今天，我把珠海切給你看

文：園長

城市調研的目的，是為了跳出本地框架，看其他城市區域產業行業的發展軌跡和規律，再分析廣州，就會更嚴謹。

所以，城市調研不是簡單的看樓盤，還需要看規劃，看交通，看產業，看數據，與專業人士溝通。

今天是珠海的最后一篇。

珠海是中國最早的四個經濟特區之一，對，跟深圳同批同學。在早年沒有大灣區的時代，深莞惠，廣佛肇，珠中江，珠海是跟廣深一樣的在珠江西岸的領頭存在，但是，很可惜，珠海沒有做起來。

現在的大灣區戰略中，是四核驅動，廣深港澳，珠海就比較尷尬了，業績不好，被老板放棄淪為備胎的感覺，心痛吧。。。

大灣區的ZZ意義是融合，經濟意義是打造全球有競爭力的經濟體，所以，各城不約而同地劃出了城市的近內灣板塊作為灣區融合的橋頭堡。

廣州是南沙，中山是翠亨和馬鞍島，東莞是濱海新區，深圳是前海，香港是北部都會區，珠海是唐家北圍，十字門橫琴。

各城市都將最先進的規劃和資源，配給了灣區橋頭堡，未來內灣區，將是中國規劃最先進，最能代表灣區形象區域。

大灣區內灣板塊的融合互聯第一步，先從交通開始。珠江東岸和西岸，現在已經開通的南沙大橋，虎門大橋，港珠澳大橋，還有正在修建的深中通道，策劃中的深珠通道。

說回珠海。

珠海是一個體量偏小的城市，早年的老城區只有香洲，土地被幾座山分割得支離破碎，想發展吧，只有大片土地的西區，但是西區又距離內灣其他兄弟城市十分遙遠，因此，只能各區劈點凈地出來，花開幾朵，各表一支。

你看到珠海渾身都是概念，那也是沒辦法。

唐家北圍那不是為了跟廣州深圳中山兄弟城市打好關系嗎，畢竟廣中珠澳高鐵，廣州18號線，深珠通道都在這里，這里不搞好發展，都混不上灣區兄弟團。

橫琴十字門也必須搞，港澳融合這是國家級戰略，港珠澳大橋都落在這里，作為融合區樣本，必須給兄弟們看看我大珠海的實力。

西區也必須搞，為啥??苦哈哈，因為老城區香洲沒地了，舊改也只能挖補丁……所以航空新城是副中心，未來還要在金灣和橫琴之間，再打造一個鶴州CBD……

對于灣區知名美妝博主珠海來說，搞新區，這不是什么大問題，但買珠海還得挑著愛的普通群眾來說，就愁白頭發了，珠海珠海，哪個板塊是花瓶，哪個板塊會生仔？

不難。

房價的趨勢是跟著規劃走，而規劃的核心，是資源的落定。

很明顯，對于珠海這種極度需要外來人口填充的旅游城市，軌交的重大節點，一定會有比其他區域更多的發展機會。

珠海有3個重大對外樞紐節點，2個對內節點。

三大對外節點分別是對灣區的珠海北站（18號線，深珠通道），對港澳的橫琴十字門（九州港人工島拱北都屬于）和對全國的金灣機場。

這3個樞紐節點，對應著不同的人群和產業趨勢，唐家南圍北圍前環后環，與灣區廣深產業聯系更為緊密，橫琴十字門，主要是港澳的融合和城市形象打造，更偏向于商業，金融，旅游。金灣機場，外來候鳥的首站，航空旅游業。

2個對內節點，則是金灣和鶴州。

在這幾個樞紐節點的基礎上，在對比概念板塊的產業，人口，政府投入，未來規劃，兌現程度，周邊大腿粗細，很容易看清楚了。

先說橫琴。

橫琴現在姓澳，澳門的產業定位是金融，旅游和中醫藥，澳門的金融比較呵呵噠，金融這個東西，到處都搞，主要靠政策。中醫藥產業園長個人淺顯的理解，面對西醫競爭還是激烈的，要走出國門拓市場，可能還需要像華為那樣長線艱苦卓絕的努力，澳門小哥估計得時間，要長線的。

深圳能托起前海，廣州拉拉扯扯也能養大南沙，但是珠海哺育橫琴偏弱，橫琴姓澳之后，前身的小澳能把橫琴產業推到什么程度也很難說。

所以，橫琴更多是粵澳合作的示范區（隔壁不聽話的孩子看的），ZZ意義大過于經濟意義，崛起周期真的不太好估，所以橫琴買入，真的只能說稀缺資源占有，跟時間做朋友。

再說十字門。

十字門作為珠澳融合，珠海重點打造的城市天際線顏值景觀帶，是相對可以甘蔗兩頭吃的板塊。

其一，距離珠海香洲并不遠

其二，珠海的城市名片級配套都在這個片區（2家5星級酒店，會展中心，珠海中心，中演大劇院）也是珠海未來最大的商業區。

其三，享受橫琴發展起來的第一外溢（沒有也沒關系，反正珠海自己在努力）。

十字門買入問題是不大的，當然，也要注意，區域的供應是天量（華發琴澳新城2萬套房子，微笑臉），接盤同學也需要產業起來。

其三是航空新城

航空新城由于珠海大橋和紅鶴大橋的東西貫通，去到珠海城區只有20多公里，不塞車情況下半小時可以到達，可以承接新珠人群的居住需求。

之前的住宅地集中出讓，加上公建配套的兌現，航空新城是新珠海人認可度最高的板塊，以后也會日趨成熟。

航空新城華發商都

其四北圍。

北圍的核心，園長認為是南圍的產業基礎（接盤人群），政府規劃（城市形象和配套）以及長線區位廣深的互聯（產業增量）。

這個區域，有基礎，有軌道交通人流，有政府規劃，有未來預期，是相對看起來比較健康的新增板塊。

北圍一河之隔的南圍現有產業

以上，是本地人群未來會接手的幾個板塊，相對靠譜。根據自身需求選擇，建議不要對房價短線有太大預期，跟時間做朋友。

避坑也提下。

金灣濱海商務CBD，萬科主導開發，大盤萬科海上城市，靠一條金海大橋，抱橫琴的大腿。

不能說韭菜盤，畢竟買她都是為了喜歡，既然不博升值，那就叫韭花盤吧。

韭花雖然搞了名校，引了海水入渠，想打造杭州良渚，泰國版度假村，但是還是掩蓋不了沒有特點的特點。

其一，橫琴本身自己都虛，哪里還能補到隔海的濱海商務區？

其二、寫字樓好蓋，搬磚人難找，這里搞個CBD，讓航空新城副中心，鶴州樞紐怎辦？產業可就那么多。

其三、西區大片土地，如果賣地，規劃可以更華麗，濱海商務區基礎太弱，可替代性強。

湖心新城

宅地供應太大，珠海版增城。

圖片來源于鳳凰房產珠海站。

現在，你看懂珠海了嗎？？

全面取消限購、限售！珠海官宣房地產新政

5月24日，珠海出臺房地產新政，推出一攬子促進房地產市場平穩健康發展的措施，包括全面取消商品住房限購、取消商品住房限售年限、鼓勵支持住房“以舊換新”以及將雙繳職工公積金貸款最高限額調整為100萬元等。

全文如下：

各區政府（管委會），各有關單位：

為加快構建房地產發展新模式，進一步滿足居民剛性和改善性住房需求，堅持因城施策，用好政策工具箱，促進珠海市房地產市場持續平穩健康發展。經市人民政府同意，現就有關事項通知如下：

一、優化商品住房價格備案管理

商品住房價格備案時間間隔由三個月調整為一個月。（責任單位：市住房和城鄉建設局）

二、全面取消商品住房限購

在本市范圍內購買商品住房（含新建商品住房和二手住房），不再審核購房人資格。（責任單位：市住房和城鄉建設局、市不動產登記中心）

三、取消商品住房限售年限

取消珠海市商品住房（含新建商品住房和二手住房）轉讓限制年限規定（有限制產權轉讓的除外），支持居民剛性和改善性購房需求。（責任單位：市不動產登記中心）

四、鼓勵支持住房“以舊換新”活動

支持房地產開發企業、中介機構和購房人三方聯動開展“以舊換新”活動，鼓勵房地產企業開展存量房產置換新房的活動，促進居民家庭通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。[責任單位：各區政府（管委會）、市住房城鄉建設局]

五、加大公積金政策支持力度

提高住房公積金貸款額度，在資金流動性控制指標范圍內，實施合理的配貸系數，將單繳職工貸款最高限額調整為60萬元，雙繳職工貸款最高限額調整為100萬元。（責任單位：市住房公積金管理中心）

六、加大金融支持房地產力度

加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，對符合“白名單”要求的合規房地產項目積極給予資金支持，做到“應貸盡貸”，保障項目按時建成交付，切實保障購房人的合法權益。指導金融機構優化貸款審批和發放流程，加快放款速度。對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。（責任單位：市住房和城鄉建設局、國家金融監管總局珠海監管分局）

本措施自印發之日起實施，此前珠海市相關政策措施與本措施不一致的，以本措施為準。橫琴粵澳深度合作區可參照制定相關調控措施。

來源：南方+廣州日報新花城編輯：李琳