十一前不少朋友給我發私信，說小白你不能不能幫忙看看海淀北塢嘉園北里這個小區，做個評測，去之前因為知道這個小區是回遷房，所以對這里預期不高，但經過實地踩盤后，我覺得大家可以改變下對于回遷小區的固有觀念了，2010年后的部分回遷房對于手頭預算有限的朋友來說是可以看看的。

先說說關于北塢嘉園北里的幾個誤區。

誤區一，位置偏。

北塢嘉園小區位于西北四環至五環之間的頤和園板塊，距離頤和園西門1.3公里，不是正根兒的海淀核心地界，說到這很多人就覺得太偏了。

其實我認為環線概念不斷被忽略的今天，北塢嘉園的位置不算偏，因為小區有地鐵了，往北約400米為西郊線茶棚站，這條地鐵觀光線路可以在巴溝換乘10號線進市區，到中關村約5公里，30分鐘左右的地鐵通勤，到國貿約1個小時的通勤時間，到上地科技園10公里左右的車程，地鐵1個小時的通勤，西郊線和其他地鐵線路的運營時間差不多，差不多也是早6晚11的首末車次，但因為是觀光線路，沿途小區不多，除了節假日和周末，坐的人沒那么多，所以發車間隔長一些，約10分鐘左右/次，這一點有可能增加了您的通勤時間成本。

誤區二，這塊兒什么都沒有。

小區周邊知名的地標，像什么香山，八大處，頤和園，一提到這些更加深了大家覺得這里偏的執念，而且很多朋友會說這地兒啊沒配套（注意是壓根兒一點配套沒有），有點底商不錯了，其實為了驗證一些朋友說的是不是這地方什么都沒有，我也是把車停到小區里，徒步繞著小區外圍走了一大圈，去觀察配套，小區的西側和東側設置了底商和一些基礎配套，包括便利店小超市，菜籃子工程，理發店，洗車的，社區醫院，養老機構，幼兒園等，北側是公園和地鐵，南里的南側還有一個這邊的大型商業，玉泉商業生活中心，我在里面吃的飯，看到了kfc，東來順，耀萊成龍國際影城，超市，賣衣服的，孩子玩的等等，而且工作日的時候停車場也滿滿當當的，目測都是周邊上班的人來這里吃飯，一打聽附近有一些產業園寫字樓，比如北塢產業園，靜芯園，清華科技園等等，生活需求可以滿足，也有一定人氣。

除了當地村民回遷，還有一些單位分房的人群在此居住，而在這買房客戶群體我打聽了一下，給老人買房的也不少，原因在于這邊環境確實可以，我轉悠這半天發現這里大大小小的公園數量保守達到兩位數，有名的頤和園不用多說，小區北側緊挨著的北塢公園規模也不小，還有中塢公園，茶棚公園，兩山公園，影湖樓公園，丹青圃公園，自在香山公園等等，包括玉泉商業生活中心南種街心公園也不少，老人遛彎，大人遛娃平時可能會面臨選擇的困擾。

誤區三，回遷房居住人群素質低，環境差，難保持。

如果看過廣安康馨家園和融澤嘉園的朋友，可能對于回遷房的固有觀念會有一定改變，而北塢嘉園這個小區，我認為從自住角度來看，比以上兩個小區還要好一些，目前能流通的院落只有北塢嘉園北里，2010年建成的房子，距今已經過去10年，從小區環境，外立面保持，樓道整潔度來看，完全看不出是回遷房社區，關于這點大家可以踩盤時跟同年代其他回遷房社區橫向對比。

關于居民素質這點，就是仁者見仁智者見智了，至少這個小區目前北京土著很多，聚一塊聊天都是老鄰居，租戶不是很多，小區環境，樓道保持的很干凈，沒有出現安裝防盜網，曬被子的回遷社區普遍現象（估摸著跟很多戶型有陽臺有關）。

誤區四，回遷房，戶型產品好不了。（一大波南北通透描述在此段落）

回遷房除了品質，被大家詬病最多的一點就是戶型，而北塢嘉園北里是我目前踩盤看過的回遷房社區里，戶型格局最好的小區（如果有其他的你們評論補充），從1居到復式都有，而且全部為南北通透戶型，1居甚至是臥室朝南，客廳南北通透的設計，最次的戶型也是雙臥朝南客廳朝北的南北通透2居，其余戶型客廳至少朝南，大部分都是客廳也做到了南北通透。能做到這點有一個重要原因就是這個小區全部為6層1梯2戶的板樓，這種房子在五環內常見，但2010年后建成，帶電梯的話就比較少見了，而且五環內無論保障房還是商品房，這幾年大部分都建了高層，所以這個小區最近關注度很高也不難理解了。

再介紹這個小區的基本情況。

北塢嘉園這片原來是北塢村的地，分為北里，南里，西里三個社區，10-12年的房子，目前下本能賣的只有北里，大部分還是二類經適房性質，也有部分房源已經轉商，已經有滿五的房子了。

小區共37棟樓，34棟住宅樓，3棟商業樓，1900戶的規模，住宅全部為6層1梯2戶小板樓，外立面是紅磚粘貼的方式，所以看上去保持的很干凈，像新房一樣，容積率1.5，自供暖，地上地下都有車位，車位應該夠用，但不算富裕，因為地上我看也有不在車位，騎著馬路牙子停的，地上2400一年，地下3600一年，租金還算合理，沒聽說有產權車位，物業是北塢嘉園當地物業，物業費8毛，我踩盤當天看到每個門口都是抬桿進入，都有保安把守，小區里也看到不少穿著物業衣服的人員和保潔人員。

戶型價格，小區整體價格在7w5左右，部分二類經適房需要多交一個稅費3%的土地出讓金，戶型以83-96平南北2居為主，1居56-65平，不太多見，分布在小區東側，成交價370-490萬，而目前1居的掛牌預期高了不少，掛牌房源455萬起（二類經適房）；83-96平2居成交價510-745萬；3居96，126-192平戶型為主，集中在前排樓棟,96平復式753萬起，其他大戶型出房很少，近幾年都沒有成交，158平大三居有掛牌1320萬的，客廳小60平，有改做四居的，單價合8w+了，高于小區均價，小區除了平層，一層帶院，頂層帶閣樓，也是回遷房不常見的配置。

除了小區外圍公園環繞，內部也有景觀花園和老人孩子的活動場地，考慮到老人較多，小區里設置了長廊，亭子，還有不少座椅，我還看了會兒大爺下棋打牌，大媽在一起扯閑天兒，遛娃的也不少。

小區還有一個我比較喜歡的一點就是路牌標識清晰，之前踩盤二手房很多回遷社區甚至是商品房社區，開車進去繞來繞去都很懵，這一點北塢嘉園做的還不錯，每個單元門也有門禁，但確實有墊磚的現象，樓道鋪了地磚。

置業建議-買北塢嘉園的理由

1.中關村上地工作的人群（理由看第一段通勤描述）

2.老人養老（尤其是市區賣掉老舊小的大爺大媽可以看看）

3.500-600萬不想出五環，也不想丟太多品質，還追求環境，在意戶型的購房人。

4.對學區無感，但在意海淀學籍，又不想買郊區的購房人。

今天潑冷水放最后

1.不人車分流（中心花園和活動區域不過車）

2.學區一般

首師大玉泉學校，直升本部初中或派位到人大附二分校，十九中，首師大玉泉中的一所，小學中學在海淀都只能算作普通學校。

3.醫療配套匱乏

和商業相比，我認為缺乏大醫院是這邊相對薄弱的一環，畢竟住著這么多老人孩子。

4.開車有一些擁堵

跟這邊居民聊了聊，早高峰出行上五環還是有一些擁堵，不過開車或乘坐公交車其實住哪都會遇到這樣的問題。

5.回遷房社區

這里想說的是如果你抱著來這里看回遷房的心態，看完房子會明顯超出你的預期，但如果你把這當做商品房看待，興許心氣就變高了，畢竟我之前分析過500-600萬的預算海淀品質住宅分布的區域，要么五環外山后沒地鐵（西山林語），要么兩區交界西三旗（富力桃園），田村（西山洋房），所以把心態放平和，再去看這個小區能不能接受。

預祝大家都能買到合適的房子，看完的朋友別忘了幫小白轉發點贊，讓更多有需要的朋友看到我的踩盤評測，小白在此謝過~

白話二手房，置業小導航，我們下周再見！如果您想讓小白幫忙評測二手房，歡迎評論區留言。