蘇州樓市：原來買房投資如此專業，這些知識99%的人不知道

我是蘇叔，擁有多年蘇州房產研究和投資經驗，長期持續關注蘇州地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下蘇州購房答疑內容，來自微信公眾號“蘇叔說房”的粉絲精選提問：

提問：蘇叔，你好，預算在300萬左右，上周和家人去看了龍湖泱望這個小區，離地鐵2號線和4號線近，想問一下這個小區是否值得入手呢？

蘇叔：你好，這個小區在吳中區東吳南路，是商業和住宅的配置，小區體量比較偏小，最大的優勢就是你提高的臨近2號和4號線，交通比較便利，商業有龍湖天街，其他的周邊界面可能比較混亂，未來會有噪音和擁堵困擾，這個預算可以多看看其他小區。

提問：蘇叔，你好，蘇州姑蘇區的房子確實很老、環境也不好，住進去的話舒適度也應該不會好到哪去，那姑蘇區的房子還值得買嗎？

蘇叔：你好，首先不能僅憑房齡和老化程度來判斷老破小的價值，舊改政策讓老破小開始大規模翻新，助力其房價上漲，特別是性價比高的房子市場流動性很高?，F姑蘇區已初步見效，入華陽里改造之后，2個月內單價直漲8000元，今年還計劃改造16個老舊小區，預測也將會為其帶來不錯的漲幅。老破小最大優勢在于學區，學校一般資質老、教學質量好，還有一些名校，而中心配套本就已經比較齊全且成熟，再加上老社區翻新，居住舒適度會大大改善，升值空間也會比較高。房價一般會上浮10-20%之間，不會出現暴漲。

提問：蘇叔，你好，蘇州滸關的房子值得買嗎？

蘇叔：你好，滸關交通方面自駕是不錯的，想買地鐵房不太可能，這也是滸關的不足之處，至于有些購房群體擔心熱電廠和汽笛聲，有一說一，汽笛聲的噪音部分位置確實有，但是滸關作為剛需買房選擇，自住可選的空間比較大，未來這邊可承接獅山和科技園的購買力，房價會慢慢向上，不過投資這邊慎重考慮。

提問：蘇叔，你好，蘇相合作區產業很多，而且有很多知名企業，是不是有很多投資機會，想問那邊值不值得投資?

蘇叔：你好，蘇相合作區由園區主導政策，執行在相城漕湖經開區，擁有政策優勢，園區引導，極大地促進了區域發展。相城漕湖經開區產業發達，匯聚眾多大型企業，帶來了人口流入，有充分的購買需求與購買力，但目前產業未完全落地，需要長期的時間才能獲取投資收益。區域交通便利，交通路網成熟密集，出行十分便捷。但是，區域以產業發展為主，住宅規劃用地極少，周邊教育、醫療、商業配套缺乏。因此，如果是選擇在板塊內購房自住，如非必須，可以等板塊發展一段時間之后再購房。如果選擇購房投資，這個區域內短期收益不足，只能長線投資，但板塊目前市場預期不明，不建議入手，可以持續關注板塊動態后期再做選擇。蘇州投資回報率高的板塊，詳見知識星球內部！

提問：蘇叔，你好，現在雙減和教師輪崗政策，該不該買學區呢？

蘇叔：你好，在蘇州只有新區，姑蘇，園區這三個區是互考，其他的比如吳中、吳江、相城只能考自己所屬的區域，而新區，姑蘇，園區教育資源確實比較雄厚，學校好壞又和生源質量，老師教學水平有關。教育平權化是大趨勢，但是落地還是花時間，優質的教育資源一直稀缺，最好買整個區域教育資源比較均衡學校整體不錯的。

以上為”蘇叔說房”微信公眾號粉絲提問精選

當下房產分化越來越嚴重，未來注定只有小部分人能賺錢。

蘇叔已經總結了蘇州未來最具潛力的小區和板塊，也包括很多不宜公開的房產趨勢解讀，內部資料歡迎關注獲得。

蘇州樓市：蘇州買房投資，應該這樣買

我是蘇叔，擁有多年蘇州房產研究和投資經驗，長期持續關注蘇州地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

關注微信公眾號：蘇叔說房，了解更多蘇州市最新購房注意事項和樓市資訊。

提問：蘇叔，你好，今年打算在蘇州買房投資，預算500萬左右，現在想請教一下科技城還是滸墅關買房投資比較合適呢，麻煩分析一下，謝謝！

蘇叔：你好，科技城擁有南大蘇州校區、高端產業，商業短板將被中海和恒泰的商業用地補齊，未來也有地鐵規劃，適合長期持有的人群，可能會漲價，同時也要注意評估自己的盈虧線。滸墅關具有商業優勢，地段比較好的是城鐵新城一圈，但房價較高，溢價空間有限，適合短期持有（如5年后置換）且自住的人群。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部分享。

提問：蘇叔，你好，預算200-350萬在蘇州買房，在蘇州哪里買房會比較好呢？第一次買房，沒有經驗，希望自住+投資，最好未來有比較大的升值潛力。

蘇叔：你好，首先可以關注太湖科學城和滸關，前者有南大蘇州校區，投資屬性較大；后者樓盤多，配套齊全，適合自住。另外還比較推薦三大新城（高鐵新城、科技城、吳江太新），城市面貌、學區、配套上都有優勢，未來規劃也很搶眼；勝浦擁有自貿區、星海分校等優勢，均價3.1萬；婁葑屬于園區，出行方便，適合自住，均價最高3.25萬。最后四大新城也不錯，適合自住，面積大；平江新城地段和配套均比較好。蘇州投資回報率最大的板塊和樓盤，詳見內部分享

提問：蘇叔，你好，今年蘇州房價會大漲嗎？獅山和園區的房價增幅會很大嗎？

蘇叔：你好，目前蘇州房價基本保持穩定，價格波動也是屬于市場的正?，F象。從成交房子上來看，目前二房和三房是市場的主力戶型，三房成交比例也逐漸接近二房，精裝房較多，但毛坯和簡裝也占有一定比例。獅山、姑蘇東南環、園區湖東等核心區域是成交的核心地區，今年蘇州房價比較平穩，不會出現大規模的增長。

提問: 您好！之前貸款買了一套新房，除了住房貸款以外，還通過其他方式借了一筆不小數目的貸款，現在覺得壓力有點大想賣掉。有朋友推薦我找人對敲，請問什么是對敲，能選這種方式嗎？現在打算要么把這套賣出去再買一套新房，要么把這套抵押出去，您覺得怎么做比較合適？

蘇叔：找人對敲指的是找身邊可以信賴的人代持房產進行二手交易，但對于負債多、還款壓力大的客戶來說不太合適。

想要減輕負債壓力，可以選擇先賣出變現，還債后用剩余資金購買房子，這種方式風險較?。灰部梢赃x擇抵押貸，這樣可以保留房產，短期內資金壓力得到緩解，但還清欠款后還有一大筆負債抵押負債，日后還有較大資金壓力。不推薦二次抵押，利率比較高，風險也較大。

總體來說，還是要以自身經濟實力為前提，選擇賣出變現還是抵押。如果經濟基礎一般，建議選擇賣房還債，再置換其他的房子；而如果經濟基礎較好，只是當前需要緩解經濟壓力，后續有資金供應，可選銀行抵押貸。