通州新房破五萬、大興、房山新房破四萬……對于投資客來說，這輪漲價行情中，北京樓市的投資空間正在逐漸變小，投資成本不斷抬高。但即便如此，缺乏更穩妥的投資渠道，和資產配置的要求，令樓市投資仍舊是當前收益最高的投資方向之一。在這樣的矛盾下，不少被高房價擠出北京的外溢投資客，開始關注一些政策寬松、信貸支持的二線城市以及旅游度假城市。同時，這些外溢投資客的涌入，直接拉動了二線城市房價的抬升，就連本處于淡季中的海南、云南，也出現了成交同比暴漲的情況。

北京新房住宅性價比衰減

8月以來，樓市新盤的供應依舊不溫不火，上周(8月8日-14日)北京商品住宅市場僅有6個項目入市，其中包括新北京中心、西長安壹號等4個商住項目，純住宅的項目也僅有金隅金玉府和萬科長陽天地。

根據北京青年報記者的探盤與調查，這些入市新盤依舊延續著近來的主格調——漲價!例如通州區的新北京中心項目，整體售價約為45000元/平方米，其中高層部分的報價更是達到了50000元/平方米，這個價格相比該項目今年3月入市的售價，高出了15%左右。但即便如此，該項目推出的200套房短時間內仍舊一搶而光。

無獨有偶，同樣在上周入市的兩個普通住宅項目金隅金玉府與萬科長陽天地也采取了跳漲的策略，價格漲幅分別高達25%、52%。但值得注意的是兩個項目合計供應的新房源也不足百套。

對此，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，土地供應不足導致的未來新增住宅項目銳減的大趨勢，使得現有住宅項目多出現“惜售”，而伴隨“惜售”出現的則是價格的不斷上漲。雖然受到供應不足的影響，這些漲價項目大部分仍能為市場所接受，但很明顯，新房的性價比正在衰減。

業內人士認為，對于有購房資格的人來說，北京二手住宅的性價比優勢已經優于個別新房項目，而對于投資以及沒有資格的購房人來說，新房的持續上漲讓投資資金開始外溢向一些二線城市以及海南、云南等旅游熱點區域。

外溢效應繼續體現 投資資金轉移向二線城市

黃先生就是一位典型的外溢投資需求，20年前從河南到北京打拼的他，如今在北京已經有了兩套房子。但眼看股市乏力，缺少投資渠道的黃先生，本打算在大興義和莊附近買入一套商住LOFT作為投資。“從今年3月就開始關注，當時透露的風聲是300萬左右，但項目遲遲沒有開盤，據說要到9月份才能開盤，最低報價也已經漲到了380萬元。”黃先生告訴北青報記者，他看上的這套73平方米精裝LOFT，在等待開盤的時間里，就漲了快100萬，由于商住項目首付至少50%，這就意味著首付款多出了近50萬元。這也超出了黃先生的資金能力，不得不放棄。

但失之桑榆收之東隅，黃先生最終在朋友的介紹下，7月份回到鄭州老家，在鄭東新區買了一套二手房，買時價格在1.7元/平方米左右，如今最高報價已經達到了近2萬元/平方米。

不少類似黃先生的外溢投資客，開始在一些二線城市尋找機會。由于二線城市經濟發展水平僅次于一線城市，而且不限購、不限貸，又享受了許多新的扶持政策，于是一線城市調控的加碼使得投資資金轉移到二線城市，間接加溫了二線城市樓市。

在這當中經濟發達且接壤一線城市的二線城市受到資金沖擊最為明顯。像北京樓市價格不斷提升的同時，就帶動了周邊燕郊、廊坊、固安、大廠等市、縣樓盤價格的提升。而像今年暴漲的蘇州，則是吸納了因上海限購而溢出的投資需求。

業內人士稱，今年上半年，隨著一線城市土地價格的攀高，導致一些房企紛紛前往南京、蘇州、廈門等“強二線城市”拿地，使這些城市的土地市場一度火爆。這一過程也被稱為資本的“溢出效應”。

海南淡季不淡 三成購房者來自北京

不僅是一些省會級別的二線城市，海南和云南這兩大旅游度假熱點區域，也迎來了大量外溢的北京投資客。

有多次置業經歷的王大姐，在北京早已沒有了購房資格，于是她將投資目光盯上了大理的蒼山腳下。王大姐告訴北青報記者，她最近剛剛花230萬元在大理買了一整套小院子，每套小院子含有四套小別墅，每套小別墅的單價都在50萬元左右，四戶共用一個小院，因此她一口氣把整個院子里的四套房子全買了。即便如此，230萬元的總價在她看來，在北京只能買豪宅的一個衛生間，但卻能在洱海邊擁有一整套院子。

類似的是，最近在海南臨高碧桂園買房的丁先生也表示，北京一套商住樓的價格都在300萬上下，而他剛買的海景公寓加精裝修也才不到50萬，并且他和親人每家都買了一套，這個投資在他看來并不在意能否升值，主要是打算過年時和全家人一起在海南過。

類似的投資需求外溢正表現的愈加明顯，據統計，中國富裕階層出游目的地52%為海南。平安好房北京分公司總經理卞京表示，無論是基于養老、休閑居住還是投資升值，北京人在海南買房的熱情都非常高。據初步統計，北京地區客戶占海南所有樓盤銷售份額30%以上。

并且，海南省政府在今年初放開了房地產調控政策，且央行、銀監會發布房貸新政，使得海南除三亞外都可享受最低首付20%。這明顯促進了海南樓市的成交，數據顯示，上半年海南全省房屋銷售面積759.06萬平方米，同比增長64.3%。

業內人士表示，當下“北上廣”樓市被限，二線城市也步入漲價快車道，使得外溢的投資需求再次涌向海南、云南這樣具有自然優勢的熱點區域。

信貸變化將影響外溢的投資需求

不過，需要注意的是，監管層對于外溢的投資需求，正在從鼓勵變為控制，尤其是一線二線城市的房價飆升，讓加強房地產調控的預期越來越高。據媒體披露，合肥已出臺嚴厲的限貸政策，即使在合肥市區無房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清， 都停止貸款。無獨有偶，無錫也正在醞釀重啟限購政策。

而類似的信貸收緊，將直接影響到投資客的選擇。業內人士表示，一些外溢投資需求關注的重點城市，在房價上漲中，都有明顯的加杠桿作用。根據相關數據計算顯示，全國購房 貸款新增額與新增商品房銷售額比值指標在2015年年底已達36.7%，今年上半年更是創紀錄地達到56.5%。

很明顯，信貸的寬松讓外溢的投資需求可以更低成本利用杠桿買房投資，但一旦信貸政策發生變化，樓市更加明顯地去杠桿，可能會直接促成個別樓市過熱城市的降溫。

中原地產首席分析師張大偉預計，在當前資產荒的背景下，未來房屋交易市場和土地市場仍有繼續升溫的動力，但熱點區域將會發生轉移。在“強二線”城市經歷了一輪行情后，未受到政策打壓的區域中心城市將成為資本關注的熱點。