“中介”我愛我家：凈利潤率僅6.4%，員工開支55億，平均年薪10萬

文/岳家琛 編/李愨

近日，新華社的曝光再次將我愛我家高中介費問題推上輿論風口。文章稱，有消費者通過我愛我家租賃房屋，一年后再續租時，需要再交一遍中介費。這違反了《北京市房地產經紀管理辦法》的規定。

“房屋中介實際上是非常古老傳統的一個行業，靠撮合交易收取傭金取得收益。”一位曾在我愛我家工作十余年的管理層對搜狐財經表示，“不管出來多少新的概念，他的核心商業模式始終未變。”

這一“古老”商業模式也支撐著A股唯一地產中介類上市公司我愛我家的業績。4月9日，我愛我家發布了借殼上市以來第一個并表年報。其核心業務二手房經紀實現營收54.8億元，占比達54.3%。

即便是在地產高溫的2017至2018年，我愛我家業績增速依舊緩慢。2018年報顯示，我愛我家房地產經紀（經營我愛我家經紀業務的子公司，上市公司“我愛我家”系控股公司）2018年實現扣非及募資影響的凈利潤6.5億元，2017年則是5.06億。

前有行業老大鏈家，后有眾多地產商陸續分割房屋租賃市場蛋糕。而媒體不斷曝光下的我愛我家，領導層“外行指揮內行”等問題逐漸顯現，我愛我家前路何方？

擦線完成對賭

2018年，我愛我家歸母凈利潤6.54億元，較上一年度同比增長1011.36%。雖然十倍的的增幅可謂驚人，但其業績大漲其背后的原因是凈利潤的同比參照數據來自原昆百大。

2017年12月21日，昆百大A發布公告稱，我愛我家房地產經紀84.44%股權已完成過戶，隨后昆百大更名為我愛我家控股集團。截至2018年底，我愛我家控股共持有我愛我家房地產經紀98.44%股份。

2018年，我愛我家歸母凈利潤6.54億元，較上一年度同比增長1011.36%。雖然十倍的的增幅可謂驚人，但其業績大漲其背后的原因是凈利潤的同比參照數據來自原昆百大。

2017年12月21日，昆百大A發布公告稱，我愛我家房地產經紀84.44%股權已完成過戶，隨后昆百大更名為我愛我家控股集團。截至2018年底，我愛我家控股共持有我愛我家房地產經紀98.44%股份。

我愛我家借殼上市時曾簽訂業績承諾協議：我愛我家房地產經紀2017、2018、2019年實現扣非及募資影響后的歸母累積凈利潤應分別不低于 5 億元、11 億元及 18 億元。

根據我愛我家披露，我愛我家房地產經紀2017年實現業績5.06億元、2017至2018年度累積為11.56億元，擦線完成了業績對賭。

除去昆百大（昆明百貨大樓）原有業務外，我愛我家核心業務主要包括二手房經紀、新房業務及房屋資產管理（即長租公寓“相寓”）。其中二手買賣業務營收同比增長3.2%；新房業務與去年同期相比增幅4.5%。

年報顯示，我愛我家2018年地產綜合服務營銷收入突破100億元，涉及資產交易規模GMV值約4000億。然而搜狐財經發現，貝殼找房CEO彭永東今年年初曾公開表示，鏈家2018年GMV已經突破萬億。

更早的數據是2015年，鏈家彼時GMV達到7090億元，營業收入155億。千年老二我愛我家始終未能追趕上鏈家的步伐。

追趕鏈家的步伐

為了追趕鏈家的線上資源優勢，2018年6月，因反對貝殼找房試圖整合房產中介行業，我愛我家與58集團結盟，引入58集團作為戰略投資者。隨后，58集團成為我愛我家第二大股東，58集團也補充了我愛我家的線上資源。

除了線上資源差距外，我愛我家的業務覆蓋范圍也落后于鏈家。2018年報顯示，我愛我家業務主要集中在華東及華北地區，兩區域合計占營業收入比重達85.23%。

為了拓展市場布局，我愛我家啟動重大資產重組，擬以發行股份及支付現金方式購買中環互聯100%的股權。，中環互聯在華中、西南、西北等十七城市布局有2400家加盟門店。

2018年報還披露了我愛我家長租公寓“相寓”的經營情況：截至2018年12月31日，在管規模30.3萬套，較2017年年底增長19%。

相寓成立于2001年，發展至今已經18年。然而自如成立僅有短短7年時間，在管規模已經一倍于“相寓”。

目前，鏈家旗下的長租公寓自如估值已達200億，而整個我愛我家控股的市值僅167億。

“自如的擴張速度比我愛我家相寓快，是因為相寓主要依靠自有資金發展。”我愛我家上述前管理層表示。

上述我愛我家前管理層介紹，房屋資管業務主要有是兩種模式，一種是賺收房和出租之間的價格差，一種是賺時間差。“中介拿到房源以后，一般會和業主有一到兩個月的裝修及出租時間，這段時間是免租金的。”

“我愛我家相寓主要賺時間差。如果單純一進一出，不做任何裝修改造，很難做價差。而重裝修對資金壓力比較大。相寓的模式就是不做重裝修，以最快的速度租出去。”

年報顯示，相寓全國平均出租率為94.9%，平均出房周期為9.7天，委托收益為16.54億元，較上年同期增幅為50.78%。

人均薪酬10萬，過半數為大專以下學歷

雖然二手房經紀行業高昂的中介費經常備受輿論詬病，但搜狐財經發現，2018年我愛我家合并利潤表披露的凈利潤為6.9億，凈利潤率僅為6.4%。

搜狐財經發現，我愛我家2018年支付給職工以及為職工支付的現金流出共54.58億，期初應付職工薪酬2.6億，期末應付職工薪酬2.52億，據此計算，我愛我家年度薪酬總額為54.5億元。

我愛我家去年全年營收為106.92億，職工薪酬占該公司全部營收的50.97%。合并報表下的凈利潤為6.9億，職工薪酬為我愛我家全年凈利潤的7.9倍。

根據2018年報信息，我愛我家共有在職職工5.24萬人，據此計算我愛我家人均年薪（含企業繳納部分）為10.4萬元。

另外，我愛我家去年銷售費用為9.7億，管理費用為10.3億。銷售費用中，職工薪酬占比76%，為7.4億；管理費用中職工薪酬占比57%，為5.8億。二者合計職工薪酬為13.2億。

我愛我家的在職職工中，銷售人員有4.3萬人，占職工總數82%。從職工學歷構成來看，大專以下（不含大專）占比最大，為53.7%。

此外，我愛我家去年為勞務外包支付的報酬總額為2.79億元。

“在我愛我家，人的成本是最大的，其次是店面成本。”上述我愛我家前管理層介紹。

我愛我家財報還披露了高管薪酬：目前在職副總裁去年平均稅前年薪為60.07萬元，原副總裁胡景暉稅前報酬為43.98萬元。

董事長兼總裁謝勇的稅前報酬為73.3萬元。

前高管套現離場，現高管多無地產中介經驗

我愛我家房地產經紀原本由劉田、張曉晉、李彬等共同控制。2017年底，昆百大向劉田、張曉晉、李彬等自然人和法人發行股份及支付現金，合計持有的我愛我家 84.44%的股權，合計支付對價為55億元。

其中劉田、張曉晉、李彬三人合計持股26.95%，共計套現約18億元后離場，目前僅持有少量我愛我家股票。截至2018年12月31日，劉田持股比例為3.13%，張曉晉、李彬持股比例均為2.54%。

而自從我愛我家借殼昆百大A上市以來，數個在我愛我家工作多年的高管也相繼于2018年離任，其中包括一位總裁助理、兩位副總裁和兩位監事會主席。

2018年8月18日，我愛我家原副總裁胡景暉在朋友圈公布辭職信，將其與現任董事長謝勇的矛盾公之于眾，此舉引起輿論關注。

根據我愛我家2018年報披露，胡景暉解聘日期為2018年8月20日，原因是“個人原因辭職”。胡景暉自2001年12月起任我愛我家副總裁。

根據年報披露，這之后8月31日，我愛我家另一位副總裁曹曉航也辭去職務。曹曉航2016年6月加入我愛我家，擔任副總裁。此外，我愛我家原總裁助理竇巖也于2018年6月6日辭去職務。

我愛我家“老人”相繼離開，“新人”多無地產經紀行業的從業經驗。

目前，我愛我家高管團隊8位副總裁和1位總裁中，只有陳毅剛、何洋、朱威三位副總裁是我愛我家背景出身，在我愛我家房地產經紀工作超過5年。另外五席均來自于原昆百大高管團隊，此前均無地產經紀行業從業經驗。

其中副總裁段蟒此前為昆明百貨大樓副總經理、昆百大總裁助理；副總裁潘斯佳此前為昆百大控股地產綜合事業部總經理；新聘任的副總裁劉東穎曾在(IBM)國際商業機器中國有限公司任職二十余年。

我愛我家現董事長兼總裁謝勇此前同樣沒有地產經紀的從業經驗，簡歷顯示，謝勇是金融專業出身，第一份工作在中經開，之后，謝勇的工作經歷主要圍繞投資、資產管理等領域。

上述我愛我家離職人員認為，這樣的高管結構，難免有“外行領導內行”的弊端。

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房產中介一個月能賺多少錢，親身經歷告訴你

房產中介的收入并非看上去那么光鮮亮麗，背后隱藏著許多挑戰與不易。如今，市場競爭激烈，房產中介的收入來源、運營模式和行業困境亟待我們揭開。接下來，讓我們深入探討這個行業的真實面貌。

當前房產中介行業的現狀與衰落

近年來，房產市場如同一位浩蕩的巨輪，曾幾何時，它以令人矚目的速度馳騁于城市的各個角落。然而，如今的市場仿佛沉浸于一層陰霾之中。行業現狀并不樂觀，房產中介正在遭受來自眾多方面的壓力。在宏觀經濟環境變化和政策調整的影響下，市場需求逐漸萎縮，許多中介公司面臨著生存的困境。過去的輝煌已然消逝，取而代之的是一片不安與迷茫。

與其說是衰落，不如說是市場的洗牌。曾經坐擁豐厚傭金的中介，有的甚至開始卷入債務危機，而那些只依賴于傳統生意模式的小型門市更是難逃厄運。看似繁榮的背后，隱藏著多少無奈與堅持，這才是現實的真相。

房產中介的基本運營

行業情況：盈利降低，但仍有空間

盡管面臨重重挑戰，房產中介仍然具有一定的盈利空間。以往的高額利潤逐漸被壓縮，但對于那些巧于經營的中介來說，靈活應變才能尋求到生存之道。大多數中介機構采用提成制，業務員根據房子的銷售情況獲得傭金，但這同時也意味著在成交率低的時候，他們的收入會受到嚴重影響。

此時，我們不得不提到小型門市的結構問題。一個典型的中介門店，前臺接待、客服、銷售，無不有其各自的職責。每位員工的工資和提成結構都可能影響整個門市的盈利狀況。可見，在這樣復雜的商業模式中，如何平衡收益與成本，是每一位中介老板必須面對的挑戰。

投資需求：小型門市與業務員的結構

在這樣的行業背景下，小型門市作為最基層的運作單位，承載著銷售的希望。小型中介常常以較低的租金打造出舒適溫馨的環境，來吸引客戶。然而，若想在這一領域立足，除了需要豐富的市場信息、優秀的銷售技巧外，還需要敏銳的市場觸覺。

隨著房產市場的起伏，業務員們的收入分配更是朝令夕改。銷售一套房子的提成，從最初的30%逐步跌到20%。在這種情況下，業務員的工作熱情也隨之波動，一部分人選擇了轉行，另一些人則留在了這個充滿挑戰的行業中。這樣一來，不僅加劇了行業內的競爭，也讓留在隊伍中的人面臨更加嚴峻的生存考驗。

收入來源

提成模式舉例：成都房價和提成比例

為了深入了解房產中介的收入情況，我們以成都為例。假設某套房子的成交價為100萬元，按照當地的市場行情，房產中介提成比例通常為2-3%左右。那么，若以2%計算，中介將從成交中獲得2萬元的傭金。

不過，這只是個開始。房產中介的收入不是靜態的，而是動態變化的。例如，一名業務員在一個月內成功銷售三套這樣的房子，理論上，他的收入已經達到了6萬元。但實際支付給他們的傭金往往還需扣除公司的分成，這使得最終的到手收入顯得微不足道。

業務員收入分析：銷售一套房子的收入分配

潮流雖變，收入分配的原則卻是相對穩定的。以成都為例，業務員完成交易后，實際拿到的傭金通常會有所削減。首先，公司會根據業績給予一定比例的分成，然后，業務員也需要承擔日常的交通和宣傳費用。實在算下來，單一交易的收入常常難以支撐他們的生計。

為此，許多業務員不得不進行多個項目的同時運作，以期在這種競爭激烈的環境中爭取更多的訂單。這種現狀也迫使他們不斷學習市場動態和客戶需求，提升自身的綜合素質。

行業挑戰

隨著市場的洗牌，許多房產中介面臨著難以銷售的房產與關門停業的窘境。特別是一些連鎖中介品牌，因其運營模式僵化，無法靈活應對市場變動，紛紛出現了關門檢討的現象。對于這些企業，我們不禁產生疑問，是否在美好的愿景之后，他們已經預見了未來的困境？

與此同時，許多小型門市則通過靈活的經營策略逐步找到了一條生存之路。他們積極擁抱新技術，借助互聯網平臺拓展客戶渠道，從而在激烈的市場競爭中占得一席之地。正是在這一波浪潮的沖擊之下，傳統的中介模式受到了前所未有的挑戰。

過去的景象

回顧2019年前的市場，房產中介的黃金時代如同盛開的花朵，絢麗奪目。那時，市場需求旺盛，購房者競相追逐，房價飛漲，業務員的收入也是水漲船高。銷售一套房子，輕松便可以帶來可觀的提成。然而，昔日的輝煌終究成為了歷史的記憶，隨著市場環境的變化，光環也逐漸褪去。

當時的中介人，無疑是最幸福的群體。無論在哪個角落，總有源源不斷的客戶涌入，業務員們的日子似乎永遠不會差。然而，如今的中介行業已不再是當年的盛況，唯有適應新的商業環境才能尋找到新的機會。

行業內競爭

如今，尤其是在二三線城市，中介數量迅速膨脹，競爭越來越激烈。根據業內人士的數據，某些城市的中介公司數量已經超出了市場需求，導致了普遍的利潤下降。各式各樣的中介品牌如雨后春筍般冒出，形成了令人咂舌的競爭局面。

更為艱難的是，低價競爭的惡性循環，迫使大家不得不壓低自己的利潤，而價格戰又讓包括小型門市在內的所有中介都處于極大的壓力之下。在這種情況下，面對競爭的尷尬，他們是否應該反思之前的經營策略？在群雄逐鹿的市場下，能夠把握良機，逆風翻盤的人，又究竟有多少？

反思與教訓

就行業整體而言，反思與教訓是每個中介老板在發展中必須接受的考驗。一些中介老板因盲目囤房，投資失誤，最終背上沉重的債務。陷入困境的他們，開始苦苦尋找出路，卻發現時間已為時已晚。

而成功的中介人則及時調整方向，轉變商業模式，擁抱數字化技術與市場的需求變化。他們通過持續的學習與創新，提升自身的競爭力，從而在這個變幻莫測的市場中搶占先機。因此，不管是成功還是失敗，反思都是成長的階梯，是通向明天的必經之路。

經過上述分析，我們可以看到，房產中介這個行業并非表面上的光鮮亮麗，而是充滿了挑戰與機遇的復雜平衡。每一位銷售人員背后，都藏著拼搏與努力的故事。或許，只有通過持續的學習和靈活的經營，才能在這個行業生存，并取得成功。

面對瞬息萬變的市場，房產中介的路在何方？