一邊是一線城市紛紛勒緊樓市政策，一邊是三四線城市仍然面臨巨大的庫(kù)存壓力，今年以來(lái)，樓市的一舉一動(dòng)無(wú)不牽動(dòng)人心。對(duì)于今年房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，國(guó)家發(fā)改委方面昨日表態(tài)，房?jī)r(jià)將在今年保持明顯上漲態(tài)勢(shì)。但發(fā)改委也提出，部分一線城市的房?jī)r(jià)上漲仍然需要進(jìn)行調(diào)整。除此之外，樓市分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯，如何控房?jī)r(jià)、如何去庫(kù)存也將集中考驗(yàn)政府的智慧。

二三線城市或迎樓市利好期

發(fā)改委昨日發(fā)文首先談到了居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)。發(fā)改委方面認(rèn)為，受到去產(chǎn)能、去庫(kù)存等因素影響，再加上食品、居住等生活必需品的剛需，今年全年CPI將總體呈現(xiàn)出低位溫和上漲態(tài)勢(shì)。

而對(duì)于居民消費(fèi)的“大頭”，發(fā)改委方面稱，隨著多重利好政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求和改善性需求進(jìn)一步釋放，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲形成有力支撐，全年房地產(chǎn)價(jià)格將保持明顯上漲態(tài)勢(shì)，漲幅將超過(guò)去年。此外，勞動(dòng)力、土地價(jià)格剛性上漲，價(jià)格改革加快推進(jìn)等因素也將導(dǎo)致居住價(jià)格上漲。

發(fā)改委預(yù)計(jì)，以北、上、深為代表的一線城市住房?jī)r(jià)格短期內(nèi)將呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢(shì);熱點(diǎn)二線城市住房?jī)r(jià)格短期內(nèi)也將呈明顯上漲趨勢(shì)，且房?jī)r(jià)漲幅有擴(kuò)大的可能;而去庫(kù)存壓力較大的三四線城市房產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)下行壓力仍然存在，但預(yù)計(jì)降幅將有所減小，部分三四線城市住房?jī)r(jià)格也會(huì)出現(xiàn)不同程度的上漲。

北京大學(xué)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院咨詢中心主任劉昕旭也認(rèn)為，由于一些一線城市樓市政策收緊，再加上高房?jī)r(jià)、高成本等因素，部分資金肯定會(huì)外流并形成溢出效應(yīng)，二三線城市的樓市肯定會(huì)熱起來(lái)，就整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)言，確實(shí)是向好因素。

事實(shí)也確實(shí)如此。一份數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)15個(gè)二線城市3月新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)160%。其中，杭州環(huán)比增幅最高，超過(guò)300%。天津市新建商品住宅成交套數(shù)、成交金額和成交單價(jià)也同時(shí)刷新歷史紀(jì)錄。

一線樓市降溫 適度調(diào)整在即

自去年下半年開(kāi)始，中央和地方陸續(xù)出臺(tái)的一系列政策令房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象，這在一線城市體現(xiàn)得尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，2015年12月-2016年2月，深圳新建商品房月同比漲幅分別為47.5%、52.7%和57.8%，價(jià)格呈現(xiàn)暴漲態(tài)勢(shì)。緊跟其后的則是上海和北京，漲幅雖然沒(méi)有深圳大，但上漲后勁很足。

不過(guò)就在本月，上海、深圳等多個(gè)一線城市紛紛祭出樓市新政，成交量也隨著政策收緊而有所下滑。據(jù)某房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的一周，上海市商品住宅成交面積環(huán)比下跌60.44%。而在深圳，不僅看房者數(shù)量出現(xiàn)下滑，二手房的報(bào)價(jià)指數(shù)也連續(xù)下跌。

雖然未出臺(tái)直接相關(guān)的調(diào)控新政，但北京市場(chǎng)似乎已嗅到風(fēng)聲。鏈家地產(chǎn)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，北京新增客源與房源的比例從今年2月的5.28下降到3月的3.58，是2014年以來(lái)的最低位。鏈家市場(chǎng)研究中心總監(jiān)李巧玲認(rèn)為，短期內(nèi)北京樓市價(jià)格上漲趨勢(shì)將有所減弱。

此外，財(cái)政部昨日發(fā)布的2015年全國(guó)土地出讓收支情況也顯示，除深圳等幾個(gè)省市之外，絕大多數(shù)省份去年的土地出讓金都出現(xiàn)了不同程度的下滑，北、上、廣無(wú)一例外，大連、寧波等城市的土地出讓金收入降幅甚至超過(guò)了50%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴北京商報(bào)記者，從多個(gè)一線城市土地出讓金收入出現(xiàn)下滑來(lái)看，一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格在步入“白銀十年”之后已經(jīng)逐漸趨于理性，不會(huì)出現(xiàn)幅度過(guò)大的漲跌，但由于剛需存在，一線城市房?jī)r(jià)仍然會(huì)保持上漲。不過(guò)，類似于深圳這種前期漲幅波動(dòng)較大的城市，國(guó)家發(fā)改委昨日就已明確表示，將進(jìn)行一定幅度的調(diào)整。

樓市分化明顯仍是大趨勢(shì)

盡管?chē)?guó)家發(fā)改委認(rèn)為全年房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢(shì)，但不得不承認(rèn)的是，一線及部分二線城市與三四線城市之間的分化已經(jīng)越來(lái)越明顯。國(guó)家發(fā)改委方面也認(rèn)為，由于各地庫(kù)存、新增供給、購(gòu)買(mǎi)能力等情況不同，不同區(qū)域價(jià)格仍將呈現(xiàn)明顯的分化走勢(shì)。

與深圳房?jī)r(jià)的大漲相比，作為二線城市的沈陽(yáng)就“表現(xiàn)平平”。數(shù)據(jù)顯示，2015年12月-2016年2月，沈陽(yáng)同期新建商品房月同比漲幅分別為-0.9%、-0.5%和-0.4%，并未受到明顯影響。三線城市的丹東月同比漲幅更是在負(fù)區(qū)間徘徊已久，遠(yuǎn)未從低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)中蘇醒。

目前，業(yè)內(nèi)對(duì)于各級(jí)城市樓市政策不再“一刀切”已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。在“因城施策”的政策指導(dǎo)下，一方面是上海和深圳等樓價(jià)瘋漲的一二線城市已經(jīng)紛紛收緊政策，另一方面則是去庫(kù)存壓力沉重的三四城市不僅獲得了國(guó)家的政策傾斜，自身同樣也使出渾身解數(shù)，刺激本地購(gòu)房需求。

劉昕旭則強(qiáng)調(diào)稱，不再“一刀切”的背后也意味著不是所有的一二線城市房?jī)r(jià)都會(huì)漲，所有的三四線城市庫(kù)存壓力都十分巨大。在他看來(lái)，部分二線以及三四線城市的房?jī)r(jià)和庫(kù)存與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有著密切的關(guān)系。“比如上海、深圳周邊的城市庫(kù)存壓力肯定就要小一些，另外，城市是否承接了大型企業(yè)或密集型產(chǎn)業(yè)也對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)和庫(kù)存有很大的影響。”劉昕旭說(shuō)。(肖瑋 南淄博)