日本NO.1物業(yè)公司：東急不動產(chǎn)是如何做房產(chǎn)中介的？

4月15日，據(jù)日新網(wǎng)消息了解，濱江二手房平臺“濱江優(yōu)家”正式上線，并開門見山的在官微中表示：只做濱江自有二手房樓盤，意味著所有服務(wù)人員都是濱江直屬員工，手握最有效的濱江房源信息，而且前期管理團(tuán)隊(duì)均由濱江海岸公司高端項(xiàng)目銷冠組成。

這已經(jīng)不是物企第一次入局房產(chǎn)租售領(lǐng)域，很早之前恒大物業(yè)、碧桂園物業(yè)、萬科物業(yè)、中海物業(yè)等物企就曾成立租售中心試水房產(chǎn)租售，但都是“小打小鬧”。

直到2021年，各公司開始“大刀闊斧”，房產(chǎn)租售才逐漸走向臺前，成為重點(diǎn)培養(yǎng)對象。

經(jīng)過包裝的“租售中心”，搖身一變都有了新名字。

碧桂園服務(wù)推出租售業(yè)務(wù)新品牌“有瓦”；龍湖官宣房屋租售、房屋裝修兩大主航道業(yè)務(wù)全新品牌“塘鵝”；萬科表示將把萬物云內(nèi)二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)“樸鄰”與房屋租賃業(yè)務(wù)“為家”兩個品牌融合升級為“樸鄰租房”；恒大推出“房車寶”，并宣稱要對標(biāo)貝殼找房。 2021年的“房產(chǎn)租售”大有取代“社區(qū)團(tuán)購”成為年度新名詞的架勢。

當(dāng)一個事物處于風(fēng)口浪尖，帶來機(jī)會與挑戰(zhàn)的同時，還說明市場飽和度不夠高。房產(chǎn)租售在我國起步較晚，盈利模式、管理運(yùn)營、法律體系等許多方面都存在不足之處。

現(xiàn)階段做房產(chǎn)租售的物業(yè)企業(yè)也都是在“摸著石頭過河”，但是將眼光轉(zhuǎn)向國際，早于中國進(jìn)入存量時代的發(fā)達(dá)國家們，在房產(chǎn)租售領(lǐng)域已經(jīng)擁有較為完善的商業(yè)體系，物業(yè)公司做中介的合理性也已經(jīng)得到驗(yàn)證，日本東急不動產(chǎn)就是“物業(yè)服務(wù)+二手房交易”的模式，現(xiàn)如今非常成功，取得了不錯的成績，萬科、龍湖都曾到日本訪問學(xué)習(xí)。

本篇文章中日新網(wǎng)將帶您走進(jìn)經(jīng)歷了十年泡沫經(jīng)濟(jì)的日本，了解日本第一的物業(yè)公司是如何做房產(chǎn)中介的，相信會為您帶來全新的思考。

談到日本房產(chǎn)中介發(fā)展歷程，就不得不提及1986年12月到1991年2月間在日本出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟(jì)。此時日本正處在二戰(zhàn)后僅次于60年代經(jīng)濟(jì)高速增長之后的第二次大發(fā)展時期。當(dāng)時所有投資者都堅(jiān)信土地不會貶值，房價不會下跌，因此大量的資本金錢涌入房地產(chǎn)和金融行業(yè)。

當(dāng)上升的資產(chǎn)價格無法得到實(shí)業(yè)的支撐時，就到了戳破泡沫的時候。

日本經(jīng)濟(jì)便盛極一時后急轉(zhuǎn)直下。在泡沫破滅前夕，日本經(jīng)濟(jì)承受匯率、股票和房地產(chǎn)三重壓力。日本政府緊急出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策，采取過度緊縮型去杠桿行為，導(dǎo)致地價、股價雙雙暴跌。泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌，各大房地產(chǎn)中介公司進(jìn)入市場寒冬時期，盈利額急速下滑。至1991年，泡沫經(jīng)濟(jì)破滅之際，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入緊急事態(tài)。從泡沫破滅至今，宏觀經(jīng)濟(jì)層面，日本陷入了長期停滯階段，對整個社會影響意義深遠(yuǎn)。

自上世紀(jì)五十年代，日本就開始發(fā)展不動產(chǎn)領(lǐng)域，比我國的房產(chǎn)租售早了差不多三十年。 泡沫經(jīng)濟(jì)過后，90年代后期日本開始規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。1995年成立日本租賃住宅管理協(xié)會；1999年創(chuàng)設(shè)定期住房租賃制度，租約到期后不自動更新，弱化對承租人的過度保護(hù)；2000年成立不動產(chǎn)租賃管理業(yè)協(xié)會；2003年不動產(chǎn)租賃管理業(yè)務(wù)推進(jìn)聯(lián)絡(luò)會議會成立；2008年設(shè)立不動產(chǎn)租賃經(jīng)營管理士協(xié)議會，推動不動產(chǎn)租賃經(jīng)營管理士的統(tǒng)一資格化；2011年創(chuàng)設(shè)租賃住宅管理公司登陸制度。

當(dāng)前，日本租賃市場發(fā)展已經(jīng)較為完善，這主要受益于完備的租賃法律體系、租戶權(quán)益保護(hù)機(jī)制、機(jī)構(gòu)規(guī)模化管理運(yùn)營和以公營住宅、特優(yōu)賃、老優(yōu)賃等為代表的保障不同收入家庭住房需求的住房保障制度。

日本除設(shè)有消費(fèi)者可以查看的房產(chǎn)中介網(wǎng)站以及中介公司開發(fā)的一些自有信息平臺外，還有一種協(xié)會聯(lián)合運(yùn)營，繳納會員費(fèi)才能查看的日本大型中介平臺。平臺內(nèi)囊括日本四大房產(chǎn)中介協(xié)會，90%以上的中小型不動產(chǎn)中介公司。

四大協(xié)會分別為：第一類是全國宅地建物交易協(xié)會聯(lián)合會，會員大多是夫妻店等中小企業(yè)，大概10萬人左右，主營物業(yè)管理比較多，例如在自己土地上蓋小公寓進(jìn)行出租和物業(yè)管理；第二類是全日本不動產(chǎn)協(xié)會，成立于1952年，會員人數(shù)較少；第三類是不動產(chǎn)流通經(jīng)營協(xié)會，這是大中型企業(yè)協(xié)會。；最后第四類是全國住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會，主要從事建筑領(lǐng)域的相關(guān)工作。

這四大協(xié)會共享同一平臺，并且會定期拿出一部分會員費(fèi)用去共同運(yùn)營信息平臺。管理者也由各協(xié)會的人員輪流任職，以此互相監(jiān)督、互相管理，減少虛假房源、欺瞞消費(fèi)者的情況發(fā)生。保證了日本房地產(chǎn)交易信息透明，責(zé)任明確，抑制了房產(chǎn)中介亂象。 在日本是沒有像國內(nèi)鏈家、我愛我家這種完全以中介為主的大型企業(yè)的，日本的中介公司都是大集團(tuán)下的小公司。

日本線下中介公司的店鋪數(shù)量也與中國存在較大差異。鏈家在北京就有1000家以上門店，而日本最大的中介公司，門店也僅有275家。日本的中介公司店鋪大多設(shè)立于交通比較繁華的地方，而國內(nèi)的中介公司很多設(shè)立在小區(qū)附近。

此外，日本許多房產(chǎn)租售業(yè)務(wù)都是由物業(yè)公司來做，因此在為消費(fèi)者提供中介服務(wù)的同時，還會為業(yè)主提供免費(fèi)檢修、保潔服務(wù)、物品保管、家居租賃、家居裝修等多種售后業(yè)務(wù)，并承諾如果一年之內(nèi)房子出現(xiàn)問題，全權(quán)由公司負(fù)責(zé)。

日本東急不動產(chǎn)原社長三浦正敏先生提出“人的生命周期帶動房地產(chǎn)”的這一觀點(diǎn)。他指出人的一生從大學(xué)階段在學(xué)校租房，新入職工作就近租房，開啟人生新階段換房，到最后高齡階段對養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)的產(chǎn)生換房需求，一生大致將經(jīng)歷5次租售房屋歷程。

對中國來說，伴隨著人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房產(chǎn)租售市場存在極大發(fā)展空間。 成立于1972年3月的日本東急不動產(chǎn)集團(tuán)旗下的東急community（物業(yè)）是全日本排名第一的物業(yè)公司，集團(tuán)下屬另一家公司東急Livable（二手房）在行業(yè)位于領(lǐng)先地位。

東急物業(yè)自2012年開始市場化發(fā)展，到2016年管理面積增長75%，東急二手房也在此期間也實(shí)現(xiàn)了達(dá)47%的快速增長。更值得關(guān)注數(shù)字的是，在服務(wù)的社區(qū)物業(yè)二手房交易中，東急二手房交易份額占比高達(dá)48%。 目前，東急二手房共擁有195家支店，以首都圈為主，分布于日本全國各地。同時也在積極推進(jìn)海外業(yè)務(wù)，在臺灣、新加坡、香港、美國等國家和地區(qū)開設(shè)了支店或分公司，應(yīng)對海外客戶投資日本房地產(chǎn)的需求。 截至2019年，東急Livable擁有員工3235名， 年?duì)I業(yè)額超過1000億日元，年?duì)I業(yè)利潤超過140億日元。

▲ 東急Livable（年）營業(yè)額和員工人數(shù)變化

朱保全曾指出：我們所服務(wù)的社區(qū)里有大量一級店，門店對交易服務(wù)的覆蓋率大概是25%，跟東急的48%相比，仍有很大的空間。可見，東急不動產(chǎn)目前已成為萬科物業(yè)學(xué)習(xí)和研究的對象。

三浦會長表示，房產(chǎn)中介是買房與賣方之間的橋梁，取得雙方的信任是極為重要的。基于東急物業(yè)跟客戶之間的熟識與信任，選擇通過東急二手房去進(jìn)行房屋交易成了水到渠成的事。 東急集團(tuán)非常注重員工的素質(zhì)培養(yǎng)，會不定期組織各類研修，提升員工專業(yè)知識、服務(wù)態(tài)度。東急二手房一線員工的宅建資格持證率達(dá)到98%。

在日本房地產(chǎn)擠出泡沫過程中，東急集團(tuán)還能實(shí)現(xiàn)不斷擴(kuò)張，正是通過規(guī)范房產(chǎn)中介從業(yè)人員素養(yǎng)、提高門檻實(shí)現(xiàn)的。 在日本從事住房中介業(yè)務(wù)極為嚴(yán)格，需要通過全國統(tǒng)一考試，取得從業(yè)資格證，即“宅建士”，該考試通過率僅為15-17%。住房租賃公司設(shè)立分店時，須聘請具有6年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者或宅建士，以此限制機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)大規(guī)模，且每五名員工中必須有一個宅建士，重要事項(xiàng)必須由宅建士解釋說明，合同必須由其簽字蓋章才能生效。

日本超過84%的租賃住宅業(yè)主年齡在50歲以上，這和專業(yè)租賃公司的服務(wù)密不可分。住宅資產(chǎn)管理公司為業(yè)主提供“土地盡調(diào)——施工資金規(guī)劃和融資服務(wù)——建筑設(shè)計(jì)和施工——管理運(yùn)營”的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。其中，最重要也最具特色的是輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，即住宅資產(chǎn)管理公司不持有住宅資產(chǎn)，僅做運(yùn)營。常規(guī)業(yè)務(wù)包括：入住支持業(yè)務(wù)（租戶招攬、租金保證和入住手續(xù)等）、租約管理業(yè)務(wù)（租金收取、運(yùn)營協(xié)調(diào)、租約更新、租約解除、租金增減交涉、押金保管、糾紛等）和物業(yè)管理業(yè)務(wù)（清掃、設(shè)備維修）等。

除了二手房、東急不動產(chǎn)在養(yǎng)老領(lǐng)域也布局已久，之前網(wǎng)絡(luò)上流傳的“全日本最貴的養(yǎng)老社區(qū)”就是隸屬于東急集團(tuán)旗下。最普通的房間月租金也高達(dá)2.5萬元，周圍除了配套的生活養(yǎng)老設(shè)施外，還有圖書館、美術(shù)館等文化設(shè)施。作為日本第一大物業(yè)公司，東急不動產(chǎn)在增值服務(wù)領(lǐng)域也處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

通過日本房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展歷程可以我們看出，信息與服務(wù)仍然是房產(chǎn)租售的決勝武器。房屋租售信息的透明化、共享化，會大大加速交易效率；服務(wù)品質(zhì)、售后完善可以提升行業(yè)形象，使得消費(fèi)者信賴。

曾有業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測，未來最大的房產(chǎn)中介將是物業(yè)公司。看過日本東急不動產(chǎn)的案例后，似乎物企在房產(chǎn)租售賽道上實(shí)現(xiàn)“彎道超車”并不是完全沒有可能。相信未來中國物企中也能夠出現(xiàn)像東急不動產(chǎn)一樣的頭部領(lǐng)軍企業(yè)，深耕社區(qū)服務(wù)，守住物業(yè)的護(hù)城河，為社區(qū)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造更多想象空間。

作者：李秋逸

來源：日新網(wǎng)

日本房產(chǎn)買賣中介手續(xù)費(fèi)3%+6萬日元是怎么來的？

許多來日本投資不動產(chǎn)的朋友在通過中介買賣房產(chǎn)時，都會問到中介費(fèi)用收取的標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方式，下面我們就來詳細(xì)講解一下日本房產(chǎn)交易中介費(fèi)的定義及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

日本政府為了避免產(chǎn)生與房產(chǎn)交易中介費(fèi)有關(guān)的糾紛，在《建筑物和建筑物交易法》中對中介費(fèi)用做出了明確的規(guī)定。根據(jù)《建筑物和建筑物交易法》，有資質(zhì)的房地產(chǎn)公司可以收取房產(chǎn)交易傭金的最高限額。因此，如果房地產(chǎn)公司收取的交易傭金超過法定最高限額，則屬于違法行為。另外，最高限額是法律規(guī)定的，但是這并不意味著一定要按照最高限額收取。

在日本房地產(chǎn)交易中，房產(chǎn)銷售合同簽訂時房地產(chǎn)公司才擁有收取中介費(fèi)的權(quán)利（通常稱為“成功費(fèi)用”）。因此，在簽訂銷售合同之前，不必向房地產(chǎn)公司支付中介費(fèi)。

房地產(chǎn)公司在正常的房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)中產(chǎn)生的費(fèi)用不能向客戶收取。但是在特殊情況下，允許收取“實(shí)際費(fèi)用”。例如：希望根據(jù)客戶要求在偏遠(yuǎn)地區(qū)與進(jìn)行買賣的人進(jìn)行談判的差旅費(fèi)用等。

但是收取是有一個基本原則：

（1）它是根據(jù)客戶的特別要求產(chǎn)生的

（2）是在一般的中介業(yè)務(wù)中不發(fā)生的費(fèi)用

（3）是實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用

只有滿足以上所有條件，才算是一種例外的可以收取費(fèi)用的情況。

那么通常說的3%+6萬日元是怎么來的呢？

以顧客需要購買含稅價格1000萬日元的房產(chǎn)為例：

a)　200萬円以內(nèi)部分　　200萬円 × 5％ ＝ 10萬円b)　200萬円-400萬円部分　　200萬円 × 4％ ＝ 8萬円c)　400萬円- 1,000萬円部分　　600萬円 × 3% ＝ 18萬円

中介費(fèi)總額為a+b+c=36萬日元

日本房產(chǎn)：“泡沫”三十年之后

王子豪/文 前些日子，出于購房置業(yè)的需要，我約了一位在東京做不動產(chǎn)中介的老同學(xué)吃飯。席間我們談到了一個很有意思的現(xiàn)象：現(xiàn)在，很多來東京的中國留學(xué)生選擇用“買房”代替“租房”。

按照日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《住宅·土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查》（2018）[1]的數(shù)據(jù)，東京租房的平均月租是8.1萬日元（約合3823元人民幣）。一個留學(xué)生從念書到工作，預(yù)備校兩年，本科四年，粗略計(jì)算下來，房租總花銷約是27.5萬人民幣。這樣數(shù)目的一筆錢，足以在東京首都圈里比較偏僻的地方買下一間“老破小”了，這放在北京首都城市圈是難以想象的。倘若這個留學(xué)生將購房預(yù)算的區(qū)間提高至1000萬日元到2000萬日元之間（約合47.2到94.4萬元人民幣之間），東京23區(qū)內(nèi)可供選擇的單人戶型公寓就更多如牛毛了。

“幾年書念下來，供出一套小房子，即使回國后也可以轉(zhuǎn)手賣掉，或者委托日本房屋中介托管，出租收取傭金。我們主要是面向華人，這種模式現(xiàn)在已經(jīng)做得輕車熟路了。”我的這位老同學(xué)說。

實(shí)際上，這種投資策略之所以卓有成效，很大程度上，得益于日本房地產(chǎn)長期的低廉價格，以及對外國人也非常寬松的不動產(chǎn)準(zhǔn)入門檻。

近年來，日本房地產(chǎn)成為移民投資和海外投資的新熱點(diǎn)。相比于中國、韓國、新加坡、港澳臺地區(qū)，日本的房價可謂非常便宜。如果單看日本國土交通省公布的《不動產(chǎn)價格指數(shù)》（2024年3月29日），在2012—2021的十年間，日本全國住宅總體價格幾乎保持水平，但在疫情結(jié)束后的兩三年間，日本傳統(tǒng)的三大都市圈——東京首都圈、京阪神都市圈、名古屋都市圈的房價都出現(xiàn)了大幅增長，尤其是東京首都圈，新建公寓的價格在一年內(nèi)同比漲幅達(dá)到36.7%。但即便日本房價飆升到1990年代以來的峰值，它仍然無法與中國的房價相提并論。更直觀地看，在日本最大的房地產(chǎn)交易應(yīng)用“SUUMO”的物件信息中，即便是在東京23區(qū)以內(nèi)的最精華地段，每平方米100萬日元~170萬日元（約合5萬~8萬元人民幣）的房子也并不難找。如果對標(biāo)北京或上海城區(qū)的房價，這樣的價格顯然頗具投資吸引力。另外，由于日本房地產(chǎn)面積標(biāo)示是實(shí)坪制，不包含公攤面積，比較下來，實(shí)際是更便宜的。

在日本，購房者基本上不必?fù)?dān)心期房爛尾、公攤面積比例不合理、學(xué)區(qū)房能否兌現(xiàn)、車位綠地等配套設(shè)施縮水的問題。但是，日本房地產(chǎn)是與中國完全不同的另一種玩法，它的暗雷往往隱藏在中國投資者的盲點(diǎn)之中——固定資產(chǎn)稅與修繕費(fèi)用、建筑物折舊率、“房屋是消費(fèi)品”的社會觀念……這位不動產(chǎn)中介朋友像被當(dāng)眾揭穿手法的魔術(shù)師一樣，頗有些忸怩地透露說，目前東京的海外房地產(chǎn)中介多如雨后春筍，對待他們口中的“年化回報率能達(dá)到6%”“貸款圈地蓋樓，由不動產(chǎn)公司完全承租管理，當(dāng)跨國包租公”之類的大餅，還是謹(jǐn)慎為妙。

零首付，低利率，甚至“0元購”？

幾年前，在日本房價出現(xiàn)大幅上漲趨勢以前，我曾經(jīng)問一個在東京租住即將滿十年的日本人朋友：“你為什么不買房呢？”

他臉上寫著疑惑，沉默了片刻，反問道：“我為什么要買房呢？”

中日兩國人在“房地產(chǎn)”觀念上有著顯著差異。1991年房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本長期處于通貨緊縮之中，資產(chǎn)價值走低，東京的平均房價與1990年代初的峰值相比，跌幅超過腰斬。這似乎形塑了一代日本人的普遍投資消費(fèi)觀：房子是消費(fèi)品。甚至對他們而言，買一棟房子和買一輛汽車沒有什么區(qū)別。

在中國人看來，這或許匪夷所思：在日本，房子是一種不斷貶值的資產(chǎn)。就像一輛隨里程數(shù)增加而不斷降價的汽車，日本的房子，從住進(jìn)去第一天起，就開始不斷折舊、貶值，等按揭完幾十年房貸的時候，建筑物本身的價值已經(jīng)不復(fù)存在。日本國稅廳根據(jù)建筑材料不同，規(guī)定了房屋相應(yīng)的法定耐用年限，比如，木造房屋是22年，鋼骨構(gòu)造是34年，磚石構(gòu)造是38年，鋼筋混凝土構(gòu)造是47年。舉個通俗易懂的例子，《蠟筆小新》中小新的爸爸野原廣志是個標(biāo)準(zhǔn)的日本工薪族，他在泡沫經(jīng)濟(jì)時代買了一套獨(dú)棟住宅，二層木造建筑，帶庭院，貸款按揭35年。但實(shí)際上，沒等還完貸款，僅僅過去22年，這幢房子本身的價值就會降至0元。日本不動產(chǎn)包含房屋與土地兩部分，銀行在進(jìn)行抵押估值時，土地是保值的，但房屋會進(jìn)行折舊計(jì)算，因此，房屋本身的固定資產(chǎn)價值逐年下降，在銀行的貸款估值相應(yīng)降低，也就造成了日本房地產(chǎn)“落成即下跌”的普遍趨勢。日本國土交通省發(fā)布的《二手住宅流通 整建市場情況》中關(guān)于二手住宅價格查定的結(jié)論是：“住宅的市場價值逐年減少，其中，獨(dú)棟住宅普遍在建成二十年后價值歸零。”

我那位甘于“東漂”的日本人朋友并非個例，他更像是無數(shù)來到東京工作的地方青年的縮影：這些年輕人并不熱衷于買房，更無意靠奮斗出一套房子來成為東京人。恰恰相反，他們可能會在轉(zhuǎn)職、輪調(diào)中去其他城市生活，在退休后回到老家閑居。東京也好，房子也罷，都更像是他們?nèi)松硞€階段的一處暫供落腳的驛站。中國調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的數(shù)據(jù)指出，中國城鎮(zhèn)住房擁有率達(dá)到了96%，相較之下，根據(jù)《住宅·土地統(tǒng)計(jì)調(diào)查》顯示，日本全國的房屋自有率僅為61.2%，東京甚至只有45%。

針對日本人購房意愿寥寥的情況，日本政府長期實(shí)行寬松政策。在房貸利率方面，無論是固定型還是浮動型，日本各大主要銀行的住房貸款利率都不超過0.5%；在首付款方面，只要購房者信用狀況良好，基本可以申請到零首付；此外，還有房貸余額抵稅制度，對固定資產(chǎn)稅、不動產(chǎn)取得稅進(jìn)行優(yōu)惠的等相關(guān)政策。各地方自治體為了吸引移民，也出臺了種類多樣的補(bǔ)助金政策，比如靜岡縣富士山市向從東京地區(qū)移居該地的民眾補(bǔ)貼50萬日元（約合23600元人民幣）的搬家費(fèi)。更極端的情況還有所謂的“0元購”，指的是日本鄉(xiāng)下長期閑置的大量空房，這些大多是泡沫經(jīng)濟(jì)時期過度開發(fā)建造的住宅，“鄉(xiāng)間別墅”“溫泉鄉(xiāng)”“景區(qū)大平層”的標(biāo)題與“0日元”的售價對比顯得尤為扎眼。

可為什么即便如此，長期以來，日本人仍然提不起興趣買房呢？

這幾年來，我們甚至在國內(nèi)的某些社交平臺上，都能刷到很多日本不動產(chǎn)商發(fā)布的“××縣獨(dú)棟住宅白送”的信息。有些媒體也一度看好這些空房的潛力，認(rèn)為年輕人可以利用空房自主創(chuàng)業(yè)，改造成民宿、咖啡館或者自習(xí)空間；自治體政府也可以集中收購這些空房，將其改造成市民公共設(shè)施，便于重新進(jìn)行城市規(guī)劃。

這些暢想很美好，現(xiàn)實(shí)卻不盡如人意。這些零元購空房給我們的啟示，與其說是昭示著中國四五線城市未來的發(fā)展道路，不如說是揭示了日本人購房意愿消極的原因。歸根結(jié)底，這些空房產(chǎn)生的理由在于，它們是毫無疑問的負(fù)資產(chǎn)。所謂的“景區(qū)大平層”，大多數(shù)是日本泡沫經(jīng)濟(jì)時代的遺產(chǎn)，瘋狂擴(kuò)張的開發(fā)商將高樓大廈修在偏僻的自然景區(qū)之中。比如，1990年在越后湯澤落成的滑雪度假公寓，當(dāng)年的成交價在2000萬日元（約合94.4萬元人民幣），能夠與東京新宿核心區(qū)的公寓比肩。而時至今日，這間30平方米的景區(qū)公寓已經(jīng)跌到10萬日元（約合4721元人民幣）。公寓距離新干線最近的越后湯澤站，足足有21.8公里，搭乘公交車需要37分鐘。在日本人口少子老齡化、村鎮(zhèn)過疏化的趨勢下，農(nóng)村人口流入城市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)校里只剩下個位數(shù)學(xué)生的現(xiàn)象屢見不鮮，公交線路也可能停止使用，可以推想，在不遠(yuǎn)的將來，這座公寓有可能變成一座深山中的“鬼城”，一文不值。與此同時，屋主仍要支付土地稅與固定資產(chǎn)稅，還要遵守安全規(guī)定定期對房屋進(jìn)行修繕，甚至承擔(dān)推倒重蓋的義務(wù)。

某種意義上，這些“0元購”空房象征著一代日本人的傷痕記憶，那些在泡沫時期買房的日本人，繳納著遠(yuǎn)超出房產(chǎn)實(shí)際價值的高額貸款，還清房貸后也仍要負(fù)擔(dān)不菲的持有成本。這或許可以戲稱為“被嫌棄的房子的一生”。

租房or買房？

在中國，“有房有車”向來是衡量一個社會人成功與否的重要指標(biāo)，甚至是婚戀市場上不言自明的標(biāo)配。然而，這條標(biāo)準(zhǔn)并不適用于日本。房與車，都不是日本人生活的必需品。日本是個高度發(fā)達(dá)的“電車社會”，新干線、鐵道電車、地鐵構(gòu)成了完善密集的交通網(wǎng)，普通人在日常生活中沒有私家車也不會感到不便。住房問題上更是如此，即使東京、大阪、名古屋、橫濱等主要城市的房價在1990—2010年代間長期處于低位，然而，四十多年間日本人的房屋自有率始終維持在60%上下，這顯然反映了日本人對租房的偏愛。

關(guān)于日本人選擇租房的理由，除了上述的日本房地產(chǎn)自帶貶值屬性、房地產(chǎn)泡沫破滅的心理創(chuàng)傷等原因以外，也因?yàn)槿毡灸贻p人并沒有必須買房的壓力。

日本人沒有所謂“婚房”的概念，鮮少發(fā)生榨干“六個錢包”籌備婚房的故事。更普遍的現(xiàn)象是新婚夫婦從兩間一居室出租屋搬進(jìn)一間兩居室出租屋。日本社會也沒有所謂“學(xué)區(qū)房”的概念，戶籍隨工作地改變，子女上學(xué)沒有限制，基本上是就近念家附近的公立學(xué)校。另外，日本企業(yè)輪調(diào)頻繁，經(jīng)常需要“單身赴任”，變更工作生活的城市，租房顯然在應(yīng)對上更加具有靈活性。

還有一個有悖直觀感受的事實(shí)是，在日本，房東才是“弱勢群體”，法律對于租客權(quán)益的保護(hù)面面俱到。比如，房東不允許隨便漲房租，也不能在沒有理由的情況下中止租賃合同，必須提前六個月提出書面申請，若無令人信服的理由，甚至要向租客進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償，并為其尋找、提供可行的租房替代方案。

在日本，房地產(chǎn)被普遍定位為中長期維續(xù)的穩(wěn)定投資，難以通過撬動杠桿牟取暴利。日本的稅制設(shè)計(jì)旨在管控短線買賣獲利行為，比如，如果日本的房屋在購買后五年內(nèi)出售，需要繳納高達(dá)30%的資本利得稅，即使在持有五年以上出售，稅率也只是降至15%。即使購房者選擇終身持有，將房子作為財(cái)產(chǎn)留給后代，也需要根據(jù)土地評估額征收10%~55%不等的遺產(chǎn)稅。因此，日本房地產(chǎn)投資更傾向于瞄準(zhǔn)租金收入等穩(wěn)定收益，而不是賺取差價。

一言以蔽之，穩(wěn)定且保障制度成熟的日本租房市場，大大降低了私有住宅的必要性；“房住不炒”的政府導(dǎo)向與社會風(fēng)氣，又使日本房地產(chǎn)在相當(dāng)程度上喪失了金融屬性。因此，30年、40年乃至一輩子租房的日本人比比皆是，不時還有老人在租借屋中迎來“孤獨(dú)死”的新聞見諸報端。那位反問“我為什么要買房呢”的日本人朋友，并非無法理解中國人的炒房熱情，因?yàn)樯弦淮毡救送瑯咏?jīng)歷過昭和時代的房地產(chǎn)神話，與恒大破產(chǎn)、碧桂園債臺高筑的情況相似，不動產(chǎn)泡沫透支了一兩代人的未來。

然而，這種趨勢似乎在近三四年間發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，在買賣二手房時參考的轉(zhuǎn)售價值（RV，Resalevalue）指數(shù)上，東京都內(nèi)地區(qū)的指數(shù)在十年間近乎翻倍。根據(jù)日本房地產(chǎn)調(diào)查公司東京KANTEI的調(diào)查，2014年東京港區(qū)的RV值為110.8%，這意味著該地區(qū)二手房售出價格約為新建時的1.1倍，而到了2023年，這一數(shù)值飆升至188.4%。早在2021年，東京新建公寓的平均價格就已經(jīng)抬升至6260萬日元（約合296萬元人民幣），超越1990年房地產(chǎn)泡沫頂峰的6123萬日元。人們驚訝地意識到，屢創(chuàng)新高的日本房價已經(jīng)突破了歷史高點(diǎn)，不知不覺間，東京的房地產(chǎn)似乎從消費(fèi)品變回了理財(cái)產(chǎn)品，這仿佛也暗示著，日本似乎走出了“失落的三十年”。

從“只住不炒”到“只炒不住”

不同于國內(nèi)高層住宅樓在房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品形態(tài)上占壓倒性優(yōu)勢，日本的住宅形態(tài)較為多樣，在資產(chǎn)價值、持有成本、土地產(chǎn)權(quán)形式上都差異很大。因此，盡管日本房價的總體趨勢都是增長，不同類別的房子的漲幅卻大相徑庭。

在日本，一般性住宅的主流形態(tài)大致分為“公寓”與“獨(dú)棟住宅”。我們通常會覺得，獨(dú)棟別墅是富人的專屬，高層樓房是工薪階層的歸宿，但在日本，情況恰恰相反。請你試著回想那些我們耳熟能詳?shù)慕?jīng)典動畫。《哆啦A夢》中野比大雄一家住的是日式二層小獨(dú)棟，《櫻桃小丸子》中小丸子的家是只有一層的獨(dú)棟平屋，前文提及的《蠟筆小新》的小新的家也是獨(dú)棟，這三家都是昭和時代典型的新中產(chǎn)階層工薪族家庭，都選擇居住在獨(dú)棟住宅中。而小新的幼稚園同學(xué)風(fēng)間徹顯然出身上流精英階層，他的家則是標(biāo)準(zhǔn)的高層公寓。

實(shí)際上，獨(dú)棟住宅（日語：一戶建て）起源于江戶時代城下町的武家宅邸，與一般印象中的美國式郊區(qū)別墅大不相同，使用面積普遍只在60~120平方米之間，櫛次鱗比，排列擁擠，一幢幢獨(dú)門獨(dú)院的小樓形成了富有日本風(fēng)情的住宅街。獨(dú)棟住宅長期以來一直是日本人置業(yè)的首選，即便在隨著城市化高速發(fā)展、集合住宅大有取代其之勢的當(dāng)下，日本全國的獨(dú)棟住宅率仍然高達(dá)53.7%，在一些較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，如秋田縣、山形縣、富山縣、青森縣等地，這個數(shù)字甚至能達(dá)到75%以上。

但與之形成鮮明對比的是，東京的獨(dú)棟住宅率僅有27%，在全國47個都道府縣中排名墊底。在人口密度爆炸的東京，公寓顯然比獨(dú)棟住宅能夠更大程度地利用土地價值。在東京繁華的市區(qū)或者車站附近，坐落著高低錯落的公寓大廈，而獨(dú)棟住宅往往位于較為偏遠(yuǎn)的地段。大多數(shù)公寓的面積只在30~60平方米之間，適合單身或雙人家庭居住，因而也更受租賃市場的青睞。便利的交通條件、更優(yōu)越的抗震性、完善的安保措施……這些更契合城市生活的特點(diǎn)，使得公寓在投資屬性與升值空間都要優(yōu)于獨(dú)棟住宅。僅就東京首都圈而言，2023年新建公寓的平均價格是8094萬日元（約合381萬元人民幣），年增長率為30.9%，而獨(dú)棟住宅則為4769萬日元（約合224萬元人民幣），年增長率為5.4%。

如今回過頭來看，日本房價的回升其實(shí)自2013年就開始了，這恰恰是第二次安倍內(nèi)閣推行“三支箭”經(jīng)濟(jì)政策的時期。2013年1月，日本的所有類型住宅的不動產(chǎn)價格指數(shù)還停留在長期徘徊的100附近，此后一路飆升，2023年12月時已攀升至137.1，其中，公寓的貢獻(xiàn)是196.2，獨(dú)棟住宅則只有118.5。日本人傳統(tǒng)認(rèn)知中價格倒掛嚴(yán)重的房地產(chǎn)，連年吸引來海外投資者的目光，尤其是來自美國、中國及中國臺灣地區(qū)的投資者，他們看中了日本房子短期的未來出售收益。本文開篇提到的留學(xué)生還只是小巫，不動產(chǎn)中介的朋友表示，最夸張的還是中國炒房者，掛了個電話就飛來看房的大有人在。這些炒房者豪氣地現(xiàn)金全款買入，幾個月后便加價售出。

有人說，當(dāng)下日本房地產(chǎn)市場的投資熱潮，是因?yàn)槿赵幱跉v史低位，與超低利率形成了連帶效應(yīng)，吸引海外資金涌入日本這塊“低息洼地”；有人說，這是因?yàn)槿毡咀≌馁J款期限普遍在30年左右，歷經(jīng)泡沫經(jīng)濟(jì)的上一代日本房奴普遍還清了房貸；也有人認(rèn)為，從日經(jīng)225指數(shù)的全年增長到房價起飛，日本經(jīng)濟(jì)的顯著復(fù)蘇是安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的奏效……不過，對于日本房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值能否長期增長，也有不同的聲音出現(xiàn)。3月19日日本央行決定解除長達(dá)八年的負(fù)利率政策，這是否會帶來房貸利率的上升，降低投資環(huán)境的吸引力。這仍需要長期觀察。

在1990年代泡沫經(jīng)濟(jì)破滅、房價暴跌的30多年后，持續(xù)升溫的日本房地產(chǎn)市場儼然已是一場新的狂歡——有些敢于“吃螃蟹”的人已經(jīng)炒房賺得盆滿缽滿，有些無購房剛需的租戶在為水漲船高的房租發(fā)愁，有些人尚在場外觀望，有些人則憂心忡忡地從中看到了似曾相識的泡沫傾向。