發債成民營房企融資

常態化方式

房地產鏈條長、涉及面廣，對于金融穩定具有重要影響。遠東資信評估有限公司研究員申學峰表示，受房地產行業景氣度下降及信用風險事件等影響，2021年8月份以來房地產行業債券凈融資額持續為負，債券存量規模持續萎縮。部分民營房企由于債券融資渠道受阻，存量債到期而無法及時完成置換，導致資金鏈緊張、面臨較大債券違約風險。

2022年以來，房企融資利好政策密集發布。2023年金融監管層面的首次信貸工作會議也針對房企融資作出重要部署，1月10日，人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，強調用好民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)，保持房企信貸、債券等融資渠道穩定，滿足行業合理融資需求。

中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，會議強調用好“第二支箭”，意味著發債融資將成為民營房企融資的一種常態化方式，可以在一定程度上緩解民營房企信用收縮問題，改善融資氛圍，同時也有利于激勵民營房企積極申請增信發債融資。

值得一提的是，2022年“第二支箭”擴容，將中債信用增進公司擔保民營房企發債納入支持工具統籌推進。東方金誠研究發展部高級分析師馮琳對記者表示，“這在進一步明確支持民營房企債券融資的同時，有助于引導中債信用增進公司配合政策導向，向更多符合條件的民營房企提供更大規模的增信支持，從而修復投資者對民企地產債的信心，緩解民營房企債券融資過度收縮的問題?！?/p>

記者了解到，在“第二支箭”框架下，中債信用增進公司為12家民營房企205億元債券的發行提供了增信支持。與此同時，4家優質房企完成了780億元的儲架式項目注冊。

此外，2022年11月份以來，房地產信用風險逐步化解。據中指研究院統計，2022年12月份至今，僅3家房企首次出險。

中指研究院企業研究總監劉水對《證券日報》記者表示，在“第二支箭”框架下，已有多家房企增信發債成功，增強了企業現金流，助力企業資產負債表保持穩健。

明明表示，中債信用增進公司向民營房企發債提供擔保增信，可在房地產行業存在信用風險的情況下，一定程度上滿足民營房企的增信需求；同時，能夠有效提升發行債券的信用級別，一定程度上改善民營房企債券的兌付前景；此外，可以在一定程度上降低民營房企債券融資成本，促進房地產行業債券融資的恢復。

“當前政策對于房地產行業供給端的支持進一步加碼，預計2023年房企融資環境會延續改善勢頭，特別是銀行貸款和債券融資規模都有望繼續回升。”馮琳表示。

專家建議抓住窗口期

改善資產負債表

在多項政策的支持下，民營房企流動性將有所改善。不過，需要注意的是，當前仍有部分民營房企在融資方面面臨一定困難。

“當前融資環境寬松，但行業仍處于下行周期，投資人不會貿然轉向風險較高的投資對象，因此資金仍主要流向整體表現良好、有‘回血’能力的房企。”劉水表示。

申學峰對《證券日報》記者表示，目前中債信用增進公司服務范圍還比較有限，已獲增信并完成發債的民營房企局限于尚未陷入嚴重債務困境的幾家低風險主體，很多急需資金支持的出險房企仍無法獲得支持，需要“第三支箭”股權融資提供補充支持。

明明認為，隨著政策不斷完善，后期民營房企融資困難的問題將有所改善，融資將不斷回暖，發債難度和發債成本將有所下降。

在劉水看來，民營房企要抓住當前改善資產負債表窗口期，根據自身情況積極對接資金供給方，既要優化債務規模和結構，也要及時補充流動性，更要借助融資力量拉動銷售端，推動經營端流動性回暖，從根本上解決流動性問題。

“就目前來看，房地產市場循環鏈條仍需進一步暢通，房企內部信用分化持續，關鍵梗阻在于商品房銷售仍未出現趨勢性回暖跡象?！瘪T琳表示，展望未來，政策面的另一個發力點將是引導樓市盡快企穩回暖，這是改善房企信用基本面、有效防范化解優質頭部房企風險的根本。下一步政策“工具箱”在放寬購房條件、降低首付比例、下調居民房貸利率方面還有較大空間。