1月4日，隨著千燈鎮圣祥東路南側、陸泥浦西側地塊成功出讓，昆山2021年土拍大戲正式落下了帷幕！

土拍一直是樓市的風向標，也是新房市場供應的重要資源。那么，2021年的昆山土拍市場是什么樣子呢？老張一起帶大家看看昆山樓市土拍的總結。

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2021年昆山共拍出24宗地塊，其中14宗涉宅地塊

別的不說，讓我們來看看2021年昆山的土拍成績單。

2021年，昆山全年交易土地24宗，交易總面積97.8萬平，總吸金168億。其中涉宅地塊14宗，總成交建面75.3萬平，攬金163億元。

成交最多的板塊是開發區，共售出5宗地塊，其次是高新區4宗。周市、張浦、花橋各3宗，并列第三。

再看地價。成交的地塊中有5宗地塊存在一定的溢價，其余均以底價成交，最高溢價率為14.4%。

從土拍數據來看，2021年昆山土拍整體表現較為平穩，與2020年拍出的14宗涉宅地塊類似。在周邊其他縣市土拍或多或少都有流拍或出讓終止取消的情況下，昆山掛牌出讓的14宗宅地全部成交。

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2021年昆山土拍之最，最高樓面價17167元/㎡，最高溢價率14.4%

與以往相比，2021年昆山土拍呈現以下特點：

1、高新區+開發區成主力：2021年昆山共計成交14宗涉宅地塊。其中高新區和開發區成交量最多，各有3宗，其次是花橋、張浦各2宗，周市、陸家、巴城、千燈各1宗。

2、整體保持穩定，高溢價時代已不復存在：截至目前，昆山已成功出讓14宗涉宅地塊，僅5宗溢價成交，其中瑰麗江樾苑（昆地網[2021]掛字4號地塊）溢價率最高+樓面價最高的地塊，溢價率14.4%，樓面價17167元/㎡，是當之無愧的昆山城市新地王。

城西倒掛神盤——瑰麗江樾苑

2021年12月，作為地王的瑰麗江樾苑首次入市，便掀起了搶房熱潮，192套開盤即清，吸金37.4億。盡管有150萬的鎖資要求，但仍然吸引了2495名購房者搖號爭奪，盛況空前。

瑰麗江樾苑均價在27730元/㎡-30803元/㎡，周邊二手房成交價近55000+/㎡，倒掛每平2W+，只要你有幸搖中，不管是什么房型，每套都能凈賺300-400萬！

優質地塊火熱，多為國企拿地：從本次土拍情況來看，城東、城西部分優質地塊，房企非常看好。萬億央企中建七局、國企金融街紛紛重倉布局，可見板塊價值潛力不可估量。

未來，鄉鎮板塊仍將是主流剛需陣地：反觀鄉鎮板塊，樓面價最高的為花橋經濟開發區金捷路南側、東城大道東側地塊，為13080元/㎡。溢價率最高的為張浦鎮張浦江東側、江豐路南側地塊，為5.9%。

剩余的大部分地塊被一些小型房地產公司以0%的溢價率低價拿地。可以預見，未來鄉鎮板塊樓市的競爭將更加激烈，仍將是昆山的主流剛需陣地。

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2021年新拍地塊，6宗新規劃曝光

2021年成交的14宗宅地中除了已經入市的瑰麗江樾苑以及3宗待入市地塊，多宗地塊也曝光了新的發展，預計今年入市。

開發區景王路北側、富春江路西側

春景雅苑

該地塊位于開發區景王路北側、富春江路西側。2021年4月23日，該地塊被中建七局以233243萬元競得，樓面價11087元/㎡，溢價率為6.58%，容積率為2.0-2.3的商住用地。

根據規劃公告，春景雅苑規劃建設16棟，其中17-18F小高層6棟，26F高層10棟，共1152戶，住宅部分停車位1985個。房子帶裝修，建筑面積約125㎡、140㎡、160㎡、180㎡。

目前，項目城市雙展廳在金鷹萬象匯公開，城北萬達1F展廳也已公開。預計2022年1月中旬開盤，推出建筑面積約125平帶裝修的房源，項目售樓處也即將開放。

板塊市場方面，保利正榮·堂悅花園目前仍有待售房源，均價約22500元/㎡；首創悅都前期房源已售罄，后期待推最后三棟房源，均價26018元/㎡；公元壹號名邸后期，還有最后幾棟洋房，前期房源售價18000元/㎡左右。

開發區景王路北側、黃浦江路東側

東望璟園

項目也位于開發區__景王路北側、黃浦江路東側。2021年8月12日，金融街以255627萬元競得該地塊，樓面價13505元/㎡，溢價率為2.9%。

東望璟園規劃建設18棟8-26層的洋房、小高層、高層，共1246戶，2166個停車位，房源帶裝修。東望璟園九方城展廳已開放，售樓處預計2022年2月開放，預計3月下旬首次開盤，戶型約110㎡、120㎡、140㎡、170㎡。雖然該項目有約23000方的政府回購人才公寓，但從精裝配置來看，品質在昆山目前市場上是難得的優質配置。

周邊配套方面，項目西側為青陽港城市會客廳及文峰高級中學，緊鄰中環動線和在建的S1號線，交通便利，周邊商超林立，大潤發、世貿廣場、金鷹等，地理位置十分優越。

板塊市場方面，除即將開盤的春景雅苑外，保利正榮·堂悅花園目前還有房源在售，均價約22500元/㎡；首創悅都，公元壹號名邸后期加推計劃。二手房市場方面，區內綠地21城，均價20471元/㎡。

高新區前進路南側、江浦路西側

彩之源

項目位于高新區前進路南側、江浦路西側，2021年8月9日，昆山高新集團以11.6億元中標該地塊，樓面價約8000元/㎡，出讓面積約3.45萬平，建筑面積約14.5萬平，最大容積率4.2。

根據規劃公告，彩之源共規劃5棟388戶，其中1至3棟，5棟為高層住宅，4棟為高層辦公及商業建筑。

作為2022年即將上市的純新盤，位于昆山房價天花板所在的城西區域，緊鄰在建的軌交S1號線和中環西線，周邊學府、商超林立，屆時樓盤上市又將掀起一波熱潮。

板塊市場方面，目前城西新房處于稀缺狀態，只有合頌蘭亭花園有房在售，均價約23170元/㎡，二手房市場有蘭亭天悅、新力中央公園、華潤國際社區等小區，二手房均價在4.4萬元至5.1萬元/㎡之間。區內新房供應長期斷供，二手房嚴重倒掛，可以預見，一旦該樓盤入市，必將掀起一股購房熱潮。

花橋經濟開發區金捷路南側、東城大道東側

根據規劃顯示，項目用地面積54279.7㎡，總建筑面積197699.25㎡。計容總建筑面積135699.25㎡。項目容積率為2.5，綠地率為35%。該地塊由象嶼地產以總價177495萬元，樓面價13080元/㎡競得。

項目規劃建設10棟高層，1384戶，25-26層住宅，1709個機動車停車位。戶型分為88㎡、98㎡、118㎡三種。

該地塊距離在建的昆山S1號線會展中心站僅500米。周邊學校多，有集善小學、集善中學、花橋高級中學等，緊鄰中西醫結合醫院、花橋夢世界商業綜合體等生活配套。

板塊市場方面，目前花橋板塊在售房源量充足。濱江裕花園現尾盤在售，待售房源均價約22500元/㎡，待售房源建筑面積約69-94平方米。目前廊橋嘉苑項目僅有少量房源在售，均價約23000元/㎡。待售建筑面積約72-97㎡。

中駿世界城、花橋香逸鉑悅花、象嶼都城嘉園、宏圖國際花苑均有房源在售，均價22000-26600元/㎡。

張浦鎮張浦江東側、江豐路南側

根據規劃，該地塊用地面積53452.71㎡，總建筑面積174587.91㎡，計容建筑面積122941.23平，容積率2.3，綠地率35.7%。2021年7月5日，該地塊由上海中柏房地產以75559萬元，樓面價6145.9元/㎡，溢價率5.9%競得。

項目擬建住宅11棟，17-25F，住宅建筑面積120049.58㎡，規劃住宅戶數1125戶，機動車停車位1483個。

地塊周邊學校眾多，包括張浦中心小學、新昆小學、張浦鎮第二小學、張浦中學等教育資源，生活配套有昆山市第六人民醫院、張浦鎮市民文化廣場、銀都商業廣場、中能·匯悅商業廣場等。

板塊市場方面，近年來浦土地供應比較大，待售房源充足。目前江灣四季、祥源悅江南、首創禧悅棠禮花園、蘭亭都薈花園、上坤·都薈四季均有房在售，均價約14600-15500元/㎡。綠地境啟瀾庭僅剩100套左右，均價約14500元/㎡，對于剛需來說有很多選擇。

值得一提的是同在張浦板塊，上海中柏于12月27日再下一城，拿下張浦港浦路南側地塊。各大房企爭相斗艷，可以說張浦樓市目前非常熱鬧，未來還會更加熱鬧。

千燈鎮圣祥東路南側、陸泥浦西側

該地塊由江蘇中基置業發展有限公司以總價47003萬元中標，樓面價5821元/㎡，溢價率為0%，地塊位于千燈鎮板塊核心，地理位置優越。

項目擬建16-26F住宅6棟，共727戶，其中安置房（含租賃用房）300戶，新建住宅427戶。

周邊配套包括規劃中的昆山K2線、蘇州S3線、在建的S1線、上海11號線花橋站等規劃建設，未來區域出行將更加便捷。

板塊市場方面，目前板塊有海倫堡·云璟臺、頤和天樾、德信·都繪大境花園、譽景瀾庭、夢悅佳苑項目有房源在售，平均售價在15000-15500元/㎡左右。還有純新盤碧桂園·星光薈花園、建滔裕花園待入市。

與2020年類似，2021年也成交了14宗涉宅地塊，截至目前，這28宗地塊中有12個已入市，為昆山新房市場帶來上萬套住房。那么，2022年的昆山樓市又會是什么樣子，讓我們一起期待吧！

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