關于買賣墊資流程——干貨收藏

大家好，我是小亨有錢，一名資深融資規劃師，深耕金融信貸行業12年，服務客戶兩萬+，努力分享實用的信貸知識和實操案例，希望能幫到你！

有印象的小伙伴可能還記得小亨之前寫過一篇關于過橋墊資的文章，自那之后小亨其實一直惦記著給大家出一篇墊資的完整流程。因為在墊資過程中，有很多的新人小伙伴總會有些顧慮，小亨覺得顧慮的根本其實就是你聽過墊資，但根本不懂其中的流程。若是把流程弄明白了，那你還顧慮什么？

舉例：假設500萬的房子，里面有320萬銀行貸款。那有幾種可能性，一種是買家資信良好可以辦理按揭貸款，是二套要首付7成，愿意直接轉350萬首付給賣家結清里面的貸款，撤銷抵押，然后辦理按揭貸款批復后，審稅過戶，交稅拿產證，按揭放款，交房，結束。這是最簡單完美的流程。

另一種就是買家資信良好，可以辦理按揭貸款，首付7成，但只接受資金監管，那么賣家絕大多數湊不到還貸的錢，求助于過橋的金主。或者買家首付3.5成，這3.5成可能走資金監管或直接給賣家，走監管就同上一樣，需要過橋資金先還房屋內的貸款。3.5成直接給賣家只有175萬，也不夠320萬，還需要過橋資金參與出資150萬左右才能結清房屋內的貸款，撤銷抵押，辦理接下去審稅過戶的手續。

其實在實際情況中大多人還是偏向第二種，原因是絕大部分的普通人他是沒有風控能力的，那么他就需要借助類似過橋機構這樣子的機構，來幫助他們把控風險，從而保證買賣雙方的資金安全。過橋從某種意義上來說，更像是一個樞紐，在為買賣雙方提供資金解決方案的同時，增加彼此之間的信任度。

那我們接下來要詳細介紹的是第二種需要我們過橋的，比如賣家出售一套自住二手房，成交價550萬，買家做低房價460萬，定金10萬，首付240萬，按揭余款298萬，

交房尾款2萬（水電煤結算預留）整個交易過程從簽約付定到尾款結清交房只用了10天。

其中涉及到買賣過橋的具體流程如下：

貸前工作：評估房產價值和債權金額及買家首付 (建議銷售全程陪同買賣雙方溝通和簽約過程)

風控結論：評估該買賣交易為真實買賣，且所需過橋金額符合機構風控標準。確認接單。

過橋方介入：

第一步：買家雙方簽合同及確定付款方式交定金，定金轉入賣房中介公司賬戶本案買家交了10萬定金給到鏈家(如鏈家，我愛我家，紅星美凱龍愛家，中原等。一般定金為5萬-50萬不等。主要看買房是否想獨家鎖定該房子和手上現金情況)，同時買方開始安排申請按揭貸款。

第二步：買賣過橋合同簽訂

第三步： 買家首付240萬 進入資金監管賬戶（光大銀行 ）賣家可以不去，不過需要開一張光大銀行卡提交過來，資金監管好，會出回執單 。

在這個時候同步關注買方按揭貸款審批進度。

第四步：出款前核實好賣家的還款金額，陪同賣家歸還現有貸款，取得房屋產權證，同步收押好賣家所有收款賬戶銀行卡及密碼。

第五步：拿到債權方撤押材料，到交易中心進行撤銷動作，同時可在同一個窗口辦理過戶動作。 辦理好后等待審稅 。

第六步：交房產稅及出房產證，注意 ，這時需要拍照房產證 。

第七步 ：預約光大銀行老師(周一到周五工作時間) 去銀行提款 需要帶上收款人 身份證 銀行卡 ，同時房產中介會退還房子定金扣除中介費剩余部分。

第八步：等待買方銀行按揭貸款放款，結清房余款給賣家。在此同時或者之前，賣方要交房交鑰匙及核查物業費水電煤。

第九步：收清款項 歸還客戶相應材料 撕毀借款合同

好了，這就是買賣墊資的流程了，這個案子過橋資金合計用時10天，流程較順，回款時間較快！這樣一目了然下來是不是覺得墊資其實也沒有那么難？相信現在的你已經不會再對墊資有任何顧慮了。Ps：針對不同案例還是會有部分微調，但大致標準流程都是如此。

被坑慘！“墊資還貸”的房款竟被賣家挪為他用 通化小伙長春花百萬買的房子面臨被銀行“查封”困境

在二手房交易當中難免會遇到所賣房屋仍處在抵押狀態的情況，這時想要與銀行按揭進行交易，首先就得先還清銀行貸款，而這個解除抵押的過程，就是俗稱的“贖樓”。

“贖樓”是二手房交易中的常見術語。即付清賣方該物業的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將房產證贖出；房產證贖出且抵押登記被注銷，視為“贖樓”完成。作為大多數家庭的最大開支，買房貸款已是普遍現象，這也使在二手房交易時，付清抵押貸款本息并注銷抵押登記成為常備流程。

看似并不復雜的流程，其實是一門大學問。因為“贖樓”可以說是二手房交易過程中，最復雜、貓膩最多、也最容易出問題的環節。若不了解“贖樓”流程及方式，買方很有可能面臨“房錢兩空”的風險。

這不，從通化來到長春市購房的江先生近日就遇到了這樣一個麻煩事。

為購愛巢墊資85萬

“我看了二三十套房子了，好不容易找到一套心儀的，本想買套房子讓父母頤養天年，可是房產證卻辦不下來，如今房子還要被銀行查封了，前前后后幾個月的時間一直在折騰，都快瘋了！”

2019年7月12日，通化市民江先生在長春市高新開發區致遠街劍橋園小區看好一套房子，房子的面積以及格局讓江先生都特別滿意，價格方面也可接受。讓江先生擔心的是這套房子總價110萬，卻還有67萬元的銀行抵押沒還清，房東無力一下償還貸款，稱如果要想交易此套房子，江先生須以首付的形式提前墊資還貸。

江先生說：“房子都看好了，如果不出錢的話，這套房子就交易不成了。房東表示，要想過戶就必須要將貸款還完，解除抵押才行，這個倒是很簡單，拿錢去銀行提前還貸就行了。但是房東拿不出那么多錢來一次性還完貸款，于是讓我出85萬元替房東還貸，這個錢從我購房的款項中扣除，房東承諾15天內完成銀行解押和房產過戶。”

購房心切的江先生與房主雙方簽署了墊付協議，并將85萬元打入房主私人賬戶，協議中明確說明此款項專門用于還銀行抵押，日后作為房款，剩余房款待過戶后再付清。

一拖再拖啥時候能過戶？

一切辦妥后，江先生成功入住新房，一心等著賣房人馬某早點把房屋解押后將房產過戶給自己，沒想到這左等右等竟然將近4個月。

15天期限很快到了，期間房主馬某夫妻雙方多次拖延時間，并聲稱已還銀行抵押，只需再等等。

9月21日，房主馬某聲稱已還銀行抵押，江先生為了防止他將該房產另賣他人，雙方共同去房產交易中心，對該房進行二次抵押到江先生名下，被擔保主債權數額為43萬元人民幣。房主馬某再次承諾10月15日前完成過戶。

10月中旬，在江先生告知馬某要通過法律手段解決后，房主馬某再次承諾10月31日前必定辦理過戶，然而最終仍舊沒有進行下去，只于10月25日退回3萬元人民幣。

“當時說好墊付的85萬元只能用于還銀行抵押，不得用于其他用途，結果現在房主說錢拿去還其他債務了，沒錢去償還抵押，墊的錢也不能退還，房主說愛咋咋辦，來來去去忽悠我好幾次了，每次都說讓我等。”江先生告訴中國吉林網記者。

銀行工作人員找上門 稱即將查封房產

雖已入住新房，但遲遲不能過戶讓江先生很是擔憂，沒想到的是，11月22日該房產抵押權人浦發銀行工作人員找上門來。

經銀行工作人員告知，房主馬某不僅房屋抵押沒有還款，甚至在2019年7月份就開始停止了還銀行貸款，且跟銀行說該房未出售他人，現仍自住。銀行正式下發逾期貸款通知書，稱如借款人2天內未存款將視為惡意逾期，銀行方將采取訴訟等方式抵押房產、查封名下財產。

“我都要急死了，之前想的是以后總不能住在別人名下的房子里，沒想到現在連房子都要被查封了。”看著手上的銀行逾期貸款通知書江先生欲哭無淚，“墊付款我已經給他了，現在總不能我再替他還一份錢吧！銀行如果將這個房子查封了，那我住在哪里？我跟房主說不行就把錢退給我，我不要這房了，結果房主不同意。”

警方未予立案 具體性質有待有關司法部門認定

事發之后，江先生向公安機關報案，警方表示此屬合同糾紛，暫時無法立案調查，需要繼續調查取證。

“在我眼里這就是明搶，現在賣家開始耍無賴，錢也不還銀行，房子也不過戶，墊付款也不還我。”江先生十分憤怒，“就是害怕，你說這辛辛苦苦80來萬那么容易掙嘛，結果現在成天擔心，到時房子給人查封咋整呀？豈不是房錢兩空。”

中國吉林網通過電話幾次致電房主馬某，均被拒接。

律師：建議根據合同的約定維護自己的合法權益

就此事，中國吉林網記者咨詢了北京天池君泰長春分所張律師，他表示，目前對由買家還是賣家還款解押，國家并無明確規定，面對這種情況建議江先生根據合同的約定維護自己的合法權益。動輒數百萬的房款如果直接交付，風險很大，遇到類似案件時，盡量讓賣方自行籌集現金贖樓。同時，通過“資金監管”辦理錢款交接，這樣一來，過戶之后，房主才能拿到錢款。私下交易存在很多弊端，如果賣家本身還有其他債務，并被債權人起訴至法院，那么在房產被贖回時，可能會遭到法院查封凍結該房產。此外，買方為賣方贖回樓之后，法律上產權在過戶前仍屬于賣家。如果此時賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，很可能會導致買方遭受損失。還有如果樓價大漲，賣家可能會以各種借口推延過戶，并將房子轉賣給出價更高的人，待收到錢后退款給當初的買家，給買家造成更大的損失等情況。

此外，張律師提醒，房屋買賣涉及金額大，過程較長，很多情況下買方人很難防范，在交易過程中是否存在資金風險、物業是否欠費、房屋是否漏水、學區是否有效、房屋是否被凍結查封等情況應提前警惕查看。

中國吉林網 吉刻APP記者 賈子堯

圖片、截圖由當事人提供