經(jīng)營貸、假離婚再現(xiàn)樓市！理性“提前還貸”要算哪些賬

作者：吳斯旻

三年前貸款在老家貴陽買了首套房的杜小姐近日頻繁接到老家民間助貸公司的電話，向她推介“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)。

“這不是通常意義上銀行間的那種房貸轉(zhuǎn)接，而是將高利率房貸置換成低利率的經(jīng)營貸。但從操作流程上，我得先借到過橋資金，提前還清房貸，再將房產(chǎn)作為抵押物去申請經(jīng)營貸。”杜小姐告訴第一財經(jīng)。

【資料圖】

近期，受資管產(chǎn)品收益率下降、首套房貸款利率普遍下調(diào)等因素影響，全國多地出現(xiàn)提前還貸潮。為了滿足存量貸款人的還貸資金需求，第一財經(jīng)了解到，如上述杜小姐所提及的“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)正在廣西、河南、遼寧等地的二三線城市悄然開展。

“目前，當(dāng)?shù)卮_實存在客戶通過經(jīng)營貸或者消費貸來償還其他渠道墊付房款的情況。而且據(jù)我了解，為了幫存量貸款的客戶‘降息’，有商業(yè)銀行還在運作另一種‘轉(zhuǎn)按揭’模式，即默許客戶通過離婚析產(chǎn)進行‘夫妻轉(zhuǎn)貸’，以獲取更高的貸款額度和更低的貸款利率。”河南開封某大行個貸經(jīng)理小趙對第一財經(jīng)透露。

但無論是“轉(zhuǎn)經(jīng)營貸”還是“假離婚”，均曾多次因涉及擾亂金融秩序、易加大樓市泡沫，被監(jiān)管部門明令禁止。2月10日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險提示》，其中再次提出，違規(guī)轉(zhuǎn)貸存在多重風(fēng)險；對于涉嫌騙貸且情節(jié)嚴(yán)重者，還將承擔(dān)刑事責(zé)任。

是“一條龍”也是連環(huán)套

多名業(yè)界人士告訴記者，經(jīng)營貸流入樓市，更常見于樓市上行期，居民加杠桿購買二套房。當(dāng)前樓市進入下行通道，居民純粹以還貸為目的使用經(jīng)營貸相對較少，但也非罕見。

經(jīng)營貸又稱小微貸或者生意貸，是指發(fā)給個人或者企業(yè)，用于企業(yè)經(jīng)營的貸款，支持房產(chǎn)抵押。申請經(jīng)營貸，需要貸款人或其親屬確實在經(jīng)營一家公司。如像杜小姐一樣的工薪族要申請到經(jīng)營貸，有的中介公司可能會提出辦理“假流水”“空殼公司”等相關(guān)資質(zhì)證明，以“幫助”其獲得準(zhǔn)入門檻。

這種“經(jīng)營貸置換房貸”一般分為三步：存量貸款人首先通過中介平臺，以相對高的利息，獲得過橋資金，一次性還清房貸；再以房產(chǎn)為抵押物，在其本人和親屬均未有注冊公司的情況下，通過中介公司提供的包裝方案，申請經(jīng)營貸；最后用申請到的經(jīng)營貸去償還過橋貸款。

“這是民間金融中介機構(gòu)提供的‘一條龍服務(wù)’也是連環(huán)套，流程比較繁瑣，還很容易被套路，我們(銀行)并不推薦客戶通過這種途徑籌集還款資金。”小趙稱。

不過，由于經(jīng)營貸利率水平較低，放款速度較快，隨著近年來國家加大對小微企業(yè)的支持力度，經(jīng)營貸的利率還有持續(xù)走低趨勢，小趙也表示，該轉(zhuǎn)按揭方式確實吸引了部分存量貸款客戶的關(guān)注。

以開封為例，據(jù)小趙介紹，目前經(jīng)營貸利率水平大致略高于4%，和新增房貸利率水平相差無幾。而對于擁有存量房貸的客戶，或在開封首套房貸款利率為6.13%左右高點購得房產(chǎn)的，由于購房者承擔(dān)的房貸利率一般由“LPR+銀行加點”組成，銀行加點自合同簽訂后保持不變，所以在貸款置換后，“高位站崗”的貸款購房者也許能節(jié)約幾十萬的利息。

根據(jù)招商銀行等多家商業(yè)銀行官網(wǎng)信息，經(jīng)營貸僅可用于企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)。對于經(jīng)營貸違規(guī)挪作他用的現(xiàn)象，早在2021年年初，住建部、央行和銀保監(jiān)會就曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(下稱“通知”)明確，加強貸中貸后管理，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風(fēng)險和相關(guān)影響。

“即便不是用于購房，僅僅是希望通過這種轉(zhuǎn)按揭渠道來減少個人貸款負擔(dān)，貸款用途的真實性也存在問題。兩類情況都涉嫌騙貸。”北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣對第一財經(jīng)表示。

在前述遼寧發(fā)布的《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險提示》中也提到，經(jīng)營貸借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款。

北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所合伙人律師駱訓(xùn)文對第一財經(jīng)分析稱，如果沒有發(fā)生實質(zhì)性消費或經(jīng)營行為，貸款人用消費貸或經(jīng)營貸置換房貸，便屬于違規(guī)，但處罰力度相對有限，其違規(guī)風(fēng)險主要體現(xiàn)為貸款被收回，并需要一次性結(jié)清貸款。

但對于提供貸款轉(zhuǎn)換服務(wù)的中介或金融機構(gòu)而言，鑒于前述通知中提到“房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金”，云嘉律師事務(wù)所高級合伙人/不動產(chǎn)與建設(shè)工程專業(yè)委員會主任梁雪對第一財經(jīng)表示，一旦被查出，可能會面臨行政處罰且處罰信息會被納入征信系統(tǒng)。而情節(jié)嚴(yán)重的，根據(jù)刑法有關(guān)規(guī)定，甚至還可能受到有期徒刑、拘役、罰金等刑事處罰。

刑法第一百七十五條之一“騙取貸款罪”明確：以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機構(gòu)造成重大損失的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行或者其他金融機構(gòu)造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

“離婚套貸”再現(xiàn)

如果貸款人單純?yōu)榱藴p少還貸壓力，小趙認為，相比之下，通過二手房交易轉(zhuǎn)讓，重新申請按揭貸款，再償還原貸款，這種還貸方式更為劃算。

另有當(dāng)?shù)啬车胤叫袀€貸經(jīng)理告訴記者，此類被稱為“異名轉(zhuǎn)按揭”的還貸方式在開封多家商業(yè)銀行確實可以操作。

該個貸經(jīng)理稱，為了減少本行客戶流失，當(dāng)?shù)劂y行早已不再對貸款人開展將按揭款從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行的“同名轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)；但在同一銀行內(nèi)，貸款人依然可以進行“異名轉(zhuǎn)按揭”。

具體而言，就是利用二手房交易轉(zhuǎn)讓，貸款人先通過過橋資金將剩余房貸還清，再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給親屬，重新申請按揭貸款。對于貸款家庭而言，轉(zhuǎn)按揭成功后，不僅可以變相降低存量房貸利率，還極有可能因為房產(chǎn)在重新評估時價值提升，從而獲得更高的貸款額度。

小趙表示，“異名轉(zhuǎn)按揭”本是銀行貸款實踐中較為常見的業(yè)務(wù)，但為了減少貸款利息，一些夫妻間進行轉(zhuǎn)貸的，可能會事先辦理協(xié)議離婚手續(xù)，或者通過其他渠道，讓銀行查不到婚姻信息。

“近幾個月以來，通過離婚析產(chǎn)進行‘夫妻轉(zhuǎn)貸’的現(xiàn)象時有發(fā)生。”小趙提到，在重新辦理貸款時，銀行會先對受讓人的征信、年齡和婚姻狀況等基本情況進行審核。在兩年以前樓市較熱的時候，銀行會要求30歲上下單身的貸款人提供半年以上的單身證明。但隨著樓市轉(zhuǎn)冷，目前僅需要提供身份證、戶口本、離婚證、流水等簡單個人信息，即可辦理轉(zhuǎn)按揭。

但上述轉(zhuǎn)按揭包括“離婚套貸”亦可能產(chǎn)生新的成本和風(fēng)險。王玉臣稱，一方面，進行二手房交易辦理過戶會產(chǎn)生新的稅費，如果這個過程使用過橋資金，還可能會增加額外不必要的成本；另一方面，假離婚不是一個法律名稱，只要辦理了離婚手續(xù)，夫妻共同財產(chǎn)會變成一方的個人財產(chǎn)，即使是再復(fù)婚，名義上分到受讓人名義下的財產(chǎn)也成了其婚前個人財產(chǎn)。

另有熟悉法律風(fēng)險的人士提示：轉(zhuǎn)給親友后，再想轉(zhuǎn)回給自己，也存在發(fā)生法律糾紛的隱患。而若親友身故，則更有可能與親友的繼承人發(fā)生房屋所有權(quán)的糾紛。

前述地方行個貸經(jīng)理還表示，近期，存量貸款下調(diào)的呼聲較高，市場情緒也因此出現(xiàn)波動。一些中介公司嗅到商機，“研究”出了一種新的業(yè)務(wù)模式：為沒有足量資金、也不想辦理轉(zhuǎn)按揭的存量貸款人，以其本人名義直接向銀行申請降利率。在操作上，中介公司可能先收取一萬元的預(yù)定金，再以存量貸款者的名義反復(fù)致電銀保監(jiān)會或銀行，聲稱“房貸支付不起，如果不給降息就不還了”。

“銀行本身也會擔(dān)心逾期貸款的產(chǎn)生，早先接到的投訴次數(shù)多了，確實曾出現(xiàn)過對存量貸款者進行降息的個例。但相關(guān)個例的出現(xiàn)，并不意味著存量貸款利率已經(jīng)可以下調(diào)了。中介機構(gòu)的這種行為，在欺騙貸款者的同時，也干擾了銀行日常工作。”該個貸經(jīng)理稱，作為應(yīng)對，他所在的地方行，目前對于銀保監(jiān)會轉(zhuǎn)來的此類投訴電話，“不予理會”。

違規(guī)貸款或加大資金負擔(dān)

“還貸潮之下，存量貸款者也不能盲目從眾，尤其需要慎重考慮通過過橋資金提前還貸。”前述地方行個貸經(jīng)理提示。

王玉臣也提到，在房貸置換成經(jīng)營貸后，至少存在兩種情況，讓貸款人資金負擔(dān)加重：其一，一旦發(fā)生銀行抽貸，貸款人將面臨停貸或提前全額償還貸款的風(fēng)險，授信也會受到嚴(yán)重影響；其二，很多貸款人會在中介的指引下采用過橋貸款結(jié)清房貸，這就產(chǎn)生了新的成本，尤其是在過橋貸款利率顯著高于銀行貸款利率的背景下，一旦后續(xù)貸款人現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，還貸負擔(dān)更重。

遼寧銀保監(jiān)局近日發(fā)布的《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險提示》也提到，借款人在提前結(jié)清按揭貸款、重新申請“信用貸”“經(jīng)營貸”過程中，會被中介誘導(dǎo)或強制借用過橋資金，支付高額的過橋資金費用、中介服務(wù)費用等，實際綜合成本可能超過銀行房貸利率，知情權(quán)和選擇權(quán)受到侵害。

對于出現(xiàn)置換個人無法及時償還銀行貸款的情況，梁雪進一步分析稱，銀行可能依據(jù)貸款合同向購房人主張償還全部貸款、支付利息及違約金等，置換個人的房產(chǎn)也存在被法拍的風(fēng)險。