此輪“降息潮”源自國慶節前夕的新政，中國人民銀行、中國銀保監會發文，階段性調整差別化住房信貸政策，對2022年6～8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

政策彼一出臺，便有多個城市跟進落實。石家莊一名房產中介稱，年初當地首套房商貸利率還在“5字頭”，目前已降至3.8%，以貸款60萬、期限30年計算，月供比此前少500元左右，貸款總額越多差值越大，利率下降一定程度上刺激了市場。

貴陽一位房產中介也表示，現在首套房商貸利率最低能做到3.9%，主要是看銀行。在政策作用下，市場也在慢慢回暖，比如國慶期間很多房企大力促銷，成交量相比上半年月度同期平均增長六成，現在算買房的好時機。

昆明一位房產中介則稱，目前中行、工行等首套房貸利率可做到3.95%。天津當地則有地產人士稱，首套房商貸利率為3.9%，工商銀行、農業銀行等均在執行。武漢當地中介也稱，首套房貸利率從年初的5.8%降到了現在3.9%，熱門樓盤銷售較為火熱。

央行最新公布的第三季度中國貨幣政策執行報告顯示，從實際發放的商業性個人住房貸款利率看，2022年10月新發放個人住房貸款利率為4.3%，較上月下降4個基點，較上年末下降133個基點，湖北、廣東等部分城市階段性取消了首套房貸利率下限。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，今年以來，多部委持續釋放政策利好，各地積極落實“因城施策”，需求端信貸政策不斷優化。信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，緩和市場觀望情緒，帶動住房需求釋放。

“當前，部分二線城市限購限貸政策仍具備一定優化空間，預計隨著‘金融16條’的出臺，短期各地政策放松力度有望加大，需求端政策仍將繼續改善，降低購房成本、降低購房門檻仍是重要方向。”陳文靜稱。

值得注意的是，在過去的十月份，樓市整體銷售還未明顯改善。億翰智庫表示，10月商品房銷售面積和銷售額再次跌下1億平米和1萬億元，環比分別下降27.9%和30.0%，即便低基數效應開始發揮作用，同比仍然下降23.2%和23.7%。

據億翰智庫調研顯示，國慶期間，由于房企大力度推盤和營銷，部分核心城市和返鄉置業的目的地三四線城市，成交出現微弱復蘇。但是之后三周，成交迅速回落，這種特定節點的活動助推的脈沖式行情，并未能帶動整月成交。

進入十一月份，上述低溫態勢仍未扭轉。民生證券統計顯示，上周(11.07～11.13)各能級城市銷售熱度均有下降，其中北京成交28.2萬平方米，周環比下降16.6%，上海、廣州、深圳分別成交9.7、8.1、6.4萬平方米，周環比分別下降65.5%、19.0%、3.9%。

近期，政策逐步延伸至供給端，“第二支箭”、“金融 16 條”、“預售監管保函置換”等新政依次出臺，托底信號強烈。

民生證券認為，金融系統出臺數條針對房企的支持政策，對預期恢復有一定作用。如中債增擔保龍湖第一批30億債券發行，能撬動其200億量級總額度落地的信心。增信擔保的高額度，意在提示增信發債空間和可持續性，提振非標項目投資人和供應商信心，避免再發生發完債反被擠兌的負面案例。

在銷售層面，未來兩個月，行業即將步入年末房企推盤高峰，天風證券預計后續銷售環比或有修復，但基本面趨勢性回暖仍需時間。