從2015年8月開始，通州在原有北京住宅限購的基礎(chǔ)上，執(zhí)行區(qū)域版的升級限購政策。如今，整整一年過去了，在這期間，不僅僅是住宅，通州的商住項目也被納入限購范疇，通州也成為全國樓市中最特殊的區(qū)域。

但即便如此，在行政副中心的利好下，全國最嚴限購也無法抑制通州房價的脫韁上漲。數(shù)據(jù)顯示，限購一年里，通州樓盤價格整體漲幅在50%左右，雖然決策層不斷放出通州要進一步控制房價的信號，但仍有近七成的受訪者表示，仍舊相信通州未來的規(guī)劃發(fā)展和升值潛力。

限購一年 通州成交縮水超七成

上周末，許久未有新盤入市的通州，推出了一個服務(wù)類公寓項目光大新北京中心，該項目共計推出不到200套房源，但據(jù)開發(fā)商表示排卡人數(shù)已經(jīng)達到500多人。產(chǎn)品均為43-79平方米的loft產(chǎn)品，起價在200萬元左右，當天就全部售罄。

如此火熱的銷售，難道通州又要崛起?事實上受困于住宅和商住項目的雙雙限購，通州樓市的成交已經(jīng)跌入谷底，就連開發(fā)商自己也承認，這樣符合規(guī)定不限購的服務(wù)類公寓，剩余數(shù)量也并不多。

數(shù)據(jù)顯示，從2015年8月開始，通州開始執(zhí)行區(qū)域版的樓市限購政策。如今，整整一年過去，導(dǎo)致限購后的通州成交量劇減，月均成交套數(shù)僅為400套。

來自中原地產(chǎn)市場研究部的監(jiān)測顯示，從2015年8月執(zhí)行區(qū)域版限購政策伊始，通州新建商品住宅的成交量就開始下降，從2015年7月限購前的1762套，到 2015年9月開始限購后僅成交了506套，再到2016年2月達到了歷史最低的單月277套。直到2016年3月起，伴隨著新一輪成交熱，通州新建商品住宅的成交量雖有所回升，但平均也就在月成交300套到400套之間的水平，相比限購前大跌了約75%。

不僅是住宅，通州商住也在今年被納入“加強版限購”的范圍。今年5月5日夜間，通州又對商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目限購。政策規(guī)定購買通州區(qū)商務(wù)型公寓，必須滿足本市住宅限購條件，商業(yè)和辦公項目不再對居民放開銷售。這將不少個人購房者擋在門外，商住成交量出現(xiàn)暴跌。數(shù)據(jù)顯示，限購政策出臺后三天，通州商用公寓零簽約。限購一個月，通州累計公寓類簽約僅有13套，市場遭遇冰點。

量跌價漲 誰在支撐通州樓市

不過，成交量的下降并沒有引發(fā)價格的下跌，反而新盤售價在不斷提升。據(jù)北京青年報記者調(diào)查，上周末日光的新北京中心，整體售價約為4.5萬元/平方米，其中高層部分的報價更是達到了5萬元/平方米，這個價格相比該項目今年3月入市時不到4萬元的單價，高出了15%左右。無獨有偶，將要推出新盤的華業(yè)東方玫瑰，報價同樣也達到了5萬元/平方米，而該項目去年底售價僅為2.5萬元/平方米。

面對住宅和公寓的雙重限購，通州開發(fā)商為何還勇于提價呢?又是誰在高價買通州的房子尼?

在通州深耕多年的某房企銷售負責人告訴北青報記者，在通州實施雙限后，確實將不少傳統(tǒng)買家擋在了門外，但同時新的購房群體也浮出水面。

首先，由于行政副中心的建設(shè)，許多市屬機關(guān)單位和企事業(yè)單位都會搬遷到通州，這就帶來了不少潛在購買力，甚至也有一些企業(yè)在和項目談團購，解決住房問題。

其次，進行資產(chǎn)配置的人越來越多。目前，人民幣貶值，銀行信貸政策寬松，金融平臺也大行其道，錢放在手里就貶值，投資成為潮流，不限購的商住及二手房商住就成了這部分資產(chǎn)配置購房人的投資選擇。

第三，通州本地的換房置業(yè)需求，一些本地的換房置業(yè)，一買一賣的需求，成了許多新房項目重點開拓的客戶。另外，還有一個不容忽視的就是通州本地的拆遷戶。這類購房人手握現(xiàn)金，甚至經(jīng)常以全款購房。

2012年底在通州買房的張先生，由于將通州房屋出租，近期就頻頻接到中介電話，詢問是否賣房，并且均承諾全款。張先生向北青報記者透露，2012年底，他以1.7萬元/平方米的價格買的華業(yè)東方玫瑰一套92平方米的兩居室，總價150萬元左右。如今在鏈家門店該戶型的毛坯掛牌價已經(jīng)達到了420萬元，單價超過了4.5萬元/平方米。即便如此，中介仍向張先生表示，只要他愿意賣，很快就能成交，買家是拆遷戶，不差錢，愿意全款買房。

據(jù)了解，近年來通州土地供應(yīng)的減少進一步加劇了通州可售項目的減少，在各類購房需求的沖擊下，即便是最嚴限購，也難以改變供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，同樣難以抑制樓市價格的上漲。

限購一年 價格仍漲了50%

來自北京中原地產(chǎn)市場研究院的監(jiān)測顯示，2016年7月，通州商品住宅整體簽約均價大約在35000元/平方米上下，相比去年同期23000元/平方米的均價，上漲了約50%。

針對“量跌價升”的態(tài)勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于政策等的利好因素，有購買資格的客戶和有可售房源的開發(fā)商對通州房源的價格都有上漲的預(yù)期，市場價格必然會走向上行的。“不過，因為通州目前新建商品房住宅都非常有限，能夠簽約的庫存也處于近年的低點，所以成交量不會井噴。”

另外，張大偉還認為，即便通州大幅漲價，但在北京及燕郊大廠等周邊區(qū)域都大幅漲價的基礎(chǔ)上，通州的漲幅并不過分。

他認為，通州有利好也有政策約束，在這么嚴格的政策影響下，價格還漲了這么多，只能說這個利好太大，資金太多。對比北京全市價格漲幅，2016年六環(huán)內(nèi)的成交均價為4.4萬元/平方米，同比2015年的3.4萬元上漲了1萬元左右，漲幅在28%左右。而燕郊在過去的一年里，房價從2015的1萬元左右，全面上漲到了現(xiàn)在的均價2萬元上下，部分項目甚至已經(jīng)開始超過2.5萬元觸摸3萬元大關(guān)，價格上漲幅度超過100%。

整體可以看到，通州的價格上漲是全北京最快的區(qū)域，但因為嚴格的限購約束，成交量低迷，市場價格漲幅依然屬于正常范圍。

近七成人仍看好通州未來的規(guī)劃潛力

雖然限購一年以來，通州樓市成交冰封，價格飛漲，但購房人對于通州未來仍舊充滿信心。根據(jù)搜狐焦點網(wǎng)做的“副中心”限購一周年的問卷調(diào)查報告顯示，超過68%的受訪人認為，通州區(qū)域未來規(guī)劃仍有發(fā)展?jié)摿ΑＳ?3%的受訪人認為，一旦有通州的購房資格，仍會優(yōu)先選擇購買住宅。

對此，業(yè)內(nèi)人士認為，由于目前通州在售新盤并不多，供應(yīng)量較少，這使得通州房價并未受到嚴格限購影響，仍然堅挺。隨著北京副中心建設(shè)，各項利好的落地兌現(xiàn)，對房價也帶來了極大吸引力。以往，通州區(qū)商品住宅的成交均價比北京整體均價水平低10%-30%，而自2016年6月開始，通州房價已經(jīng)全面超越北京樓市的整體均值。

此外，數(shù)據(jù)顯示，今年4月通州臺湖的房價還在3.5萬元/平方米，而近期即將開盤的幾個項目如城市之光·翡翠四季和臺湖銀河灣單價將達5萬元/平方米以上，臺湖曾經(jīng)被認為是通州的價格洼地，如今已是通州新房的聚集地，目前通州15個在售新房中有近一半在臺湖，可以說通州已無價格洼地。

張大偉也認為， 對于通州來說，次中心的利好是非常明顯的，這種情況下，升級限購的確會明顯抑制市場成交量，但對于區(qū)域內(nèi)的房價來說，影響不會太大。當然，如果沒有限購，當下通州市場的價格必然更加驚人!他預(yù)計，即便限購繼續(xù)從嚴從緊，但隨著通州利好的持續(xù)落地，市場價格依然會有明顯的上行趨勢。