“借名買房”究竟歸誰所有？

“借名買房”發生的原因、形式多種多樣，限購政策的施行使得借名買件頻發。本文旨在通過介紹借名買房的相關規定與理論，歸納提煉借名買房的司法裁判規則。截至2018年12月，在中國裁判文書網直接鍵入“借名買房”檢索出共計3170篇裁判文書，其中刑事案由1篇，民事案由2809篇，行政案由14篇，由最高人民法院裁判的1篇。

基本理論

一、借名買房的原因：

（一）規避法律、政策：1.規避房屋限購令政策；2.規避限貸令以及其他貸款障礙；3.簡便手續、減少稅費；

（二）爭享特定購房優惠；

（三）隱藏真實的財產信息；

（四）其他原因。

二、借名買房的風險：

1.借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。

2.借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買方之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認借名之事。

3.第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的規定提出異議，否認借名買房的事實，要求確認該房產為夫妻共同財產。

4.房產被名義購房人轉讓或抵押，或者被法院強制執行。

裁判規則

實務要點一：借名買房協議具有一般的合同約束力，應認定為有效合同。

案件：譚萬興與雷廣志、深圳市京達旅業有限公司房屋確權糾紛民事裁定書 （2011）民申字第261號

最高院認為：

關于第一個問題。根據本案一審、二審及本院再審審查認定的事實，再審申請人譚萬興雖然與海龍王公司于2000年8月日簽訂了《深圳市房地產買賣合同》，且訟爭房產經相關房產管理部門核準登記在譚萬興名下，但廣志公司此前于1999年6月1日與海龍王公司簽訂的《購買公寓樓協議書》所購買房產中涵蓋了本案訟爭的房產，再審申請人譚萬興亦曾于2000年8月17日與廣志公司訂立《協議書》明確約定：“廣志公司以譚萬興的名義購買涉案房產、房屋的首期款及按揭款均由廣志公司支付、房屋的產權歸廣志公司所有”、“以乙方（譚萬興）的姓名所購買的房屋所有權歸廣志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（廣志公司）或海龍王公司主張該房屋的所有權”。此外，本案有充分證據證明訟爭房產的首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際上由再審被申請人雷廣志、京達旅業或者案外人廣志公司支付，因此，一、二審判決認定訟爭房產登記于再審申請人譚萬興名下屬于代持有性質有事實依據。再審申請人譚萬興雖對再審被申請人擁有訟爭房產持有異議，但其無法否認代持有的事實，其也未提供證據證明本案訟爭房產的房款及其他相關款項由其本人支付，故本案訟爭房產不應認定屬于再審申請人譚萬興所有。

實務要點二：因借名買房需承擔被法院強制執行的風險時，不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產權利。

案件：遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人執行異議之訴二審民事判決書（2018）遼民終211號

遼寧省高院認為：

關于中集哈深公司主張“房產代持協議的效力無論是否真實，目的都是規避限購政策，行為目的及方式均存在不正當性，具有法律上的可非難性”，首先，限購政策為房地產市場的行政調控管理手段，非法律和行政法規的強制性規定，且徐沛欣占用了曾塞外的購房資格，曾塞外即失去了購房資格，并不會導致本地區限購政策的落空，并不損害公共利益。其次，案涉房屋的房產代持協議及商品房買賣合同均形成于中集哈深公司與大慶慶然天然氣有限公司簽訂的借款合同以及與曾塞外的保證合同之前，并不存在惡意轉移財產、逃避債務、損害他人利益的情形。因此，徐沛欣因借名買房需承擔被法院強制執行的風險，但不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產權利。

實務要點三：對于親屬之間約定的借名買房協議，可通過購房票據、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定。

案件：1.任某1、任某2合同糾紛申訴、申請民事裁定書（2017）京民申4182號

北京市高院認為：

本院經審查認為，關于涉案房屋在任某4和王某之間是否形成借名買房關系問題，根據涉案房屋的來源、拍賣款的支付、房屋相關手續憑證持有、房屋實際使用、任某4和王某的往來等情況，一、二審法院確信任某4與王某之間借名買房一事具有高度可能性并認定該事實存在，具有一定的事實依據。任某1、任某2雖然對此予以反駁，但對于購房款由誰支付、任某4是否實際入住、購房手續和任某4證件為何由王某掌握等事實均不清楚，亦未提供充分有效的證據佐證。一、二審法院對其主張不予采信，并無不當。另，本案認定任某4和王某之間存在借名買房關系，并不否定（2004）固法執字第272-1號民事裁定書的法律效力。王某雖然違規以任某4的名義競拍涉案房屋，但不必然導致借名買賣關系無效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠繳物業費等證據，不能推翻借名買實的成立。

案件：2.馬某1等合同糾紛申訴、申請民事裁定書 （2017）京民申792號

北京市高院認為：

本院經審查認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，有責任提供證據加以證明。本案中，馬某7就其主張的與其母親譚某之間存在借名買房的法律關系，提交了譚某生前所寫的《我的意見》為證。馬某3、馬某5、馬某4、馬某6對馬某7所述事實主張及證據均予認可，馬某1、馬某2亦認可《我的意見》的真實性。故一、二審法院認定馬某7與譚某形成借名買房合同關系，并無不當。雖然涉案房屋系房改房，但根據相關政策規定，該房屋已經可以上市交易，故馬某1、馬某2主張借名買房行為無效，法律依據不足。《我的意見》是譚某生前對涉案房屋的由來、購買和產權歸屬情況的記述，并無死后該財產如何處理的意思表示，因此馬某1、馬某2主張《我的意見》應是譚某的自書遺囑，缺乏依據。因馬某7與譚某之間借名買房關系成立，所以涉案房屋雖然登記在譚某名下，但已不屬于譚某和馬某8的夫妻共同財產，故馬某1、馬某2主張公證遺囑部分有效并按此遺囑繼承的意見，缺乏法律依據。

實務要點四：“借名買房”情形下真正購買人所舉出的間接證據能夠形成完整的證據鏈條證明其系真實購房人的，應當確認其系真正的房屋產權人。

案件：趙建章、趙媛所有權確認糾紛再審審查與審判監督民事裁定書（2016）津民申1745號

天津市高院認為：

本院經審查認為，本案系所有權確認糾紛。關于雙方是否存在借名買房關系事實的問題。再審申請人趙建章與被申請人趙建國是兄弟關系,雙方之間不存在借名買房的書面協議。但是根據已經查明的事實,涉訴房屋的買賣合同中“趙建國、趙媛”的簽名系被申請人趙建國親筆書寫,涉訴房屋的首付款、按揭貸款、物業費、取暖費等費用均由被申請人趙建國支付,涉訴房屋的買賣合同、契稅發票、維修基金收據、還貸手續、原始房屋產權證等均由被申請人趙建國持有,且房屋交付后由被申請人趙建國進行裝修并居住至今。綜合上述因素,本院認為被申請人趙建國已經完成了舉證責任,以上事實形成了完整的證據鏈,原審法院據此認定雙方存在借名買房關系,并無不當。再審申請人趙建章、趙媛主張包括購房款、取暖費、物業費等費用均系向被申請人趙建國所借,雙方僅存在債權債務關系,但未提供證據予以證實,該主張不能成立。關于借名買房的效力問題,本案的訴爭房屋性質屬于經濟適用房,經濟適用房并非禁止流通物,現訴爭房屋的契稅繳納已滿五年,已經取得了上市交易的條件。在符合交易條件并繳納稅款后進行交易,并不會對國家、集體或者第三人利益造成損害,雙方借名買房應屬有效。

實務要點五：書面合同不是“借名買房”的必要條件。

案件：商龍合同糾紛申訴、申請民事裁定書（2017）京民申2338號

北京市高院認為：

關于雙方是否存在借名買房之合意問題，商龍請求之基礎系其與商潔就涉案B102號房屋存在借名買房法律關系。全案證據，依據商龍陳述，雙方之間未形成書面合同，系就借名買宜達成口頭協議，對借名買房問題，商潔予以否認。而從現有證據分析，1997年7月11日，商潔作為委托人向受托人商龍出具委托書，委托書的內容明確具體，均指向代簽購買都市芳園房屋買賣合同、辦理房屋所有權證書以及辦理買房有關事宜。從后續的履行情況分析，商龍作為受托人代商潔簽訂了《房屋預售合同》并履行了委托書中的相關義務。現有證據不足以認定雙方之間存在借名購買B102號房屋之合意，二審法院據此作出如上認定，本院不持異議。

實務要點六：不具有當地購房資格借名買房請求辦理過戶手續的，法院不予支持。

案件：姚江麗、姚生云、關月花與章乃文返還原物糾紛申請再審民事裁定書（2015）新民申字第1879號

新疆維吾爾自治區高院認為：

本院經審查認為，發生法律效力的民事判決，已確認再審申請人姚江麗與被申請人章乃文借名買房系無效行為。國家對雙方爭議房屋的交易有特殊規定和限制，購買人必須滿足國家規定的條件，購買資格具有專屬性。本案中姚江麗因不具備購買軍隊經濟適用房的條件，而借用章乃文的名義購買軍隊經濟適用房，該行為違反了國家相關規定，應屬無效行為。關于承擔責任比例問題，對于購買軍隊經濟適用房有特殊規定和限制，購買人具有專屬性。雙方當事人對此規定均明確知道，故對借名買房行為的無效后果，雙方均有過錯。對造成的相關損失，雙方均應承擔責任。

實務要點七：借名買房協議僅對協議方有約束力，不能對抗外部行為。

案件：羅利紅、深圳市住房和建設局收回經濟適用住房再審審查與審判監督行政裁定書（2016）粵行申984號

廣東省高院認為：

申請人主張其不擁有涉案集建國際名園×座×××號房屋產權、其被借名買房的事實不能作為市住建局收回羅利紅經濟適用住房的依據。本院認為，雖然民事判決確認涉案集建國際名園×座×××號房產屬于案外人羅松鵬所有，但申請人是在被訴收回決定作出之后才提起該民事訴訟的，且申請人與案外人羅松鵬之間關于借名買房的約定，對作為外部人的市住建局不能產生約束力。《中華人民共和國物權法》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”同時，《物權法》第二十八條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民的征收決定等生效時發生效力。”本案被申請人根據涉案集建國際名園B座1807號房屋的相關登記信息，認定羅利紅存在購買經濟適用住房未滿5年又購買其他住房的事實，并于年3月20日作出被訴收回經濟適用住房決定，認定事實清楚，證據充分。對再審申請人該項主張，本院不予采納。

實務要點八：借名買房協議違反他人合法利益、社會公共利益的無效。

案件：湯志房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書（2015）高民申字第04334號

北京市高院認為：

本院認為：二審法院綜合考慮涉案房屋的購房發票、《個人住房按揭合同》、《擔保合同》、還款銀行卡原件均由中永信公司保管，中永信公司對涉案房屋有過出資行為，涉案房屋一直由中永信公司實際控制等本案實際情況，認定中永信公司與湯志之間存在借名買房合同關系，涉案房屋的實際權利人是中永信公司，認定事實并無不當。湯志與陳禹簽訂的《存量房屋買賣合同》系雙方惡意串通，損害了中永信公司的利益，二審法院認定該合同無效，符合法律規定。湯志申請再審的理由不能成立。

小結

主體適格、意思表示真實且不違背社會公共利益的借名買房合同有效，借名人享有房屋權益。借名買房協議的形式在實務中多種多樣，目前我國實行的房屋限購政策使得“借名買房”行為盛行，但是法律風險也隨之存在，實踐中為規避風險應注意：如果確實需要采取“借名”方式購買住房的話，那么實際產權人要和名義產權人簽好協議，以書面方式確定該房地產的實際出資人和權利人。同時實際產權人在購房時應當從自己的賬戶支付房價款，并保留好付款單據。日后如發生糾紛，實際購房者可以憑書面證據以司法手段來保護自己的權利。由名義產權人將該房地產抵押給實際產權人也是一種很好的規避風險的方法。針對借名買房行為專門的歸納響應的裁判規則，有利于法律實務部門的裁判和決斷，也有利于民眾規避法律風險，實現房屋買賣經濟秩序的穩定。

法律規定

1.《中華人民共和國物權法》

第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

第十九條 第一款權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。

第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。

2.《中華人民共和國合同法》

第一百三十三條 標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一） 一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二） 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三） 以合法形式掩蓋非法目的；

（四） 損害社會公共利益；

（五） 違反法律、行政法規的強制性規定。

3.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》

第四條 合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。

4.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》

第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。

來源：民商事實務、判例研究、法盞

編輯： 石慧 審核：傅德慧

老人代子女買賣房屋要小心，替兒簽字出問題誰擔責？

子女要結婚買房，工作卻忙得不可開交，父母好心幫忙，或是跑腿代勞，或是出錢出力，卻不料其間暗藏風險，甚至官司打上了法庭。兩位老人，一位幫兒子買房，一位幫兒子賣房，面對面地簽合同，結果法院判合同無效；另一位老人出資幫兒子買房，可是兒子不滿意讓退房，賣家起訴后，律師說這份合同是合法有效的。有的有效，有的無效，這里面的法律依據是什么？

案例1

兩位老人代兒買房賣房 一方反悔引發訴訟

老李代兒子小李買房遭遇悔約，于是接著代理兒子打官司志訴賣家。據老李說，眼見兒子快三十歲要成家了，就想為兒子置辦婚房，可是北京的房價讓他不敢奢望。與老伴一商量，覺得燕郊的房價便宜些，兒子與未婚妻都在東邊上班，住在燕郊也方便，因此打算在燕郊買房。兒子聽了很贊成，于是老李經中介公司介紹，看上燕郊一套二手房。

“房主”老楊也是北京人。“當初買房也是給兒子結婚用，可后來孩子還是想住在北京城里，哪怕小點也行，就得先賣了這房。”老楊買時是期房，如今房子已開始室內裝修，之后就能交房拿房本了。

老李看很快能交房，就簽了合同。簽合同時，老楊才提起真正的房主其實是他兒子小楊，因兒子上班沒空處理這些事，他就替兒子都辦了，并代兒子簽了合同。老李覺得沒問題，“不管老楊還是小楊，反正房子賣給我就行了。”于是兩位老人簽了合同，老李向老楊交了10萬元定金。

其間，中介提出老楊應出具小楊委托其賣房的委托書，老楊不以為意。同樣幫兒子來交易的老李也“通情達理”，覺得這不是問題。于是老楊當著老李的面，在委托書上委托人和受托人處，分別簽下兒子小楊和他本人的名字。之后，老李如約將部分房款轉賬給老楊。

到了收房時間，老李通知老楊一起去收房，中介也催促，可老楊以種種理由推脫。半年后老李從中介得知老楊反悔了，堅持漲價才賣房。可對于漲價數額，雙方未達成一致。老李打電話質問小楊，但小楊答復自己根本不知道父親賣房的事。無奈之下，老李代小李起訴小楊，要求辦理房屋過戶手續，但最終被法院判決駁回了。

插圖 王晨瑀

剖析

買方老人未盡審慎義務承擔不利后果

北京市浩東律師事務所張海霞律師認為，老李和老楊簽訂房屋買賣合同并非真正買房人小李和真正房屋所有人小楊的真實意思表示，所以該合同效力不能想當然的及與小李和小楊，還需要具體問題具體分析。本案中雖然涉案房屋未下發房產證，但依據最高人民法院的司法解釋，以無房產證為由主張合同無效，可能得不到法院的支持。

老楊替代作為房主的兒子小楊簽買賣合同，是否構成有效代理？我國《合同法》第四十八條規定：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利，撤銷應當以通知的方式作出。

老楊并未取得小楊的書面授權，委托書都是老楊自己簽署的，老李和中介都很清楚，所以老楊代理小楊賣房的行為屬“無權代理”。但無權代理是否就屬于無效代理行為呢？答案是否定的，要看具體情況來區分。根據《合同法》第四十九條規定，無權代理的，但若構成表見代理，那么代理人的行為后果是及于被代理人的。

那么，老楊沒有小楊書面授權而與老李簽合同，其行為是否構成表見代理？張海霞律師認為不構成。“老李明知老楊未能得到其兒子小楊的書面授權，老楊在授權委托書上替代小楊簽署名字，老李是當面看見的。表見代理的法律構成要件有四方面，其中，‘行為人是否具有代理權的表象以及相對人是否為善意且無過失’是表見代理審查的重點。”

簽合同過程中，老楊已明確告知老李，該房屋屬于其兒子小楊，卻未能出示授權委托書。老李知曉該房屋的所有權人是小楊，也和中介是明知老楊無書面授權，但當時不認為沒有授權委托書會出現問題。老楊當著老李的面代兒子簽名，老李現在無法證明老楊是得到小楊的真實授權而賣房的。

“至于定金和房款，老李也都是交給了老楊而非房主小楊。對于房屋交易等標的額巨大的合同行為，老李并未盡到自己的審查義務，輕信了老楊具有代理權限，也未要求與房主小楊見面溝通，甚至在老楊當面代兒子簽委托書時都未提出異議，沒有聯系小楊，存在一定過失，不能認定為‘善意且無過失’。”張律師認為，雖然基于父子關系進行的民事活動會給他人造成“家事代理”的表象，但房屋買賣標的額巨大，小楊并未簽委托書和賣房合同，也沒實際收房款，老李輕信老楊具有代理權或事后能夠得到小楊的追認，明顯未盡到審慎義務，存在一定過失，應承擔不利法律后果。

老李與老楊簽訂的買賣合同，因并未取得房主小楊的賣房授權，老楊無權代理行為不能構成合同法上的表見代理，且事后小楊拒絕追認老楊的代理行為，所以該合同效力不能及于小楊，老李不能持此合同要求小楊配合交房和過戶。

案例2

老人出資代買房 兒不中意要毀約

還有不少案件是老人代子女買房簽了合同，子女卻不樂意的。老王欲出資為兒子購買一套婚房。經朋友介紹，他選中了一套二手房，自覺位置和格局都不錯，就沒跟兒子商量，以兒子的名義簽了購房合同。

但老王興致勃勃地拿回購房合同，小王卻感覺房子離自己的單位太遠，小區老舊，房子格局也不夠好，讓父親把房子退掉。房子賣家張先生不同意，但小王堅稱：“我本來就不要買這房子，也沒讓我爸買。”張先生很生氣，雙方發生爭執后，他起訴要求王氏父子繼續履行合同義務，交付剩余房款及延遲付款的違約金。

剖析

兒子不認可由父親承擔合同義務

小王不同意父親以自己的名義購買這套房，那么雙方的合同還有效嗎？張海霞律師認為，與前一案不同的是，老王于與房主簽訂買賣合同也是雙方真實意思表示，合同依法成立，對雙方都具有約束力。無論老王以自己還是兒子的名義與房主簽合同，也不管房款是老王還是小王出，合同都合法有效，也并不會因為小王不同意而導致合同無效。

那么，在老王持有兒子小王的合法委托情況下，小王就要承擔購房合同的義務；若無合法委托，老王不能構成表見代理，他兒子又沒有事后追認，那么小王就不必承擔購房合同的義務，當然也不享有購房合同的權利，但是購房合同的義務就要由行為人老王自行承擔了。

提示

代子女買房需注意哪些事項？

為了分擔子女結婚買房的經濟壓力和工作壓力，很多老人都主動代子女去買房。張海霞律師提醒老人們：代子女買賣房屋，盡量與真正的房屋所有權人簽訂購房合同。如果一定要與房主委托的受托人簽合同，務必提高警惕，尤其遇到想與房屋所有權人溝通卻被受委托人以各種理由拒絕的情況，應盡量調查核實房屋所有權證信息、房屋所有權人信息、簽合同的受托人身份信息、委托書的真實性等，最好要求公證委托書。

即便賣方出示了公證委托，老人也要詢問清楚真正房主為什么不能出現，因為不排除房屋交易背后存在巨額借貸關系、轉移資產等情況。代子女購房，還應關注該房屋是否存在租賃合同和抵押關系，很多老人對此不了解，但這些都是可能影響房屋過戶和交付的障礙。此外，購房款要盡量選擇以銀行轉賬的方式支付，并注明“購房款”字樣，否則也有可能錢房兩空。為避免孩子誤解父母對孩子的愛，在代替孩子做決定或行使權利前，還要與子女溝通，不要把溫暖的愛變成另一種負擔。