“現在身邊很多出險企業正在找代建公司。”10月19日，一位出險房企員工對焦點財經道出了房企紓困的另一解決方案。

經歷政策性金融定點“放水”、全國性地方性AMC跑步入場、基金紓困、國企接盤、信托介入等多管齊下的保交樓措施，能紓困的企業或者項目基本第一時間得到了援助。

但是，面對市場下行，對于盤子大且難以一時間找到戰略性援助的企業，本著不躺平的原則，也在通過引入代建品牌積極去化。

“項目找代建主要是信任及信心問題，業主對出險房企已經不信任了，如果換一個優質品牌進來，業主可能會放心一些。當然，這些項目基本是以前賣得挺好，因為資金在監管賬戶或自有品牌銷售不動才需要代建，通過最后交付及回款實現良性運轉。”該人士表示。

焦點財經梳理發現，很多房企希望通過此種方式讓項目“活起來”。今年8月31日，中國奧園西安、重慶項目引進綠城代建。9月14日，華夏幸福旗下代建公司中標沈陽恒大項目。8月25日，具有國企背景的中鐵諾德參與昆明佳兆業城市廣場三期（H地塊）的代建管理。

此外，10月19日，據中交地產官微公告，中交地產與信達地產簽約，將在房地產紓困類代建項目等領域展開合作。“戰略合作不局限于紓困，業務范圍會廣一些，合作方式多樣，聯合開發，資源共享。”有知情人士告訴焦點財經。

一種“結對子”或者結多個對子的“幫扶”去化正在形成。紓困企業得到項目盤活，代建公司得到營收的“第二增長曲線”，兩全其美的解決方式也呼應了如今代建的火熱。

為解決信任問題不惜“分食”

“出險房企找代建的話，對出險房企來說并沒有太大利處，因為要把點返給代建公司，這就相當于自己把生意又包給乙方。”

一位不愿具名的業內人士告訴焦點財經，代建的目的是增加業主購買信心，因為暴雷房企業主不敢買，如果有品牌加持去化會更容易些。

與此同時，該位人士指出，優質房企代建的要求也會很多，比如只要干凈的新項目，而不是已經有總包入駐的項目，被代建的項目還可以支付款項，不然對方也不接盤，有品牌度的代建相代建費費用也會高一些。

事實上，為了促進樓市回暖，今年以來全國已有超700次優化調整政策。但是，購房者信心恢復仍需時間。經歷斷臂自救、收購兼并、引入戰投等暴雷房企的初始自救之路，房地產紓困持久戰仍在持續。此時缺錢的房企們在融資端做疏通效果有限，不得不將目光聚焦在去庫存的盤活資金上。

政府也通過打折回購土地或商品房變保障房等舉措幫助企業紓困。但是在這場樓市救贖中，除了有限的“他救”之外，更為重要的是通過多種形式快速實現“自救”，畢竟時間就是金錢。

原因在于，在現金短缺之時，房企想加快資產出售比較艱難，而長期低價出售資產也不利于出險房企的債務化解。

以奧園為例，在引戰工作還沒有明確敲定之時，奧園迅速與綠城代建結成了“對子”，基本以項目為主，不僅進駐西安奧園譽峯、重慶南川奧園公園壹號等項目，負責項目全過程開發管理工作，統籌、整合、管理相關規劃設計、工程監理、建筑施工、營銷策劃等，嚴格控制項目質量和工期，全力盤活項目銷售，保障項目交付。事實上，早在今年7月，中國奧園與綠城首個代建合作項目落地廣州云和公館，以此形成深度的合作。

佳兆業成為與多個代建公司達成合作的典型案例。作為早期暴雷的房地產企業，佳兆業率先走出的“央企+AMC+出險企業”紓困模式。

佳兆業城市廣場三期項目引入的是具有國企背景的中鐵諾德參與地塊代建管理，而廣州佳兆業悅伴灣在今年6月引入信達地產代建代管后，更名為廣州南沙山海合悅項目全新示范區，目前已經入市。從信達地產7月進場到項目迅速盤活入市，僅僅兩個月。

據了解，佳兆業城市廣場三期項目面臨的問題同樣是資金短缺而停工，中鐵諾德參與地塊代建管理為項目的激活打下了基礎，項目也將另取新案名，以全新面貌入市。

在尋找盤活樓盤的代建公司時，大多企業考慮的是有資金或者品牌效應的國央企或者優質民營企業，以此提升品牌去化能力。

就恒大來看，除了引入華夏幸福代建公司盤活沈陽項目之外，恒大也曾在9月引入國企——深圳市龍崗安城投資運營有限責任公司，該公司具有多重國資背景的地產投資運營平臺，擁有專業開發運營能力及強大資金實力，可以充分發揮“國資身份+市場化運作”疊加優勢，

“項目上的紓困也看和當地專班商量完之后，選用哪些形式。”恒大某內部人士告訴焦點財經。

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“代建”引入“代建”

一方面出險企業去化訴求急切，另一方面，在房地產市場下行周期，輕資產模式的代建業務有著更高的凈利率，催生了轉型周期的房企大軍。因為盤子較大，代建類公司也在通過“結對子”的方式實現共贏。

作為AMC（資產管理公司）中國信達一直在啃硬骨頭，左手紓困佳兆業，右手恒大，如今信達已經跑通了“接管+代建”的紓困模式。

以此次中交地產與信達地產簽約來看，雙方將在房地產紓困類代建項目等領域展開合作。事實上，信達的紓困企業范圍廣泛，除佳兆業、恒大、融創外，還參與了紓困新力控股等開發商的項目，大多由信達系注資，信達地產代建或聯合建設。

“信達有資本加持，他們肯定手上投了很多項目，需要運營。中交有綠城的底子，高端盤運營能力也算可以，兩者都是國企，可以優勢互補。此外，因為中交收購綠城以后購置地王太多，現金流不暢，信達也可以提供資金幫助。”有業內資深人士告訴焦點財經。

對于此次合作，信達地產黨委書記、董事長石愛民表示，信達地產堅持協調成長和良性互動的發展模式，愿意攜手中交地產在房地產紓困類代建項目、不動產資源整合、城市更新以及房地產開發運營等領域全面展開戰略合作。

中交地產黨委書記、董事長李永前表示，中交地產和信達地產在房地產及城市綜合開發運營領域各有所長、優勢互補，擁有廣泛的合作基礎和空間，希望雙方能秉持相互信任、共同發展的理念，充分發揮各自優勢，積極展開合作。

除了信達，此種擁有資金、風險化解、項目優化、資源整合等多重優勢的代建開發模式之外，因為地產行業利潤被攤薄，代建之風正在刮向整個房地產。

據不完全統計，目前，已有碧桂園、萬科、華潤置地、龍湖、招商蛇口、中海、濱江、建發、金地、世茂、新城、雅居樂等超過40家房企入局代建。

事實上，興起于最初的政府代建，后演化為商業代建的代建行業與房地產開發不同，其資金基本不需要代建企業進行籌資。另一方面，代建行業具備明顯的逆周期特點。加上因為國企、地方城投拿地比例大幅提升為民營房企代建提供基礎，且利潤率等方面都具有較大優勢，不少代建公司也在尋找“幫扶”目標，提升自身業務營收。

以目前中國房地產市場最大及第二大的代建公司綠城管理與中原建業來看，今年上半年，綠城管理實現未經審核收入12.58億元，同比增長16.4％；毛利6.35億元，同比增長23.7％，凈利率達29％，而中原建業上半年的凈利率更是高達54％。就此可見，整個代建行業凈利潤率遠高于傳統房地產業務。

除了參與紓困項目的代建，代建類別又包括承接政府保障性住房、產業園、市政配套以及AMC與地方城投、國企的新增等多種代建尋求。

以龍湖代建板塊為例，從今年開始啟動的龍湖龍智造9月迅速簽約中鐵城投集團22萬平米代建項目，與央企結成了“對子”。成立于2021年的旭輝代建在今年上半年新增29個項，累計在管35個項，累計在管積超過了700萬平，發展迅猛。

中國金茂管理層在中期業績會上也表示，中國金茂也在做代建業務，在三亞、太原、濟南等地主要是政府或者合作方主動找過來，但代建不會是金茂未來的主業，會謹慎選擇合作伙伴。

事實上，在AMC紓困模式中，代建的機會很大，但是盤活項目需要品牌方、資金及協調等多維能力。除了商業代建、政府代建、資本代建等多種方式之外，諸如藍綠雙城業主、投資人、事業合伙人風險、利益共擔“共建”模式也在引發關注，成為不少出險企業選擇的對象。