王麗新
冰凍三尺非一日之寒，樓市回穩(wěn)也不可能一蹴而就。從政策的頂層設(shè)計(jì)到各地“因城施策”的實(shí)質(zhì)性落地，再到整體融資環(huán)境的改善，直至銷售市場(chǎng)回穩(wěn)，需要一個(gè)較長(zhǎng)的傳導(dǎo)過程。這期間，房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多實(shí)際困難和阻力，仍需勉力前行。
2023年是全力拼經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵期。在筆者看來，房地產(chǎn)行業(yè)需從保交樓、穩(wěn)銷售、穩(wěn)信用和穩(wěn)投資出發(fā)，只有譜好這四部曲，才能帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)經(jīng)營(yíng)回歸正軌。
第一步重在全面落實(shí)“保交樓”。這不只是對(duì)民生的呵護(hù)，更是穩(wěn)定信心的“壓艙石”。過去一年，中央層面多次強(qiáng)調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”，推出2000億元專項(xiàng)借款和2000億元再貸款，為“保交樓”護(hù)航。地方層面，設(shè)立專項(xiàng)紓困基金、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、返還未動(dòng)工項(xiàng)目土地款等精準(zhǔn)政策頻出，對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)、問題項(xiàng)目實(shí)施差異化管理。2023年“保交樓”依舊是必須堅(jiān)守的底線，仍需通過各種政策、金融等手段，進(jìn)一步破解資金難題，盡快督促停工項(xiàng)目全面復(fù)工，保證問題項(xiàng)目順利交付，消除購(gòu)房者擔(dān)憂，修復(fù)市場(chǎng)信心。
引導(dǎo)市場(chǎng)信心回暖目標(biāo)之下，各地“因城施策”仍有優(yōu)化空間，這不只是滿足居民合理住房需求，更是促進(jìn)市場(chǎng)盡快回穩(wěn)的重要工具。從年初聚焦降利率、降首付，到支持高端人才、三孩家庭等新增群體購(gòu)房，釋放增量需求，再到下半年放松限購(gòu)、限售、限貸城市逐漸擴(kuò)容……優(yōu)化政策層層遞進(jìn)。2023年，一線城市及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策不排除進(jìn)一步放松的可能性，弱二線以及三、四線城市仍需適度激活居民購(gòu)房需求，比如部分城市有望全面取消限購(gòu)，或各地繼續(xù)創(chuàng)新政策工具，引導(dǎo)市場(chǎng)銷售回穩(wěn)，并適度“保溫”。
若要力促房企銷售端回穩(wěn)，資本市場(chǎng)要更好地發(fā)揮作用，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，這不只是穩(wěn)房企信用，更是防止出險(xiǎn)房企增加的“防火墻”。從“三箭齊發(fā)”支持房企融資到允許房企借殼上市，再到股權(quán)融資預(yù)案的完成，“因企施策”改善融資，所需時(shí)間有短有長(zhǎng)。2023年，監(jiān)管層或可考慮新的舉措，進(jìn)一步豐富融資工具箱，比如在引導(dǎo)解近渴的資金快速入場(chǎng)的同時(shí)，加快推動(dòng)AMC進(jìn)場(chǎng)、債務(wù)重組、以股抵債等多種增資化債模式在實(shí)操層面落地，讓一部分高財(cái)務(wù)杠桿或出險(xiǎn)房企有序出清，減緩未出險(xiǎn)房企償債壓力，同時(shí)讓另一部分優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健型房企有機(jī)會(huì)投資擴(kuò)表。
隨著后續(xù)房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)不斷化解、頭部穩(wěn)健型房企得到資金支持，將帶來信用修復(fù)。當(dāng)行業(yè)迎來曙光，“穩(wěn)投資”就刻不容緩。在房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈體系中，牽一發(fā)而動(dòng)全身，但不意味著立竿見影。即便2022年年末利好房企發(fā)債、融資等重磅政策接連出臺(tái)，但對(duì)房企投資端產(chǎn)生效果仍需時(shí)間。不過，在2023年銷售回暖之前，地產(chǎn)商需抓住獲取優(yōu)質(zhì)地塊、補(bǔ)倉核心城市和深耕城市的“窗口期”。
正所謂“把錢用在刀刃上”，暫停拿地只是應(yīng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的謹(jǐn)慎之舉，不投資并不意味著存貨去化周期會(huì)變短，反而會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流難以改善。若想熬過寒冬，企業(yè)需要進(jìn)行資產(chǎn)換倉，加快退出“小而散”的城市和項(xiàng)目，把錢投在高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)土地上，以期經(jīng)歷縮表陣痛之后，規(guī)模與ROE(凈資產(chǎn)收益率)可以實(shí)現(xiàn)正相關(guān)。此外，穩(wěn)健型房企若有余力，需把握好當(dāng)下股權(quán)融資重啟的窗口期，加快實(shí)施并購(gòu)重組，助力行業(yè)從加快風(fēng)險(xiǎn)出清向“穩(wěn)投資”過渡。
2022年，房地產(chǎn)行業(yè)大開發(fā)時(shí)代落幕。值得期許的是，2023年樓市虛火褪去，房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉硇律?
