銀行房貸攻守戰(zhàn)

一邊是“勸退”提前還貸，另一邊是放松“購房年齡+貸款期限”上限，近段時(shí)間以來，有關(guān)房貸的話題熱度不斷上漲，在利率下行和市場(chǎng)行情的雙重?cái)噭?dòng)下，購房者“報(bào)復(fù)性”還房貸導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)客群流失，銀行相應(yīng)地調(diào)高提前還貸門檻、拉長申請(qǐng)時(shí)間、推出各類松綁政策“挽留”客戶，攻守兼?zhèn)?。從控額到保額，近兩年，銀行對(duì)房貸的態(tài)度已然生變，在這背后有個(gè)人住房貸款余額增速乏力的無奈，而更多的則是對(duì)優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)的渴望。

放寬最高“年齡+期限”

房貸又火了！這一次是貸款政策的松綁。近日，一則“房貸年齡上調(diào)至80歲”的信息火上熱搜，再度引發(fā)市場(chǎng)熱議。這則信息來源于廣西省南寧市，2月13日，北京商報(bào)記者咨詢南寧地區(qū)部分銀行人士了解到，該地區(qū)購房政策確實(shí)出現(xiàn)了松綁，但并非市場(chǎng)理解的80周歲老人也可貸款。

(資料圖)

“未做過房貸的新客戶才可以享受政策。”一位股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理稱，“新政策要求借款人年齡+貸款期限從原來的不超過70年放寬至不超過80年。放寬的原因是銀行針對(duì)房市推出的利好政策，不過條款上明確規(guī)定，借款人年齡不能超過70周歲。”

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄看來，該政策指的是借款人年齡加貸款期限延長至80歲，也就意味著購房者年滿50周歲也可以按照最高30年期限申請(qǐng)房貸。放寬了貸款年齡限制，利好了中年及中老年購房群體，釋放了部分購房需求。預(yù)計(jì)接下來其他城市也有可能跟進(jìn)相關(guān)政策，比如一些去化壓力大的城市以及老齡化嚴(yán)重、老年人群體占比高的城市可以優(yōu)先考量。

從調(diào)查情況來看，目前多數(shù)銀行首套房貸可支持最高限貸年齡約為60-70周歲，還款期限為30年。一家國有大行相關(guān)人士介紹，“我行首套房還款期限最長不超過30年，借款人年齡+貸款期限之和不得超過75年，若有兩位共同借款人，則以年齡較小者判斷”。

另一家國有大行人士稱，“我行目前有‘聯(lián)名貸’產(chǎn)品，首套房申請(qǐng)具體要求為，借款人年齡+貸款期限之和不得超過70年，要求借款人年齡不超過60周歲”。

多家股份制銀行人士也強(qiáng)調(diào)，“本行內(nèi)個(gè)人住房貸款最長年限為30年，最高限貸年齡不超過70周歲”。

2023年，樓市信貸政策逐步放松，自央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以來，已有多地銀行調(diào)整了首套房貸利率。截至當(dāng)前，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，已有32城下調(diào)首套房貸利率至4%以下，其中不乏一些二線城市和省會(huì)城市。

從利率降低至首付比例下調(diào)，再到帶押過戶，放寬最高“年齡+期限”，政策放松背后也體現(xiàn)出銀行保房貸額度的決心。

“勸退”提前還貸

放寬房貸年齡+期限限制、各地首套房貸利率紛紛下探的另一面，是銀行“嚴(yán)防死守”提前還貸。在新老房貸利差擴(kuò)大，股市、理財(cái)收益表現(xiàn)不佳等多重因素下，許多購房者選擇提前還貸、減輕壓力，銀行無奈將控房貸額度轉(zhuǎn)向保房貸額度，提前還貸頻頻受阻也讓不少購房者直呼：“給銀行還錢太難了！”

“今天去銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，被告知需要排隊(duì)，最快也要到5月了。”想要提前還貸的李陽(化名)一頭霧水，他吐槽稱，“當(dāng)時(shí)簽約房貸的時(shí)候銀行表示可以隨時(shí)還，現(xiàn)在不僅無法還款，還要再收取3個(gè)月的利息，給銀行送錢都難”。

趙愷(化名)在利率6%的高位辦理了房屋按揭貸款，已經(jīng)償還了三年之久?！?022年我就聽說了提前還貸潮，當(dāng)時(shí)因?yàn)橘Y金不夠和客戶經(jīng)理溝通得到的回應(yīng)是可以通過手機(jī)銀行線上預(yù)約還貸，支持隨時(shí)還、不限次數(shù)。但2023年攢夠錢想要去還貸才發(fā)現(xiàn)手機(jī)銀行App不支持線上預(yù)約，而線下排隊(duì)需要等待3個(gè)月，我真的接受不了?！壁w愷說道。

上述購房者的遭遇并非個(gè)例，“收違約金”“無法預(yù)約”“線上提前還貸入口關(guān)閉”，曾經(jīng)常規(guī)的提前還貸已成為橫亙?cè)谫彿空呙媲暗囊淮箅y題。銀行為何“勸退”提前還貸？究其原因，是為了防止優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大規(guī)模流失。

一位股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“提前還貸的購房者基本都是之前房貸利率在5%-6%以上的人士，房貸利率下調(diào)導(dǎo)致購房者心里不平衡，所以還貸客戶增加。對(duì)銀行來說，房貸一直是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，銀行主要通過利息盈利，現(xiàn)在購房者將原本還貸期限由30年壓縮至5年甚至更短，利差沒有了、客戶也流失了銀行自然著急”。

“銀行不能限制客戶提前還貸，通過拉長提前還貸時(shí)間就是希望購房者取消還貸的計(jì)劃。”上述股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理說道。在浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林看來，銀行當(dāng)然是不愿意客戶提前還貸的，因?yàn)橛心芰μ崆斑€貸的客戶一定是優(yōu)質(zhì)客戶，這些客戶把貸款還了，銀行的業(yè)務(wù)收益就減少了。甚至于如果提前還貸情況蔓延，變?yōu)槌绷?，銀行會(huì)遭遇大規(guī)模的客戶流失。

盤古智庫高級(jí)研究員江瀚認(rèn)為，對(duì)于各家銀行來說，房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一個(gè)長期的房貸能夠?yàn)殂y行提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，而且能夠幫助銀行保持自身業(yè)務(wù)的長期高利率水平的狀態(tài)，如果出現(xiàn)了大規(guī)模提前還貸的現(xiàn)象，實(shí)際上也讓銀行加速了資金的回籠，導(dǎo)致了損失。如果短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)特別多提前還貸的情況，銀行就會(huì)面臨短期難以找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資的局面，增收成本就會(huì)快速上升，所以為了銀行能夠不再支付那么高的成本，往往會(huì)想方設(shè)法拖延提前還貸，或者說設(shè)置高門檻高違約金的方式來阻止提前還貸。

兩難抉擇

攻守之勢(shì)異也。

出臺(tái)松綁政策、為提前還貸設(shè)門檻，一系列“攻守兼?zhèn)洹北澈螅莻€(gè)人住房貸款余額增速的乏力。央行最新發(fā)布的《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2022年末，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。2021年這項(xiàng)數(shù)據(jù)的余額為38.32萬億元，同比增長11.3%，增速比2020年末低3.3個(gè)百分點(diǎn)。

而大規(guī)模集中提前還貸，勢(shì)必會(huì)打亂銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)盈利能力帶來影響，談及如何化解提前還貸潮、提高購房者資金使用效率，一位城商行人士在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“由于目前扎堆還貸的購房者比較多，行里采取的辦法就是充分向購房者說明哪一類情況適合提前還貸、哪一類情況不適合，引導(dǎo)購房者做出理性選擇。其次，也在研究推出一些有吸引力的理財(cái)產(chǎn)品營銷活動(dòng)，供客戶進(jìn)行選擇，不過在收集客戶意見時(shí)得到的反饋結(jié)果不太理想”。

“對(duì)于銀行而言，增量房貸業(yè)務(wù)增速緩，存量房貸業(yè)務(wù)又迎來提前還貸潮，房貸業(yè)務(wù)面臨著比較大的挑戰(zhàn)?！痹谌?60數(shù)字科技研究院分析師李萬賦看來，銀行應(yīng)該做好客戶的安撫工作，引導(dǎo)客戶理性還貸；對(duì)于確有需求的客戶申請(qǐng)，在自身風(fēng)險(xiǎn)管控能力允許的條件下，為客戶提供盡可能便捷的還款安排。更重要的是，考慮到這種提前還貸潮剛剛開始，可能還要持續(xù)一段時(shí)間，銀行要充分做好形勢(shì)預(yù)判，為自己留出保證正常運(yùn)營管理的空間，同時(shí)積極推出更穩(wěn)定的理財(cái)產(chǎn)品吸引客戶，尋找新的優(yōu)質(zhì)信貸資源，充分利用好回收的大量資金，保證利潤。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，統(tǒng)計(jì)2020年以來各地房地產(chǎn)政策和熱點(diǎn)事件可以看出，“房貸”比“房?jī)r(jià)”更容易引起大家的關(guān)注，也容易引發(fā)熱點(diǎn)話題，包括“停工斷貸潮”“房貸延期償還”“房貸提前償還”“房貸利率降至3.8%”“房貸年齡期限延長至80歲”等，都引起了網(wǎng)友的熱烈討論。這也說明，各地要謹(jǐn)慎處理好房貸方面的問題，要從維護(hù)購房者合法權(quán)益的角度，積極探索健康科學(xué)的房貸政策工作。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，各地政策的放松，出發(fā)點(diǎn)都在于激活合理住房消費(fèi)需求，以降低購房者購房成本為導(dǎo)向。“房住不炒”的紅線不改變，這兩者并不矛盾。各地要加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期朝著健康、正確的方向前進(jìn)。

北京商報(bào)記者 宋亦桐