今天，周小川行長在G20會議上對個人住房加杠桿表態(tài)“邏輯是對的，住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段”。他指出，個人住房貸款狀況在銀行總貸款的比重還是偏低，有很大的發(fā)展機會；首付比例為30%，有降低的空間，會給銀行在首付比、利率下放更多自主權(quán)，監(jiān)管部門確保總體風(fēng)險。

多位專家都向網(wǎng)易財經(jīng)表示，中國房地產(chǎn)貸款市場的空間確實很大，住房貸款占銀行總貸款的比重將在未來進一步上升，但是在以下問題上凸顯出風(fēng)險，值得警惕。

首先，房地產(chǎn)市場剛性需求已提前透支。上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院副院長朱寧教授指出，房地產(chǎn)貸款市場的需求是建立在房地產(chǎn)市場需求的前提之下，可是之前的發(fā)展中透支了剛性需求，所以它的風(fēng)險也是值得關(guān)注的。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)高企。朱寧說，中國的杠桿債務(wù)主要在企業(yè)層面，尤其是房地產(chǎn)和上下游相關(guān)鏈條，如地方政府和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的杠桿都較高，風(fēng)險是否能控制住，取決于房地產(chǎn)價格走勢或者土地價格走勢，另外還取決于它的現(xiàn)金流是否健康，也就是這個房地產(chǎn)項目銷售情況，這兩點都是非常值得高度關(guān)注的風(fēng)險的隱患。

最后，加杠桿引發(fā)的副作用。廣東金融學(xué)院丁俊峰教授向網(wǎng)易財經(jīng)分析指出，除了真正有剛性需求以及按揭還款能力的正常購房者群體，還有一個鏈條式抵押炒房團群體借杠桿之力積累風(fēng)險，尤其在樓市泡沫高的區(qū)域需要格外警惕。“在這種情況下，杠桿推高了房價，反倒背離了政策降低購買者門檻的初衷”。

“住房杠桿在改善人民群眾住房問題上發(fā)揮了積極作用，但這類方式也存在諸多問題，雖然會較大地降低購房者的購房門檻，長遠來看，可能并不能真正地降低購房者的購房綜合成本，有一個成本延后效應(yīng)”，經(jīng)濟學(xué)家宋清輝指出，他認(rèn)為當(dāng)前樓市待售面積高，去庫存任務(wù)重，但政策出臺的初衷應(yīng)以讓購房者更方便、更經(jīng)濟買房為目的，而非讓開發(fā)商等賣房者更好地去賣房。

附周小川行長對住房杠桿問題發(fā)表的講話：

1、加杠桿邏輯是對的，住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的階段。個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的，有的國家占到40%-50%，中國只有百分之十幾，所以銀行覺得還是比較安全的產(chǎn)品，所以有很大的發(fā)展機會。

2、房地產(chǎn)市場時冷時熱，所以要進行逆周期調(diào)節(jié)。首付比例原來是30%，現(xiàn)在降低是有空間的。今后可能會考慮給銀行更多自主權(quán)，讓他們來制定首付比、利率。監(jiān)管部門同時對銀行進行監(jiān)管。

3、原來中央和監(jiān)管部門直接規(guī)定的事情多一些，這樣又優(yōu)點，但也優(yōu)缺點，比如銀行沒有靈活性和區(qū)別性。所以我們今后對金融機構(gòu)總體審慎性要加強，但具體的事情給他們一定的裁量權(quán)，確保總體風(fēng)險可控。

（網(wǎng)易財經(jīng) 張艷）