房子既然已過戶 為何法院卻判決合同無效？

案情簡(jiǎn)介

2015年12月23日，被告張某香于2012年5月向原告董某借款76萬元，并將A房屋的房產(chǎn)證、土地使用證交給原告作抵押，約定在2013年-2014年之內(nèi)還清，但被告一直未按約定還款。2015年12月15日，原告董某向法院申請(qǐng)立案，主張被告張某香償還其借款76萬元，該案由法院先行聯(lián)系雙方進(jìn)行了訴前調(diào)解，后調(diào)解不成。

2015年12月22日，張某香與其妹妹張某芳及妹夫李某簽訂《房屋買賣合同》，由張某香將其名下的A房屋出售給張某芳、李某，房屋價(jià)款為48萬元。同日，A房屋過戶至張某芳、李某名下。經(jīng)張某芳、張某香確認(rèn)，因張某香欠張某芳45萬元，出售房屋的價(jià)款48萬沖抵了上述欠款，余款3萬元張某芳以現(xiàn)金形式給付了張某香。被告張某香自認(rèn)除A房屋外，再無其他資產(chǎn)，其抗辯的兩筆債權(quán)均因被執(zhí)行人無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，處于終結(jié)執(zhí)行階段。原告董某于2015年12月23日繳納訴訟費(fèi)正式立案，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)被告張永香與被告張永芳、被告李某之間的房屋買賣合同無效。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

被告張某香與被告張某芳、被告李某簽訂的《房屋買賣合同》是否有效。

法官說法

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

本案中，被告張某香與張某芳、李某的房屋轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)屬無效，理由如下：

首先，被告張某香認(rèn)可在房屋轉(zhuǎn)讓前法院曾聯(lián)系其前來調(diào)解與原告間欠款糾紛具體償還事宜，即其在明知債權(quán)人通過訴訟途徑追索債務(wù)，雙方又協(xié)商未果時(shí)仍將其所有的唯一資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，難以認(rèn)定其轉(zhuǎn)讓意圖的“善意”；

其次，被告張某香選擇的受讓人為其親妹妹，雙方轉(zhuǎn)讓、受讓房產(chǎn)采取了以物抵債的方式進(jìn)行，即非實(shí)際支付對(duì)價(jià)，對(duì)于被告張某芳提供的五張借條（用以證明被告張某香欠張某芳45萬元）及一份收條（證明沖抵45萬元欠款后，張永芳、李某又給付蔣永香3萬元），雖經(jīng)張某香確認(rèn)，但介于二人的特殊身份關(guān)系，僅有借條沒有付款憑證及其他證據(jù)的印證下，難以認(rèn)定雙方間存在如此大額的借貸關(guān)系；再者，被告張某香在轉(zhuǎn)讓案涉房屋后即無任何資產(chǎn)償還對(duì)原告的債務(wù)，即事實(shí)上損害了原告的利益。

綜上，在張某香涉訴后，結(jié)合張某香、張某芳間的特殊身份關(guān)系，雙方協(xié)商過戶房產(chǎn)的行為能夠認(rèn)定為合同上所規(guī)定的惡意串通，損害第三人利益的行為，而雙方此行為因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效，故原告的訴求有依據(jù)，法院應(yīng)予以支持。

爺爺私下把房子過戶給孫子被判無效，律師：損害其他繼承人的利益

近日，江蘇無錫江陰市人民法院審理了一起房屋遺產(chǎn)繼承糾紛案，老人在未告知其他繼承人的情況下，私自與孫子簽訂二手房買賣合同，辦理完過戶后孫子未實(shí)際支付30萬元購(gòu)房款。其他子女得知后將老人與孫子起訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)買賣合同無效，最終獲得法院支持。

現(xiàn)實(shí)生活中，老人對(duì)遺產(chǎn)有哪些處置權(quán)限？在遺產(chǎn)處置過程中，處理方式如何判定是否有效？針對(duì)上述問題，北京市京都律師事務(wù)所合伙人常莎以“遺產(chǎn)處理有效與否的認(rèn)定”“善意取得和惡意串通的界定”等問題展開，圍繞本案的實(shí)際情況做出了相應(yīng)解析。

妻子去世后，老人擅自與孫子簽訂房屋買賣合同遭子女起訴

據(jù)媒體報(bào)道，近日，江蘇無錫江陰市人民法院審理了一起房屋遺產(chǎn)繼承糾紛。妻子李某去世后，王某在未告知其他繼承人的情況下，私自與孫子王小丙簽訂了二手房買賣合同，成交價(jià)30萬元。王小丙后續(xù)辦理了過戶手續(xù)，但并未支付 30萬元。知曉此事后，王某的其他子女認(rèn)為涉案房屋為遺產(chǎn)，請(qǐng)求法院確認(rèn)買賣合同無效。

江陰法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某未經(jīng)全體共有人同意，擅自處分遺產(chǎn)，其行為無效。同時(shí)，王某與王小丙私自將五人共有的房屋過戶侵害了三原告的繼承權(quán)，兩人以買賣形式掩蓋贈(zèng)與之實(shí)。而且，王小丙作為家庭成員，在明知涉案房屋系遺產(chǎn)的情況下，仍然與王某辦理過戶，可見并非善意，雙方惡意串通的行為，損害了三原告的利益。

王小丙沒有支付房屋對(duì)價(jià)，其取得物權(quán)既非善意，又非有償，不符合善意取得的要求。王某與王小丙抗辯王某將涉案房屋過戶在其唯一的嫡孫子名下符合我國(guó)傳統(tǒng)理念與價(jià)值觀于法無據(jù)，違背了繼承法相關(guān)規(guī)定，依法不予采納。最終，法院確認(rèn)王某與王小丙之間簽訂的房屋買賣合同無效。

一審宣判后，雙方均未上訴，該判決現(xiàn)已生效。

案外律師：以買賣形式掩蓋贈(zèng)與之實(shí)，損害了其他繼承人的利益

北京市京都律師事務(wù)所合伙人常莎告訴新京報(bào)記者，一般而言，老人對(duì)遺產(chǎn)的處置權(quán)限主要包括遺囑設(shè)立權(quán)、遺產(chǎn)管理權(quán)、遺產(chǎn)分配權(quán)，以及保護(hù)自身財(cái)產(chǎn)權(quán)益。在遺產(chǎn)處置過程中，需明確哪些財(cái)產(chǎn)屬于遺產(chǎn)范圍，通常包括被繼承人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品等。范圍明確后，需確定繼承人或受遺贈(zèng)人，同時(shí)也需確定遺產(chǎn)管理人及其職責(zé)。之后需向相關(guān)機(jī)構(gòu)提交必要的文件，如死亡證明、遺囑（如有）、繼承人或受遺贈(zèng)人的身份證明等。最后，根據(jù)遺囑或法定繼承規(guī)則，對(duì)遺產(chǎn)進(jìn)行分割和分配。在這個(gè)過程中，需要確保公平、公正地處理遺產(chǎn)，并遵循相關(guān)法律規(guī)定。

常莎表示，通常而言，有效的遺產(chǎn)處理方式包括遺囑繼承，即被繼承人在生前訂立遺囑，指定繼承人繼承自己的遺產(chǎn)；遺贈(zèng)，即被繼承人生前訂立遺囑，將遺產(chǎn)贈(zèng)與國(guó)家、集體，或者法定繼承人以外的人；遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，即被繼承人與扶養(yǎng)人訂立協(xié)議，由扶養(yǎng)人負(fù)擔(dān)被繼承人生養(yǎng)死葬的義務(wù)，被繼承人的全部或部分財(cái)產(chǎn)在其死后轉(zhuǎn)歸扶養(yǎng)人所有。該方式主要出現(xiàn)在老人無人贍養(yǎng)的情況下。

“在上述三種情況都不存在的情況下，法律根據(jù)親屬關(guān)系的遠(yuǎn)近確定順序，即所謂的法定繼承。如果同時(shí)出現(xiàn)兩種以上的繼承情況，在這四種繼承方式中，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的效力最高，其次是遺贈(zèng)和遺囑，效力最低的是法定繼承。”

在本案中，王某未經(jīng)全體共有人同意擅自處分遺產(chǎn)，違反了《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百二十三條“繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理”的規(guī)定。沒有根據(jù)遺產(chǎn)處置的法律流程對(duì)遺產(chǎn)進(jìn)行析產(chǎn)、債務(wù)清償、遺產(chǎn)分割等，侵害了三原告的繼承權(quán)。同時(shí)以買賣形式掩蓋贈(zèng)與之實(shí)，損害了其他繼承人的利益。以及雙方惡意串通，進(jìn)一步加劇了行為的無效性，屬于無效的遺產(chǎn)處理。

此外，王某、王小丙以及王某的其他子女同屬于李某的第一順序繼承人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百三十條第一款規(guī)定：“同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。”王某在未告知、未經(jīng)同意的情況下擅自處分遺產(chǎn)，屬于無權(quán)處分的行為。

行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效

針對(duì)案件中出現(xiàn)的“善意取得”與“惡意串通”，常莎解釋稱，所謂善意取得指無處分權(quán)人將其占有的動(dòng)產(chǎn)或錯(cuò)誤登記在其名下的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給善意第三人，在符合一定條件的前提下，善意第三人可依據(jù)法律規(guī)定取得動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或他物權(quán)的制度。

善意取得的條件包括：受讓人必須是善意的，即不知出讓人是無處分權(quán)人，且在交易過程中無重大過失；受讓人必須支付了合理的價(jià)款；轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

本案中，王某與王小丙在明知該房屋為遺產(chǎn)的情況下，故意隱瞞事實(shí)，以買賣的形式掩蓋贈(zèng)與的真實(shí)意圖。這種行為侵犯了其他共有人的合法權(quán)益，不屬于善意取得，而是惡意串通。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十四條的規(guī)定：“行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。”

針對(duì)王小丙與王某簽訂合同、辦理過戶后沒有支付房屋價(jià)格的行為，采取欺詐手段實(shí)現(xiàn)擅自處分遺產(chǎn)的目的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十六條規(guī)定：“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。 以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。”二人以買賣房屋為名，實(shí)為擅自處分遺產(chǎn)的行為，合同自訂立時(shí)起無效。

“最終法院認(rèn)定王某與王小丙之間的房屋買賣合同無效，是因?yàn)樵撔袨椴粌H涉及無權(quán)處分，還存在惡意串通，嚴(yán)重侵犯了其他共有人的合法權(quán)益。”

新京報(bào)記者 慕宏舉 編輯 楊海 校對(duì)李立軍