貝殼“再下場”，但租房還是門好生意嗎？

5月底，自如在北京悄然上線了四家Z-Stay門店，Z-Stay是自如新推出的酒店集中式長租公寓產品。無獨有偶，天貓好房也向長租公寓行業發起號召，試圖尋求租賃行業的發展新模式。去年年底貝殼找房成立的租房業務，近日也宣布今年年底將通過多元化的方式供給超過10萬間租賃用房。

租賃賽道的市場前景也不容小覷。相關數據顯示，目前國內超過2億國民選擇長期租房生活，這一數據與貸款買房的規模持平。

在新時期的發展背景下，發展住房租賃市場在釋放居民消費潛能、提高新型城鎮化效率、降低系統性金融風險、提高城市綜合治理等方面意義重大。

與此同時，租賃市場正在步入從數量到品質提升新階段，供需矛盾進一步升級。不過，人口結構和需求變化，帶來挑戰的同時也催生出新的商業模式和機會。盡管租賃市場始終在深度調整中艱難前行，但資本依舊看好這一巨大的市場，并在不斷尋找新的突破口。

國內最大的房產交易與服務平臺貝殼找房（BEKE），在租賃市場潛行多年，不斷在行業變化尋找新的運行模式和增長點。這一次，貝殼找房推出更強調品質服務的貝殼租房。

第二增長點貝殼租房

當下大城市房價高且上漲快，外來群體越來越難以通過購房融入城市，更多是通過租賃解決居住問題。隨著消費升級及新生代租賃住房需求提升，租賃矛盾進一步凸顯。

2017年，住房租賃上升為國家戰略，中央提出了“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房戰略。在過去幾年的發展中，住房租賃市場得到了快速發展，房源有效供給量提升，租客權益保障加強，但也依然存在著一些問題亟需解決。

貝殼找房調研發現，在房源端，供給分散導致管理難。重點城市的供給主要來源于家庭散戶出租，占市場租賃房源的90%以上；以散戶為主的住房租賃市場涉及千家萬戶，個人二房東轉租、租賃合同不規范等亂象難以全面制止，主管部門監管難度大。

在租客端，保障不足導致體驗度不高。由于房源供給以散戶業主出租為主，出租家庭隨意縮短租期、單方提高租金、驅趕租戶等問題時有發生，租客的租住保障不足。

在機構端，機構化率較低導致專業服務欠缺。全國規模前100家的住房租賃企業管理房源總數約為400萬套（間），機構化占比約為5-6%。相對于美國54.7%，英國66%，德國48%，日本83%，法國71.2%的比率較低。租賃機構是專業服務的載體，過低的機構化率導致專業服務欠缺。

貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰認為，過去房地產的繁榮是要素投入、金融驅動，下一個階段的繁榮則是服務主導、技術驅動。根據發達國家的經驗，隨著住房從投資和生產屬性向居住和消費屬性的轉變，居住服務業在經濟增長中的貢獻度會越來越高，居住服務創造就業的能力也遠遠大于住房投資。

而租賃從增量向后服務時代發展的轉變趨勢，已在過去數年表現明顯。作為居住產業數字化服務平臺，2021年11月底，貝殼找房積極響應國家“租購并舉”的政策號召，提出了“一體兩翼”發展戰略。一體指代主營業務，即存量房和新房經紀交易服務賽道；兩翼分別為整裝大家居事業群與以租房業務為主的惠居事業群。

在貝殼找房2021年業績發布會上，董事長兼CEO彭永東提出這樣一個判斷：當下有兩個突出的時代變化：第一，消費者開始從“買到房”轉向“住得好”；第二，中國企業從追求商業價值轉向追求商業和社會價值并重。

無論是從商業價值還是社會價值來看，機構化長租房都是住房租賃行業的重要發展方向。全國政協常委、清華大學中國經濟思想與實踐研究院院長李稻葵認為，從去年兩會首次提出“完善長租房政策”“規范發展長租房市場”，到今年《政府工作報告》明確“加快發展長租房市場”，這一提法的轉變，釋放出一個明確的信號，即長租房市場在過去一年中已取得了重大的發展成果，未來將成為保障民生穩定、促進消費增長、穩定房地產市場、促進城鎮化建設的重要抓手。其中，發展機構化長租房，已成為相關部門完善住房租賃體系建設、解決城市居住問題的重要工作思路。

租房是大居住服務鏈不可或缺的一環——前端服務租房、中端服務房屋買賣，后服務則是裝修、家政等；發展租房業務實質上是在構建更長的居住服務鏈條、更長的用戶生命周期。貝殼租房重新鋪開，具有與存量房和新房經紀交易服務、家居同等戰略地位，正是貝殼找房應對時代變化而提前埋下的種子。貝殼租房或將在未來為貝殼找房創造理想的業績收入。

微利可持續

超過2億租賃人口造就了巨大的租賃市場，但身居其中的租賃企業發展并不順遂，盈利仍是老大難問題。

作為互聯網房產中介，貝殼重新鋪開租房業務，定位是 “微利可持續”，通過規模和延伸后服務，實現可持續發展。

租賃市場發展多年，已經有各類資本和企業入局。萬科、龍湖等房企系運營商具備拿地優勢，城家等酒店系運營商在運營上更富經驗，建設銀行等金融機構具有資金優勢，而中介系入我愛我家等則背靠海量用戶規模。

相形之下，貝殼租房入局優勢主要有兩種：一，利用海量房產信息資源、巨大的用戶規模、服務黏性獲取市場。二，通過標準化、數字化改造的豐富經驗，實現管理和服務溢價。彭永東曾說，“我們在過去21年里，迭代了產業互聯網一整套從零到一的方法論，對每個節點關鍵能力的搭建，過程中團隊節奏的把握等，積累了豐富的經驗教訓。這套方法論，讓我們在各個新業務領域的拓展上充滿信心。”

基于對市場判斷和自身優勢，貝殼租房通過租賃經紀服務、公寓運營服務、專業機構托管服務、投資共建房源等輕重方式，在短時間內就獲取一定規模的分布式和集中式房源。

在分布式方面，通過租賃經紀服務，貝殼租房連接了鏈家、德佑、21世紀不動產等經紀品牌，以經紀服務方式提供超150萬套租賃房源。貝殼租房推出省心租模式（分布式房屋租賃托管服務），將市場上的分布式房源轉為專業機構化的長租房源。

在集中公寓領域，今年2月，貝殼租房投資共建的首個青年公寓項目在上海徐匯區正式落地。目前貝殼租房在管公寓達27個，覆蓋6城超8000套房源。

租房如何才能成為一門好生意？

貝殼租房相關負責人稱，以貝殼省心租為例，截至2022年6月底，貝殼租房通過專業機構托管方式，已進入北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、寧波7個重點城市，累計托管房源超過30000套。

貝殼省心租從設計之初，就摒棄了二房東吃差價的模式，而是鎖定管理溢價率。在鎖定了溢價率這個變量后，盈利模式的設計必須要從平臺能力建設、管理效率提升和服務品質保障三個方面進行挖掘。

以 “出房率”為例，房屋托管行業通用標準是，業主將房源委托給運營方，會設置空置期。如果空置期是30天，那空置期內是不付錢給業主的；但是，運營方如果在30天內或更短時間完成出租，就能產生正向收益。正向收益考驗的是運營方的運營效率，出房周期越短，效率越高。

同樣，托管機構服務業主和用戶的管家人效（每個人有效管理多少套房源），也是重要運營指標，人效越高分攤成本就越低。此外，線上成交占比（更低的成本）、付費增值服務的滿意度等也都是重要指標和方向。

在服務品質側，針對租賃市場中用戶關心的收費不透明、逾期交房、提前解約等問題，貝殼租房推出涵蓋7大服務承諾的微光服務保障體系，以及保潔、洗衣等租后服務。面對2022年的全日制應屆畢業生（專科、本科、碩士），貝殼租房在北京等5個城市開啟“傭金減半”的“新青年計劃”。

對貝殼租房來講，只有倒逼自身建立起這些運營能力，提升各鏈條的效率，才能“算過來帳”。這與貝殼找房堅持“難而正確、長期主義”的商業理念一脈相承。

商業模式貫通后，貝殼找房對貝殼租房設定了明確目標。根據彭永東計劃，2022年貝殼租房將通過多元化的方式供給超過10萬間租賃用房。

這一量級目標恰巧說明，貝殼發揮規模化的帶頭作用，承擔更多緩解城市居住難題的職能的決心。房屋租賃是一個多邊網絡效應的業務，平臺屬性強，但供給端的極端非標性，讓行業無法形成一個類似攜程的入口。只有做重去解決供給端問題，才能驅動交易平臺效應，解決今日租賃行業的難題：運營效率和居住體驗問題。

當然，貝殼能否解決非標供給、服務方差和交易的不確定性，轉化商業價值和社會價值，還待時間給出答案。

銀發經濟駛入“快車道” 房產中介機構緊盯“風口”

重陽節剛過，銀發經濟的熱度再次提升。銀發經濟的發展利好養老產業鏈，也將推動房地產市場發展模式的改變，一些房產中介機構也緊盯“風口”。

記者從貝殼了解到，貝殼公益已聯合貝殼租房，以銀發群體的居家安全守護為切入點，利用物聯網、大數據、人工智能、5G通訊等先進技術，為居住生活具有較大風險的老年群體提供“硬件+軟件+服務”的居家智慧守護方案。據悉，這一方案將24小時監測被守護群體的行為并響應需求，降低意外風險。

記者也走訪深圳多個養老機構和長者服務站。在深圳羅湖區洪湖苑的水貝社區長者服務站，記者見到幾位正在就餐的老人，他們表示，希望可以提高老人使用移動設備的便利度。貝殼公益調研則發現，不少社區的老年居民，把使用智能手機作為最迫切的需求。智能手機不僅能滿足老人們的一些日常生活需要，也能帶來極大的情感連接價值。

有業內人士表示，老人們提出的問題，或許正是“機會”所在。以社區養老服務為例，國企、民企、物業服務機構甚至房產中介門店都可以“打開門”，將一些助餐等服務推廣到周邊社區的老年人身邊。銀發經濟涉及面廣、產業鏈長、業態多元、潛力巨大，“銀發一族”的租賃服務市場也值得關注。

艾媒咨詢數據顯示，2023年中國養老產業市場規模為12.0萬億元，同比增長16.50%。預計到2035年，我國銀發經濟規模將達到30萬億元左右，占同期GDP比重約為10%，我國銀發經濟處在加快發展階段。

一線城市樓市調研：利率降了 中介忙起來了

中國證券報記者日前通過調研北京、上海、深圳樓市了解到，房貸利率出現松動，放款明顯提速。多位房產中介從業人員表示，帶看客戶多了，忙起來了。機構數據顯示，2月，監測的全國103個城市中有87個城市的主流房貸利率環比下降。業內人士表示，房貸利率是樓市需求端重要的影響因素，未來信貸環境有望持續改善。

利率松動

中國證券報記者對深圳幾家國有大行及平安銀行、招商銀行等多家股份制銀行調研發現，最近幾個月，深圳地區房貸利率確實有松動。

“最近一段時間申請房貸的人不是很多，貸款額度比較充裕，放款速度也比較快。”中國銀行深圳分行個貸經理林先生表示，目前該行執行的房貸利率是在最新的LPR(貸款市場報價利率)基礎上分別上浮30BP和60BP，換算下來首套房貸利率是4.9%，二套房是5.2%。

林先生稱，去年5月，深圳首套和二套房按揭利率在LPR基礎上分別上調45BP和95BP，對應年化利率分別是5.1%和5.6%。進入2022年，各家銀行陸續下調上浮標準為30BP和60BP。1月20日后，隨著5年期LPR利率下調，房貸利率隨之下降。

1月20日，全國銀行間同業拆借中心公布的1年期LPR為3.7%，比上月下降10個基點；5年期以上LPR為4.6%，比上月下降5個基點。

記者調研了解到，春節過后，深圳房貸利率比較平穩，較1月下旬變化不大。

上海、北京房貸利率同樣松動。“銀行放款已經寬松了，現在新房首套房貸利率是4.95%，名下有房或有過住房貸款記錄的是5.65%。”上海徐匯區某房產中介對記者表示。

光大銀行北京某行個貸經理告訴記者，首套房貸款基準利率現在是5.15%，之前是5.2%。現在貸款審批是T+1個工作日，批復后一般5個工作日可以放款。“這比年前快了很多。”

貝殼研究院監測的全國103個城市1月主流首套房貸利率為5.56%，二套房貸利率為5.84%，均較上月回落8個基點；2月有87個城市主流房貸利率出現下調，惠州、中山、呼和浩特主流首套房貸利率下調幅度較大，達到30BP；重慶、南京、紹興下調25BP；無錫、溫州、常州下調20BP。

記者調研了解到，銀行放款也在提速。有深圳國有銀行個貸經理稱，目前二手房從準備材料到審批放款，一般一個月內就可以完成。一些新樓盤，在材料準備充分情況下，有望一周內放款。貝殼研究院監測的全國103個城市1月平均放款周期為50天，較上月縮短7天。

成交有差異

“最近房貸利率降了，現在入手正是時候。”北京某房產中介從業人員對記者表示。

北京西城區某房產中介從業人員表示，最近成交的多是大標的房源，而且主要偏向學區房源。北京海淀區某房產中介從業人員告訴記者，2月21日，他一整天都在帶看，當日成交了一套房。

上述上海徐匯區房產中介從業人員說：“去年7月至10月看房人數比較少，但11月、12月變多了。”據他介紹，近期成交的多是90平方米至100平方米的小戶型房源。“我們組一共五個人，每個人平均一周帶三個人看房，上周末我們組就成交三套二手房。而徐匯南站區域上周末成交四套新房。”

但記者調研發現，房貸利率松動并未對深圳地區購房者帶來明顯正向刺激。深圳福田區的一家房產中介從業人員任女士稱，“由于疫情因素和新盤較少，當前現場看房的人不多。不過，隨著房貸利率下調，年后線上咨詢客戶多了起來。最近幾個月深圳地區新盤數量較少，二手房交易量也不是很大，很多客戶還在觀望。”

“如果首套房貸款是100萬元，利率下調后每月可以少還一百多元。”任女士告訴記者，相對于房貸利率下調帶來的實惠，很多人更看重的是房貸利率下調給市場帶來的回暖信心。

信貸環境料改善

國家統計局公布的數據顯示，1月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.6%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。

國家統計局公布的數據還顯示，1月，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比降勢減弱，同比漲幅總體回落。新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有39個和55個，比上月分別減少11個和8個。

近期，菏澤等非限購城市及區域首付比例松動。諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙告訴記者，自2021年10月起，信貸利好政策頻頻。菏澤率先調整首付比例，這在一定程度上有助于提升市場信心。

億翰智庫認為，首付比例下調是一個積極信號，尤其是商業貸款方面，不排除后續有其他城市跟進的可能性。

平安證券房地產行業分析師楊侃認為，盤活地產的核心仍在于銷售端回暖帶來經營端現金流改善，后續需求端政策有望進一步發力。房貸利率作為需求端的重要影響因素，未來信貸環境料持續改善。

來源：中國證券報