10月20日，據中國證券報消息，對于涉房地產企業，在確保股市融資不投向房地產業務的前提下，證監會允許存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。

此前自2018年10月《A股上市公司再融資審核知識問答文件》發布以來，涉房企業的再融資通道就被關閉。當時政策規定，房企或涉房企業申請再融資，為防止募集資金變相用于房地產業務，暫不推進審核。

此次證監會允許滿足特定條件的涉房地產企業在A股市場融資，顯示2018年融資禁令有所松動。

或是受此影響，在上述消息公開后的第二日，多家符合定向門檻的企業股價也出現上漲。其中榮豐控股、南山控股收漲停板，濟南高新、中天金融盤中一度漲停，浦東建設、高新發展、四川路橋等當日漲幅超過5%，中國能建、中國鐵建、中國電建等央企基建股也均迎來小幅微漲。

不過多位房企人士和業內分析人士也對36氪表示，此次新政多為推進“保交樓”、出險項目收并購，盤活存量土地開發，對房地產企業利好有限。

01 涉房融資禁令松動

在10月20日晚間，中國證券報發布文章《證監會：允許滿足特定條件涉房地產企業在A股市場融資》，透露涉房企業A股融資新規。

此次新規對融資主體條件進行了限定：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務收入、利潤占企業當期相應指標的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務產生的投資收益占企業當期利潤的比例不超過10%。

結合2018年開啟的融資禁令，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示此次新政是對多年融資禁令的“大松綁”，也是房地產領域放松的重要體現。

“松綁的出發點是清晰的，此類涉房企業的地產業務比重并不高，若一刀切地卡住再融資計劃，顯然對此類企業不公平，也影響了其他實體業務的融資需求。”

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，此前資本市場暫停了房地產企業上市融資，包括再融資與借殼融資。2017年“房住不炒”上升為房地產的頂層設計以后，更加強調資本市場服實體經濟，房地產企業在A股市場融資的限制更加嚴格。

而穩定經濟大盤當前，在保持“房住不炒”、服務實體經濟大原則的前提下，階段性的調整既有政策，具有一定必要性。“特別是在房地產風險繼續釋放而保交樓上升到重要的地位以后，需要多方資金參與才能調動各方的積極性，同時又能最大程度降低各方的風險。”李宇嘉說。

在他看來，在推動房地產出險項目收并購、鼓勵各方參與保交樓的過程中，除了專項借款、紓困基金之外，分散風險更強的股權資金也很重要。

“房地產需要的資金體量太大，保交樓和收并購的投入也非常大。當大量項目和企業陷入困境，房地產市場下滑和企業風險爆發相互循環，并出現傳染效應時，就需要多方資金投入，將這種負反饋循環扭轉過來。”

02 地產股牛市要來了？

不過一位房企人士也對36氪提到，此次證監會新規對融資主體進行了限制，真正符合條件的比例太小，對收并購、“保交樓”有正面影響，但力度有限。

而對于廣大以房地產為主業的企業或將同步迎來利好的市場分析，該人士并不認同。他認為房企后續能否出現實質利好，還有待更清晰的政策落地。

“證監會的政策只是對（地產業務）利潤不超過10%的涉房企業定向放寬，以前是全部關閉，現在雖給了一點空間，也只是放松。這些企業的‘含房量’比較低，而目前出險的基本都是大房企，所以這個政策真正落地之后，對現在的房地產開發企業自身來說，可能也沒什么（利好）影響”，上述人士說道。

他進一步解釋說，當前房企面臨的難題一方面來自融資，另一方面來自銷售。而這兩方面都不是依靠傳統的政策放寬就能迅速提振。

在融資端，對已出現公開違約的房企，如銀行一類金融機構基本不會繼續向其輸血，僅對個別銷售前景確定的優質項目會有所傾斜。這也意味著，即便房企融資限制放寬，或也難收到銀行等資金方的積極響應。

“企業不把自己的賬目理清，資產、負債一團糊涂賬，就沒有銀行敢進場，首先風控就過不了，況且也沒人會強制銀行給這樣的企業救場。”上述人士說。

而在銷售端，房企面臨的困境更難解。

此前中指研究院數據顯示，2022年1-9月，TOP100房企銷售額均值為540.8億元，同比下降45.1%。其中銷售額超千億房企共15家，較去年同期減少12家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。

疲軟的樓市拖累著房企的回款效率，也消磨著各參與方進場接盤的信心。而上述人士還進一步表示，“銷售不是靠哪一方就能救得了的，這要看整個市場大環境”。

具體到企業自身，透過中指研究院統計數據觀察各家銷售：碧桂園今年前9月銷售額3542.9億元，相較去年同期的6173.0億元下降42.6%；融創中國今年前9月銷售額1432.0億元，相較去年同期的4616.0億元下降69.0%；新城控股今年前9月銷售額945.7億元，相較去年同期的1705.3億元下降44.5%。

前述房企人士坦言，“現在銷售差的厲害，尤其民企，銷售額同比下跌60%、70%的都很多。這個趨勢不能扭轉，僅靠一些政策邊際放松很難讓房企重新恢復。”