“負首付”從何而來？

最近，一則房產中介的朋友圈截圖廣為流傳。一位重慶市巴南區的房產中介宣稱，一套83萬元的精裝房，“客戶首付4萬元，放款后返現5萬元(相當于客戶買房后倒拿1萬)”。

如果說這種“負首付”依靠的是返現退款，那么還有一類更常見的“負首付”則是依靠拉高銀行的貸款實現。

這樣的營銷話術還出現在深圳市羅湖區等地。有房產中介在社交平臺上介紹稱，一套評估價是570萬元的房子，業主低價賣520萬元。客戶可向銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。

可以看到，這種所謂的“負首付”是指虛構購房合同，將合同價格做高，這樣從銀行貸出的額度增高，相當于變相減少了首付。

比如，假設一套100萬的房子原先首付為20萬、貸款為80萬。現在將購房合同價做高到130萬，則首付為26萬、貸款為104萬。據此購房者“騙取”的貸款額為104萬減去80萬，即24萬。拿這20萬去繳納20萬首付，還多出了4萬元。

如此看來，“負首付”與零首付、低首付、首付貸等有相似之處，都是“瞞天過海”的花式營銷。但易居研究院研究總監嚴躍進強調，“負首付”與其他幾項仍有差異，零首付等主要通過房企墊資、尋找首付貸、首付分期實現，“負首付”則是典型的騙貸行為。

中原地產首席分析師張大偉進一步表示，這種做法業內俗稱為“高評高貸”，指的就是銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多的款變相降低首付。“高評”就是高評估值，“高貸”就是高貸款額，里面涉及“陰陽合同”、賣家配合控款等，其漏洞在于銀行評估價有浮動空間，只要賣方同意即可。本質上，則是赤裸裸的違法。

“負首付”真能做到？

中新財經記者以購房者的身份電話咨詢了深圳市某銀行的個貸部門，工作人員表示，自己看到了這則新聞，但行里早有明確規定，購房者需要嚴格以自有資金，通過正規渠道繳納首付款，其他所有的噱頭都有法律風險，是明確禁止的，提醒購房者保護好自身財產安全。

“銀行肯定不會說能貸出來的，因為‘高評高貸’本質上就是買方和開發商或者原房主聯起手來‘騙’銀行的貸款嘛。”廣州一房產中介王勇(化名)對記者表示。

王勇表示，之前見過挺多這樣做的，明面上肯定是違規的，但是實際操作下來確實解決過一些首付不夠、月供穩定群體的首付問題。“特別是在今年3月前后，當時房貸利率降下來了，有人沒足夠的存款但想趁機快點‘上車’，就這么操作過。”

來自成都的齊女士在去年著急出手一套房產進行置換，聯系到的一位買家便提出想做高評高貸。“當時他說，我們的中介做不了這個，他去外面找評估公司和銀行，最后做到的價格差不多是我賣價的140%，我算了算首付也就幾萬塊錢，和‘零首付’沒什么區別了。”

齊女士思考后還是拒絕了這位買家。“我覺得我作為賣方太吃虧了，風險全都在我這邊。如果我低首付過戶給他，他貸不下來款又沒錢還我，我豈不是錢沒收到，房子也給他了？”

王勇提到，之前一般是在買賣二手房時會有這樣的操作，現在有些新房的開發商也用起了這個手法。“新房操作反而更簡單，因為不存在第三方評估的問題了，全靠開發商自己操作。相當于開發商把錢借給買方走個流水，等貸款下來再把錢還回去。”

“賣家自然是風險很高，除了可能被‘空手套白狼’，這件事本身就違法，賣家如果明知道對方要做還配合，被查到的話也都要負責。”王勇說，所以業內雖然有這種操作方式，但賣家能不能配合很難說，配合的賣家大部分都是非常著急出手，或者房子存在一些問題的。

“對于買家來說，這就屬于無限加杠桿。雖然利率可能是低的，但貸的錢多了，利息肯定也會多，而且房價高了，要交的契稅、中介費等也會相應走高，最后長期來看能不能回本還要好好算一算。”王勇提到，買家也有可能被賣家和中介聯手“擺一道”，比如賣家如果堅持要求買家按合同價付款，買方拒絕還需要承擔違約金。

“負首付”暗中有“坑”

“‘負首付’屬于違法行為，其危害性非常大。”嚴躍進強調，購房沒有真實的首付支撐，容易抬高杠桿。若是按“負首付”的方式購房，購房者后續的真實房貸壓力明顯放大，這會使得房貸違約的成本增大，最終對購房者和商業銀行都不利。

北京市金訴律師事務所主任王玉臣進一步指出其中的法律風險：“首先，不論是所謂的‘零首付’還是‘負首付’，該付的錢終究還是要付的，無非是時間早晚的問題；其次，這種操作的房貸月供往往會提高一些，房貸期限越長負擔越大；再次，這種本身就是違法違規、明令禁止的，還存在被銀行斷貸、被監管部門處罰的可能性。”

“采用這種模式，往往需要簽署‘陰陽合同’。這一方面違反了商品房銷售的相關規定，沒有如實備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關規定，涉嫌騙貸，一經發現，銀行不會進行放貸。即使已經放貸，往往也會直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”王玉臣補充稱。

對于這種暗中有“坑”的營銷行為，多地也在積極出手治理。

例如，廣東省惠州市惠陽區住建局日前印發通知，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。(完)