蘇州熱門板塊馬上集中開火！2大純新盤硬剛，放風價3萬/㎡

山雨欲來風滿樓。

一直很低調的科技城板塊，在最近蘇州土地市場火爆程度超乎想象的狂熱后，徹了。

今年科技城熱度

是土地市場給的

第一：通安地塊掛出就是“地王”，1.2萬/㎡的起拍樓面價已超過金地翡翠星辰及首開棠前如苑成交樓面價。

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第二：6月首場土拍，中海以總價20.48億競得科技城35號地塊，成交樓面價18700元/平，現房銷售。中海海霸王威武??！該項目入市后也不會便宜！

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這是中海首進科技城板塊，直接刷新板塊樓面價，區域“地王”再現樓市！

不得不承認，科技城板塊新一輪樓市風口正式開啟！

蘇南房觀直擊第一現場

帶來最新消息！速看！

火力全開！科技城迎出貨小高潮

開盤大戰打響！2大重量級純新盤正面廝殺

前山瀾庭！“鴿王”熙境云庭！最快6月開盤，2大純新盤硬剛！

金地翡翠星辰！預計6月中旬公開售樓處&樣板間，最快7、8月開賣！

首開棠前如苑！預計第三季度推新產品！

科技城金茂府！精裝科技高層產品，預計7月份開盤！

恒泰商住項目，已經動工！

......

1

前山瀾庭

裝修：精裝交付

開盤時間：預計最快6月中旬

產品樓幢：清一色21幢6-8層低密洋房，首開推10幢

開盤套數：總戶數576套，首開296套房源

開盤房價：還沒拿證，價格待定

驗資情況：驗資650組左右

客群：地緣性客群為主，約15%是投資客戶，約85%是自住客戶

周邊學校：項目南側自帶一所公立幼兒園和公立小學

戶型建面：項目首發地塊僅規劃2種戶型，建面約110㎡、125㎡，定位首置首改和“一步到位”純改善客群。

開盤戶型圖如下：

建面約110㎡洋房 3房2廳2衛

↓↓↓

建面約125㎡洋房 4房2廳2衛

↓↓↓

得房率：約83-85%

工程進度：整個工程進度正穩步推進中，多臺塔吊同步作業，目前項目主體已經建到二層。

蘇南房觀鄧小小在樣板間里，看到有不少客戶看樣板間，項目人氣熱度非常高。

值得一提的是，中海35號地塊就在項目西南側，其成交樓面價18700元/平明顯高于項目。前山瀾庭預計備案價不超3萬/㎡，而中海地塊等于直接保送了前山瀾庭。

再說一下，項目除享受金融小鎮的光環外，還自帶約6萬方花園天地商業，且商業街東區預計今年9-10月開街，中區和西區已圍擋。據悉，項目周邊已經有地鐵規劃，未來通地鐵也很快啦。

這里插播一下

| 發布會現場圖

6月6日19:00，前山瀾庭「城市新想象」品牌暨產品發布會在蘇州廣電總臺演播大廳舉行。

2

熙境云庭

裝修：精裝交付

開盤時間：預計6月開盤，具體什么時間等通知

推出樓幢：1#、2#、4#、9#、12#，一共5幢，一梯兩戶

開盤套數：344套

開盤房價：還沒拿證，放風價3萬/㎡左右

驗資情況：項目有兩個銷售團隊，其中一個團隊已驗資300組左右

客群：地緣性客群為主，通安客戶也占有一定比例

周邊學校：北面一路之隔是科技城第三實驗小學和第四實驗幼兒園，今年9月份投入使用、東南側是科技城實驗小學、實驗幼兒園、錦峰實驗幼兒園、高新區實驗初級中學

交通配套：項目距離有軌電車2號線白龍橋站約500米，其有軌電車2號線連接軌交3號線

戶型建面：約100㎡、106㎡、119㎡、124㎡、133㎡、137㎡，首置首改和純改善客群全滿足

開盤戶型圖如下：

工程進度：項目已經封頂，并且外立面也已基本都建好

說起這個項目，相信大家都不陌生，從去年年底就傳出要在年后3月份開盤入市，結果一直拖，拖成了“鴿王”。

銷售回應，因為疫情和備案價一直沒有備下來的原因，所以項目一直開盤延遲，沒有開盤。

劃重點！樣板間只有驗資客戶才能看，其次這次首開的1#、2#是11F洋房、4#是小高層、9#、12#是高層。

在案場待了20分鐘左右，暫時沒有一組客戶到訪，可能是因為是中午吃飯時間吧~

銷售還透露，項目和前山瀾庭的節點同步，產品也高度相似，加上首開棠前如苑和金地翡翠星辰參一腳，蓄客存在一定流失現象。

項目原本打算今年清盤，按現在這個節奏，拿不到證不開盤的話，今年清盤是不可能的。

項目樓面價逼近15000元/㎡，本次備案價應該會達到3萬+，敬請期待！

另外，禹洲蘇州高新白馬澗項目下半年也會有動作，又是一個高端項目??！

還有，項目西南側是恒泰項目（純新盤）和山湖灣小區（二手房最新掛牌均價32298元/㎡）。

3

首開棠前如苑

裝修：精裝交付

開盤時間：第三季度推出新產品，預計7、8月入市

推出樓幢：一共12幢，均為二期產品

開盤房價：可以參考往期均價2.5萬/㎡

客群：地緣性客群為主，市區和園區過來投資的客戶也占少數

周邊學校：南京大學蘇州校區（在建）

交通配套：項目距離有軌電車2號線龍康路站約900米，其有軌電車2號線連接軌交3號線；附近還有有軌電車1號線和軌交9號線（規劃中）

戶型建面：約99㎡、107㎡、125㎡，定位首置首改和純改善客群

開盤戶型圖如下：

建面約99㎡戶型

建面約107㎡戶型

建面約125㎡戶型

得房率：99㎡封陽臺，得房率75%；125㎡半封陽臺，得房率80%以上

工程進度：項目住宅主體正穩步推進，一期住宅按當前進度，預計月底可以封頂，二期住宅也開始動工。

最新動態：目前還有少量房源在售，賣完推新產品，戶型面積段一樣，價格預計不會出現太大波動

銷控表實拍

銷控表實拍

銷控表實拍

首開棠前如苑4月份加推1#、5#、10#、11#、12#樓，從銷控表上看，11#樓還有一半房源沒有賣完，其它4幢基本只剩下頂底層沒賣。

在案場，銷售稱，去年行情沒有今年好，今年加推房源賣得很好。究其原因如下：

①項目與科技城僅一路之隔，房價相差約5000-8000元/㎡，性價比優勢很明顯了。

②蘇州8號公告里通安地塊，起拍樓面價1.2萬/㎡，我們成交樓面價10800元/㎡，片區地價越來越高，加上金地翡翠星辰馬上要入市了，所以這個地段熱度也逐漸走高。

4

金地翡翠星辰

裝修：精裝交付

開盤時間：預計6月底開盤入市

推出樓幢：1-3#、6-8#，一共6幢16-18F小高層

開盤房價：還沒拿證，放風價2.3-2.4萬/㎡

開盤套數：336套

周邊學校：南京大學蘇州校區（在建）、南面規劃幼兒園和小學

交通配套：項目距離有軌電車2號線龍康路站約一公里米，其有軌電車2號線連接軌交3號線

戶型建面：約93㎡、104㎡、123㎡，一共3種戶型，和首開堂前如苑戶型高度重合

開盤戶型圖如下：

工程進度：項目售樓處正在快速推進中，有望6月中旬公開；住宅用地進程較慢，目前還處于土地翻新階段，大面積都被綠網蓋住了。

最新動態：項目在綠寶廣場、夢之城、萬客隆、滸關大潤發、新區永旺以及鎮湖均已設立城市展廳，售樓處和樣板間預計6月中旬公開，隨后開盤入市。

注意！蘇南房觀鄧小小前往的綠寶廣場，城市展廳不在商業里面，而在商業外圍街區，千萬不要找錯了哦~

5

科技城金茂府

裝修：精裝科技住宅

開盤時間：預計最快7月份開盤

產品樓幢：60#、61#、63#、64#，首推4幢高層

開盤套數：待定

開盤房價：價格參考一期高層，均價約3.3萬/㎡

驗資情況：馬上開始驗資，等通知

客群：地緣性客群為主，針對客群還是和周邊項目不太一樣

周邊學校：彭山實驗幼兒園、高新區實驗中學、第二實驗小學、科技城外國語學校、高新區第三中學、伊頓國際學校

交通配套：距離有軌電車1號線嘉陵江路（科技城醫院南）站約800米，可連接軌交1號線和3號線

戶型建面：約110㎡、117㎡、140㎡

開盤戶型圖如下：

工程進度：高層已經封頂，目前正在拆圍擋，預計很快進入外立面工程。

項目地理位置優越，旁邊就是科技城醫院，周邊全齡段教育資源成熟。

據銷售反映，預計6月中旬樣板間公開，然后7月份開盤。今年年底前，整個項目計劃清盤，后期高層價格預計和一期高層房價一樣，均價3.3萬/㎡，還是精裝科技住宅。

6

恒泰項目地塊

先說位置，恒泰項目緊靠熙境云庭項目，兩盤中間隔著一條馬路和有軌電車2號線。

項目是商住地塊，由A、B、C三宗地塊組成，其中A、B地塊為住宅，C地塊為商業用地。

住宅部分擬建32幢13-18F精裝小高層，一共1882套，裝修交付；商業用地打造2.57萬方酒店式公寓和4萬方商業。

項目由恒泰、招商、華發三家聯合開發，招商操盤！

A住宅地塊，由20棟13-18F小高層組成

21#，層高13F

17#、22#、20#、24#、28#，層高14F

25#、31-34#、16#，層高17F

27#、23#、19#、15#、14#、18#，層高18F

B住宅地塊，由12棟16-18F小高層組成

1#，層高16F

2#、3#、5-8#、13#，層高17F

9-12#，層高18F

住宅外立面效果圖如下

約2.57萬㎡酒店式公寓和約4萬㎡商業效果圖如下

從現場實探來看，項目已被綠色圍擋完全圍住了，用手機根本無法拍到地塊內部情況，不過據熙境云庭銷售透露，項目主體已經動工，處于打地基階段。

恒泰項目周圍二手房小區居多，山湖灣（二手房掛牌均價32298元/㎡）、永新秀郡（二手房掛牌均價29156元/㎡）、中航越璽（二手房掛牌均價30209元/㎡），居住氛圍良好。

從最新實探結果來看

科技城板塊已經箭在弦上

最快6月份2大重量級純新盤硬剛

下半年更是迎來多盤轟炸

買性價比

選首開堂前如苑和金地翡翠星辰

買高端精裝住宅

選前山瀾庭和熙境云庭

買科技、學區

選科技城金茂府

除新房市場外，關于科技城板塊，蘇南房觀得出以下幾點：

第一：作為蘇州“一核四城”的重要組成部分，科技城是集科技、產城共建的創新基地，同時也是蘇州高新區行政中心所在地。

僅憑這一點，你品，你細品！

第二：教育資源非常給力，目前板塊內已經投用了6所幼兒園、4所小學、3所初中、1所高中、2所國際化學校。

除此之外，南京大學蘇州校區已經在建，預計2021年工程完工，學生規模將達到20000人。

第三：板塊交通比較依賴自駕，公共交通只有有軌電車1號線和2號線，沒有地鐵。

目前，軌交9、11、13號線都處于規劃之中，仍然還沒有落實，而且同時迎來3條地鐵線，科技城會有戲嗎？

其次，板塊商業急需填補空白，未來等中海、恒泰、前山瀾庭、首開堂前如苑等項目商業投入使用，會給板塊商業注入新動力。

二手房市場

蘇南房觀鄧小小在銷售口中打聽到板塊內最新二手房市場行情。

一句話概述：有價無市。

有客戶今年出手二手房，價格約3.4萬/㎡，三房小戶型，但就是沒有人打電話問，沒有人接手，最近降價拋售，也還是無人問津。

此外，鄧小小在鏈家網站也了解到，板塊最新掛牌均價31236元/㎡，掛牌量1168套，最近90天內成交45套房源，這也說明，二手房成交周期很慢。

在最新成交房源中，成交房源都是高層3房戶型，成交單價在2.9-3.3萬/㎡之間。

最后，蘇南房觀綜合分析，得出以下結論

1、客戶分流顯見。首開堂前如苑和金地翡翠星辰距離科技城僅一路之隔，加上行政上又屬于科技城，但房價卻相差巨大，這就會形成一定客戶分歧。

其次，前山瀾庭和熙境云庭的產品、面積段、價格相似度過高，熙境云庭預售證遲遲沒拿到，不少客戶分流至前山瀾庭或首開堂前如苑。

2、客群高度集中。整體實探來看，各個項目客群基本都在同一個片區，且多是以首置首改和純改善客群為主，這也意味著，后期市場競爭開始激烈，大概率會出現市場兩極分化。

3、區域價值抬升。板塊的樓盤定位和產品，已然服務于高端改善市場。科技城金茂府3.3萬/平的房價，將隨著中海地價的刷新，成為歷史。

4、同上，如果說，去年還有買房人不看好科技城，那么今年隨著地價房價的差距被拉開，以及南大校區的開建，這個板塊，將成為今年蘇州的明星板塊之一。

最后說一句，板塊的利好已經在路上，更重要的是，目前板塊內房價并沒有太大波動。

買房人，請把握住現在的房價！

開市客來了，“壓箱底地塊”將拍，滸關迎來高光時刻

南獅山，北滸關，加上科技城，這便是我們熟識的高新區樓市版圖。

滸墅關，位于蘇州西北郊，偏安一隅。“先有滸墅關，后有姑蘇城”明清運河時期，滸關作為京杭運河最著名的鈔關（征稅的地方），可謂富得流油，稱得上江南第一重鎮。

隨著時代更迭，滸關老鎮失去往昔風采，在新區范圍內的定位趕不上獅山、楓橋。近年來，滸關一直以來扮演著高新區樓市“剛需聚集地”的角色。

在大多數人眼里，滸墅關距離市區遠、交通不便、商業配套匱乏、工廠多環境差……可謂是缺點數不勝數，說它是個土味十足的鄉鎮也不為過。

如今，被低估的滸墅關正在崛起。本期我們一起走進滸墅關，看看這座千年古鎮是如何華麗變形的？

今年3月，高新區發布《關于構建“三大特色園區”發展新格局的實施方案》。

新區政府對現有板塊在功能上進一步整合發展，著力構建：

• 商務創新園區（獅山街道+楓橋街道）；
• 先進制造園區（滸墅關經開區）；
• 科技生態園區（通安鎮+科技城+鎮湖街道）。

根據高新區官方介紹，滸墅關全新定位：

“以滸墅關經濟技術開發區為主，與高新區綜合保稅區、滸墅關鎮實行融合發展。以進出口貿易促進智能制造業和先進制造業的發展，大力發展數字經濟等新經濟形態。發展工業互聯網，推動傳統產業數字化、智能化改造，打造先進制造業中心和現代制造業產業園區?！?/p>

智能制造業、先進制造業、數字經濟、工業互聯網，這些字眼無疑貼合了蘇州正在全力推進的產業升級。

其實，早在2010年7月，滬寧城際鐵路正式通車之時，意味著滸關正式邁入“城鐵新城”時代，城鐵新城的定位名為“新區副中心”。

當時相城高鐵新城的規劃還沒推出（2012年提出高鐵新城），滸關對城鐵新城非常重視。2012年6月《蘇州市高新區滸墅關城鐵塊區整體定位及功能設計方案》第一階段成功匯報，更是確定了區域內未來10年發展的方向。

蘇高新城鐵地塊是指青花路以西、興賢路和惠豐花園以南、京杭運河以東、黃花河-九曲河以北區域，總面積約3.66平方公里，作為蘇州市高新區三大片區之一滸通片區的中心所在，曾被譽為“十四省通衢之地”，隨著高新區“北擴西進”戰略的不斷推進，滸墅關城鐵周邊塊區在軌交3號線、中環高速路等交通干線的建成通車后也必將會迎來新的發展契機。

但不知道什么時候開始，城鐵新城的討論聲逐漸被科技城代替。

曾經的滸墅關，最大的痛點是遠離蘇州城區，時間成本太高。

而這一切的改變，不得不從15年中環開通說起。中環徹底解決了滸墅關與各個區域之間通達性的問題，滬霍線直接連通中環，去園區，可能比住在獅山花的時間更少。中環通入滸關，宣告著城鐵新城接入主城區。

注：圖片來源于百度

此外，有軌電車2號線已于2018年9月試運營，且連通3號線；另外在建中的地鐵6號線、規劃中的9號線都會經過這里。未來，滸墅關將躍入“三軌時代”。

有軌電車、地鐵在這里匯聚，繞城高速、滬寧高速、新312國道，周邊交通網密集，而滬寧高鐵新區站、滬寧高速新區段貫通長三角，前往上海、蘇州、無錫等周邊城市非常便捷。

2016年以前，滸墅關像樣的大型商業配套，僅有大潤發。

彼時，若是房子買在大潤發附近，無疑相當于住到了“鎮中心”，但是大潤發附近，散布的私家小店、零星的藥店、小規模的商超，沒什么人氣的國產運動專賣店……如此商業配套，實屬匱乏。

直到永旺、宜家兩大商業巨頭開業，滸墅關的商業配套又活了過來。

宜家開業之初，排隊人群長達數百米，商場內部摩肩接踵；而另一邊的永旺，車位難尋，黑壓壓的人群無不宣告著古鎮商業的復興。

雙核商業驅動下的滸關，宣告著第二次“蛻變”，徹底擺脫了“老、小、破”的標簽。

到了2019年，滸關商業再次迎來改變。

2019年，來自法國的體育用品零售商迪卡儂進駐，規劃總建面高達2.3萬方，將建成華東地區最大的倉儲式超市，附帶設立迪卡儂體育公園，目前項目已封頂。

2020年，來自美國的全球第二大零售商Costco重磅進駐，規劃建成5.2萬方的大型會員制倉儲式超市，賣場面積1.4萬方。今年8月16日Costco啟動會員卡辦理首日，其辦理人數超萬人，突破開市客首日辦卡人數的全球記錄，將于12月8日正式營業。

注：圖片來源于高新區管理委員會官網

豐富的配套對于板塊人氣有著舉足輕重的效果，也將極大提升區域經濟及生活便利度。

僅僅兩三年的光陰，滸墅關發生了巨大的變化，無疑是蘇州樓市板塊中的一匹黑馬。與此同時，眾多開發商開始紛紛拿地入駐滸墅關，包括旭輝、南山、金輝等品牌房企。

在今年9月16日蘇州第二輪土拍中，五幅地塊全部底價成交，僅有滸墅關一枝獨秀。中建一局競得滸關48號地塊，成交樓面價12929元/m2，溢價率1.01%。

在即將到來的第三次土拍中（11月24日-26日），滸墅關將迎來兩宗地塊開拍。兩宗地塊均靠近四大商業中心，分列惠昌路地鐵站兩側，均含商業辦公，其中75號地塊還有集中能源站和商業等。最終兩地塊地價成交，被蘇高新拿下。

滸關是蘇州近三年新區乃至蘇州大市范圍內的“供貨大戶”，共有12宗涉宅土地出讓。出讓地塊集中分布在永旺夢樂城和蘇州文昌實驗中學附近。

以上可見，滸關從來不缺開發商關注。

回首滸關“變形”之路，配套設施日趨完善的同時，房價也是水漲船高，如今板塊內均價萬元以下已不見蹤影，據貝殼找房二手房源數據顯示，目前滸關板塊內，掛牌均價在2.1萬/平，同時它也是新區二手房成交量最大的板塊。

作為新區發展三大柱石之一的滸關，這里不可限量，更是置業的好選擇。