“目前來看，市場上可供出售的項目或資產(chǎn)包在近一年半的時間內(nèi)持續(xù)增加，處于‘供過于求’的局面，且項目議價空間也相對較大。”第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、董事李想向《證券日報》記者表示，賣方希望加速拋售自持資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，以期降低債務(wù)壓力、緩解流動性告急的局面。但潛在買家則會對待售項目的品質(zhì)與價格保持高度警覺并進(jìn)行細(xì)致甄別，把握目前大宗資產(chǎn)價值走低的窗口期進(jìn)行抄底式收購。

法拍房折讓力度大

在房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期之際，法拍房交易悄然升溫。

11月17日，據(jù)京東拍賣顯示，上海市松江區(qū)梅家浜路798弄1號101室、1號401室、718弄1號1708室等826套房地產(chǎn)(整體拍賣)將于11月28日在京東拍賣進(jìn)行二拍，起拍價為7.7億元，相當(dāng)于評估價13.75億元的5.6折。

這僅僅是法拍市場大宗涉房資產(chǎn)折讓出售的一個縮影。今年10月下旬，關(guān)注度較高的上海華僑城蘇河灣別墅一拍時起拍價2.19億元，約為評估價的7折，當(dāng)時有1人報名，但該報名者沒有出價。二拍起拍價降至評估價的約6.3折，兩位競買者展開激烈爭奪，最終該標(biāo)的物以1.966億元成交。

據(jù)第一太平戴維斯提供給《證券日報》記者的獨家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)阿里法拍、京東法拍及多方渠道的信息數(shù)據(jù)匯總，2022年10月份，北京市的法拍房(含住宅、商辦等不動產(chǎn))共上拍約700套房源，成交240套左右，成交占比約為34%。

從京滬兩地在法拍平臺上架的資產(chǎn)規(guī)模及折讓力度來看，在涉房大宗資產(chǎn)方面，開發(fā)商更傾向于出售資金沉淀大的商業(yè)資產(chǎn)，達(dá)到緩解償債壓力和保持正常經(jīng)營的目的，因此多是出讓一線、二線城市核心資產(chǎn)，以期加快回籠現(xiàn)金。

“位于核心一線、二線城市，盈利水平穩(wěn)定、財務(wù)狀況健康的商辦物業(yè)，估值明朗，較住宅物業(yè)復(fù)雜程度低。但即便是能達(dá)成交易的資產(chǎn)，大部分也會不可避免地被壓價，因為當(dāng)前手頭資金充裕的房企或愿意接盤的相關(guān)機構(gòu)并不多。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示。

商辦等涉房資產(chǎn)受青睞

雖然“上架”的涉房大宗資產(chǎn)規(guī)模加大，但買家出手理性且謹(jǐn)慎。

根據(jù)第一太平戴維斯研究部的研究成果顯示，2022年前三季度，北京商辦大宗投資市場整體表現(xiàn)較為低迷，累計成交金額約為226.85億元，較去年同期下降55.2%。另據(jù)多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年第三季度，上海共錄得14宗、共計153億元涉房資產(chǎn)大宗交易，遠(yuǎn)低于去年同期水平。

“無論是法拍房還是商辦大宗投資市場，其本質(zhì)仍以買方市場為主，就算兜售的資產(chǎn)再多，一定要有買家‘接盤’交易才能達(dá)成。”李想表示，目前大宗投資市場的低迷也反映出潛在買家普遍保持著謹(jǐn)慎出手的心態(tài)。

李想進(jìn)一步稱，整體而言，賣方與潛在買家仍處于博弈階段，這種格局短期內(nèi)仍將持續(xù)。但有一種現(xiàn)象較為明顯，即自用型收購及通過法拍渠道購得資產(chǎn)的比重在2022年有所提升。

“從當(dāng)下的市場表現(xiàn)來看，自用型買家活躍度相對更高，看項目較為頻繁。”閆寒表示，現(xiàn)在市場上可供選擇的可售資產(chǎn)較多，是個機會，但對于法拍涉房大宗資產(chǎn)而言，買家需厘清背后的債務(wù)關(guān)系才敢接盤。

那么，哪類涉房大宗資產(chǎn)當(dāng)下更受買家青睞？

在李想看來，一是傳統(tǒng)的商辦資產(chǎn)，其中最受青睞的還是寫字樓資產(chǎn)。根據(jù)第一太平戴維斯研究部的研究成果顯示，2022年前三季度，北京商辦大宗投資市場中寫字樓資產(chǎn)的成交占比高達(dá)47%。二是一些投資者正將目光轉(zhuǎn)向利基市場，并對利基資產(chǎn)(如物流園區(qū)和高標(biāo)倉、健康生命科學(xué)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、長租公寓等)產(chǎn)生越來越濃厚的興趣，其中一個重要原因是利基資產(chǎn)的投資收益率和回報率較為理想，這已經(jīng)成為2022年的新趨勢、新亮點。

“進(jìn)行涉房大宗投資收購的最終目的就兩類：自用和投資。”李想表示，自用型買家收購項目多集中于寫字樓資產(chǎn)，買家多為國企、央企、上市公司、金融機構(gòu)(如銀行或保險公司)、互聯(lián)網(wǎng)科技公司等。而投資型買家的背景則比較多元，包括國內(nèi)、國際的房地產(chǎn)投資基金、開發(fā)商等，都有可能成為投資型買家。

至于當(dāng)下兩者投資涉房大宗資產(chǎn)的邏輯，李想表示，自用型買家的買樓邏輯一般都是“符合自身戰(zhàn)略發(fā)展要求”，例如互聯(lián)網(wǎng)巨頭收購寫字樓資產(chǎn)，不僅能夠滿足自身擴張需求，還能坐享地產(chǎn)升值紅利；投資型買家的最基本投資邏輯一定是“只買對的”，比如收購之后的資產(chǎn)能夠給投資者帶來穩(wěn)定可觀的收益，具有潛在的盈利價值。但在不確定性市場中，投資型買家看項目更趨謹(jǐn)慎，前期盡調(diào)及研判的周期會延長，這也直接導(dǎo)致了今年的大宗投資市場活躍度整體較往年有所回落。（證券日報）