中國最大的房產中介，要下場蓋樓了？

成都土拍，迎來了一位令人意想不到的“新地王”。

9月20日，成都錦江區金融城三期H12地塊成交總價10.76億元，樓面價27300元/㎡，溢價率超過42%，創成都土拍樓面價新高。競爭很激烈，綠城、建發、越秀、招商、大悅城等14家房企舉牌80余輪才終于定下買主。

打敗諸多國央企拿下該地塊的，是貝好家置業，其明確表示這塊地會“自主操盤”。

資料顯示，貝好家成立于2023年9月，其背后的大股東正是我國目前最大的房地產中介平臺——貝殼集團，而貝好家置業是貝殼旗下的開發業務平臺。

在中介市場近乎一統江湖的貝殼，為何盯上了開發商的生意？

圖/視覺中國

中介為何當起開發商？

今年以來，貝好家頻繁參與熱點城市土拍。先是3月現身北京市順義區空港地塊與35家房企一起搖號；6月廣州土拍中，公司也參與了荔灣鶴洞路一地塊的競拍，但均未成功。

7月30日，西安未央區掛牌的兩宗商住地被貝好家收入囊中，這也是貝殼首次在土拍市場上成功拿地。但貝殼方面回應，這是貝好家“1+2模式”下的多方合作項目，且競拍價格僅為1.34億元。

直至9月20日，貝好家豪擲10.76億元、以超過42%的溢價率成為成都“新地王”，并自主操盤。

據悉，貝好家此次拿下的金融城三期H12地塊，占地約24畝，為純住宅用地，容積率2.5，限高60米。

今年以來，成都的新房市場走出了獨立行情。據克而瑞四川數據，上半年成都住宅成交面積610萬平方米，在重點城市中居首，超出第二名西安60%，也遠超杭州、上海、廣州、北京、蘇州、深圳等城市。

不過即便如此，貝殼此番試水還是引發外界不小的質疑：當下的房地產行業仍處在調整期，過往搶著拿地的房企們也都放慢節奏、審慎拿地；況且該地塊的火熱，并不能代表市場的整體情況。此番高溢價拿地，后續開發的風險情況仍存疑慮。

對此，貝殼方面表示，成都拿地的自操盤，是冷靜思考、審慎判斷后做出的決策，相當于一場“實驗”。

這要從貝好家的定位說起。貝殼對中國新聞周刊解釋，貝好家走輕資產的平臺服務模式（1+2合作模式）。其中的“1”是指“以大數據支撐的C2M （Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）產品解決方案”，而“2”則分別是“靈活多樣的資金解決方案”和“線上線下一體化的高效獲客營銷方案”。

簡單來說，因為貝殼（旗下的鏈家）在中介行業深耕多年，積累了海量。龐大的數據庫，讓貝好家更明白客戶更喜歡什么樣的房子，因此想要向開發商輸出“反向定制”樓盤的能力以及資金解決方案。

“但在推進過程中發現，如果沒有具體樣板和實操，與開發商建立信任的難度比較大。”貝殼方面這樣表示。

貝殼集團副董事長、貝好家首席執行官徐萬剛此前也曾表示，自主操盤一個項目，并不意味著貝好家要成為房地產開發商，主要目的是為了更好地驗證我們C2M 產品解決方案的落地能力，增強合作方對 “1+2 業務模式”的信賴。

因此，成都實驗能否成功，是貝好家接下來能否大范圍鋪開的關鍵。但中介轉行干開發商，跨界有這么容易嗎？

想賺開發商的錢？

通常來說，地產市場與房屋買賣市場有著天然的壁壘。

拆解一個房地產項目，從設計到施工，再到硬裝軟裝、配套園林，包括后期管控等多個環節都需要一套科學嚴謹的體系來支撐。具體細節包括圖紙管理、成本管控、集采建設、質量標準，這些也需要專業把控。

貝好家確實有所準備，其目前形成了一支專業的跨界團隊，核心人員皆來自龍湖、金地、萬科、融創、合景泰富等房地產開發企業。

但在不引入代建方自主操盤的情況下，貝殼的成都實驗依舊面臨不小的考驗。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國新聞周刊表示，房地產開發面臨著投資運營、融資和銷售等現實性的問題，這對沒有開發經驗的貝殼來說是一個巨大的考驗。“盡管貝殼的貝好家挖來了地產各條線的人才，但市場需求瞬息萬變，周邊產品可能出現降價促銷現象，項目預期的現金流和盈利能力不一定能實現。”

而即便“打樣”成功，貝殼想為開發商賦能也不容易，這里不僅是由于開發商對貝好家“沒有具體樣板實操”的不信任，還有一定的現實問題。

首先是獲客環節的艱難。

研究機構克而瑞以50家樣本房企為樣本，發現2024年中期樣本房企的現金持有量較年初繼續減少9.56%，總有息負債微降0.65%，其中短期有息負債增長1.87%。在此背景下，調整后的非受限現金短債比相比年初略有下降，達0.48，這意味著房企短期壓力依然較大。

當下房地產商們手頭并不寬裕，沒有很高的試錯成本，有多大的意愿與貝殼一同完成這場不確定的“實驗”，是個未知數。

其次是商業模式的沖突。貝好家的業務模式具有一定顛覆性，以客戶端的數據能力進入房地產開發領域，這在房地產市場前所未有。

流程而言，貝好家為開發商的賦能工作，與開發商前期工作重合度很高，某種程度上相當于將開發商前期投拓和營銷的工作“搶”過來。雖然貝殼擁有海量數據的優勢，但開發商們同樣深耕領域已久，又該如何證明貝殼更懂行業？

最后是“執果尋因”邏輯的推敲。貝好家賦能地產商的邏輯，在于以當下客戶的偏好來定制樓盤。在不少業內人士看來，這樣的計算模型其實是一種基于過往數據對未來的模擬，以結果來反推并不能精準預測未來。

畢竟市場和需求的變化都很快，而且按房地產開發周期，當下客戶的需求并不代表兩年甚至更久之后的客戶需求。

安邦智庫（ANBOUND）研究員楊希特對中國新聞周刊表示，貝好家模式的優點在于對未來客戶的需求靶向服務、定制化運營，但是其問題也在于目前房地產的發展形勢，以及以需求定樓盤的方式略顯理想化。客戶需求繁多，如何在多種需求中統一房產定位和形態，都是未來必將面臨的問題。“概念是好的，但是后續必會面臨諸多調整。”

用錢換想象空間？

房產開發新業務的大手筆試水，也在一定程度上折射出貝殼作為最大地產中介的焦慮。

值得關注的是，受行業影響，貝殼核心主業房產交易服務業務收入在下滑。根據貝殼8月12日公布的半年報，2024年上半年，貝殼總交易額為14689億元，同比減少16.2%。其中，存量房交易的總交易額為10238億元，新房交易的總交易額為3871億元。

這或成為貝殼瞄準新賽道的動因。2023年7月，貝殼計劃將企業戰略升級為“一體三翼”，將組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線，以及財經、產研、戰略、品質、人力、用戶、合規、公共、協同九條事務線，并作出相應的組織配套調整。

家裝家居及房屋租賃服務業務，開始被視作新的增長引擎。今年上半年，貝殼家裝家居業務的總交易額為76億元，凈收入64.49億元，同比增長59.9%，收入占比為16.23%，去年同期為10.14%。房屋租賃服務業務上半年收入實現58.13億元，同比增長176.7%。

比例上看，家裝家居、房屋租賃服務、新興業務及其他三項業務的收入占比已經提升至34.8%。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對中國新聞周刊指出，貝殼家裝家居和租房業務雖然增長迅速，但利潤率相對較低。家裝、租賃行業的業務領域內競爭激烈，且需要較大的前期投入來建立品牌和市場地位。

楊希特評價，貝殼在中介平臺層面基本已經“一統江湖”，能整合的利益也整合了，規模推高收入的邏輯面臨一定天花板，要保證發展率只能找新的賽道。因此，貝殼通過發力家裝、房屋租賃和自主操盤的房產開發業務，尤其是以C2M產品模式顯示出其試圖滲透上游產業鏈并獲取更高收益的戰略意圖。

但新業務方面的投入也大刀闊斧。2024年上半年，家裝家居和房屋租賃業務的成本分別為44億元和55億元，同比增加57.5%和143.8%。

“隨著貝殼進入房地產開發領域并加大投入，管理、銷售和研發等成本大幅攀升，進一步壓縮了公司的利潤空間，使得公司今年上半年的整體營業利潤率從去年同期的較高水平降低至8.86%。”楊希特補充。

況且新業務的增長，目前還無法抵消房屋銷售下滑帶來的影響。財報數據顯示，2024年上半年公司實現凈收入為397.5億元，同比下降0.04%；實現凈利潤為23.24億元，同比下降42.70%。

但總體來看，在房地產商們為流動性發愁的當下，作為中介機構的貝殼并不缺錢。截至2024年6月30日，貝殼現金及現金等價物、受限資金和短期投資合計結余為人民幣597億元。

這份充裕，也體現在了高管薪酬方面。2023年，貝殼董事長兼首席執行官彭永東從公司獲得的全部薪酬高達7.13億元，一度引發市場關注。這主要是因為彭永東獲得的股份支付薪酬大幅上漲，截至目前彭永東還未出現直接減持行為。

至于新業務嘗試，能否為貝殼換來更廣闊的想象空間，只能留待時間來驗證了。

參考資料：

《萬科龍湖金地大將加盟、巨資買地開發，貝殼要和開發商搶生意了？》，2024-09-21，澎湃新聞

《“中介巨頭”下場拿地蓋房，貝殼要與開發商搶生意？》，2024-09-25，中國房地產報

作者：于盛梅

編輯：余源

十大房屋中介品牌排行榜

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在房屋買賣的時候，房屋中介給我們帶來了很大的便利，能夠提供完善的服務。下面這篇文章給大家介紹十大房屋中介品牌排行榜，感興趣的朋友們來了解一下吧。

1. 鏈家

鏈家是著名的房屋中介品牌，成立于2001年，來自于北京市，現在已經成為全國知名的價值鏈房產服務平臺專業為用戶提供二手房，新房租房，旅居，房產等。上面的服務業務。

2. 中原地產

中原地產品牌創建于1978年，是來自中國香港的企業，業務范圍涉及物業管理，測量評估，按揭代理等領域旗下擁有多個品牌。

3. 我愛我家

我愛我家是一個專業的地產經紀品牌，成立于2000年來自于北京市專業，從事二手房經紀和房屋租賃業務，業務覆蓋全國主要一二線城市以及海外城市。

4. 樂有家

樂友家是國內知名的房地產經紀企業，主要業務為二手房，買賣房屋租賃，新房代理等是房產經紀行業的龍頭企業。

5. 房天下

房天下是房地產家居行業的專業網絡平臺，專注于新房二手房租房，房地產等領域的互聯網創新業務，是國內比較有名的二手房交易品牌。

6. 房多多

房多多品牌成立于2011年，是國內規模比較大的移動互聯網房產交易服務平臺，業務涵蓋新房二手房增值服務和居住服務相關的領域。

7. 21世紀不動產

21世紀不動產，是全球知名的專注于住宅市場房地產連鎖經營機構來自于美國，在2000年進入中國市場，為用戶提供品牌特許加盟二手房買賣和租賃海外置業等業務。

8. 德佑

德佑品牌創建于2002年，是一家集房產交易服務，資產管理服務數據驅動價值鏈服務平臺于一體的企業，主要業務包括二手房交易，新房交易租賃等。

9. 合富置業

合富置業品牌來自于廣東省廣州市，成立于1997年，是大型房地產綜合服務商業務范圍包括一手物業代理，二手物業買賣以及房屋租賃房地產顧問等。

10. 美聯物業

美聯物業是起源于中國香港的房屋，中介品牌成立于1973年，主要從事住宅樓，寫字樓，商鋪，招商等項目規劃，買賣代理等方便。