率先進(jìn)入存量房時(shí)代的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，新房開發(fā)進(jìn)入低位徘徊期，而以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式，則日益受到政府、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商等多方的共同重視。新的風(fēng)口正在形成，對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“保守估計(jì)，其中蘊(yùn)含的商機(jī)，必達(dá)數(shù)萬億”。

激活存量資源

隨著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，我國(guó)一線城市二手房成交總量已經(jīng)超過新房成交量。數(shù)據(jù)顯示，前三季度北京二手房與新房成交量之比為1.3;上海二手房與新房成交量之比為1.2。

目前，一線城市核心區(qū)和近郊區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少，新建商品房主要集中在城市遠(yuǎn)郊區(qū)。未來四個(gè)一線城市房地產(chǎn)交易將以存量房交易為主。存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過50%，表明樓市開始步入存量房時(shí)代，即進(jìn)入以存量房交易為主的階段。

在土地稀缺的存量房時(shí)代，地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發(fā)展困境。對(duì)于地方政府，核心區(qū)域已經(jīng)無地可用，但促進(jìn)財(cái)政收入增長(zhǎng)的壓力仍然嚴(yán)峻;對(duì)于投資商，土地資源匱乏嚴(yán)重縮減了其發(fā)展空間，即使有新增土地供應(yīng)，也只能是高成本的“地王”價(jià)格;對(duì)于散戶投資人，非核心區(qū)域的物業(yè)資產(chǎn)升值緩慢，而低風(fēng)險(xiǎn)的核心區(qū)域的投資機(jī)會(huì)缺乏。

如何化解這一困境?高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，以“舊樓改造、存量提升”為核心的各式各樣的“城市更新經(jīng)濟(jì)”，是理想的答案之一。“舊有樓宇改造，輕易化解了這些矛盾，有效實(shí)現(xiàn)了多方共贏。地方政府實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)的稅收源，投資商獲得了新的投資機(jī)會(huì)，散戶投資人有了新的保值增值路徑。”

住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，城市有機(jī)更新在存量房時(shí)代最具投資價(jià)值，并將激發(fā)城市活力，再造城市繁榮。“在中國(guó)，大規(guī)模的城市重建在未來30年是不可避免的。”安邦咨詢董事長(zhǎng)陳功則稱，如同很多國(guó)家已經(jīng)經(jīng)歷過的一樣，“大都市病”越來越嚴(yán)重的中國(guó)一線城市，正在率先迎來城市更新的浪潮，“其中蘊(yùn)含的商機(jī)將十分龐大，少說也有數(shù)萬億元，甚至十萬億元之上”。

作為中國(guó)發(fā)展方向標(biāo)的一線城市，均高度重視城市更新課題。今年5月下旬，上海市政府印發(fā)《上海市城市更新實(shí)施辦法》通知。今年3月份，廣州市城市更新局正式掛牌成立。深圳則連續(xù)發(fā)布城市更新單元計(jì)劃，截至今年10月底已發(fā)出三批計(jì)劃，數(shù)十家房企搶食其中的商機(jī)。可以說，這些舉措均在探索建立城市低效存量建設(shè)用地盤活利用的新機(jī)制，也標(biāo)志著這些城市的城市更新工作進(jìn)入一個(gè)嶄新的、常態(tài)化發(fā)展階段。

事實(shí)上，近年來全國(guó)城市更新規(guī)模一直呈逐年增加的趨勢(shì)，越來越多的房企聚焦于此，并付諸實(shí)踐，其中就包括了萬科這樣的行業(yè)龍頭。位于北京國(guó)貿(mào)商圈的萬科大都匯，以及位于上海的萬科張江國(guó)際創(chuàng)新中心，即是其中的典型案例。

“阿里、騰訊對(duì)我的刺激，都不如優(yōu)步，優(yōu)步思維對(duì)于豐富萬科下一步的想象力具有重要作用。”萬科董事局主席王石認(rèn)為，對(duì)于萬科的轉(zhuǎn)型，一是為業(yè)主提供增值服務(wù)，提高客戶黏度;二是尋找存量資源，讓連接產(chǎn)生價(jià)值，“比如萬科要尋找舊廠房、舊建筑物，激活存量資源”。

城市更新升級(jí)

而北京798、上海新天地、南京1912，都是早期城市更新比較知名的案例。而上海K11藝術(shù)廣場(chǎng)、北京僑福芳草地則成了最新的城市更新典型。對(duì)比兩個(gè)時(shí)期的城市更新做法，可以發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于早期偏重于硬件改造，當(dāng)下的城市更新更注重運(yùn)營(yíng)，尤其是在軟件方面。

而位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)南路的高和藍(lán)峰大廈，便是一個(gè)注重軟性運(yùn)營(yíng)的城市更新典型案例。

兩年前，高和資本完成了對(duì)丹陽大廈的整體收購(gòu)，并更名為高和藍(lán)峰大廈。完成收購(gòu)后，高和資本即著手對(duì)丹陽大廈展開整體改造提升。硬件上，高和資本依照過往的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其外立面及大堂、過道、機(jī)電、電梯、空調(diào)等室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件，進(jìn)行了改造和提升。

在軟性運(yùn)營(yíng)上，第一步，高和資本專門聘請(qǐng)當(dāng)代藝術(shù)標(biāo)桿人物邱志杰操刀，將高和藍(lán)峰大廈改造成中國(guó)首座藝術(shù)寫字樓。而更重要的是第二步，高和資本順應(yīng)創(chuàng)新辦公的發(fā)展趨勢(shì)，將其打造成為一座具有互聯(lián)網(wǎng)精神的寫字樓，蘇鑫將其命名為“Hi Work”。

對(duì)于 “互聯(lián)網(wǎng)精神”，蘇鑫與周鴻祎的看法頗有相同之處，“什么是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新精神，主要看兩點(diǎn)：一是用戶體驗(yàn)的創(chuàng)新，也就是你的產(chǎn)品能不能讓消費(fèi)者用著更舒服;二是商業(yè)模式的創(chuàng)新，那就是你的產(chǎn)品能否更便宜，甚至免費(fèi)。”在蘇鑫看來，站在消費(fèi)者的角度，如果通俗點(diǎn)來講，也許可以用“有便宜可占、有大腿可傍、有樂子可找”的“三有理念”來理解所謂的互聯(lián)網(wǎng)精神。而高和藍(lán)峰大廈，就是通過在軟硬件上的多方面雕琢，以突出“三有理念”。

而通過改造提升，高和藍(lán)峰大廈的租金大漲，租金從改造前4元/平方米/天直接暴漲到了現(xiàn)在的近8元/平方米/天，翻了一番，成為京城地區(qū)近幾年來租金上漲最快的寫字樓。

“城市更新帶來了用戶生活方式及需求的不斷更新、升級(jí)，過去單一的業(yè)態(tài)、產(chǎn)品難以滿足。”秦虹認(rèn)為，存量時(shí)代最終比拼的是，服務(wù)商所能提供的內(nèi)容及可持續(xù)性。(記者 王 崢)