房產過戶中，最省錢的三種方式

房產屬于不動產。不動產幾乎每流動一次，就要繳納一筆不菲的稅費。加上房產本身價值巨大，七算八算，這筆稅費，恐怕誰都得掂量掂量。

很多時候，在做房產過戶的時候，人們幾乎所有的焦點都集中在“錢”上——畢竟錢是最現實的東西。所以，這里我們也暫時忽略其他因素，例如，父母為省錢、生前就把房子過戶給子女，要不要考慮父母經濟利益的保護問題等。

那么，是否所有的房產過戶方式，都要涉及到大額稅費？哪些情況下、采取什么方式，能把過戶成本降到最低？

先做一個提示：這里所談及的“過戶”，泛指變更房子產權人。

在條件情況下，還是有一些省錢過戶交易方式的。但是注意：要限定條件。

按照過戶費用從低到高，最省錢的方式有三種：

1.夫妻房產過戶。

在所有的房產過戶方式中，這種方式是最省錢的——費用幾乎可以忽略不計。

• 條件：夫妻關系；房產無抵押、無貸款。
• 方式：直接變更房產產權人，或者夫妻之間書面約定財產歸屬。

舉個例子：

小張有一套婚前全額購置的房產，登記的是個人名字，價值100萬（注：指評估價格而非市場價格，下同）。

結婚之后，出于對愛人的信任和真情，在房產證上加上了配偶名字。倆人只需要拿著結婚證、身份證、房產證明，去房地產管理部門（不動產登記中心），帶上80塊錢工本費，直接辦理加名手續。

夫妻房產更名（加減名），是免稅的。這在我國2020年《契稅法》中進一步立法明確（盡管《契稅法》出臺之前也如此），參見第六條（四）：

第六條 有下列情形之一的，免征契稅：

（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；

（二）非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；

（三）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產；

（四）婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

（六）依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

除了辦理更名登記手續之外，雙方還可以書面約定：例如，不辦理更名手續，但是小張和配偶簽訂了一份財產協議：小張的婚前個人房產中，自愿有xx份額無償歸屬于配偶，配偶自愿接受。協議是雙方行為，對雙方有約束力。

注意這種方式的兩個前提條件：

• 僅限于夫妻關系。若是在結婚之前加名，只能通過買賣或者贈與方式，涉稅。至于其他關系，例如父母與子女之間的房產加減名操作，均不適用，該繳稅必須繳稅。
• 房子無抵押、無貸款。若房子處于抵押、或者按揭尚未還完貸款的情況下，很難變更產權人。

2.繼承過戶。

繼承過戶，有費無稅，費用雖然上千計，但還是可承受的。

• 條件：房產產權人過世；法定繼承人繼承。
• 方式：直接去不動產登記中心辦理繼承過戶手續（繼承無爭議）。

舉個例子：

• 小張的父母過世了，留下一套房產，價值100萬。小張是獨生子，爺爺奶奶、姥姥姥爺均已過世。小張作為父母房產的唯一法定繼承人，準備好父母及所有其他法定繼承人的死亡證明、親屬關系證明、房產證明、個人身份證明等材料，直接去房產管理部門辦理繼承手續。其中，主要涉及的費用為評估費（不超過5‰）。
• 因此，小張需要繳納5000元左右的費用，可以把父母房產繼承過戶到名下。

無爭議繼承情況下，按照目前普適的慣性做法，有一項很“重”的費用——公證費用。公證費用按照0.5%-2%階梯征收。但在這里要做一個提醒：公證費，根本不必花費。

強制公證是之前的規定，在司發通〔2016〕63號文中已經明確廢止。按照《不動產登記操作規范》的規定是：

因繼承、受遺贈取得不動產申請登記的，申請人提交經公證的材料或者生效的法律文書的，按《條例》、《實施細則》的相關規定辦理登記。申請人不提交經公證的材料或者生效的法律文書，可以按照下列程序辦理：

申請人提交的申請材料包括：

……

這個規定說得很明確：可以不提交公證材料或者生效的法律文書，準備好相關材料（可自行查閱上文，不再摘錄），直接辦理繼承過戶手續，節省一大筆公證費用。

至于有些人提到：你說的這些都沒用，辦理的時候要求必須有公證書，你不公證，誰給你辦？

遇到這種問題的人，只能給出兩個選擇：要么聽信說辭，多花錢，愿打愿挨——但希望明白這種說辭到底是對是錯。愿意為對方的錯誤買單，沒有人阻止；要么，參照一下近期社會上出的案例，看看繼承人是怎么訴訟辦理機構、維護自己合法權益的。

再說說條件。

其中提到：法定繼承人繼承。這里不區分被繼承人生前是否留有合法有效遺囑。

但是，如果想通過繼承的方式，給到非法定繼承人，只能通過遺囑、或者遺贈扶養協議的方式，而且還會額外產生一筆稅。

舉個例子：

小張的父母對孫子特別喜愛，打算把自己的房產留給孫子。如果按照法定繼承是不能直接給到的。于是，老兩口生前訂立了一份合法有效遺囑，把房子遺贈給孫子。

當孫子接受遺贈的時候，因為他并不是法定繼承人，還需要額外繳納一筆契稅（可參見《契稅法》第六條，非法定繼承人并不位列免征契稅范圍）。按照目前普適做法，稅率為1.5%。所以，100萬的房子，孫子需要額外繳納1.5萬的契稅。

3.買賣過戶。

房產買賣，是目前最成熟的一種過戶方式，不限交易者關系，但受限于購房資格和限購政策。

• 條件：賣方滿五唯一；買方有購房資格。
• 方式：直接去房產管理部門辦理過戶手續。

相信大家都對一個詞耳熟能詳：滿五唯一。

房產對于賣方而言，在“滿五唯一”情況下，無稅。買方繳納稅費的多少，看交易面積、買方有無房情況而定，必繳契稅：

• 買方無房、房子過戶面積≤90㎡的，1%契稅。
• 買方無房、90㎡＜房子過戶面積≤140㎡的，1.5%契稅。
• 買方有房，或者房子過戶面積＞140㎡的，3%契稅。

（以上面積標準，不同地區有些許差異。）

舉個例子：

小張的父母把自己名下已經滿五年、唯一一套面積80㎡的住房，通過買賣的方式給到小張，該房子評估價格為100萬，小張名下無房。

這時候，父母與小張直接去不動產登記中心，雙方簽訂《商品房買賣合同》辦理過戶登記手續。小張父母無須繳納增值稅、個稅等稅費，小張需要繳納1%、即1萬塊錢契稅。

以上三種方式，在滿足條件情況下，是目前房產過戶中最“省錢”的。除此之外，因條件不同、方式不同，稅費均相對更高，例如：

• 非配偶之間，例如男女朋友關系，房產加減名只能走買賣或者贈與方式，必稅。
• 贈與方式，普適稅率為受贈一方繳納3%契稅。
• 賣方不唯一情況下，額外增加1%個稅；賣方房子不滿二情況下，還需要額外增加5.X%增值稅。
• ……

還有些人說了：你少計算一點。照你這么說下來，如果子女得到父母房子，好像是繼承最便宜，但是你沒算房子繼承之后再出售的費用！最省錢的，是父母生前把房子賣給子女！

這里想說明的是：要看站在誰的角度去考慮問題。

之前的一篇文章：《 》已經介紹過關于繼承所得房產再出售是如何納稅的，質疑的朋友最好去核實一下相關政策，最重要的，去看看不同地方真實的做法來驗證一下，不要道聽途說，更要學會如何爭取自己的權益，而不是甘愿挨打還得忍氣吞聲。這是其一——希望站在自己的角度，懂得如何維護自己利益。

其二，即便繼承之后再交易有高額稅費，要想清楚：這筆稅費是誰繳納的、是不是跟父母有關。而讓父母生前就把房子過戶掉，父母的權益又如何保障？

房子，不便宜。得到一個房子，也不太容易。誰不想能省則省？

憑什么省？最直接的方式，是了解一些關于房產交易中費用的計算方式、發生條件。雖然以上介紹的三種省錢方式條件要求比較嚴苛，但在滿足條件情況下，還是有很大節省余地的。

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在房產過戶新規下，在此時、以此種方式過戶最為劃算，省事還省錢

根據相關數據統計，房產在當下家庭財富中占比達70%以上，通過何種方式將這樣一筆巨額資產傳承給子女，是我們很多人都要面對的實際問題。我們先來看一個例子：

根據人民網報道，深圳羅湖區老人蔡某，由于無親生子女，由其侄女養老并送終。問題在于，老人去世1年后才建成的安置房成為了“無主房”。侄女起訴到法院，審理最終結果是侄女只獲得了房產30%份額，剩下70%收歸國有。很多網友認為，這套房子就應該歸屬于其侄女，至少也不應只獲得少部分。

情歸情，法歸法，這樣的判定肯定是有法可依的。但試想，如果老人生前留下遺囑，說這套房產傳承給侄女，自然就不是今天這樣的結果，這也是今天本文重點要分析的內容：房產過戶給子女，應何時、何方式？新規下差別大！這樣做省事省錢。

大家知道，長期以來，能夠讓房屋產權發生轉移的就3種方式，即買賣、繼承和贈與。無論哪種方式，大家最關心的就是過戶的費用，不過，這一切從2009年就開始發生轉變。在2009年5月25日發布的《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）中規定：

房屋產權所有人將房屋產權無償贈與直系親屬，以及對其承擔直接撫養或者贍養義務者、法定繼承人等情況，不對當事雙方征收個人所得稅。

而到了2019年6月25日，財政部、稅務總局發布《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》中再次提到，直系親屬之間贈與免征個稅。其實，這個政策與2009年的政策并沒有本質區別，為什么還重提呢？只是新稅法實施原因，稅目需要調整，從“其他所得”變成了“偶然所得”，贈與房產過戶的相關稅費沒有任何變化。

在最新規定下，贈與房產到底要交多少費用呢？舉例說明一下：

為了便于比較，下面所示例過戶房產總價值均以200萬為標的，贈與房產主要包含四項費用：公證費、評估費、契稅和個稅。個稅費用已被免除，剩下3項費用為房產總價值的4.25%，其中公證費1%，評估費0.25%，契稅3%。

那么，價值200萬的房產采取贈與過戶總費用為：200萬*4.25%=8.5萬。其他價值房產可按此比例類推計算。

贈與過戶，表面聽起來費用成本應該少，其實未必，我們再比較一下其他兩種過戶方式分析就明白了。

先來看看買賣過戶費用：

親屬之間也可以通過買賣方式辦理過戶手續，其流程和稅費跟日常陌生人買賣房產交易一樣。我們知道，二手房買賣交易稅費有普通住宅和非普通住宅區別，也跟房產證滿5年和不滿5年有關系，還受到是否是唯一住房影響。

下面我們以常見的“滿5唯一，且是普通住宅”舉例，房產總價值還是200萬，產證面積介于90-144平米。買賣過戶稅費為房產總價值的2.5%，其中兩項主要稅費為個稅1%和契稅1.5%。

那么，買賣過戶一套價值200萬的房產稅費為：200萬*2.5%=5萬。與贈與同樣價值200萬的房產過戶稅費相比，買賣過戶稅費少了3.5萬元，折算成比例的話，節省了41.17%的費用。從經濟上看，買賣過戶比贈與過戶劃算不少。

再來分析一下繼承過戶費用：

前兩種房產過戶方式均是在世時過戶，而繼承過戶是子女繼承老人留下的遺產，所以，有父母就認為：等我們老了離開這個世界以后，子女自然繼承不就行了嗎？這樣省事！實際上，房產繼承過戶不僅不省事，而且還不省錢，為何這么說呢？

一方面，表面上看繼承過戶只交繳納登記費和公證費，所有費用合計起來也不過數百到數千元，但是子女繼承下來的房產若再轉售，需要繳納房產差值的20%個稅，例如，繼承時，房產價值200萬，而出售時已經價值400萬了，所交個稅為：（400萬-200萬）*20%=40萬。

對于繼承下來的房產，只有一種情況轉售時不用交這個20%的個稅，即，繼承房產為繼承人唯一住房，且滿5年。但現實情況中，絕大多數繼承人自己已有住房，顯然不符合稅費減免條件。關于這個規定，同樣也適合贈與房產再轉售情況。

另一方面，受傳統觀念影響，老人一般不喜歡立遺囑，除了產生文章開篇提到的那種情況，如果遇到子女較多的家庭，就會有多個符合繼承資格的主體，為爭取這筆巨額財富，子女間容易產生矛盾，有的甚至對簿公堂，想必這也是先人們不愿意看到的情況。

最后總結一下，房產過戶在何時、以何種方式過戶最省錢、省事

通過上面的分析，結果應該很明確了，在大多數情況下，最劃算、最省事的房產過戶方式就是在生前以買賣方式完成過戶。

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