川沙房產網,上海浦東川沙二手房出售
川沙一手樓盤，明天開盤，周邊配套齊全，地鐵2號線僅500米
到了一百四十六平的樣板間，這邊是入戶換鞋的小的玄關。像李來朝南，這邊有一個次臥室，是飄窗的設計。再向這邊來看一下餐客一體的開闊視野。北邊是廚房加一間書房，南邊是客廳。
先看餐廳的區域，餐廳是做了一個六人的長桌，而且這邊做了一個一體的島臺，蒸烤一體全部在島臺就可以完成了。里面是廚房，廚房是u字形的設計，而且朝北是有明窗的。北邊這邊是朝北的一間書房，是一百四十六平四房，兩房朝南，兩房朝北。看一下飄窗，四個房間全都是飄窗的設計。
像這邊來，這邊是客廳衛生間，而且是干濕分離的灶臺坐在外面。里面是朝北的一間次臥室，而且也是飄窗的設計。看一下客廳，客廳整體的面寬是非常的寬的，而且是南北通透的。客廳朝南，帶了一個八平方的大陽臺，陽臺空間非常的大，而且外面的視野也非常開闊。
這個房子全屋可以看一下，從這里是可視對講，加上全屋的全都是智能的模式，而且主臥也做了一個小的玄關，下面是放鞋，上面擺一些其他東西。靠內的衛生間也是全民的戶型，干濕分離。這邊就是主臥，主臥前面也是飄窗的設計，采光是非常好的，這邊是做了衣柜。
在川沙這個地段，步行到地鐵二號線僅需七分鐘左右就可以到達地鐵站。如果您對這樣的房子感興趣，歡迎來看，而且房子是全屋豪華裝修，可以做到拎包入住，拜拜。
浦東川沙的規劃，你聽一下就好
川沙命運曲折。
八九十年代川沙是上海第一強縣，全國都數得著。
1992年川沙撤縣，變為浦東新區下屬鄉鎮，轄區為原縣政府駐地城廂。
此后川沙開始被打入冷宮，長達20年發展緩慢，一座太平橋就修了十幾年。
這段時間陸家嘴、外高橋、金橋、張江迅速崛起，紅花川沙瞬間成了綠葉。
2012年合并了六灶，形成如今的版圖，然而也只是增加了一些樓盤開發而已。
川沙新鎮位置
眼看著各個小弟紛紛穿上喇叭褲，手持大哥大，自己連萬元戶都沒混到，川沙心里急啊。
2018年，機會終于來了。
這一年公布的《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》中，川沙被納入主城區。
看地圖就知道，這四個主城區明顯向外突出。
實際上主城區就是外環內+寶山部分+大虹橋+閔行浦西部分+川沙部分。
有人問突出的為什么不是唐鎮，為什么不是周浦。因為他們不夠格。
川沙繁榮時，你們還都是農村。
主城區是一個區域概念，更像是一個榮譽稱號，或者家長的期望。
如何實現這個期望，還需要更具體的動作。
而且97平方公里不可能一碗水端平，也需要拿筆圈一下重點。
所以在這個基礎上又提出打造川沙副中心。
上一波副中心是徐家匯、五角場、花木、真如，大哥徐家匯現在已經是家族主要話事人之一，五角場在北上海也是一呼百應。
不過花木、真如發展的并不好。師父領進門，修行在個人。
現在又選了6個深度培養。
憋了20多年的川沙，能把握住嗎？
說現在的川沙是綠葉并不過分。
川沙著重打造的經濟體是川沙經濟園，整體以工業為主，并沒有貢獻太多數據。
迪士尼開業后周邊民宿開始活躍起來，六灶的不少村民有了新的收入來源，酒店餐飲也有較大帶動，不過受益對象更多的是浦東整體。
迪士尼南部的民宿
這些改變與張江、金橋、陸家嘴的大國重器比起來，還是上不了臺面。
所以川沙更多的淪為一個居住區。
城廂社區這里原本就有大量居民，大量老房子；城南社區開發了陽光城愉景灣、凱佳公寓、華府188等商品房，居民以川沙、六灶改善為主。
川沙城南社區
后來六灶也開發了一些項目，吸收了部分張江、陸家嘴的客流。
其他廣大地區基本是原生態的農村，對外相對封閉。
（備注：大量1990年以前的小區房齡不可考，因此存在低估）
實際上川沙近些年商品房開發也不多，大部分小區都是2000年以前建成。
2015年后川沙開發的項目寥寥無幾。
川沙做過短期努力，原本想在地鐵站附近打造一個商務中心。
成功運營的是百聯和綠地的商業，建了兩棟寫字樓，招商也不是很順利。
百聯與綠地東海岸
百聯和綠地是徹頭徹尾的社區型商業，并沒有對外輻射能力——唐鎮、祝橋的居民都很少過來。
學校上依舊是當地的觀瀾小學，醫療上主要依賴1980年創建的浦東新區中醫醫院。
沒有大規模的開發，即使有2號線也只是方便了當地居民出行。
所以川沙的當下的定位是：以當地居民為主、吸收了少量張江、陸家嘴客群的大型居民區。
沒有莘莊這樣輻射閔行、松江、奉賢的能力，也不像九亭一樣完全的成為市區睡城。
當然我們更關注的是未來。
未來，川沙將成長為九大副中心之一。
副中心的意思是，成為城市擴展區域的凝結核，引領片區發展。
就好像東京銀座、上海徐家匯一樣，成為新開發片區的中心。
然而直到現在，我們也不知道川沙的副中心該怎么建設。
大虹橋不用說，核心區已經基本成型；
莘莊CBD也在持續招商運營，七莘路一帶初具規模；
大家瞧不上的寶山也公布了吳淞副中心設計方案，工業、服務業有序分布。
吳淞副中心控詳規劃
真如、花木、五角場幾個老一輩副中心規劃都改了好幾次了。
川沙副中心到底核心區選在哪都不知道。
三年了，連張圖紙都出不來。
江湖傳言核心區將選在城廂社區西側，這里是大片的待開發區域，土地獲取成本低。
然而浦東新區用地規劃上，這里2035年仍舊是一片綠色，倒是迪士尼東部規劃了大量商辦用地。
不管怎樣，大概率都會位于迪士尼周邊，川沙東南部廣大的農村地區仍舊沒有開發計劃。
實際上川沙被劃進主城區的只是西北角很小一部分，以華夏東路、迎賓高速、南六公路為界。
不過看到這張圖就會感到非常壓抑：九大副中心，浦東就占了4個，三個都在川沙周邊。
川沙的幾個弟弟張江、金橋前幾年出國留學，成績提升很快，自己在國內被冷落了很久。
等了二十幾年，家里終于給安排了大廠實習機會，卻發現弟弟們都一起去。
海外鍍金回來的弟弟們自然混到風生水起。
張江副中心如火如荼，設計了雙子塔高達320米，即將完工；
金橋副中心設計方案恢弘龐大，地標高達330米，即將動工。
金橋副中心渲染圖
沒辦法，經過幾十年的積累，張江、金橋更具實力，也更加迫切：
張江的科技企業、金橋的制造企業都誕生了不少商務需求，必須要有商務區承載，否則就外流他區。
川沙只能在廠里繼續坐冷板凳。
不僅如此，幾個副中心還聯合起來，搞了一個金色中環，對的，又沒帶上川沙。
金色中環一出來，川沙更加失落：
楊思恒大市場要建設，御橋要開發，前灘南還沒動工，滬東船上大家盼了這么久。
什么時候才能到川沙？
不過這次失落沒多久，就又受到一擊：
上海東站要打造商務區，定位下一個大虹橋。
這次規劃來的迅速而猛烈，定位清晰、規劃詳細，一幅很認真的樣子。
川沙只能再次懷疑人生：說好的九大副中心，你成下一個大虹橋，豈不是十大副中心了？
當然這次又沒能懷疑多久……
關于浦東的謠言終于落定，這里要打造社會主義現代化建設引領區，其中重頭戲給了張江和臨港。
今年的兩次集中土拍，浦東共計出讓12幅土地，其中10幅給了臨港。
臨港這個小弟正式成為爸爸媽媽心頭肉，誰都取代不了，要啥買啥，不要也買。
川沙只能感嘆一句：生不逢時。
錯過了過去30年的高速發展，現在真的是狼多肉少，周邊一圈強鄰。
7公里之外，張江副中心還在緊鑼密鼓的施工，招商工作尚需一定時日，誰敢去開發川沙？
這也是川沙副中心圖紙都沒出來的原因。
據說今年年底一定會出川沙詳細方案，我們拭目以待。
看目前的進度，圖紙到施工需要多久更是一個未解之謎。
不過不影響川沙的房地產市場，浦東共計出讓12幅土地，其中10幅給了臨港，張江周邊供需極其失衡。
大量外溢需求會持續流入川沙。
只是建議大家置業時多考慮居住體驗、生活場景，川沙的規劃聽聽就好。
更重要的是，川沙尚未開發，并沒有針對外來客群供應土地，偶爾上市一兩個項目都是給當地居民改善。
你看看華府188、凱佳公寓，戶型基本120平起步，業主基本清一色川沙、六灶本地人，即使張江的高薪碼農也搶不過他們。
畢竟不是給你準備的。
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川沙，憑什么賣這么貴？
在《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》中，川沙被列入了主城區，與大虹橋平級。
這也是上海歷史上首次將主城區拓展到了外環外。
和現在炙手可熱的大虹橋相比，川沙就顯得冷清很多。
唯一讓人有主城區感覺的地方，就是房價。
即將開盤的陸家嘴錦繡觀瀾以6.4萬的均價直逼大虹橋。
這個價格，泡沫到底有多大？
現在的川沙已經經歷過幾次拆遷、發展，配套資源齊全，只是能級不高。
尤其和97平方公里的總面積相比，資源并不夠用。
川沙整體狹長，從北到南分為川沙鎮區、國際旅游度假區和張江科學城南部區。
主要的居住區和資源都集中在川沙鎮區。
地鐵依賴2號線華夏東路站和川沙站。
雖然2號線是上海的黃金動脈，但從川沙站開始足足需要7站到龍陽路才能開始換乘。
而且地鐵1公里范圍內覆蓋的小區大部分都是老房子。
只有個別幾個次新房才是地鐵房，大部分人出行還是需要依靠自駕。
好在自駕便利，周圍有迎賓高速、華夏高架，上外環非常方便，甚至比周浦要更加方便一點。
整個浦東外環外的醫療資源都是短板，川沙也不例外。
板塊內的浦東新區中醫醫院和浦東新區人民醫院都是二甲水平。
但在更遠的祝橋板塊卻在建一個三甲醫院—第九人民醫院，屬實有點沒把我們主城區放在眼里的架勢。
和醫療、交通相比，商業和學校的資源在外環外很有優勢。
川沙地鐵口南部有由百聯、綠地東海岸組成的商圈，百聯能夠滿足大部分人的購物需求。
錦繡觀瀾旁邊的兩塊商業用地也將由陸家嘴集團打造，未來的商業圈將進一步擴大。
再加上川沙老鎮底商非常豐富，平時買菜、買水果非常方便，宜居性強。
在外環外的位置，這樣的商業體量算是很好的，能夠滿足當地居民的日常生活。
學校上有百年小學觀瀾小學，目前在浦東排第三梯隊。
外環外的學區房，本身就很難得，尤其今年民辦開始搖號后，學區房更是熱門。
但學區房的價格棘手，現在連對口觀瀾小學的動遷房均價都達到了4.7萬。
川沙還有四大中學，川中南校、華夏西校、僑光中學和五三中學。
都是有著悠久歷史的學校，其中九年制公立的川中南校是市重點水平，很受家長們認可。
雪莉在放學的時間路過學校門口，看到家長們在門口停著很長的一排車來接孩子，教育氛圍濃厚。
只是對口學區的次新商品房確實價格高、數量少，現在600多萬的學區房連不帶電梯的多層選擇都不多。
值得一提的是川沙的環境非常宜人，水系很多，道路干凈。
迪士尼是定位為國際旅游區去發展的，當年政府親自派人把附近的水系都打撈了一遍，而且對清潔人員要求嚴格。
造就了現在鳥語花香的川沙。
只是內部資源齊全，就能支撐起現在的高價嗎？
川沙內部資源豐富，但是由于地理位置偏，獲取外部資源能力有限。
這也是為什么新上海人買房一定聽過大虹橋，卻鮮少聽過川沙。
虹橋緊鄰長寧、閔行、普陀，6站20分鐘就可以到中山公園。
而且虹橋自身已經引入了大量的企業，人才流入量大。
而川沙位于浦東機場和張江之間，哪怕2號線直達，到陸家嘴還需要55分鐘的時間！
開車也需要45分鐘，更別提去往浦西會有多遠了。
到市區的絕對距離就是遠！
為什么大多數人買房都要盡可能靠近市區？因為即使內部資源不夠用，去市區方便就夠了！
青浦新城當地的資源難道不比川沙還要好？但因為到市區更遠，很多人并不認可。
與外部聯系差還體現在一個方面，就是對外來人口的吸引力不足。
在產業方面，浦東樞紐附近的產業并沒有起來，現在只有部分商飛的人才在此工作。
川沙自身雖然擁有迪士尼樂園，吸引了一部分目光。
但旅游產業并不能留下人來，而且迪士尼周圍都是大量的酒店和民宿，并沒有成熟的居住區。
好在到張江近，開車只需要20分鐘。
所以川沙在產業上只能依托于張江，承接部分來自張江的人才。
“宇宙中心”張江雖然確實厲害，人才濟濟，購買力強。
但是張江上班的人選擇也多，并是不非川沙不可。
除了自身消耗一部分外，
想要更好的學校，為什么不選唐鎮？
想要性價比更高的房子，為什么不選周浦？
想要靠近市區，為什么不選北蔡、三林？
總之張江分流到川沙的只占一少部分。
川沙，更多的是本地人在此置換，但現在卻連自己人都覺得房價虛高。
雪莉還對川沙未來的發展表示擔憂。
實在是因為川沙的發展速度過于緩慢，從近30年的照片對比中可以看出幾乎沒有大的變化。
而過去的30年是上海發展最快的時間。
現在城市化的進程已經放緩，2500萬的人口上限即將到頂。
每個區都開始為最后的搶占人才開始努力。
而川沙，似乎并不著急，沒有行動。
川環南路以北是川沙的老鎮，大量的老房子沿街而立，人口密集，底商豐富，生活氣息濃厚。
但上了年紀的老房子并不能吸引到現在的購房主力—追求居住品質的90后。
川環南路以南是新城片區，集中了川沙大部分的商品次新房。
即將開盤的錦繡觀瀾就在南部，知名的還有華府188、凱佳公寓、陽光城愉景灣等。
但也僅此而已。
川沙的商品房小區太少了，尤其是知名房企的項目，簡直屈指可數。
而且日常斷供。
2016年以來，川沙等了4年才有了一個錦繡觀瀾，誰也不知道下一個商品房什么時候到來。
所以想要改善生活，提高居住品質的人只能在為數不多的幾個次新房中挑選。
這也使得剩下的次新房價格水漲船高。
或許有人會質疑，大虹橋的宏大規劃什么時候能落地，落地后到底是什么樣子都是未知的。
但川沙，卻連藍圖都沒有。
除了未來有機場聯絡線、地鐵21號線的利好外，就是現在的錦繡觀瀾、以及項目旁邊自帶的兩塊商業用地和一些動遷房待建。
除此之外，短期之內再無大的規劃。
現在的川沙，幾乎所見即所得。
沒有規劃足夠的商品房，又拿什么去吸引人才過來呢，川沙在這一點上顯得毫無誠意！
即使被列入了主城區，有了一定的戰略高度又怎樣？
前面就有真如和徐家匯的慘烈對比，如果政府不去推動變化，主城區又如何？
要是下一個30年依然沒有大的改變呢？
這次陸家嘴的價格突破了6萬，是新房斷供太久造成的結果，供需極度不平衡。
加上本身供應的房源套數就少，本地人旺盛的置換需求都難以滿足，目測日清應該是沒有問題的。
但并不代表這個價格是合理的，而且二手房的價格水分更大。
北部老鎮大部分的老房子均價在3.5萬到4萬左右。
但南部次新商品房的價格卻要高出一截，均價高達5.8萬。
區域內的標桿華府188還曾經掛出過7萬的價格試圖提高川沙的天花板。
但價格虛高，不被市場接受。
最后一套也沒有成交，誠心賣房的業主都在悄悄降低價格。
足以看出川沙二手房的價格水分有多大。
其實川沙板塊，現在外地人和本地人的占比達到了6：4。
但并不是指外地人在此買房，而是因為川沙有很多的民宿、民房每個月低至800元就可以租下來。
川沙吸引的更多是低預算的租房人群，而不是高素質的置業人群。
很多二手房有價無市，次新房完全沒有流通起來。
所以對于看中主城區規劃，想來川沙投資的人，雪莉勸你們慎重。
現在從陽光城愉景灣的高處往周圍看，南部還有大量的空地和農民自建房，仿佛給人無限的希望。
但土地本身不值錢，有規劃的土地才值錢！
配套沒有亮點，政府沒有規劃，地理位置到市區太遠，新房幾年才有一個。
空有主城區的名頭和與現實不匹配的房價。
川沙更適合世代生活在此的本地人，或者是準備長期在此自住的人。
說不定再過幾年出來一個新房，會刺激二手房的價格再提高一波。
畢竟泡沫再大，當地人也不能離開。
