股權轉讓傳聞背后：麥田房產價值幾何？

本報記者 余燕明 北京報道

最近幾年，傳統的房產中介生意開始受到資本的矚目。

在北京中介行業，繼我愛我家（000560.SZ）曲線上市、貝殼找房（BEKE.N）赴美上市后，排名第三的北京麥田房產經紀有限公司（以下簡稱“麥田房產”）據稱將與互聯網巨頭“聯姻”。

日前，有市場消息稱，互聯網巨頭旗下的房產業務平臺幸福里擬收購麥田房產20%的股權，相關手續正在辦理，同時麥田房產將有部分高管調往幸福里。

《中國經營報》記者為此向麥田房產一位發言人核實上述市場傳聞的真實性，其未正面確認，但表示公司近期將有官方信息對外發布。

據悉，麥田房產目前僅進駐了北京、福州、廈門3座城市，但它宣稱將會進駐全國100座城市。

麥田房產起家于福州，它的老板繆壽建，跟幸福里背后的張一鳴是福建老鄉。麥田房產在2005年進入北京，從此北京成為麥田房產開展中介業務的核心城市，并將公司總部設置于北京。

先后在資本市場兌現價值的大型中介公司——鏈家、我愛我家均誕生于北京，早已進入存量房市場的北京，已經是國內二手房買賣、租賃等交易規模最大的城市之一。

幸福里切入房產中介賽道，但與貝殼找房、我愛我家等房產服務平臺的發展模式相似，除了線上流量，它們更加依賴廣泛布局線下社區的經紀品牌、中介門店與經紀人。同時具備線上流量、線下規模優勢的貝殼找房、我愛我家等頭部中介，選擇獨立且相對封閉地發展成為房產服務平臺。在此行業背景下，意在開拓房產中介業務的幸福里，退而求其次與麥田房產等其他中小中介公司“聯姻”，幾乎就是不多的選擇。

捕獲線下的“聯姻”

幸福里及其關聯方，與麥田房產之間的“聯姻”，從今年9月底開始已顯露痕跡。

當時，一間名為“北京福旺房地產經紀有限公司”的中介企業發生了股權變更，北京金色麥田房產經紀有限公司將所持其全部股權轉讓予北京好房有幸信息技術有限公司，前者是麥田房產的全資附屬企業，后者隸屬于幸福里關聯方。

根據北京福旺房地產經紀有限公司的司法糾紛記錄，該公司實際開展過房屋買賣等中介業務，但外界無法知曉麥田房產向幸福里關聯方出售該公司的確切目的。

毋庸置疑的是，如今在加快發展速度的幸福里，無法與廣泛布局于線下社區的其他中小中介公司及經紀人割裂。

近期，幸福里方面對外確認，其已啟動了融資計劃，將引入外部戰略股東，尋求獨立發展。

據記者了解，在幸福里平臺上，其開展的中介業務主要為新房、二手房買賣等交易服務，平臺模式更近似58同城、安居客等房產信息平臺，而不是擁有大量直營門店及強管控下加盟門店的貝殼找房。

幸福里平臺上最核心的作業資源——房源與經紀人，均來自其他中小中介公司。在北京，由于貝殼找房平臺模式的封閉性及排他性，入駐幸福里平臺的主要包括我愛我家、麥田房產、金色時光、興商房地產、21世紀不動產、易合房地產、匯鑫地產等其他中小中介公司。

北京房產中介行業的市場集中度較高，在貝殼找房、我愛我家等獨立發展的房產服務平臺的競爭擠壓下，這些中小中介公司形成了規模可觀的長尾群體。

盡管這些入駐幸福里平臺的中小中介公司在北京存量房交易市場能夠排進前十，但各自所占市場份額較低。

根據北京市住建委存量房交易服務平臺的監測數據，2021年10月份，全市存量房網上簽約套數為10725套，其中鏈家完成的存量房簽約套數為4566套，占比42.6%；排在二、三位的是我愛我家、麥田房產，當月完成存量房簽約套數分別為1106套、406套，分別占比10.3%、3.8%。

而2021年10月份北京市存量房簽約套數前十榜單上排在最后兩位的易合房地產、匯鑫地產，這兩家中介企業當月完成的存量房簽約套數分別為75套、46套，市場份額均低于1%。

過去十年以來，不少集中涌入的資本都試圖通過互聯網輕資產模式對傳統中介行業實現顛覆改造，但最后均告失敗。

其中，愛屋吉屋、平安好房等互聯網房產平臺的曇花一現，房天下的日益式微，58同城、安居客遭受的競爭擠壓，尤其是貝殼找房登陸美股的財富兌現，都在驗證互聯網對房產中介行業的線上切入，也無法與廣泛布局于線下社區的中介門店與經紀人割裂。

幸福里依靠其關聯方作為資本密集、流量龐大的互聯網巨頭的優勢切入房產中介賽道，選擇與除貝殼找房、我愛我家以外的麥田房產等中小中介公司“聯姻”，幾乎就是捕獲中介門店和經紀人等線下資源的不多選擇。

在貝殼找房、我愛我家登陸二級市場前后，它們與21世紀不動產、中環地產、58集團等在股權上均有“聯姻”，以彌補線下、線上資源的短板，通過股權交換、吸納資本的捆綁合作，這跟幸福里和麥田房產之間的“聯姻”別無二致。

高昂的中介費率

由于幸福里對麥田房產的捆綁合作與收購傳聞，麥田房產也開始受到外界關注。

但實際上，麥田房產與貝殼找房、我愛我家的規模體量、市場份額無法相提并論。

目前，麥田房產僅進駐了北京、福州、廈門3座城市。據麥田房產方面宣稱，其在福州、廈門的市場份額穩居第一，在北京的市場份額躋身前三，歷經20多年發展以后，已擁有900多家直營中介門店、1.4萬多名經紀人，年促成交易額超過1000億元，并保持了每年20%的發展增速，未來將進駐100座城市。

與之相比，到2021年上半年，我愛我家已進駐了全國35個城市，中介門店數量達到了4500家，含加盟門店的員工總數量約為5.3萬人，根據我愛我家未來三年的增長目標，GTV（交易總額）將過萬億元。

貝殼找房的規模體量更是遠超麥田房產。到2021年第三季度，貝殼找房連接的中介門店數量達到了5.4萬家，經紀人數量超過了51.5萬名。2020年，貝殼找房促成的GTV（交易總額）接近3.5萬億元。

盡管麥田房產與貝殼找房、我愛我家的規模體量難以相提并論，但它在北京開展二手房買賣收取的中介費率毫不遜于這兩家頭部中介公司，最高可達2.7%。

早在2013年，北京市住建委印發《北京市房地產經紀管理辦法》之前向公眾公開征求意見，當時征集反饋意見當中市民最不滿中介費過高，“2.2%的居間費率”成為眾矢之的，市民要求調整中介傭金的收取方式及標準。

麥田房產一位人士在電話中向記者介紹，在北京，目前公司對二手房買賣向買家收取的2.7%的中介費率里，包含麥田房產收取總房款2.2%的居間服務費，另外還包含一家名為“金誠豐房產咨詢服務（平潭）有限公司北京分公司”（以下簡稱“金誠豐北京分公司”）收取的總房款0.5%的交易保障服務費。

麥田房產這位人士進一步介紹，金誠豐北京分公司提供的交易保障服務包括協助辦理房屋抵押登記注銷手續、協助辦理房屋評估按揭貸款申請手續、跟進審批進度、協助辦理資金托管手續、協助辦理房屋繳稅及權屬轉移登記手續等。

“金誠豐北京分公司是麥田房產的合作公司，因為國家出臺了相關規定，居間服務與后期交易保障不能是同一家企業。”麥田房產這位人士告訴記者。

不過，記者查詢獲悉，金誠豐北京分公司就是由麥田房產全資持股，并不屬于獨立第三方的合作公司。

北京市房地產中介行業協會一位人士告訴記者，根據住建部出臺的《房地產經紀管理辦法》相關規定，區分了居間服務與提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務，房地產經紀機構應告知消費者其他服務的內容和收費標準，且不得與居間服務混合標價、捆綁標價。

另據記者查詢了解，繆壽建除了持有麥田房產絕大多數股權以外，還出資設立了福建金誠豐房地產擔保有限公司（以下簡稱“福建金誠豐”）及其北京分公司，它們構成麥田房產的關聯企業并為其創收。

麥田房產的多位從業人士告訴記者，福建金誠豐及其北京分公司開展業務包括為一些業主向小貸公司申請贖樓解抵押貸款時提供融資擔保。但記者了解到，福建金誠豐及北京分公司并不擁有融資性擔保牌照，其經營范圍不得從事融資性擔保業務。

其中，在福州，麥田房產一位從業人士告訴記者，若業主通過福建金誠豐進行房產解抵押，將要向其支付解抵押貸款金額的0.6%~1.5%的費用。

《中國經營報》記者為此向麥田房產方面求證了解金誠豐北京分公司、福建金誠豐及其北京分公司開展的贖樓貸款擔保業務的合規情況，但沒有得到回應。

福州只有兩家中介，一家叫麥田，一家叫其它

有一個段子：90年代做房地產中介，最怕誰？

風水師。

九十年代初，不僅在福州，就全國來說，房產中介的名聲都很差：市場不透明，從業門檻低，行業亂象叢生。

福建師范大學中文系畢業的繆壽建卻決然跳入這個市場。

他和朋友合伙開了一家房產中介：家園房產。

業績做的不錯時候，每人一個月能賺到1000多塊，在那個年代，這不是小數目。

而后，陸續加入團隊的人有吳存勝、周嬋斌、陳倫燦、魏祺、蘇文進、黃少華。這六人被稱之為：麥田六虎將。

1999年，繆壽建帶著吳存勝另立門戶；到了2000年10月，店鋪正式掛上了麥田房產。

而這，也像極了如今的可觀。2016年，還任麥田房產集團總裁肖基昌，如今已另立門戶，當了可觀集團董事長。

13日，可觀地產三周年大會在福建會堂舉行。

創始于2018年3月可觀地產，從福州東街口第一家門店開始，僅3年時間，現有門店就達到了150多家，員工人數超1500人，市場占有率位居福州前三。

要知道，麥田福州27年，也僅有300余家門店。

有人說，可觀跑得太快了。

但是，在資本市場，誰還在乎呢？

最熟悉麥田的肖基昌，似乎正在成為繆壽建最大挑戰者。

業內更盛傳：可觀三分之一的員工是麥田的人。

可觀的政策正顯示出比麥田更強的優勢，尤其是麥田推出的“零底薪”甩運營成本包袱，本身就是一把雙刃劍。

而麥田的出走勢力，可觀迅速接盤。

但目前就腕上的大小比較，可觀肯定是沒有麥田來得粗。如果說麥田算福州中介行業一哥，那么，可觀也僅是三哥。

因為，還有二哥驪特。

1997年12月，驪特在福州創建：東大路73號一間不足15平方米的門店。資料顯示，2014年，驪特就已整合了200多家中介門店。

在福州中介1.0時代，驪特無疑是名副其實中介一哥。

驪特CEO李特，其本人也是福州這個圈子最資深的經紀人，和繆壽建一樣，他們的從業史，一定程度上，代表著福州行業發展歷史。

和麥田一樣，驪特同樣面臨高層人才的流失。

2019年，李特開始復任總經理；2020年，福州驪特總經理郭華轉投到家了……這也使得2020年受疫情重大影響的驪特全面鋪開的“直營店讓渡行”新模式。

該模式即：我開店，你當店長。

然而，不管什么模式，什么新物種，其核心還是：開單！

而簽單量下滑，正成為擺在驪特面前重大挑戰。

當然，在福州，除了麥田、驪特、可觀，夢家園、家天下、東岸等線下門店也不少！

然而，梳理會發現，福州中介江湖，主要有三大行業流派：

1、以麥田、驪特、可觀為代表的主流中介；

2、以夢家園、福家為代表的“貼牌”中介；

3、以貝殼-德祐為代表的線下特許經營門店。

比較麥田、驪特、可觀，貼牌的中介，雖然門店多，簽約也多，但其實就是游兵散勇；德祐雖然說也有300多家門店，但諸多還僅是夫妻店。

那么，回到標題，為何說福州只有兩家中介，一家叫麥田，一家叫其它？

因為，麥田依舊一家獨大。

根據福州市不動產存量房交易服務平臺統計數據，2021年3月，福州二手簽約前10的，麥田占據半壁江山。

表格顯示，福建麥田簽約618套，福州市鼓樓區泉支房產經紀服務點，福州市鼓樓區泉瀾郡房產經紀服務點分別簽約126套和101套，而這三家主體都是麥田。

而可觀則一舉大幅超過驪特，達到361套；驪特僅為103套。

這兩年，中介行業極大變革。以貝殼為代表，在全國攻城掠地，在短短2、3年時間已經在全國多個城市成為行業霸主。

然而，在福州，作為貝殼直營店，卻一處鏈家都沒有。

在抵御“外來”入侵，可以說，麥田、驪特、可觀的抱團，起了很大作用，直接讓貝殼直營在福州無從下手。

然而，新房分銷的興起，這也使得麥田、驪特、可觀等眼紅，紛紛提升新房占比。

麥田自己去談了分銷。

夢家園、可觀等則紛紛投入德祐懷抱。畢竟，作為一個及時墊傭的一個大平臺，德祐能給予中介的，是額外的一種增量模式。

用業內的話：不是福州攻不可破，只是貝殼等不肯花大的投入。

但是，估計也是遲早的事。

而這，或許正是如今中介最害怕的事。