根據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布的大額未上市股權(quán)和大額不動產(chǎn)投資情況來看，2023年首月，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家險企發(fā)布了7份關(guān)于不動產(chǎn)投資的信息披露公告，涉及項(xiàng)目近20個。

具體來看，今年1月，平安人壽已發(fā)布5份關(guān)于不動產(chǎn)投資的公告，涉及15個不動產(chǎn)投資項(xiàng)目。繼1月11日、18日發(fā)布不動產(chǎn)投資公告后，1月30日，平安人壽在中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)公告稱，公司新增出資0.28億元投資北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已累計出資總金額約72.2億元。

除平安人壽外，泰康人壽與友邦人壽也加入增資不動產(chǎn)的行列。隨著我國老齡化步伐加快，諸多險企不約而同地加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)供給，投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)變成了爭相競渡市場的一個縮影，從泰康人壽1月29日發(fā)布的不動產(chǎn)投資公告來看，該公司出資1200萬元投資北京燕園養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

從友邦人壽近期的動作來看，1月5日，友邦人壽發(fā)布公告稱，公司出資51.81億元投資上海市虹口區(qū)北外灘89街坊項(xiàng)目。就在當(dāng)天，該地產(chǎn)項(xiàng)目正式揭牌為“友邦金融中心”。

險資青睞房地產(chǎn)由來已久，對于險資而言，從提升收益的角度來看，其需要配置更多能帶來穩(wěn)定回報、收益相對較高的資產(chǎn)，房地產(chǎn)目前恰好具有這樣的屬性。川財證券研究所所長陳靂表示，從險資配置不動產(chǎn)方向上來看，以經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，這些資產(chǎn)的共性為在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和上行階段能夠貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金收入，雖然資產(chǎn)的增長性有限，但長期穩(wěn)定的收益和抗通脹性與險資的長期底層資產(chǎn)特性匹配度較高，因此對于商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不動產(chǎn)的投資是平衡收益和風(fēng)險后的資產(chǎn)配置選擇。

雖然商業(yè)不動產(chǎn)一直受到險企青睞，但優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目在市場上仍可遇不可求。深圳匯合創(chuàng)世投資管理有限公司董事長王兆江表示，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在我國總體來說是比較稀缺的，具有國際影響力的大都市更是如此。因?yàn)槿丝诳偸窍蛏虡I(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)集中，可以形成良好的商業(yè)生態(tài)，而國際企業(yè)又青睞向發(fā)達(dá)城市、發(fā)達(dá)地區(qū)投資和駐扎，所以商業(yè)地產(chǎn)的價格上升周期要比普通住宅更穩(wěn)定、周期更長，它是低利率環(huán)境下優(yōu)勢更好的一種資產(chǎn)。

投資熱情或持續(xù)升溫

過去幾年，由于投資周期長、抗通脹能力優(yōu)，保險業(yè)十分青睞并大舉投資地產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)一度被視為“香餑餑”。不過，險資在2022年下半年出現(xiàn)了“逃離”房地產(chǎn)的情況，如前海人壽、平安人壽等險企相繼減持地產(chǎn)股。

那么，從2023年開年首月險資投資房地產(chǎn)市場的情況來看，今后一段時間，險資對地產(chǎn)股的熱情將升溫還是冷卻？陳靂表示，險資在2022年下半年出現(xiàn)了“逃離”房地產(chǎn)的情況主要是房地產(chǎn)行業(yè)整體下行、前景不明朗等造成的，開年以來我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的復(fù)蘇態(tài)勢，房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在國家出臺的紓困政策逐步顯效后，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)仍然具備較好的投資價值。

“從今年政策支持力度來看，2023年地產(chǎn)投資將會升溫，但這其中也會發(fā)生一些模式上的改變來促進(jìn)房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展，比如支持租賃、支持共有產(chǎn)權(quán)等。”王兆江表示，險資對房地產(chǎn)投資由冷轉(zhuǎn)熱，其主要原因還是國家對房地產(chǎn)的支持發(fā)生了積極變化，從中央層面肯定了地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，中央通過各項(xiàng)新政，一方面提升地產(chǎn)交易的流動性，一方面降低地產(chǎn)交易成本，另外，地方政府在松綁大框架下，可以調(diào)整自身政策來滿足市場需求。這對開發(fā)商、代理公司、投資購買方都構(gòu)成實(shí)質(zhì)性利好。

此外，由于險資當(dāng)前仍與房地產(chǎn)的投資屬性相契合，所以2023年乃至未來，險資或?qū)⒊掷m(xù)投向該市場。“險資未來仍然會把房地產(chǎn)作為重要底層資產(chǎn)之一，并根據(jù)行業(yè)周期和市場變化調(diào)整配置權(quán)重，近期險資對于地產(chǎn)的配置重點(diǎn)會以直接投資物業(yè)為主，并減持上市房企的股票，不斷優(yōu)化投資組合。”陳靂認(rèn)為。

整體而言，險資涉足不動產(chǎn)的方式除了通過債權(quán)計劃、購買地產(chǎn)股外，由于地產(chǎn)方面的投資與負(fù)債業(yè)務(wù)可以進(jìn)行協(xié)同，加之人口老齡化步伐加快，險資近年來直接投資以及進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況變得愈發(fā)常見。王兆江表示，長遠(yuǎn)來看，隨著我國經(jīng)濟(jì)的開放，政治影響力的提升，外資進(jìn)入中國投資的空間巨大；加上我國匯率穩(wěn)定，人民幣堅挺，地產(chǎn)的保值增值方面放眼全球來看，是特別突出的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，而養(yǎng)老地產(chǎn)是我國人口老齡化形勢下的大勢所趨，具有相當(dāng)大的市場需求。因此，險資在這些方向上找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資，獲得穩(wěn)健回報的概率更高。

當(dāng)前，保險機(jī)構(gòu)投資的不動產(chǎn)主要是商業(yè)辦公不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不動產(chǎn)和自用型不動產(chǎn)項(xiàng)目，今后，哪種類型的不動產(chǎn)將更受青睞？在王兆江看來，2023年及未來，險資配置房地產(chǎn)會趨于多元化，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園等都會涉及，而商業(yè)地產(chǎn)的熱度將比較高，這源于中國經(jīng)濟(jì)的開放性、穩(wěn)定性、持久性。

北京商報記者 陳婷婷 胡永新