公寓“納?！彼姎饪上砭用駜r

深圳推進保租房建設，這是經過規?；焚|化改造的龍華元芬新村。 南都記者 趙炎雄 攝

記者從深圳市住房和建設局獲悉，為落實《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》等文件精神，推進公寓類居住房屋用作社會主體出租的保障性租賃住房(以下簡稱“社會類保租房”)加快發展保障性租賃住房，該局制定了《關于公寓類居住房屋用作社會主體出租的保障性租賃住房的通知》(以下簡稱《通知》)自9月30日起施行，有效期兩年。

存量公寓庫存充裕

為建設籌集保租房提供可行渠道

《通知》指出，近年來，隨著房地產市場形勢發生變化，深圳市存量商務公寓、公寓等公寓類居住房屋庫存去化存在一定壓力，客觀上也為保障性租賃住房的建設籌集提供了可行渠道。為推進深圳市保障性租賃住房建設籌集目標順利完成，同時助力公寓類居住房屋庫存去化，有必要根據《深圳市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》（深建規〔2023〕4號，以下簡稱《認定辦法》），制定出臺《通知》，進一步完善公寓類居住房屋用作社會類保租房的認定機制和支持措施。

房源納保的條件有哪些？用作社會類保租房的存量公寓類居住房屋應當是已建成使用、房屋用途為商務公寓、公寓等用途的房屋，并滿足《認定辦法》關于產權明晰居住存量房屋項目的條件：一是房源原則上須具有權屬證明文件。二是運營管理單位作為申請人的，申請認定時房源收儲合同或者委托運營合同剩余期限不少于三年。三是房源規模不少于10套。四是已按規定經過房屋結構、消防、地質災害安全隱患排查，確保房屋安全使用。

如何申請納保？《通知》明確，一是明確項目申請人要求。公寓類居住房屋的房屋所有權人或者取得完整的出租經營權和收益權的運營管理單位可以作為申請人，向區住房主管部門申請將房源用作社會類保租房。二是明確申請材料。申請人需提交《認定辦法》規定的材料，包括項目認定申請書、申請人身份材料、不動產權屬證書或者其他合法權屬資料、收儲合同或者委托運營合同以及房屋所有權人知悉確認函（運營管理單位作為申請人時提交）以及項目房源信息材料。三是明確納保流程。按照《認定辦法》，由區住房主管部門受理項目申請進行核查以及街道辦事處對房屋結構、消防、地質災害安全隱患排查情況進行核查后，將核查滿足條件的項目提請區政府認定，由區政府出具項目認定書。四是明確項目認定期限。項目認定書的有效期遵循《認定辦法》的規定，原則上不少于六年；由運營管理單位申請的，認定書有效期限不得超過合同約定剩余期限，剩余期限不足六年的，認定書有效期限為合同約定剩余期限。

明確運營管理要求

鼓勵主要面向新就業大學生等出租

房源納保后有哪些管理要求？《通知》指出，公寓類居住房屋認定為社會類保租房后，應當遵循《深圳市保障性租賃住房管理辦法》等規定進行運營管理，《通知》主要明確以下內容：

一是出租對象。鼓勵主要面向有租住需求的新就業大學生、青年人等新市民群體出租，承租人需滿足《深圳市保障性租賃住房管理辦法》規定的區域無房、未租住保障性住房等承租條件。

二是租金確定。項目租金按照《深圳市保障性租賃住房管理辦法》有關規定確定。

三是房源學位。考慮到公寓類居住房屋是否配備學位，在規劃建設時已作出安排，因此，該類房源用作社會類保租房后，承租人子女能否積分入學，按照房源所在區的積分入學政策規定執行，積分類別以原房屋性質為準，并在租賃雙方簽訂的住房租賃合同中予以明確。

四是轉讓限制。用作保障性租賃住房期間，不得上市銷售或者變相銷售、擅自改變保障性租賃住房用途。

五是項目公示。出租人應當在項目現場顯著位置公示該項目性質、單次租賃期限、禁止事項、投訴方式等內容。

公寓納保支持措施

增值稅、房產稅等優惠及金融支持

房源納保有哪些支持措施？《通知》提到，為鼓勵社會主體將存量公寓類居住房屋用作社會類保租房，《通知》按照國家有關保障性租賃住房支持政策，進一步明確了公寓類居住房屋納保的支持措施。一是水電氣價格優惠。對實行商用水電氣價格的商務公寓等公寓類居住房屋納保后，申請人可憑項目認定書向水、電、燃氣等市政公用服務企業申請享受居民水電氣價格政策；經市政公用服務企業審核通過后，項目的用水、用電、用氣價格按照居民標準執行；出租房屋的，出租人應在住房租賃合同中按照居民水電氣價格標準明確水、電、氣的具體價格。二是稅收優惠。房源納保后，產權單位、運營單位按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部稅務總局住房城鄉建設部公告2021年第24號）享受增值稅、房產稅等稅收優惠。三是金融支持。《通知》明確鼓勵政策性銀行、商業銀行為公寓類居住房屋用作社會類保租房提供金融支持，引導保險機構投資公寓類居住房屋用作社會類保租房，鼓勵銀行保險機構參與公寓類居住房屋用作社會類保租房基礎設施不動產投資信托基金（REITs）。具體而言，《中國 國家金融監督管理總局關于金融支持住房租賃市場發展的意見》（銀發〔2024〕2號）明確了住房租賃的信貸、債券、房地產投資信托等金融支持政策，房源納保后，產權單位、運營單位可以按規定從商業銀行獲得住房租賃團體購房貸款、長期的住房租賃經營性貸款以及發行住房租賃企業債券、發行房地產投資信托基金等政策優惠。

知多D

公寓“納?！?/p>

目前住房政策強化了保障性租賃住房在我國住房保障體系中所占有的地位，多地鼓勵將存量房源轉化為保租房，即“納保”。公寓“納?！?，是指公寓類居住房屋用作社會主體出租的保租房。

延展

享政策優惠、盤活資產、去庫存

長租公寓紛紛納保

越來越多的長租公寓品牌加入保障性租賃住房體系，行業分析認為，該模式不僅帶來政策優惠，還解決了資產盤活和去庫存問題。長租公寓市場因政策支持和市場需求不斷擴大，未來將向資產管理方向發展。

萬科華潤龍湖

擴大納保規模

其中萬科泊寓成功納保10.82萬間，成為市場領先的保障性租賃住房供應商。

今年年中，萬科曾透露計劃將旗下長租公寓品牌“泊寓”納入不動產投資信托基金，預計規模為10億元。根據相關數據，泊寓已經納保10.82萬間房源，成為全國市場化運營機構中的納保數量第一。萬科從2008年開始涉足長租公寓，盡管最初步伐緩慢，但通過“萬村計劃”，房源數量迅速擴大。盡管面臨一些改造和管理上的挑戰，泊寓的經營狀況逐步穩定并實現盈利。

目前，很多長租公寓品牌紛紛加入保障性租賃住房的行列，像華潤有巢、龍湖冠寓等都在積極擴大納保規模。華潤有巢通過REITs成功上市，管理規模已達5.6萬間，其中2.5萬間納入保障性租賃住房項目。龍湖冠寓也納保超過4萬間房源，通過創新模式提供高品質租賃住房。

納保多重原因

從品牌到資管

長租公寓紛紛納保，這背后有多重原因。首先，納?？梢韵硎苷邇灮?，包括租金補貼和金融支持，這對企業的現金流和運營有很大幫助。其次，納保有助于盤活存量資產，提升運營效率。數據顯示，許多地方政府通過收購存量商品房來充作保租房，這對于企業去庫存是一大利好。再次，市場需求旺盛，越來越多的年輕人傾向于租房而非買房，預計未來租賃市場規模會進一步擴大。

盡管納入保障性租賃住房體系之后，租金和調價空間會受到限制，但這種限制并未顯著影響收益。事實上，許多企業都表示在政策支持下，收益表現良好。比如，多地對租金漲幅的限制為每年不高于5%，而這個漲幅本身已經是一個相對高的水平。此外，還有稅收優惠、民用水電氣價格等多重利好政策加持。

總體而言，長租公寓市場正從“品牌之路”走向“資管之路”。隨著市場競爭加劇，企業需要不斷提升品牌運營能力，逐漸轉向資產管理，以應對市場變化和保持競爭優勢。

整合：李斌

采寫：南都記者 陳榮梅 綜合深圳房天下

公寓類居住房屋可納入社會類保租房！納保后的公寓可享受居民水電氣價格

深圳商報·讀創客戶端記者 李秀瑜

為落實《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》等文件精神，推進公寓類居住房屋用作社會主體出租的保障性租賃住房（簡稱“社會類保租房”），近日，市住房建設局發布了《關于公寓類居住房屋用作社會主體出租的保障性租賃住房的通知》。

值得關注的是，《通知》明確，對實行商用水電氣價格的商務公寓等公寓類居住房屋納保后，申請人可憑項目認定書向水、電、燃氣等市政公用服務企業申請享受居民水電氣價格政策。

房源納保的條件有哪些？根據《通知》，用作社會類保租房的存量公寓類居住房屋應當是已建成使用、房屋用途為商務公寓、公寓等用途的房屋。房源原則上須具有權屬證明文件；運營管理單位作為申請人的，申請認定時房源收儲合同或者委托運營合同剩余期限不少于三年；房源規模不少于10套；已按規定經過房屋結構、消防、地質災害安全隱患排查，確保房屋安全使用。

如何申請納保？記者了解到，公寓類居住房屋的房屋所有權人或者取得完整的出租經營權和收益權的運營管理單位可以作為申請人，向區住房主管部門申請將房源用作社會類保租房。由區住房主管部門受理項目申請進行核查以及街道辦事處對房屋結構、消防、地質災害安全隱患排查情況進行核查后，將核查滿足條件的項目提請區政府認定，由區政府出具項目認定書。項目認定書的有效期遵循《認定辦法》的規定，原則上不少于六年；由運營管理單位申請的，認定書有效期限不得超過合同約定剩余期限，剩余期限不足六年的，認定書有效期限為合同約定剩余期限。

公寓類居住房屋認定為社會類保租房后，應遵循《深圳市保障性租賃住房管理辦法》等規定運營管理?！锻ㄖ访鞔_，鼓勵面向有租住需求的新就業大學生、青年人等新市民群體出租，承租人需滿足《深圳市保障性租賃住房管理辦法》規定的區域無房、未租住保障性住房等承租條件。

租金按照《深圳市保障性租賃住房管理辦法》有關規定確定。該類房源用作社會類保租房后，承租人子女能否積分入學，按照房源所在區的積分入學政策規定執行，積分類別以原房屋性質為準，并在租賃雙方簽訂的住房租賃合同中予以明確。

值得關注的是，為鼓勵社會主體將存量公寓類居住房屋用作社會類保租房，《通知》進一步明確了公寓類居住房屋納保的支持措施。其中，水電氣價格優惠。對實行商用水電氣價格的商務公寓等公寓類居住房屋納保后，申請人可憑項目認定書向水、電、燃氣等市政公用服務企業申請享受居民水電氣價格政策；經市政公用服務企業審核通過后，項目的用水、用電、用氣價格按照居民標準執行；出租房屋的，出租人應在住房租賃合同中按照居民水電氣價格標準明確水、電、氣的具體價格。

此外，房源納保后，產權單位、運營單位按照《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》享受增值稅、房產稅等稅收優惠?！锻ㄖ愤€明確，鼓勵政策性銀行、商業銀行為公寓類居住房屋用作社會類保租房提供金融支持，引導保險機構投資公寓類居住房屋用作社會類保租房，鼓勵銀行保險機構參與公寓類居住房屋用作社會類保租房基礎設施不動產投資信托基金（REITs）。