房貸利率低至2.95%，坐擁撫仙湖的云南玉溪“搶人”安家

“首套房商貸利率低至2.95%”，近日，云南玉溪因低房貸利率受到關注。

據市場傳言消息，在玉溪這座城市，有金融機構的房貸利率已跌破“3字頭”，首套房商貸利率降至2.95%，且該利率申請沒有嚴格限制，只要客戶征信、收入正常，符合貸款條件即可。

目前，全國各地房貸利率雖在普降，但商貸利率大多也是“3字頭”，鮮有降至和公積金貸款利率相當的水準。傳言中的玉溪，商貸利率真的降到了“2字頭”？

對此記者撥打玉溪相關信用社的電話，對方表示其房貸業務分為兩個檔位，五年以上首套房商貸利率仍為3.45%，傳言中2.95%的低利率，僅針對貸款期限五年以下、資金實力較強的客戶?！斑x擇2.95%利率的客戶很少，大部分客戶首套房都是申請3.45%的利率?！?/p>

“2字頭”利率真相幾何？

自央行“517”新政以來，全國多地均落實了“取消首套和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限”“首套和二套住房首付比例分別不低于15%和25%”這兩個政策。

云南省也不例外。早在5月25日，云南省便全面優化住房信貸政策，首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例調整為不低于15%，二套住房最低首付比例調整為不低于25%；同時，全面取消商業性個人住房貸款利率政策下限，實現房貸利率市場化。

房貸利率市場化后，云南各銀行業金融機構積極落實政策要求，向市場傳導政策紅利，按照云南省市場利率定價自律機制確定的優化方案，執行個人住房貸款首付比例及利率。

具體而言，首付比例方面，首套房執行不低15%，二套房執行不低于25%；利率方面，首套住房個人住房貸款利率最低下行至3.45%，二套住房個人住房貸款最低利率下行至3.85%，較政策實施前分別下降15個BP、30個BP，有效支持剛性和改善性住房需求。

目前，云南省內大多城市，都執行上述首付比例和利率標準。值得注意的是，近期當地一座城市——玉溪，傳出了更低水平利率的市場消息，即首套房商貸利率低至2.95%。

相關傳聞顯示，日前玉溪當地一家金融機構，門口掛出房貸利率宣傳條幅，顯示“首套和二套房貸利率低至2.95%”，該機構對外表示：2.95%的利率沒有嚴格的門檻限制，只要客戶征信、收入正常，符合貸款條件，新房和二手房都可以申請。

消息一出，引發巨大關注，因為2.95%的商貸利率，不僅逼近當地公積金貸款利率，在全國范圍也算較低水平。目前，玉溪5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%、2.85%，5年以下（含5年）和5年以上二套個人住房公積金貸款利率分別為2.775%、3.325%。

從全國范圍內看，貝殼研究院發布報告顯示，2024年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，二套主流房貸利率平均為3.90%。截至5月底，百城中首套房貸利率最低的為株洲的3.0%，二套利率最低為佛山的3.15%，大多數低利率城市也是“3字頭”水平。

那么，玉溪住房商貸利率真的低至“2字頭”？對此當地相關機構卻有不同說法。

7月15日、16日兩天，記者多次聯系流傳圖片中的大營街信用社，相關工作人員均表示，目前該機構的房貸業務實行“片區制”，針對不同片區客戶及房源的利率不同，但首套房商業貸款利率最低也是3.45%，傳言中2.95%的低房貸利率，只針對貸款期限五年以下的少數客戶。

另一工作人員也表示，目前該機構房貸業務分為兩檔，首套房五年以上商貸利率是3.45%，如款五年以內可以做2.95%的利率，但會造成比較大的月供負擔，需要有一定經濟實力的客戶才能申請?！按蟛糠仲I房人申請的都是3.45%這一檔位，2.95%利率很少辦理?！?/p>

記者又分別聯系了玉溪當地幾家樓盤，有本地地產商開發的、也有萬科等全國性房企開發的樓盤，相關置業顧問均表示，樓盤合作的金融機構大多執行3.45%的首套房商貸利率，沒有能做到2.95%長期商貸利率的，不過每個地區和金融機構執行的政策也不同。

一位在當地做新房和二手房業務的中介表示，自己接觸到的合作金融機構，有銀行也有信用社，一般都是做3.45%的長期住房商業貸款，很少聽說“2字頭”的商貸利率。只有類似本次傳聞中的個別信用社，能做到2.95%的利率，但貸款期限短、客戶資質要求比較嚴格。

“低價房”吸引外地人定居

因“低利率”受到關注的玉溪，實際上房價水平也不算高。在安居客網站上，玉溪7月份二手房掛牌均價為6006元/平方米，較上月環比下滑1.46%、較去年同比下滑12.15%。

六千元只是均價，從單個房源看，玉溪市場上有不少“十萬元房”。比如當地紅塔區新西河路有房源面積32平方米，但掛牌總價僅7.9萬元；紅塔區還存在諸多類似房源，比如有27平方米房源售價11.3萬元、38平方米房源售價12萬元、65平方米房源也僅售價15萬元。

較低房價背后，玉溪這座城市人口體量本身便不大，經濟指標等在云南也不算最前列。

官方數據顯示，玉溪市轄紅塔區、江川區、澄江市、通海縣等2區1市3縣及3個民族自治縣，根據2023年全國人口變動抽樣調查結果，2023年玉溪市常住人口為226.5萬人，其中居住在城鎮的人口為129.28萬人，居住在鄉村的人口為97.22萬人，玉溪市城鎮化率為57.08%。

從經濟指標看，2023年玉溪全市實現地區生產總值2564.8億元，同比增長3.5%；在云南省內，去年GDP總量最高的為昆明市7864億元，第二名為曲靖市4048億元；玉溪和紅河州位于兩千億“第二梯隊”，其中紅河州去年GDP總量為2889億元，玉溪為2564億元。

玉溪較低的二手房價，吸引了部分外地人來此買房。在社交網站上，有不少網友稱要“組團”到玉溪看房定居，有網友表示自己在玉溪看了幾天房后，選中一套市中心的三居室老破小，82平方米的房源售價36.5萬元，幾天內便簽訂了買房合同，準備后續過戶拿證、安排裝修。

除了低房價，玉溪更吸引人的地方還是其自然環境。官方資料顯示，玉溪素有生命起源地、聶耳故鄉、云煙之鄉、花燈之鄉、高原水鄉“一地四鄉”的稱號，當地既有四季如春的山區平壩，也有被稱為“天然溫室”的谷地，還是距離省會昆明最近的州市級行政區。

此外，玉溪自北而南分布著撫仙湖、星云湖、杞麓湖等高原湖泊，其中撫仙湖是云南第一、全國第二深水湖，是國家優質淡水的重要戰略儲備庫。撫仙湖附近，分布著不少各大開發商打造的旅居樓盤。

有網友表示，玉溪市區不大，但應有盡有，生活配套比較方便；從氣候上看，玉溪溫度沒那么高，也沒有很多大風天氣，地理位置上離昆明也比較近，生活在這里松弛舒適，關鍵還是房價友好。

為鼓勵各類人群到玉溪買房，當地也出臺了一系列政策。去年底玉溪官方便宣布，凡在全市城鎮地區購買新建商品住房和二手住房并實際居住的購房人，憑房屋所有權證（不動產權證）或經備案的《商品房買賣合同》等證明材料，可申請辦理轄區購房落戶手續。

今年六月份，玉溪還上調了住房公積金個人住房貸款最高額度。申請人夫妻雙方連續足額繳存住房公積金6個月以上的，貸款最高額度由60萬元調整為100萬元；夫妻只有一方或單身繳存人連續足額繳存住房公積金6個月以上的，貸款最高額度由40萬元調整為70萬元。

不僅是玉溪，近年來，不少城市都因為“低價房”受到關注，涉及四川、湖南、湖北、貴州、廣西等多個省份，據不完全統計，至少10個省份的24座城市成為“幾萬元全款買房”的熱點城市。隨著房產剝離金融屬性、回歸居住本質，這些低房價小城，開始成為生活的另一種符號。

(本文來自第一財經)

玉溪樓市，下滑1.5%，連續下滑一年，3萬的庫存何去何從

關鍵詞：下滑1.5%，3萬庫存，224萬人口。

作為云南南部的城市，玉溪與省內6個城市相連，地理位置極其好，是它們的地理中心。玉溪這個城市，抽煙的人都知道，這個是一個很出名的品牌。很多人認識它最初也是從這個認識。其實，玉溪還是一個很美麗的城市，空氣質量好，水資源豐富，適合居住生活，以及養老旅游。

目前玉溪有人口224萬，GDP有2352億元。從這個配置來看，玉溪是一個四線城市。人口少了點，但是經濟發展還行，主要是的帶動，除玉溪外，紅塔山的也是出自這里。

回歸到樓市，與其他云南的城市一樣，受疫情影響，玉溪的樓市也出現下滑。在過去的5年里，玉溪的樓市走出一個過山車般的樓市，2018年以前，房價穩定上漲。但是到2018年以后，玉溪的樓市就開始出現下滑，然后是疫情這3年，跌跌不休，樓市遇冷。

那么，當下的玉溪樓市是什么情況？我們來看看；

根據安居客數據，目前在售的二手房均價是7609元/平，環比下滑1.5%。

具體各區縣房價如下：

紅塔，7619元/平。華寧，6835元/平。

澄江，8841元/平。易門，6537元/平。

通海，6666元/平。江川，12449元/平。

元江，6204元/平。峨山，6385元/平。

新平，6923元/平。

從房價走勢圖看出，過去一年里，玉溪的樓市，從3月開始，就出現下滑，然后一路狂瀉，下滑8%。糟糕的是，截止今日，仍未見回暖，可謂是樓市冰冷，跌跌不休??！

其中，有7個區域的房價下滑，只有紅塔區的房價上漲。呈現的是一個跌多漲少的樓市分布。

那么，為什么玉溪的樓市會出現如此低迷的走向呢？未來的樓市走向如何？

主要看三點；

1，庫存大。根據房產網數據，目前在售的二手房掛牌量高達2.4萬套，算了安居客，貝殼網等平臺的數據，至少有超過3萬套的庫存。然而根據去年的成交量推算，每個月才1千套左右的成交量，那么要消耗這3萬的庫存，需要30個月。去庫存周期太長，去庫存壓力太大。

值得注意的是，這只是二手房的數量，算上新房，新樓盤，以及待開樓盤的數量，那么玉溪去庫存壓力更加大。因此，在低迷的樓市環境下，這3萬套的庫存何去何從？

2，大房企的暴雷。某大的暴雷，給了房企，建筑商，購房客，炒房客很多思考。它們共同思考的主題是，當下的房產市場還能堅持多久？未來還有沒有戲看？

這個基本殺死最后一批有意愿買房的人。房企的暴雷，工地大量停工。購房者還信心買房嗎？不怕買到爛尾？不怕首付打水漂？我想，是人都怕吧！那是我們普通老百姓一生的積蓄啊。

3，房價調控的影響。這個全國都面臨的調整，房住不炒是永遠的基調，房價調控一定的圍繞這個主題展開。這個消息拍醒很多購房者，特別是炒房客，讓他們知道，過去閉著眼睛買房致富的時代，已經一去不復返了。玉溪也是受到這樣的影響。

加上，玉溪是人口小城市，外來人口比較少，在房價的調控下，很多炒房客購房者開始撤退。

綜上，庫存大，房價調控，人口少，購房客不足等等，都是阻礙玉溪樓市發展的因素。因此購房客要提供謹慎，避免再次被套。

以上，就是玉溪的樓市分析，大家是什么觀點？歡迎交流，這里是老北說房。