新政策后，嘉興樓市走勢如何？

“雙方擦身而過，看到對方，都覺得看到了不可理喻的傻帽”。

前兩天在長三角的一次房產媒體聚會上，一位同行的這番話令眾人忍俊不禁。

這話說的是2016-2017時期，房產投資路線的分歧。那時，一派鼓吹“降維”，以一二線換倉三四線，一套換幾套。一派主張“升維”，要趁機出掉套三四線的去搶占一二線，幾套只換一套。

兩種投資方向可謂完完全全的南轅北轍。道不同不相為謀，誰也不服誰，但時間終究會給出答案。

如今看來，大多數的三四線，只有新房市場能看，房產投資易進難出。二手欠缺流動性的情況下，實際漲幅遠無法兌現，且上漲的內在動力顯著不如一二線，也就導致房產價值難以持久。

不過“降維打擊”也并非完全不可取，只是需要有一個重要前提，能夠在上百個三四線城市中大浪淘沙出正確的標的。

比如，選中了嘉興。

1

逆流而上的房價

自打2016年以來，嘉興的房產市場仿佛吃了藍色小藥丸，房價一路亢奮上漲。

咱們作一組直觀的比較，就不難理解建哥的得意，選取同處于華東地區的上海、杭州、嘉興，三種不同層級的城市代言。

城市

2016.01-2020.10

嘉興

70%

杭州

59%

上海

43%

數據來源：安居客

2016年1月至2020年10月，嘉興整個區域平均漲幅70%。各區縣中，嘉興下轄的“八線”嘉善漲幅85%，平湖漲幅83%，皆超過嘉興本級市區82%的漲幅。

同樣的時間周期，同處于長三角地區，省會杭州，整體漲幅59%，經濟中心上海，整體漲幅43%。

三個城市近在咫尺，又分屬一二三線，層級最低的嘉興的房價增值卻明顯高出一籌。

最讓人驚訝的并不是嘉興房價漲幅逆襲，而是作為人口不算多、GDP不算高的三線城市，嘉興的房價卻有著延綿不斷的上漲持續性。

即便2020年的新冠爆發，宏觀經濟哀鴻一片，也沒能阻擋嘉興房產市場逆流而上的腳步。

嘉興市本級今年的首次土拍，便讓房企和購房者不得不重新認知整個市本級的房產定價體系。

經過131輪競價鏖戰，陽光城以10040元/平米+競配建7100平米將位于國際商務區金融板塊的焦點地塊收入囊中，宣告國商板塊的地面價沖萬成功。

該地塊僅一路之隔的悅瓏庭，半年前拿地價為7980元/㎡，算起來不過短短的半年光景，地價漲幅近4成。

首次土拍的盛況，可謂給因疫情陰霾下的房產市場，注入了一劑超強效的興奮劑。

隨后，嘉興市區每次土拍都觸發了最高限價，連續五次土拍居然連續五次熔斷。這5宗涉宅地，平均樓面價9832元/米，刷新歷史新高，如果計算上配建的成本，平均樓面價實際達到11663元/平米。

整個上半年 ，“五拍五熔”氣勢如虹，嘉興土地市場似乎夢回2017年的巔峰時刻。

土拍地價的躁動，很快傳導至住房市場，新房二手房集體回暖，第一季度疫情市場普遍停擺，但據中國指數研究院發布的報告稱，第二季度全國100個城市嘉興住房漲幅兩次榮登全國第二。

上游土拍高熱傳導，導致下游的住房銷售市場熱力四射，反過來，下游的市場熱度又讓上游的開發商信心高漲不惜成本的拿地，土拍繼續高熱。這也就不難理解在下半年首月的7月份，嘉興第六次土拍為何又毫無懸念的“照舊”熔斷。

頂著全球蔓延的疫情，嘉興最先恢復的當屬土地市場，土拍發力推著房價奮進，就這么一舉邁入2萬+的時代。

2

房價憑何漲五年

市場只會以真金白銀投票，從沒有無緣無故的恨與愛。嘉興能夠高質持久的房價增長當然有其核心的價值所在。

擁有華東地區最佳的區位優勢，前接上海，后靠杭州，幾乎處于“舊版”長三角的幾何中心，但嘉興卻在很長一段時間是黃金地區房產市場的“燈下黑”。

GDP總量居全省十一城中第五位，城鎮居民人均可支配收入連續八年居全省的第四位，而房價常年在倒數前三徘徊。

房價來源：安居客

直至2016年，嘉興方才迎來本輪房價引爆的良機。上海突然以限5年社保的高壓限購政策“排擠”剛需，再以認房認貸的殺招凍結了改善群體。大量的需求無處安放，向外溢出，對于環滬第一圈的蘇州昆山、嘉興嘉善房產市場，幸福突如其來。

單單是上海外溢客群“輸入性房產通脹”，并不足以支撐嘉興房價持續近5年的奔跑。火上澆油的是不斷的政策利好釋放，如上海服務示范區、長三角一體化先行示范區、滬嘉城際軌道等，嘉興的內部需求醒悟過來為房價的奔跑持續接力。

如果說上海外溢購買力只負責嘉興地產市場的故事開篇，那么嘉興作為“長三角的雄安”的概念一出爐，就徹底把嘉興地區有持續增長預期，從邏輯上徹底說圓了。

房產市場的火熱還要歸功于地方曖昧的調控手段。

相比“房住不炒”主基調出臺，蘇州直接一個限購令順帶著把郊縣一起封鎖，而在上海+環滬基本限購的局面下，嘉興來了個一捅就破”泡沫紙”級別的限購，就此成為承載環滬地區投資需求的主力。

嘉興一邊限購一邊留了條“縫隙”，外地人還是可以買一套，如果外地炒家想要重倉，可轉門檻相對不高的嘉興戶口，從此不再受限購約束，隨意釋放購買力。

在多數的三四線城市，新房價格高于二手，在嘉興卻能有另一番景象。

地方調控限制開發商開盤價，直接造就了一二手房價倒掛的現象，新房一難買，又涌入二手房市場。限價的統計數字呈現出嘉興房價的總體平穩，根本沒有完全反映出市場的躁動，當然，這就不用繼續追加調控。

內外疊加的購買需求是火，“浙江省全面接軌上海示范區”概念炒作是油、“假限購”等曖昧調控是風。

嘉興的房價就這么一燒，燒到了2019年。

而2020年嘉興房產市場盛況得單拎出來說一說。

上半年土地成交面積總計達22.41萬方，幾乎是2019同期的一半。土地限量供應，而且市區國際商務區、科技城等重磅地塊集中，想不熔斷都難。

上游地價定價體系刷出新高，“副作用”顯而易見，下游住房銷售抑制不住的躁動。

不客氣地說，是幕后那雙手把今年嘉興房產市場的繁榮安排的明明白白

3

轉折點來臨

嘉興火熱的房產市場正在面臨轉折，當前的房產均價比賬面的數字更高，曾經的房產性價比優勢逐步喪失。

房價統計數據很難準確表現出當地實際的市場價格情況。

比如，中國指數研究院給出的嘉興新建住房均價大約是12500元/平米，實際上根本不止這個數，因為中指院并不會把嘉興新房市場的潛規則也計算進去。

嘉興全城的新建樓盤，不分高低貴賤，無論區位便利與否，基本都要捆綁車位，更離譜的是不乏開發商強制搭售兩個車位，車位價格非常標準化，30萬元一個。

這無形給真實的房價增加了每平米近1500-2000元的成本價，因此，嘉興的新房均價實際14000元/平米起步。

挖真實均價是為作公平的橫向比較。換句話說，如果嘉興房價實際是14000元/平米，與臺州、紹興同一段位，超過金華、湖州，嘉興這幾年的漲幅大，有著自身房價基數較低極具誘惑力的原因，當嘉興不再是性價比極具優勢的“價格洼地”，外部需求不再旺盛。

從長遠計，嘉興和嘉善的房價最佳對標城市應該是蘇州和昆山。

蘇州和昆山的現在是嘉興和嘉善的未來，只不過嘉興還處于把編織的融滬故事著手實施的階段，而蘇州和昆山已經實質性地融入上海。

體量相差太大蘇州與嘉興無法對照，我們通過二者的郊縣昆山和嘉善的對比，也能一窺嘉善為代表的嘉興房產市場的狀況。

上海已成熟的城區偏北，更靠向蘇州昆山一側，如今地鐵已通上海的昆山，均價不過是16500元/平米，而地鐵停留在紙面上的嘉善房價，已然12500元/平米，這還是沒計入捆綁車位的均價。

預期規劃、政策推手，也無法短期抹平現實的差距，嘉興地區房價增長已經到達了需要警惕的高度，

而從供需看，也并不樂觀。去年嘉興常住人口凈增長7.4萬，能在杭寧蘇甬一眾二線強手的包圍中取得如此成就實屬不易，但并沒有消化掉逐漸增加的供給。

嘉興兩年限售政策，首批限售從去年開始解禁，有投資房源開始出貨，二手待售量攀升也很正常，好在限售推遲了二手房源的入市時間，不會讓二手房源集中爆發。

但自2020年以來，嘉興樓市的二手待售庫存量還是肉眼可見地逐漸走高， 8月份二手房源達到3.7萬套，到9月份的3.8萬套，到10月份的3.9萬套，待售庫存持續上漲，直逼4萬套大關，這還是僅在鏈家一個平臺上的可售二手房數量。

房價上漲的時候，待售二手房數量是減少的，嘉興的房價與待售二手房卻同步上漲。這表明很多房東對于樓市后續并沒有多少信心，只是想借著這次漲價良機趕緊出貨。

作為浙江融滬的橋頭堡，嘉興并不用過度擔心，但在火熱市場的轉折來臨后，房產市場的潮起潮落，誰也逃不了。

嘉興樓市新政對后市影響幾何？

來源：嘉興日報-嘉興在線

一石激起千層浪，今天的熱議榜單上一定有“嘉興樓市調控”的字眼。

為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房住不炒”的定位，嘉興發布《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），規定從3月16日零時起，在加強分期銷售管理、完善商品住房限購政策、擴大商品住房限制轉讓實施范圍、強化金融監督管理等方面，進一步加強房地產市場調控。

記者了解到，這是我市自2017年出臺限售政策以來，再次對樓市進行調控。專家怎么看這次房地產調控政策？新政將對嘉興房地產帶來哪些影響？

專家看法：出臺政策十分必要

從《通知》中可以看到，此次調控升級的出發點非常明確，意在進一步加強房地產市場管理，堅決抑制投機炒房，遏制房價過快上漲，保持我市房地產市場平穩健康發展。

有此舉動，起因必然是當下高熱度的嘉興樓市現狀。

記者從嘉興市房地產公眾服務平臺和嘉興市房地產業協會了解到，截至3月14日，嘉興商品房銷售備案544套，其中住宅420套；截至3月16日，二手房網簽2524套。二手房交易是市場溫度的一個重要反應，僅3月上半月已經超過2月份的2052套，市場熱度可見一斑。

但房地產市場火熱，并不是嘉興特有，放眼全省乃至全國皆是如此。

“從全國來看，去年疫情發生的時候，很多人不看好房地產市場，但事實上疫情刺激了房地產市場，無論是交易量還是價格都呈現上漲的態勢，尤其是一些熱點城市和熱點板塊。”嘉興南湖學院副教授、房地產研究中心主任吳興陸表示。

房地產火熱，都是誰在買房？他們的錢從哪里來？

從大環境來看，隨著疫情后復工復產的加速推進，我國正在推動形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，而當下的嘉興，正在積極融入長三角一體化發展國家戰略，城市發展日新月異。

再從資金層面來看，“由于貨幣增發，很多資金以不同的方式進入房地產行業，所以導致最近一兩年房地產市場持續走熱，嘉興也是一樣。”吳興陸認為，從家庭資產保值增值的角度來說，越來越多的居民家庭選擇房地產投資，這也變相提高了樓市的流動性。

從今年以來，嘉興周邊城市如上海、杭州、寧波、湖州紛紛出臺相應的政策，無一不是出于穩定市場、堅持“房住不炒”的目的。

回過頭來看嘉興調控新政，從《通知》的內容來看，吳興陸認為，嘉興的調控政策依然在原有房產調控的“工具箱”內，包括“限售”“限購”等，新調控政策進一步填補了市場行情發展過程中出現的政策漏洞，“嘉興出臺房地產調控政策十分必要，將有效抑制房地產市場過熱的現象。”吳興陸說道，希望通過這輪調控，嘉興的購房者、開發商可以更理性地參與房地產市場活動。

市場影響幾何：

對縣（市）樓市影響較大

《通知》最受關注的是對“限購”和“限售”的調整，均從市本級層面擴展到了全市域范圍，將一部分原本不通用的制度進行“標準化”。

有業內人士猜測，這與縣（市）近期頻繁出現高價地塊有關系。而從目前的購房人群來判斷，隨著城市融合發展的推進，嗅覺敏銳的人群已經早早開始布局，不少縣（市）的居民家庭不僅局限于在自己生活所在地購房。

市民曹先生是平湖人，平時工作也在平湖，早年已經在平湖置業，但去年7月份又入手了市區科技城南的一套改善房源，“現在交通很便利，不管是住在平湖還是嘉興城東南，在路上花費的時間相差不多，如果能有更好的居住環境，何樂而不為。”曹先生還透露，他在業主群里看到了不少平湖老鄉，看來像他這樣選擇的人并不在少數。

對于新出臺的調控政策，曹先生認為很好理解，房地產是城市發展的重要支柱產業，打破原有各縣（市、區）之間不通用的政策是發展的必然。

從政策出臺落地至今，大家一直在熱議政策的后市反應，記者也簡單向一些在售項目和中介機構進行了解，發現目前市場尚未有明顯的因政策出臺而帶來的波動，“暫時沒有房東因為看到新政出臺而調整報價，但政策出臺往往都有一個反映周期，還有待市場慢慢感受。”鼎好房產負責人全其根說道。

他認為，影響最大的是非本市戶籍居民家庭和本市戶籍居民家庭的二次購房活動。按照《通知》，非本市戶籍居民家庭，不管在嘉興市本級還是在五縣市，都只能購買一套；本市戶籍居民家庭在已有一套房的基礎上購入的房源，不管是否在居住所在地，都將面臨“限售”的要求。

打個比方，如果你是海鹽人，在海鹽當地有套自住房，3月16日之后在嘉興市本級購買的房產，只能在取得房產證之日滿2年后再上市銷售。“將減小樓市的流通性，有利于給樓市降溫，讓大家回歸理性購房的軌道。”全其根表示。

來源： 讀嘉新聞客戶端 文字記者：?周佩佳 實習生：周祎欣 攝影記者：馮玉坤 編輯：夏志梅 責編：譚羅敏