從2015年8月開始，通州在原有北京住宅限購(gòu)的基礎(chǔ)上，執(zhí)行區(qū)域版的升級(jí)限購(gòu)政策。如今，整整一年過去了，在這期間，不僅僅是住宅，通州的商住項(xiàng)目也被納入限購(gòu)范疇，通州也成為全國(guó)樓市中最特殊的區(qū)域。

但即便如此，在行政副中心的利好下，全國(guó)最嚴(yán)限購(gòu)也無法抑制通州房?jī)r(jià)的脫韁上漲。數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)一年里，通州樓盤價(jià)格整體漲幅在50%左右，雖然決策層不斷放出通州要進(jìn)一步控制房?jī)r(jià)的信號(hào)，但仍有近七成的受訪者表示，仍舊相信通州未來的規(guī)劃發(fā)展和升值潛力。

限購(gòu)一年 通州成交縮水超七成

上周末，許久未有新盤入市的通州，推出了一個(gè)服務(wù)類公寓項(xiàng)目光大新北京中心，該項(xiàng)目共計(jì)推出不到200套房源，但據(jù)開發(fā)商表示排卡人數(shù)已經(jīng)達(dá)到500多人。產(chǎn)品均為43-79平方米的loft產(chǎn)品，起價(jià)在200萬元左右，當(dāng)天就全部售罄。

如此火熱的銷售，難道通州又要崛起?事實(shí)上受困于住宅和商住項(xiàng)目的雙雙限購(gòu)，通州樓市的成交已經(jīng)跌入谷底，就連開發(fā)商自己也承認(rèn)，這樣符合規(guī)定不限購(gòu)的服務(wù)類公寓，剩余數(shù)量也并不多。

數(shù)據(jù)顯示，從2015年8月開始，通州開始執(zhí)行區(qū)域版的樓市限購(gòu)政策。如今，整整一年過去，導(dǎo)致限購(gòu)后的通州成交量劇減，月均成交套數(shù)僅為400套。

來自中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)顯示，從2015年8月執(zhí)行區(qū)域版限購(gòu)政策伊始，通州新建商品住宅的成交量就開始下降，從2015年7月限購(gòu)前的1762套，到 2015年9月開始限購(gòu)后僅成交了506套，再到2016年2月達(dá)到了歷史最低的單月277套。直到2016年3月起，伴隨著新一輪成交熱，通州新建商品住宅的成交量雖有所回升，但平均也就在月成交300套到400套之間的水平，相比限購(gòu)前大跌了約75%。

不僅是住宅，通州商住也在今年被納入“加強(qiáng)版限購(gòu)”的范圍。今年5月5日夜間，通州又對(duì)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目限購(gòu)。政策規(guī)定購(gòu)買通州區(qū)商務(wù)型公寓，必須滿足本市住宅限購(gòu)條件，商業(yè)和辦公項(xiàng)目不再對(duì)居民放開銷售。這將不少個(gè)人購(gòu)房者擋在門外，商住成交量出現(xiàn)暴跌。數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)政策出臺(tái)后三天，通州商用公寓零簽約。限購(gòu)一個(gè)月，通州累計(jì)公寓類簽約僅有13套，市場(chǎng)遭遇冰點(diǎn)。

量跌價(jià)漲 誰在支撐通州樓市

不過，成交量的下降并沒有引發(fā)價(jià)格的下跌，反而新盤售價(jià)在不斷提升。據(jù)北京青年報(bào)記者調(diào)查，上周末日光的新北京中心，整體售價(jià)約為4.5萬元/平方米，其中高層部分的報(bào)價(jià)更是達(dá)到了5萬元/平方米，這個(gè)價(jià)格相比該項(xiàng)目今年3月入市時(shí)不到4萬元的單價(jià)，高出了15%左右。無獨(dú)有偶，將要推出新盤的華業(yè)東方玫瑰，報(bào)價(jià)同樣也達(dá)到了5萬元/平方米，而該項(xiàng)目去年底售價(jià)僅為2.5萬元/平方米。

面對(duì)住宅和公寓的雙重限購(gòu)，通州開發(fā)商為何還勇于提價(jià)呢?又是誰在高價(jià)買通州的房子尼?

在通州深耕多年的某房企銷售負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，在通州實(shí)施雙限后，確實(shí)將不少傳統(tǒng)買家擋在了門外，但同時(shí)新的購(gòu)房群體也浮出水面。

首先，由于行政副中心的建設(shè)，許多市屬機(jī)關(guān)單位和企事業(yè)單位都會(huì)搬遷到通州，這就帶來了不少潛在購(gòu)買力，甚至也有一些企業(yè)在和項(xiàng)目談團(tuán)購(gòu)，解決住房問題。

其次，進(jìn)行資產(chǎn)配置的人越來越多。目前，人民幣貶值，銀行信貸政策寬松，金融平臺(tái)也大行其道，錢放在手里就貶值，投資成為潮流，不限購(gòu)的商住及二手房商住就成了這部分資產(chǎn)配置購(gòu)房人的投資選擇。

第三，通州本地的換房置業(yè)需求，一些本地的換房置業(yè)，一買一賣的需求，成了許多新房項(xiàng)目重點(diǎn)開拓的客戶。另外，還有一個(gè)不容忽視的就是通州本地的拆遷戶。這類購(gòu)房人手握現(xiàn)金，甚至經(jīng)常以全款購(gòu)房。

2012年底在通州買房的張先生，由于將通州房屋出租，近期就頻頻接到中介電話，詢問是否賣房，并且均承諾全款。張先生向北青報(bào)記者透露，2012年底，他以1.7萬元/平方米的價(jià)格買的華業(yè)東方玫瑰一套92平方米的兩居室，總價(jià)150萬元左右。如今在鏈家門店該戶型的毛坯掛牌價(jià)已經(jīng)達(dá)到了420萬元，單價(jià)超過了4.5萬元/平方米。即便如此，中介仍向張先生表示，只要他愿意賣，很快就能成交，買家是拆遷戶，不差錢，愿意全款買房。

據(jù)了解，近年來通州土地供應(yīng)的減少進(jìn)一步加劇了通州可售項(xiàng)目的減少，在各類購(gòu)房需求的沖擊下，即便是最嚴(yán)限購(gòu)，也難以改變供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，同樣難以抑制樓市價(jià)格的上漲。

限購(gòu)一年 價(jià)格仍漲了50%

來自北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究院的監(jiān)測(cè)顯示，2016年7月，通州商品住宅整體簽約均價(jià)大約在35000元/平方米上下，相比去年同期23000元/平方米的均價(jià)，上漲了約50%。

針對(duì)“量跌價(jià)升”的態(tài)勢(shì)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于政策等的利好因素，有購(gòu)買資格的客戶和有可售房源的開發(fā)商對(duì)通州房源的價(jià)格都有上漲的預(yù)期，市場(chǎng)價(jià)格必然會(huì)走向上行的。“不過，因?yàn)橥ㄖ菽壳靶陆ㄉ唐贩孔≌挤浅Ｓ邢蓿軌蚝灱s的庫(kù)存也處于近年的低點(diǎn)，所以成交量不會(huì)井噴。”

另外，張大偉還認(rèn)為，即便通州大幅漲價(jià)，但在北京及燕郊大廠等周邊區(qū)域都大幅漲價(jià)的基礎(chǔ)上，通州的漲幅并不過分。

他認(rèn)為，通州有利好也有政策約束，在這么嚴(yán)格的政策影響下，價(jià)格還漲了這么多，只能說這個(gè)利好太大，資金太多。對(duì)比北京全市價(jià)格漲幅，2016年六環(huán)內(nèi)的成交均價(jià)為4.4萬元/平方米，同比2015年的3.4萬元上漲了1萬元左右，漲幅在28%左右。而燕郊在過去的一年里，房?jī)r(jià)從2015的1萬元左右，全面上漲到了現(xiàn)在的均價(jià)2萬元上下，部分項(xiàng)目甚至已經(jīng)開始超過2.5萬元觸摸3萬元大關(guān)，價(jià)格上漲幅度超過100%。

整體可以看到，通州的價(jià)格上漲是全北京最快的區(qū)域，但因?yàn)閲?yán)格的限購(gòu)約束，成交量低迷，市場(chǎng)價(jià)格漲幅依然屬于正常范圍。

近七成人仍看好通州未來的規(guī)劃潛力

雖然限購(gòu)一年以來，通州樓市成交冰封，價(jià)格飛漲，但購(gòu)房人對(duì)于通州未來仍舊充滿信心。根據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)做的“副中心”限購(gòu)一周年的問卷調(diào)查報(bào)告顯示，超過68%的受訪人認(rèn)為，通州區(qū)域未來規(guī)劃仍有發(fā)展?jié)摿ΑＳ?3%的受訪人認(rèn)為，一旦有通州的購(gòu)房資格，仍會(huì)優(yōu)先選擇購(gòu)買住宅。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于目前通州在售新盤并不多，供應(yīng)量較少，這使得通州房?jī)r(jià)并未受到嚴(yán)格限購(gòu)影響，仍然堅(jiān)挺。隨著北京副中心建設(shè)，各項(xiàng)利好的落地兌現(xiàn)，對(duì)房?jī)r(jià)也帶來了極大吸引力。以往，通州區(qū)商品住宅的成交均價(jià)比北京整體均價(jià)水平低10%-30%，而自2016年6月開始，通州房?jī)r(jià)已經(jīng)全面超越北京樓市的整體均值。

此外，數(shù)據(jù)顯示，今年4月通州臺(tái)湖的房?jī)r(jià)還在3.5萬元/平方米，而近期即將開盤的幾個(gè)項(xiàng)目如城市之光·翡翠四季和臺(tái)湖銀河灣單價(jià)將達(dá)5萬元/平方米以上，臺(tái)湖曾經(jīng)被認(rèn)為是通州的價(jià)格洼地，如今已是通州新房的聚集地，目前通州15個(gè)在售新房中有近一半在臺(tái)湖，可以說通州已無價(jià)格洼地。

張大偉也認(rèn)為， 對(duì)于通州來說，次中心的利好是非常明顯的，這種情況下，升級(jí)限購(gòu)的確會(huì)明顯抑制市場(chǎng)成交量，但對(duì)于區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)來說，影響不會(huì)太大。當(dāng)然，如果沒有限購(gòu)，當(dāng)下通州市場(chǎng)的價(jià)格必然更加驚人!他預(yù)計(jì)，即便限購(gòu)繼續(xù)從嚴(yán)從緊，但隨著通州利好的持續(xù)落地，市場(chǎng)價(jià)格依然會(huì)有明顯的上行趨勢(shì)。