杭州全面取消樓市限購 但購房者還要“再等等看”

本文來源：消費者報道 作者：劉新歌

繼3月14日取消二手房限購后，杭州繼續(xù)給樓市松綁，全面取消了住房限購。

5月9日清晨，杭州發(fā)布被稱為“杭七條”的樓市新政，包括“全市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格”、“在本市取得合法產(chǎn)權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶”、“購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房，或在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，新購住房按揭貸款可按首套住房認定”的住房信貸支持等7條內(nèi)容。

“杭七條”新政 圖源：杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局

這意味著，時隔八年，杭州全面放開限購。2016年9月，杭州暫停在市區(qū)限購范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，同步暫停購房落戶政策。此后幾年中，杭州限購政策層層加碼，2021年8月達到史上最嚴，即落戶杭州市未滿5年的戶籍家庭，須在購房之日前2年起連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月方可限購1套，非杭州市戶籍家庭則須在購房之日前4年起連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿48個月。

中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生表示，“杭七條”的目的在于激發(fā)更多的潛在需求。限購的全面放開，疊加其他配套政策，將有利于有效需求積極釋放。一方面，購房即可落戶，吸納更多的省內(nèi)或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速釋放，住房信貸支持降低了改善客戶的購房成本，賣舊買新鏈條將大大通暢。

雖然樓市松綁一直在路上，杭州的樓市新政還是引起廣泛關注，在新浪微博熱搜榜Top1霸榜近6小時。截至5月9日晚間19:30，相關話題的閱讀量達2.4億。

這與杭州在樓市的地位息息相關。過去數(shù)年，杭州的土地出讓金收入連續(xù)居全國首位，房地產(chǎn)熱度甚至一度超過深圳。在杭州樓市鼎盛期，由于個別新房項目與周邊二手房存在巨大價差，多個新樓盤出現(xiàn)萬人搖號的盛況，如杭州遠洋西溪公館2020年中推出959套房源，卻吸引了超過6萬人報名搖號。

即便是樓市低迷的2023年，杭州房產(chǎn)中介仍獲得不菲的收入，據(jù)世紀城板塊某品牌經(jīng)紀公司公布的2023年度經(jīng)紀人業(yè)績排行，上榜人員最高收入210萬元，其余104萬元-190萬元不等。

但硬幣的另一面是，杭州也面臨著明顯的樓市下行，從網(wǎng)紅盤的表現(xiàn)更可見一斑。2018年6月，“奧體三兄弟”之一的創(chuàng)世邸推出最后一批房源，均價34700元/平方米，登記組數(shù)達到20252戶，成為杭州新房搖號政策之后的首個“兩萬人搖”，交付后最高峰期掛牌價甚至超過10萬元/平方米。但《消費者報道》記者在貝殼找房搜索發(fā)現(xiàn)，目前該樓盤在售房源159套，4月有67套房源降價，漲價房源僅4套；4月成交周期長達392天，供需比為5:1。

房價下跌的背景下，購房者對新政的熱情也相對平淡，大部分人仍持觀望態(tài)度。在杭州工作的李麗（化名）表示，“再等等看。”而杭州一位從業(yè)近十年的房產(chǎn)中介則對《消費者報道》記者稱，“現(xiàn)在買房都是自住，怎么買房主要看購房預算。”

購房情緒也是樓市新政出臺的重要原因。高院生稱，杭州全面取消限購的背后，主要源于新房市場的相對低迷表現(xiàn)。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年1-4月，杭州市區(qū)新房成交量188.3萬方，新房熱度持續(xù)下降。

從杭州取消二手房限購的市場反應看，此次新政效果可期。今年3月，杭州優(yōu)化二手住房限購政策，一是在杭州市購買二手住房不再審核購房人資格，同時將個人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月當月二手房網(wǎng)簽量達到8557套，環(huán)比增長高達236%。同時，中介帶看量也環(huán)比上漲224%，成為近四年來的單月最高紀錄。

高院生認為，新房限購的全面取消，或進一步加劇市場分化，核心或優(yōu)質(zhì)板塊的搖號難度將越來越大。據(jù)中指研究院相關數(shù)據(jù)，今年3月杭州開盤54次，推出6012套房源，在棠前文棲府、建發(fā)中糧·朗云、綠汀春曉等紅盤帶動下，市場表現(xiàn)較高活躍度，合計登記人數(shù)18836組，綜合中簽率31.9%，創(chuàng)2022年6月以來新低。

如位于蕭山區(qū)錢江世紀城板塊的建發(fā)中糧朗云，3月推出165-333平方米的大戶型改善盤，精裝均價46000元/平方米， 3月27日首開332套房源，登記人數(shù)共2782戶，中簽率11.93%。

而與此同時，杭州流搖現(xiàn)象依舊嚴重，3月流搖高達6成，主要集中在蕭山、余杭、錢塘、臨平、臨安、富陽等外圍項目。

高院生表示，在“杭七條”利好政策的催化下，杭州新房市場會出現(xiàn)緩慢的溫和復蘇態(tài)勢，但受限于供應規(guī)模和結構，成交規(guī)模難以實現(xiàn)大幅回升。“現(xiàn)在項目上市速度慢了，而且主城區(qū)紅盤項目供應少，很多新上市的項目都在郊區(qū)、本身賣的就很慢，所以整體成交規(guī)模一般，預計短期看不會有太大的增幅。”

杭州，全面取消新房限價！國慶節(jié)有中介一天賣出15套房！

10月9日下午，杭州再推重磅樓市新政。

杭州市市住保房管局發(fā)布關于進一步優(yōu)化調(diào)整我市房地產(chǎn)相關政策的通知，其中提到，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為15%。新房全面取消限價，公積金最高額度提高到130萬元，保底額度提高到20萬元。另外，使用1次住房公積金貸款已結清的，可按首套房認定。

今年國慶假期最熱鬧的地方當屬樓市，杭州作為熱點城市，國慶期間供銷兩端活躍度大增，市場熱度創(chuàng)近幾年同期新高。

業(yè)內(nèi)分析指出，銀十”杭州樓市開局表現(xiàn)良好，后期隨著中央各項細化政策逐漸落地，市場預期將得到明顯修復，疊加四季度房企沖刺年度業(yè)績加大推盤力度，10月樓市成交規(guī)模增長可期。

圖片源自：圖蟲創(chuàng)意

全面取消新房限價

杭州全面取消新房現(xiàn)價

繼杭州多次優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策后，10月9日，杭州市城鄉(xiāng)建設管理高質(zhì)量推進領導小組辦公室發(fā)布《關于進一步優(yōu)化調(diào)整我市房地產(chǎn)相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），推出落實國家住房信貸政策、優(yōu)化住房公積金貸款政策、取消新出讓用地限價措施、因地施策加大購房支持力度、加大房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)工作力度等五條措施。

《通知》要求落實國家住房信貸政策。引導商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序降低存量房貸利率。對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為15%。

《通知》明確優(yōu)化住房公積金貸款政策。職工家庭購買住房申請住房公積金貸款，最高額度提高到130萬元，保底額度提高到20萬元；購買經(jīng)認定為綠色低碳建筑的新建商品住房或“以舊換新”的，貸款額度可上浮20%；統(tǒng)一首套房和二套房貸款首付款比例不低于20%；使用1次住房公積金貸款已結清的，可按首套房認定。

《通知》還明確取消新出讓用地限價措施。自《通知》發(fā)布之日起，新出讓住宅用地不再設置新建商品房限價要求，已出讓用地按原有合同約定執(zhí)行。

《通知》要求因地施策加大購房支持力度。支持鼓勵各區(qū)、縣（市）因地施策加快出臺購房補貼、房票安置等措施，進一步推動商品住房“以舊換新”，加大購房支持力度，滿足剛性和改善性住房需求。

《通知》強調(diào)加大房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)工作力度。推動房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)“白名單”擴容增效，加大“白名單”項目貸款投放力度。

有中介一天成交15套房

杭州在節(jié)后火速推出地產(chǎn)新政，或是對中央地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策的跟進。國慶節(jié)前財政、金融、貨幣、房地產(chǎn)等相關政策密集出臺，從央行降準降息、二套房下調(diào)首付比例、降低存量房利率，到北上廣深等多地接連落實地產(chǎn)新政，多項政策利好大幅提振房地產(chǎn)市場信心。

在國家層面大力度的政策加持，以及房企的促銷折扣刺激下，國慶期間杭州房地產(chǎn)市場迎來一波購房小高峰，多個售樓處人流密集，堪比熱門景點。

新盤層面，國慶期間杭州不少優(yōu)質(zhì)新盤的售樓處迎來一大波流量。據(jù)記者梳理，2024年國慶期間杭州市區(qū)有運河新城板塊的濱運錦繡里、江灣新城板塊的濱江潮語鳴翠軒、桃源板塊的建發(fā)云棲上宸、下沙湖板塊的龍湖亞倫·御湖景等8個新盤開盤。

此次政策利好催化原本熱度較為一般的樓盤行情。例如，建發(fā)云棲上宸原本于9月中下旬首開，當時因報名人數(shù)未達到搖號條件而流搖。隨后該樓盤給出價格優(yōu)惠，優(yōu)惠后均價最低的一幢從34000元/平方米降至約31900元/平方米，再疊加送車位活動。在國慶假期期間，云棲上宸實現(xiàn)2.3億元的銷售額。

值得一提的是，除了云棲上宸外，建發(fā)集團在杭州的云城之上和云涌之江兩大項目也成為國慶期間杭州新晉熱門樓盤。其中建發(fā)·云湖之城7天迎來超3000組客戶，近1萬人次看房。

“一天賣出去十五六套，云涌之江最高一天成交15套，小陽春都沒這么熱鬧，政策刺激太給力了。”杭州之江板塊一名中介表示。

根據(jù)建發(fā)曬出的成績單，小長假7天時間內(nèi)，云城之上、云棲上宸、云涌之江三盤合計成交236套。

再看其他新盤，運河新城板塊的濱運錦繡里項目是當之無愧的“爆款樓盤”，早在9月份首開時就因送車位的優(yōu)惠廣告，在樓市引發(fā)不小的波瀾，也成為杭州主城區(qū)首個買房送車位的新盤。該樓盤位于杭州主城區(qū)，周邊的配套相對完善，浙江大學醫(yī)學院附屬邵逸夫醫(yī)院大運河院區(qū)、運河文化公園，順豐創(chuàng)新中心、新浪產(chǎn)業(yè)園等一系列優(yōu)質(zhì)資源，距離拱宸橋直線距離僅有3公里。

國慶前濱運錦繡里二次加推213套房源，均價38881元/平方米。“政策刺激力度很大，國慶假期期間前來看房的客戶特別多，還有不少看房客從外地特地來杭州看房，尤其是假期頭三天，一天接待幾百個客戶是至少的，我們這里很多同事包括我自己都參與了搖號。”濱運錦繡里樓盤的一名置業(yè)顧問對證券時報記者表示。

數(shù)據(jù)顯示，濱運錦繡里213套房源吸引了1877組客戶參與搖號，平均中簽率低至11.35%，搖號熱度略高于首開。

高端改善項目在國慶期間也維持較高熱度。杭州頭部房企濱江集團旗下的濱江潮語鳴翠軒迎來絡繹不絕的訪客，置業(yè)顧問對記者表示，該項目是總價千萬級的高端改善項目，國慶期間，剛開放售樓處和樣板房第一天，就有近400組客戶到訪。據(jù)統(tǒng)計，潮語鳴翠軒150套房源共吸引218組客戶登記。

熱度創(chuàng)近年同期新高

中指研究院指出，從新開盤監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，10月1日至7日期間，杭州市區(qū)共計有8個項目開盤，開盤房源超700套，但分化現(xiàn)象依舊存在，三四圈層項目開盤仍面臨“流搖”。

除新房保持活躍外，杭州二手房市場也表現(xiàn)出超往年同期的活躍度。杭州貝殼研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2024年國慶黃金周期間，杭州二手房咨詢量同比增長114%，帶看量增長102%，二手下定量增長170%，為2019年以來同期的最高值。

在政策利好之外，國慶期間，杭城各大房企營銷積極性高漲，到訪禮、認購禮、買房送車位、購房優(yōu)惠券、房價直降、鉅惠房源、砸金蛋等促銷手段層出不窮，多重優(yōu)惠政策不斷刺激消費者看房、“下單”。

部分品牌房企也重磅推出主題活動，為年終沖刺做準備。如保利發(fā)展浙江區(qū)域開展“安家金秋 保利游禮”活動，在杭州、寧波、舟山3座城市的多個項目中落地“國慶漫游”；興耀房產(chǎn)杭州六盤聯(lián)動推出“年輕力購房節(jié)”活動，購房可享6重大禮。

中指研究院華東大區(qū)常務副總高院生分析，杭州國慶期間8成以上售樓處人氣顯著好于前期，到訪和成交數(shù)據(jù)均有明顯提升。尤其是高端改善和熱點剛改項目，國慶七天到訪量在500-1000組不等，認購規(guī)模在60-80套之間。部分前期銷售表現(xiàn)不佳項目，日均到訪量也翻倍增長，國慶七天的成交量甚至接近前期月成交水平。

高院生認為，總結來看，“銀十”杭州樓市開局表現(xiàn)良好。后期隨著中央各項細化政策逐漸落地，市場預期將得到明顯修復，疊加四季度房企沖刺年度業(yè)績加大推盤力度，10月樓市成交規(guī)模增長可期。接下來，推動經(jīng)濟基本面改善仍是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預期的關鍵，四季度若政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟加快復蘇，核心城市樓市或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，全國市場企穩(wěn)亦可期。