車位出租法律規定-關于地下停車位的法律規定
日前， 某律所接到北京市延慶區某小區物業公司委托，處理業主欠費問題。接受委托該所快速成立專案組，核對小區業主欠費數據后，迅速開展工作。
在催收過程中，有部分業主反映小區內有其他外來人員的車輛進入，對小區治安問題造成影響。同時，小區車位非常緊張，本小區業主的車輛都存在找不到車位的情況，但物業公司還允許外來車輛使用小區車位，是對小區業主權益的損害，故認為物業公司服務存在瑕疵不想交納物業費。
根據業主反映的情況，律師也向物業公司進行了核實，了解到小區業主反映的情況并不屬實。外來車輛進入小區確實存在，小區臨時來訪車輛，但不存在長期占用的情況。律師得知后，將真實情況向業主反映，并協助業主與物業公司進行溝通，將矛盾化解后業主交納了全額物業費。
小區車位緊張是各個小區都面臨的問題，那么物業公司是否可以將小區車位租給小區以外的人使用呢？
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權威媒體對車位歸屬的釋義
根據國家權威媒體對車位的釋義：
一是建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，即開發商在開發項目前，經政府核發的建設工程規劃許可證批準同意，規劃用于停放汽車的車位、車庫。此類車位、車庫，在開發商開發后，通過出售、附贈或者出租等方式，與當事人約定車位、車庫的歸屬和使用。
二是占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
住宅小區車位有幾類？
根據物理位置的不同，小區車位可分為地上車位、地下車位。
【地上車位】
共有車位：建設規劃內，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，歸集體業主所有。
【地下車位】
人防車位：根據《人民防空》的規定，由城市的人防辦公室授權建設，建設單位可以將人防車位使用權轉讓給個人和機構。建設地下的人防工程，日常功能作為地下停車場，俗稱“人防車位”。該產權歸屬國家所有，開發商可進行出租，但租期最長不超過20年。
非人防車位：經政府核發的建設工程規劃許可證批準同意規劃的車位，未占用業主公攤面積，開發商可通過出售、附贈或出租方式，與當事人約定歸屬和使用。
人防車位屬于業主共有嗎？
根據《中華人民共和國國防法》第三十七條“國家為武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等屬于國防資產。”
根據法律規定，人防工程屬于國防資產，歸國家所有。人防工程法定不允許納入公攤，即未計入小區業主公攤面積，不屬于業主共有部分。
人防車位的使用權和收益權歸誰嗎？
《中華人民共和國人民防空法》第五條“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設。人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”。
根據《人民防空法》對人防工程按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則，作為住宅小區投資者的開發商，擁有人防車位的使用權和收益權，可以自行使用，也可以出租獲益。
車位何時可處分？
一般來說，取得預售許可證或達到現售條件即可出售；取得建設工程規劃許可證即可出租、附贈。具體可參考當地的相關規定。
人防車位使用權可以租賃嗎？
人防車位產權歸國家所有，任何單位和個人不得出售。人防車位可以出租，最長租期不得超過20年。
車位應該如何出租？
建設單位所有的車位應當首先出租給業主、物業使用人。所有的車位出租時，應當在15日前以書面形式區域內公示擬出租車位數量、相關證明文件和出租價格及承租人條件。小區業主可以了解車位有償使用的信息。
為什么車位也有物業管理費？
業主在使用車位的過程中，物業要對車庫環境品質長期維護，包含照明、養護、保潔、監控等服務。因此，車位的物業管理費主要用于保障車位環境品質，提升車位使用舒適感。
法官說法：
上述該情形涉及物業共用部分處分權的問題，焦點在于物業公司能否有權將地面停車位（或者其他業主共有區域）出租經營。若物業公司未經業主大會授權，擅自將共用部分出租經營，屬于無權處分，業主委員會可以物業公司侵權為由要求物業公司停止侵害，恢復原狀，并賠償損失。
若物業公司對外出租經營是經過業主大會授權通過的，則所得收益應當用于補充業主專項維修資金，不得由物業擅自挪用。
法條鏈接：
《中華人民共和國民法典》第二百七十五條第二款：占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
《物業管理條例》第五十四條：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
來源：綜合自萍鄉日報、最高人民法院民事審判第一庭編著、物業社區微信公眾號
