公募REITs擴容可謂“馬不停蹄”。

11月11日，旗下剛剛誕生首只百億級產品的中金基金，于同日又上報了新項目——中金山高集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金(下稱“中金山高高速公路REIT”)。這既是山東首單申報至交易所的公募REITs項目，也是中金基金的第四只公募RIETs產品、第二只高速公路REIT。而剛刷新公募REITs網下詢價紀錄的華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金(下稱“華夏基金華潤有巢REIT”)，將于今日迎來首發。

此外，目前處于招標等前期階段的公募REITs項目資產，不僅有產業園、景區、水庫等傳統資產，還出現了新能源、海上風力發電場等新型資產。

高速公路REITs擴容

11月11日晚間，證監會官網披露了最新的基金申報情況，中金基金上報了中金山高高速公路REIT，目前處于接收材料階段。上交所官網信息顯示，中金山高高速公路REIT屬于基礎設施公募REITs項目，發起人(原始權益人)為山東高速集團有限公司，專項計劃名稱為“中金-山高集團鄄菏高速資產支持專項計劃”，計劃管理人為中國國際金融股份有限公司。

上述項目的資產標的鄄菏高速，是山東高等公路網規劃“五縱四橫一環八連”中的一縱、一環的重要組成部分,是連接魯豫皖贛四省的南北省際高速公路通道，全線設特大橋1座、大橋8座、中橋6座、天橋1座、互通立交4座，以及監控通信分中心養護工區1處、服務區1處、收費站4處。山東高速集團董事長周勇于今年8月舉辦的第五屆全國交通基礎設施建設投融資模式創新與公募REITs發展研討會上提到，該集團緊抓機遇，正積極推動鄄菏高速REITs項目落地，努力打造山東省基礎設施REITs樣板。

中國公路學會副理事長兼秘書長劉文杰在上述研討會上也表示，目前交通領域投融資處于高位運行態勢，公路依然是交通發展的主要拉動力量，REITs作為新的金融工具在基礎設施領域正在引起關注。

根據Wind數據，截至目前，中金山高高速公路REIT成為業內正式申報的第八單高速公路REITs項目，不僅是山東首單申報至交易所的公募REITs項目，也是中金基金旗下的第四只公募RIETs產品、第二只高速公路REIT。

稍早之前，中金基金旗下首只高速公路REIT——中金安徽交控REIT剛于11月11日成立，首募規模達108.8億元。該產品的初始網下發售和公眾發售份額分別為1.4億份、6000萬份，最終實現有效認購份額則達到了47.62億份、10.08億份，配售比例分別只有2.94%、5.95%。

資金追逐熱情不減

實際上，上述現象只是大擴容背景下資金持續追逐公募REITs的一個縮影。Wind數據顯示，在今年發行的12只公募REITs產品中，有9只出現了超過百倍的認購倍數，獲得了券商、私募、保險資管等各路機構資金的青睞。

以將于今日開售的華夏基金華潤有巢REIT為例，該基金在詢價階段受到網下資金青睞，網下發售累計吸引資金721.55億元，擬認購總數量298.53億份，為初始網下發售份額1.4億份的213.24倍，刷新已有公募REITs的網下詢價紀錄。該產品的11家戰略投資者中，除原始權益人有巢深圳外，還出現了國新新發展基金、平安人壽、泰康保險、泰康養老、中信證券、中信保誠人壽等機構的身影。

此外，記者從中國招標與采購網搜索獲悉，當前與公募REITs相關的項目招標信息就超過了40條，涉及的項目不僅有產業園、景區、水庫等傳統資產，還出現了新能源、海上風力發電場等新型資產。

不僅是前期發售，上市之后的公募REITs在二級市場上同樣也受到了資金追捧。Wind數據顯示，截至11月13日，已上市交易的公募REITs產品有20只，而這20只產品近半年和今年以來均實現了正的平均收益率。

具體看，華安張江光大園REIT近半年和近一年以來分別取得了20.41%、19.45%的收益率，鵬華深圳能源REIT在這兩個時間段的收益率均為14%。根據基金三季報，鵬華深圳能源REIT三季度實現凈利潤1.95億元，是當時披露三季報的公募RIETs產品中唯一凈利潤過億的。若從上市以來的情況看，上述20只產品的平均收益率高達26.80%，其中有12只產品的收益率超過30%，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT、建信中關村產業園REIT等產品的收益率則在40%以上。

股債之外再添融資渠道

上海交通大學上海高級金融學院學術副院長嚴弘表示，當前各路資金熱衷追逐公募REITs，主要有三大原因：首先，從海外發展經驗來看，公募REITs的收益既包含了現金流收入，又包含了基礎物業資產的增值，風險一般介于股票和債券之間。比如，過去20多年美國的REITs產品年化綜合收益率一般都在10%上下，具有一定的吸引力。其次，公募REITs跟其它風險資產如股票、債券等相關性較低，是資產配置中重要的組成部分。另外，通過投資公募REITs，投資者還能以少量資金直接參與到不動產資產的投資中來，并且公開市場交易的形式也使得資金流動性和信息透明度較高。

某公募分析人士對記者表示，公募REITs的主要投資回報源于項目底層資產的良好收益。這類產品大多采取“公募基金+ABS(資產支持證券)”結構，將80%以上的基金資產投資于基礎設施資產支持證券，并持有其全部份額。同時，基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，基金管理人則主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。這些制度設置，均有助于為投資者帶來相對穩定的投資回報。

上交所總經理蔡建春近日在公開場合表示，去年啟動的基礎設施公募REITs試點順利推進，目前滬市已有12只產品上市，融資390億元，帶動近2000億元投資，未來將優化REITs規則機制，打造具有國際競爭力的REITs發展新高地。

紅土創新基金認為，公募REITs打通一、二級市場，起到盤活存量資產、為新項目投資注入權益性資金的橋梁作用。無論是宏觀經濟還是監管機構，未來都希望有更多領域的資產擴充到公募REITs市場中，從而引入更多增量資金，公募REITs有望成為股票、債券之外的重要融資渠道。