實探上海房價“洼地”金山區：房價僅為市中心的五分之一，購房后還可免5年軌交通勤費

每經記者：劉頌輝 每經編輯：魏文藝

從上海南站出發，乘坐“小火車”一路南下，穿過閔行和松江，約1個小時后到達終點金山衛站。

這里便是與浙江嘉興相鄰的上海市金山區。去年下半年以來，金山區領先于其他區域率先出臺人才安居新政，放寬購房條件。為了吸引更多購房需求，金山區本月初更是發布消息，凡購房五年內可免費乘坐軌道交通上下班。

金山區住房限購政策調整，被市場視為一線城市上海樓市政策開始邊際放松的信號。據多家機構統計，2023年，金山區新房成交均價約為2.7萬元/平方米，而位于上海中心城區的黃浦區新房成交均價則為13.6萬元/平方米。也就是說，金山區的新房成交均價僅為黃浦區的五分之一。

近日，《每日經濟新聞》記者在金山區實地調查了解到，該區域的各在售樓盤售樓處已接到“免費軌交通勤”的客戶咨詢。由于該區的二手房價格低于新房，開發商還在通過不同的活動進行促銷。

1月8日，每經記者驅車從上海徐匯濱江出發，途經沈海高速，1小時左右達到金山新城，全程約60公里。在金山新城，每經走訪了建發觀唐府、復地星愉灣、金山光明府和佳運匯龍府等在售商品房項目。

在金山光明府項目現場，置業顧問阮小姐介紹，項目分為一期和二期開發銷售，目前在售的房源最高26層，戶型面積90-125平方米，均價約2.9萬元/平方米，總價最低231萬元。

金山光明府項目 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

每經記者注意到，金山光明府項目處于金山新城的中心區域，附近便是萬達廣場。若乘坐公交車約20分鐘即可到達距離該項目最近的軌交金山衛站，再乘坐“小火車”（金山鐵路快線），最快班次32分鐘左右可達上海南站。

該項目為現房銷售，分為精裝修交付和毛坯交付，裝修方面包含中央空調、智能家居系統、實木地板和品牌廚衛，綠化率為35%，得房率為77%左右。

“去年以來房價降下來不少，相比市區來說非常便宜了。”阮小姐表示，開發商光明地產在金山的項目都參與了“購房免費乘坐軌道交通”活動，凡是現在買房，先一次性補貼未來五年的軌道交通費。“至于交通卡或者憑證，等后面辦出來再交付。”

阮小姐為每經記者計算一套在售的124.29平方米房源，總價約為354.1萬元，均價為2.85萬元/平方米。“如今優惠價為343.4萬元（不含軌道交通優惠），均價為2.76萬元/平方米。”

金山光明府附近的萬達廣場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

每經記者初步估算，目前，金山區在運營的軌道交通主要是金山鐵路快線，從金山衛坐金山鐵路快線到上海南站單程需要10元，一天往返就是20元。按照一年365天來計算，全年花費7300元，累計五年便是3.65萬元。如果換算成250個工作日，則約為2.5萬元。

是否凡是購房就優惠3.65萬元？免費乘坐軌道交通是以戶為單位還是以人為單位？金山光明府對此并未明確。

“有關‘購房五年內免費乘坐軌交上下班’的活動，本質上是幾家開發商的市場營銷活動，不是政府的強制行為。”在金山區住房保障和房屋管理局，一位科室工作人員向每經記者表示，對于如何免軌道交通費，市場沒有統一方案，各家售樓處按照實際情況定制專屬交通卡。

來源：上海市金山區人民政府官網

據金山區住房保障和房屋管理局本月初介紹，1月2日起，購置建發房產、復地產發、華紡房地產、新華房地產、光明地產、佳運置業、北京建工、保利發展、新金山投控集團9家開發商在金山指定樓盤，享受置業五年免費軌交通勤。

300多萬元在新城中心地段買到一套124平方米的精裝新房，在上海金山區還不算最低，坊間因此有人將金山比作上海樓市的“鶴崗”。

在金山新城的街巷里，隨處可見大大小小的房產中介門店。每經記者注意到，這些中介店里掛牌了數百套二手房源，均價不到1.9萬元/平方米。

金山新城街巷里的房產中介門店 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

萬達廣場海匯街是2015年建成的商業樓，共15棟、2554戶。貝殼找房平臺顯示，該小區有26套公寓房源掛牌在售，總價46萬元可以買到76平方米的房源，最低均價僅7630元/平方米。去年10月，該小區交易了一套22層的1室1廳戶型，57平方米總價僅44.5萬元。

金山區龍皓路上一家房產中介門店的店長告訴每經記者，最近有房東掛牌了一套約86平方米的兩室一廳住宅房源，總價177萬元。而在去年，這套房源至少要賣到210萬元。如今，在金山區100萬元可以買到89平方米的二手住宅房源。“這個房價比我老家河南南陽一些樓盤還要劃算。”這位店長打趣道。

2023年上海各區商品住宅成交均價 來源：上海中原地產研究院

“這邊的房價在上海范圍內確實是很便宜的，”上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，2023年，上海市商品住宅共成交79742套，套均總價759萬元，成交均價68039元/平方米；二手房累計成交18.01萬套，套均總價336萬元，成交均價40574元/平方米。

而金山區2023年的新房成交均價僅約2.7萬元/平方米，二手房成交均價約為1.38萬元/平方米。

據上海中原地產研究院統計，2023年，上海全市新房成交均價最高為黃浦區，達13.6萬元/平方米；崇明區的新房成交均價為3.1萬元/平方米，排在倒數第二；金山區也成為上海唯一的新房成交均價“2字頭”區域。

在復地星愉灣營銷總經理張佳峰看來，金山區是上海購房門檻最低的區域之一，雖然對上海來說是一塊相對獨立的市場，但是區域內農業、商業發達，適宜居住，而且創新創業成本低。長期以來，金山區在外界的印象中，距離市區較遠，出行不方便。事實上，金山區交通十分便捷，1個多小時就能到達上海市區。

據金山區交通委2023年公布的上海軌交南楓線選線規劃，啟動建設西起金山，東至臨港新片區的南楓線軌道交通，途經金山、松江、奉賢、浦東新區等4個區，共設置14個車站，可與軌道交通線網中多條線路換乘。

另據公開資料，2023年底，上海金山與浙江嘉興簽署協議，未來兩地聚焦產業、交通、環保、治理、文旅和鄉村振興等領域強化工作聯動，通過重點合作項目，推進兩地經濟社會高質量協同發展。

每日經濟新聞

上海房價謎團：金山區，為何成為價格洼地中的“潛力股”？

在上海這座摩天大樓與石庫門并存、東方明珠與外灘夜景交相輝映的國際大都市里，房價一直是人們茶余飯后熱議的話題。然而，當人們的目光多聚焦于浦東的繁華、徐匯的文藝、靜安的奢華時，有一個地方卻似乎被遺忘在角落，那就是金山區。金山區，這個在上海房價版圖上顯得格外“低調”的區域，為何能成為價格洼地中的“潛力股”？是歷史的沉淀，還是未來的召喚？讓我們一起揭開這層神秘的面紗。

提及金山區，不少人的第一印象可能是那片廣袤的田野、寧靜的海岸線，以及那些似乎與這座城市快節奏生活格格不入的慢時光。但正是這樣的金山區，卻在上海房價的激烈競爭中，悄然扮演著“價格洼地”的角色。在這里，新盤的價格竟然只有兩萬多元一平米，甚至有的地方還不到兩萬，這在上海這座寸土寸金的城市里，簡直就像是天方夜譚。要知道，這樣的價格在很多三線城市都已經是難得的“良心價”了。

那么，金山區的房價為何能如此“親民”呢？這背后，其實有著多重因素的交織。首先，從歷史的角度來看，金山區的發展相對較晚，相比起上海的其他區域，它的城市化進程顯得更為緩慢。這使得金山區的土地成本相對較低，房價自然也就有了更大的下行空間。再加上金山區的地理位置相對偏遠，交通不便，這也在一定程度上限制了房價的上漲。

然而，這些因素雖然讓金山區的房價在短期內難以“翻身”，但卻也為它未來的發展埋下了伏筆。近年來，隨著上海城市規劃的不斷調整和完善，金山區的交通狀況正在得到極大的改善。滬乍杭高鐵、滬杭城際鐵路、金山至平湖軌道交通等一系列交通基礎設施的規劃和建設，無疑將為金山區帶來前所未有的發展機遇。這些交通線路的開通，不僅將大大縮短金山區與上海市中心以及其他周邊城市的距離，更將促進金山區的經濟、文化、旅游等多方面的繁榮發展。

當然，金山區的房價低廉，并不意味著它的居住品質就低人一等。相反，金山區擁有著得天獨厚的自然環境和豐富的旅游資源。在這里，你可以感受到海風的輕拂，聆聽到海浪的歌唱，享受到那份久違的寧靜和愜意。對于那些厭倦了都市喧囂、渴望回歸自然的人們來說，金山區無疑是一個理想的居住地。

除了自然環境的優勢外，金山區還在不斷努力提升自己的城市品質。近年來，金山區加大了對基礎設施建設的投入力度，道路、橋梁、公園、學校等配套設施不斷完善，為居民提供了更加便捷、舒適的生活環境。同時，金山區還積極引進了一批高質量的企業和項目，為區域經濟的發展注入了新的活力。

當然，金山區的房價低廉也帶來了一些問題。比如，一些投資者可能會趁機炒房，導致房價出現不合理的波動。但好在金山區政府已經意識到了這一點，并采取了一系列措施來打擊炒房行為，維護房地產市場的健康穩定發展。

那么，金山區的房價未來會如何走勢呢？這是一個很多人都關心的問題。從目前的情況來看，金山區的房價仍然保持著相對穩定的態勢。雖然短期內難以出現大幅度的上漲，但隨著區域經濟的不斷發展和交通狀況的持續改善，金山區的房價未來還是有一定的上漲空間的。當然，這并不意味著金山區的房價會一夜之間暴漲到與上海市中心齊平的水平。畢竟，房價的上漲需要多方面的因素共同推動，包括經濟、政策、人口等多方面的因素。

不過，對于那些想要在上海置業的人來說，金山區無疑是一個值得考慮的選項。在這里，你可以用相對較低的價格買到一套品質不錯的房子，享受到寧靜舒適的居住環境，同時還能享受到上海這座國際大都市帶來的種種便利。

當然，選擇金山區置業也需要考慮到一些實際的問題。比如，金山區的交通狀況雖然正在改善，但目前仍然存在著一定的不便。如果你需要經常往返于上海市中心和其他區域，那么就需要考慮到交通成本和時間成本的問題。此外，金山區的配套設施雖然正在不斷完善，但與上海市中心相比仍然存在著一定的差距。因此，在選擇金山區置業時，你需要根據自己的實際需求和預算來做出合理的決策。

總的來說，金山區作為上海房價的洼地，既有著歷史的原因，也有著未來的機遇。雖然目前金山區的房價相對較低，但隨著區域經濟的不斷發展和交通狀況的持續改善，金山區的房價未來還是有一定的上漲空間的。對于那些想要在上海置業的人來說，金山區無疑是一個值得考慮的選項。在這里，你可以用相對較低的價格買到一套品質不錯的房子，享受到寧靜舒適的居住環境。

當然，金山區的發展還需要更多的時間和努力。政府需要繼續加大對基礎設施建設的投入力度，提升城市品質；企業需要積極引進高質量的項目和人才，推動區域經濟的持續發展；居民則需要積極參與到城市的建設和管理中來，共同打造一個更加美好的金山區。

在這個充滿機遇和挑戰的時代里，金山區正以其獨特的魅力和潛力吸引著越來越多的人的關注。相信在不久的將來，金山區將會成為一個更加繁榮、宜居、美麗的區域，為上海的發展貢獻出更多的力量。而那些選擇在這里置業的人們，也將見證著這片土地上的每一個變化和成長，收獲著屬于自己的幸福和滿足。