央行：首套、二套房存量房貸利率10月31日前批量下調，預計平均降幅0.5%左右

紅星資本局9月29日消息，央行9月24日在國新辦新聞發布會上宣布降房貸、降首付后，今日各項政策如約落地。

9月29日晚間，央行發布完善商業性個人住房貸款利率定價機制公告，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。市場利率定價自律機制同時發布倡議，各家商業銀行原則上應在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調整。

公告指出，對于加點幅度高于LPR減30基點的存量房貸利率，將統一調整到不低于LPR減30個基點，且不低于所在城市目前執行的新發放房貸加點下限(如有)，使得利率水平靠近全國新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。

為適應房地產市場供求關系的新變化，在批量調整和常態化調整階段，均不再區分首套、二套房(有房貸利率政策下限且區分首套、二套的城市除外)，引導首套、二套存量房貸利率降至全國新發放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負擔。

紅星資本局注意到，此次公告調整優化主要為兩方面的內容:一是允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化；

二是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。

具體到存量房貸利率將如何調降，央行有關負責人表示，市場利率定價自律機制將發布倡議，引導商業銀行于2024年10月31日前開展一次存量房貸利率批量調整。各商業銀行將發布有關公告和批量調整細則，統一調降房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，并盡可能為借款人提供便利。絕大多數借款人可通過網上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業銀行網點辦理，具體請及時關注承貸商業銀行官方平臺發布的有關信息。批量調整完成后，借貸雙方還可按照中國公告〔2024〕第11號，基于市場化原則自主協商、動態調整存量房貸利率。

東方金誠首席宏觀分析師王青指出，這次存量房貸利率下調落地速度快，超出市場預期。這是對此前會議部署的一個迅速落實，釋放了兩個信號：第一個加力提振居民消費，第二個是促進房地產市場止跌回穩。另外，此次存量房貸利率下調的幅度與9月24號央行公布的內容相同，符合市場預期，每年可為存量房貸家庭節約支出1500億。

王青認為，此政策的積極意義就在于縮短了存量房貸利率調整周期。也就是說，接下來存量房貸利率和新發放房貸利率之間的聯動性會進一步增強，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進一步緩解潛在的提前還貸潮。相當于給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利于促進房地產市場盡快止跌回穩，避免影響居民消費。

編輯 肖世清

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重磅！存量房貸利率25日起調整，貸款百萬能省多少？

來源：中新經緯

12日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行發布公告，公布存量房貸利率調整細則，對存量房貸調整時間、調整范圍、調整規則、申請渠道等重點問題作出回應。

整體來看，六大行都將于10月25日，對符合相應條件的存量住房貸款利率將統一批量調整為不低于LPR（貸款市場報價利率）減30個基點（北京、上海、深圳等地區二套房貸款除外），并且明確房貸利率等于或低于LPR-30BP的，不在此次調整范圍內。來看具體內容！

房貸利率降多少？

從各大銀行披露的公告看，如果房貸為浮動利率定價、當前利率高于LPR-30BP，那么房貸利率將調整為LPR-30BP（北京、上海、深圳等地區二套房貸款除外）。

當下5年期以上LPR報價為3.85%，LPR-30BP為3.55%。10月21日，LPR調整窗口再次打開，若本次5年期以上LPR下降20BP，則存量房貸利率也將跟隨重定價日的調整降至3.35%。

如款在北京、上海、深圳，并且不滿足“二套轉首套”條件，按照當前二套房貸款政策下限，調整后利率值為：北京五環外LPR-25BP，北京五環內LPR-5BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區LPR-25BP，其他地區LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

另外，還有幾種情形不在本次調整范圍內，一是借款人的房貸利率等于或低于LPR-30BP，二是住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪、商住兩用房等商業用房的貸款不在此次調整范圍內。

省多少錢？

本次存量房貸利率調整后，能為借款人省下多少錢？

工商銀行在此前發布的《存量房貸利率調整常見問答》（下稱問答）中舉例道，小李在某一線城市有一套住房，當前房貸利率為LPR+55BP（貸款發放時首套房貸利率政策），即4.4%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%（=3.85%-0.3%），比調整前下降85BP，即0.85%。

以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調整前小李每月還款約為5502元，調整后每月還款約為5033元，小李每月可節省支出約469元，總共節省利息約14.06萬元。

中國數據顯示，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。今年前8個月全國新發放房貸平均利率為3.61%。批量調整后，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于今年前8個月全國新發放房貸平均利率水平（3.61%）。調整后，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點。涉及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元左右。

中金公司研報認為，存量房貸利率下調有利于促進消費、減少提前還貸行為、壓縮違規置換存量房貸的空間。

怎么操作？

從各銀行披露的操作細則看，以浮動利率定價的存量個人住房貸款（包括首套、二套及以上），客戶無需申請，六大行將于10月25日集中調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

值得注意的是，兩種情況需要借款人主動申請。一是貸款在北京、上海、深圳等地區且符合二套轉首套住房貸款標準，則可以聯系貸款經辦行申請“二套轉首套”，審批通過后可享受首套房貸款利率。

二是對于當前為固定或基準利率定價的貸款，需要先主動申請轉成LPR浮動利率，然后再進行存量利率調整。

中國銀行在公告中表示，對于調整范圍內的固定利率或基準利率定價的存量房貸，借款人可登錄該行手機銀行APP，通過“貸款—房貸利率調整”，選擇名下相應貸款調整為LPR浮動利率貸款。2024年10月24日（含當日）之前轉換完成的，將于2024年10月25日一并批量調整；2024年10月25日（含當日）之后轉換完成的，該行將在轉換完成的次日進行集中調整，利率調整后于當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。

本次調整后利率為何不一樣？

本次調整后，可能會出現同一個城市、都是首套房浮動利率的貸款，但利率不一致的情況。這是為什么？

工行在問答中解釋道，由于本次利率調整僅調整LPR加減點，并不調整貸款重定價日，并且不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價。貸款采用的5年期以上LPR值（定價基準）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

中金公司研報指出，今年5年期以上LPR 已下調35bp，對于今年還未重定價的貸款，在重定價日還有另外35bp的降幅。以重定價日為每年1月1日的貸款為例，假如之前存量利率為4.75%（當時的LPR4.2%+0.55%），則2024年10月31日進行批量調整后的利率為3.9%（LPR4.2%-0.3%），下調85bp；第二步，若LPR保持3.85%不變，則明年1月1日LPR重定價后，利率再下調35bp為3.55%（LPR3.85%-0.3%），若假設2024年10月21日LPR下降20bp，那么明年1月1日LPR重定價后，利率再下調55bp為3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。

需要注意的是，9月29日，中國取消對個人住房貸款重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期。

如何查詢房貸利率是否調整？

多家銀行表示，在批量調整后，借款人可通過手機銀行，選擇名下相應房貸并查詢該筆房貸的調整記錄。同時，銀行還將在批量調整完成后，通過短信告知客戶利率調整結果。

中國銀行在公告中指出，本次存量房貸利率調整僅調整貸款利率加減點，其他合同要素（如貸款余額、剩余期限、重定價日、重定價周期等）不變。

此外，多家銀行還提醒稱，在存量房貸利率調整過程中，銀行不向客戶收取相關費用。

史上超猛！房貸利率“2”時代來了

一線城市房貸利率仍有下調空間，未來也會步入“2”時代，因為現在一線城市穩房地產市場的壓力最大。

中房報記者 許倩 劉洋 北京報道

史上最低的房貸利率時代，來了。

10月21日，中國授權全國銀行間同業拆借中心公布貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，均較此前下降0.25個百分點。

至此，今年以來，5年期以上LPR已經下調了60個基點，即從年初的4.2%下調至當前的3.6%。下調次數、幅度均達到2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最高水平，體現了當前央行通過貨幣政策，助力房地產市場“止跌回穩”的決心和魄力。

本次降息在預料之中，但力度之大又超乎預料。自9月26日中央政治局會議開始，管理層不斷強化積極貨幣政策、降低貸款成本的信號。在10月18日中央五大部門會議上，再次明確了降低LPR的信號。

隨著新一輪LPR下調，全國多地商業銀行房貸利率將步入“2”時代。

以一線城市廣州為例，目前廣州首套房主流商業貸款利率為3.1%（LPR-75個基點），按照10月LPR下行0.25個百分點計算，將下調至2.85%。部分銀行給出的廣州首套房商貸利率則低至LPR-85個基點，如匯豐銀行、渣打銀行的2.85%，此次下調后，廣州部分銀行首套房貸利率或將低至2.6%，低于當前首套房公積金貸款利率2.85%。

以上海為例，此前執行首套房商貸利率為3.4%（LPR-45個基點）、二套房商貸利率為3.8%（LPR-5個基點）及3.6%（重點區域，LPR-25個基點），此次調整后，上海首套房貸利率將降至3.15%、二套房貸利率為3.55%、3.35%（重點區域）。重點區域包括自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域實行差異化政策。

北京此前執行首套房、二套房商業貸款利率分別為3.4%（LPR-45個基點）、3.6%（五環外，LPR-25個基點）及3.8%（五環內，LPR-5個基點）。此次LPR調降后，北京首套房商貸利率將調整為3.15%，二套房商貸利率調整為3.35%（五環外）及3.55%（五環內）。

此次調整后，深圳首套房商貸利率將調整為3.15%（LPR-45個基點）；二套房商貸利率為3.55%（LPR-5個基點）。

二線城市中，此次LPR調降后，青島首套房商貸利率將降至2.9%（LPR-70個基點），杭州首套房商貸利率將降至2.9%（LPR-70個基點），南京首套房商貸利率將降至2.7%（LPR-90個基點）。

東莞目前首套房商業貸款利率最低2.9%，僅略高于當地首套房公積金貸款利率2.85%，此次LPR調整后，首套房貸利率可低至2.65%，將低于公積金利率。

“目前除北京、上海和深圳房貸利率還可能會停留在‘3’字頭，全國其他城市房貸利率均進入到‘2’字頭行列，說明房貸利率調整已進入持續寬松和歷史寬松階段。”易居研究院副院長嚴躍進表示。

盡管目前北京、上海、深圳商業房貸利率尚未進入“2”時代，但在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，一線城市房貸利率仍有下調空間，未來也會步入“2”時代，因為現在一線城市穩定房地產市場的壓力最大。

值得關注的是，當前首套房、二套房公積金貸款利率平均為2.85%、3.325%，在7月、10月LPR兩次下調后，公積金貸款利率與商業貸款利率的利差進一步收窄。此次LPR下調，或將推動公積金貸款利率的再次調整，從而帶動購房者購房成本進一步下降。

本次降息，也會直接影響存量房貸利率。到明年1月，房貸利率將會迎來新一輪調整周期，進一步降低購房者月供壓力。

以北京某存量房貸借款人重定價日為每年1月1日為例，目前房貸利率為4.75%，今年10月25日，商業銀行批量將房貸利率在LPR加點調整至減30個基點，該房貸利率下調為3.9%；到2025年1月1日重定價日，在5年期以上LPR保持3.6%不變情況下，該房貸利率將下調為3.3%。

兩次下調后，該借款人的房貸利率累計下降1.45個百分點。按照100萬元貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過24萬元，每月月供減少超過800元。

李宇嘉表示，大幅度降息能夠帶來市場需求的反彈，比如今年2月20日，LPR也下降25個基點，帶動了今年一季度樓市“小陽春”。因此，此次降息以后，疊加此前一線城市松綁限購、限貸，稅費政策調整，首付比例調整等等，將帶來四季度樓市的“暖冬”行情。

尤其是9月30日央行明確了存量房貸利率調整規則，即隨時可以和銀行協商，盡快將存量房貸利率降至最低。這將極大提振購房者貸款申請的積極性，對樓市穩定具有較大作用。

存貸低利率時代已經全面到來。

就在10月18日，人民幣存款掛牌利率（活期、定期）再次全面下調，這是今年以來主要商業銀行第二次下調人民幣存款利率。自2022年4月存款利率市場化調整機制建立以來，存款掛牌利率下調已進行了五輪。

國家統計局發布的三季度經濟數據顯示，9月份，我國新發放企業貸款加權平均利率約為3.63%，比上年同期低約21個基點；新發放個人住房貸款利率約為3.32%，比上年同期低約78個基點，均處于歷史低位。

據此計算，此次LPR調整后，新發放個人住房貸款利率將下調至3.07%，這是全國平均房貸利率，已經達到“3”的臨界點，“2”時代指日可待。

10月18日，央行行長潘功勝在2024金融街論壇年會上表示，預計年底前視市場流動性情況，擇機進一步下調存款準備金率0.25～0.5個百分點。

這意味著，四季度，央行在貨幣政策方面的寬松力度可能會繼續加大，降準、降息的空間仍然存在。

“展望未來，著眼于促進房地產市場止跌回穩，提振經濟增長動能，帶動物價水平溫和回升，2025年LPR報價或還有一定下調空間。”東方金誠首席宏觀分析師王青預計。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，從空間看，目前國內低物價環境、海外政策轉向，國內降息、降準等常規工具空間充足，加上金融體系穩健運行，LPR利率仍有調降空間。