福州買房“提前量”總會實現(xiàn)，沿山佳園成為單價跌破萬元風(fēng)向標(biāo)

大家知道，提起福州市區(qū)房價跌至萬元以下這個話題，我經(jīng)常會給“提前量”，那就是明明白白告訴你們哪些區(qū)域、哪些小區(qū)的房價遲早會跌到一平方幾千元。但成交價是談出來的，降價也得有個過程，畢竟買方有錢在手更加強勢，房價總會越來越低。于是，在很多小區(qū)二手房報價向著一萬出頭跌去的時候，我已經(jīng)告訴你們要往單價一萬以下去談，其實只差臨門一腳，稍微多砍點價就跌破萬元了。

這樣一來，有些房東和中介確實會感到很不爽，人家房子本就難以賣掉，被迫降價已很郁悶，你還教人家多砍價，自然有人會氣得跳腳罵娘。不過這種現(xiàn)象在那些價格比較厚道的新建安置房小區(qū)很少出現(xiàn)，開價厚道的拆遷戶們其實已經(jīng)做好降價求售的心理準備，人家固然也想多賣幾萬，但非常清楚不能因小失大，順利套現(xiàn)才最重要。

所以現(xiàn)實中賣商品房和安置房的心態(tài)對比就會存在明顯區(qū)別，比如陽光城山與海B區(qū)已經(jīng)早早降到一平方九千多，并且在明知這個價才有希望賣掉的情況下，后來的房東都會加以參照，不會像A區(qū)的商品房那樣獅子大開口，明知道沒人看房還死咬著一萬多不放。

還有一個典型例子此前文章我也一再提到，那就是君山上的三木公園里（水岸君山）。我去年告訴你們單價最起碼也要在萬元以下，當(dāng)時還有個別人出來叫罵，今年發(fā)現(xiàn)房子實在賣不出去主動降到萬元以下，其實這個價現(xiàn)在也已經(jīng)不用賣了，同樣的價格就連山下的陽光城山與海都不好賣，山上的房子誰想住那兒？

馬尾的樓市成交主要分布在東江濱和馬尾老城兩端，中間君山上下“兩不靠”的房子區(qū)位確實有點尷尬，三江口大橋通車也沒帶來太大改觀，或許就只能等到地鐵開通才會更加方便了。說到地鐵2號線東延段，確實會給馬尾生活帶來質(zhì)變，將來從南門兜坐地鐵到馬尾老城和到上街一樣的時間，在市中心上班住在馬尾老城都很快捷。就算將來同樣是一平方幾千的房價，馬尾區(qū)總比閩侯縣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)強出一大截。

此前文章列舉馬尾老城一些低廉實惠的成交案例，固然單價低至六千元，但那些是比較老舊的樓梯房小區(qū)，嶄新的電梯房雖比當(dāng)年房價突破2萬之時堪稱腰斬，但單價依然在萬元以上，虛高的房價還是需要時間去撫平。近來有個新盤單價跌破萬元，對于整個馬尾老城的房價而言，這又是個劃時代的轉(zhuǎn)折點。

這個新小區(qū)就是我已多次提到的沿山佳園，在今年3月14日文章《沒證先不急，有證價更低，沿山佳園將馬尾城區(qū)新房拉至萬元大關(guān)》中，我就強調(diào)過批量會持續(xù)拉低房價，要談到萬元以下并不太難。

目前我們看到沿山佳園的二手房報價都已降到一萬，貝殼找房上最新展示出來的這套成交案例是135㎡總價128萬，成交單價9482元/㎡，這陣子同小區(qū)其余房源還有讀者來問，此時他們也能把單價談至九千多了。

時至今日，沿山佳園的房價已經(jīng)正式宣告跌破萬元大關(guān)，這可是嶄新的樓盤，建筑品質(zhì)出色，學(xué)校都在門口，讀書非常方便。而且劃片的船政小學(xué)還是市直校，不由得讓人感慨，馬尾的房價確實讓炒房客和黑中介感到絕望，這學(xué)校要是放在那些炒房中介扎堆的地方，估計也會被鼓吹出不少“學(xué)區(qū)房”來炒。

沿山佳園降價對于整個馬尾老城的老舊小區(qū)都是降維打擊，也讓西提麗府、海西提、陽光花都等眾多不那么新的商品房黯然失色。從今往后，除了豪宅之外，我希望不要有人再拿著馬尾老城單價過萬的房源來問，咨詢之前請自己學(xué)會砍價吧。

疊拼不可擴建純交智商稅，福州公園左岸天上掉錢搶別墅成反面典型

在土拍火熱地價最高的2018-2020年，也是拆遷貨幣補償發(fā)得最多的三年，為了加快拆遷賣地的速度，各個城市紛紛撒幣造富，由此誕生了一大批手握重金的“拆遷富”。廈門拆出了不少千萬富翁，福州也有許多拆遷戶大幾百萬現(xiàn)金拿到手。

這種“撒幣做法”的結(jié)果是寅吃卯糧，前人吃很飽，后人沒法搞。后來發(fā)現(xiàn)沒錢這樣造了，才普遍推廣安置型商品房，回到“以房換房”的老路上。對于幸運趕上了這輪一拆暴富的人來說，固然天上掉下了大餡餅，但憑運氣得來的錢，得靠腦子才能守住。

那些年每逢哪兒有拆遷項目，在拆遷辦門口總有一大幫房地產(chǎn)詐騙犯在蹲守，一看有人出來就圍上去塞傳單。倘若拿到現(xiàn)金不假思索就去買房，還被人忽悠在最高點上接盤所謂的商品房、學(xué)區(qū)房，那結(jié)果就是“一棟換一套”。雖然買的是大戶型，但扣除公攤后實際居住面積與原來的自建房遠遠沒法比。

像這種天上掉餡餅接住了還送回去的鬧劇在廈門已經(jīng)多次上演，千萬現(xiàn)金看似巨款，到頭來也不過換回島內(nèi)一套房。這些年來我無數(shù)次強調(diào)“廈門房子絕不可買”是基本原則，抱著錢活著離開廈門就是人生贏家。當(dāng)年沒聽勸的人，現(xiàn)在就算嘴巴再硬，實際上也悔的腸子都青。

在福州也有很多這樣的糊涂蛋，尤其以晉安東區(qū)居多。想當(dāng)年福州從東二環(huán)拆到鼓山腳，從牛崗山拆到光明港，可謂集中拆遷撒幣造富一大片。然而那些一棟樓換回大幾百萬的村民，最終做了哪些蠢事？他們?nèi)ベI了房子，買品牌房企的殺豬價商品房。

由于兜里確實有錢，還是從天而降的錢，他們實在很舍得花，那時候一度引起別墅搶購潮。我勸他們不要買房當(dāng)接盤俠，他們還口中振振有詞：不買房錢也會被花掉，買了好歹有房子剩下。令人不禁感慨，連口袋里的錢都守不住，傻韭菜終究是長著一副韭菜模樣。

我們知道，在國家頒布“限墅令”之后，福州市區(qū)已經(jīng)沒有新建“真別墅”了，平日里開發(fā)商所宣傳的“別墅”產(chǎn)品，要么是疊拼，要么是商墅。之所以這些有錢人搶購“別墅”，固然是因為家里人多房子買小了不夠住，也是因為開發(fā)商告訴他們這種“嚎宅”很“糕檔”還有很大的“贈送面積”，或者叫做“可擴展空間”。

正因如此，這些接盤俠拿著開發(fā)商的話當(dāng)“圣旨”，交房以后為所欲為。比如去年發(fā)生的天空之城“跑馬圈地”事件，氣得高層業(yè)主直接堵了水泥罐車。再比如今年保利天悅二期有商墅業(yè)主剛交房就掄錘子拆了房屋承重結(jié)構(gòu)。

稍微有點常識的人還能明白，所謂的商業(yè)別墅全是套路，于是他們選擇了屬于住宅性質(zhì)的疊拼。雖然不像“真別墅”那樣有天有地，但疊拼戶型上疊有天，下疊有地，只要不是中疊總有一個方向可以擴建出去。

這些“別墅”業(yè)主想得很美，但他們不明白一個基本事實：時代已經(jīng)變了。如今再也不是早年哪個違法建設(shè)為所欲為的時期。他們家“別墅”買得貴，隔壁普通住宅買得也不便宜，無論商墅還是疊拼，都不是正經(jīng)的低容積率別墅區(qū)，往往都和高層住宅建在一起，高層業(yè)主們才不會慣著你。

于是近日我們看到一則新聞大快人心，繼天空之城之后，晉安區(qū)又一次組織拆違專項行動，把公園左岸的違建當(dāng)作反面典型進行拆除。這些業(yè)主或許做夢也想不到會有這一幕，因為多年以來別墅改擴建是行業(yè)默認的潛規(guī)則，開發(fā)商為了賣房也會明里暗里各種慫恿。

正因為“別墅”存在“可擴展空間”，它們的單價比普通住宅賣得更貴，最高點上更是貴得離譜，當(dāng)年也只有天上掉錢的“拆遷富”瘋狂搶購。盡管我已盡力勸阻，告訴他們這種房子買來血虧，送錢給外地開發(fā)商更是一種恥辱。從后來肆無忌憚的違建行為，我們可以看清這幫人是多么無知無畏。

目前執(zhí)法人員拆除的是公園左岸的下疊，而上疊、中疊在樓頂和露臺的違建強拆有一定難度。但只要走完法定程序就會凍產(chǎn)權(quán)、斷水電，讓違建業(yè)主沒法住。不能“擴展”的疊拼只不過是普通復(fù)式樓，多掏的一兩百萬純屬“智商稅”。

假如還有人心存僥幸，覺得凍產(chǎn)權(quán)沒什么要緊。那就請他們睜大眼睛，好好看看我在今年7月11日文章提到的那個典型案例。那棟左海公園旁的“真豪宅”大別墅，因為加層違建產(chǎn)權(quán)被凍結(jié)十六年，業(yè)主眼看著房價坐了一趟“過山車”，想要出售卻賣不了，直到最終法拍只剩一套單元房的價格。