“不務正業”麥田房產，憑什么贏得了居委會的心？

5月中旬，當福州疫情得到了有效控制后，福州麥田房產三盛國際區的一個門店收到了一份“意外驚喜”——由所在的新園社區居委會和黨總支共同送來的一面錦旗。“多虧有你們的支援，我們的核酸工作才能順利完成，麥田的團隊特別棒！”“這是我們該做的，為社區做貢獻，是麥田人的使命。”那么，這個區域的伙伴們究竟做了什么，讓他們贏得了社區如此的高度認可呢？

△新園社區居委會干部與張信通區經的合影

15分鐘緊急集結 響應號召 “疫”無反顧

4月初的福州，全員核酸檢測工作正在緊急開展中，面對第二天即將啟動的新一輪全員核酸工作，三盛國際區所在的新園社區遇到了人手嚴重不足的問題。4月4日，一籌莫展的社區書記聯系上兩年前因共同舉辦社區公益活動結識的麥田伙伴——三盛國際區區域經理 張信通，邀請麥田伙伴們共同加入防疫工作。“沒問題，我馬上組織！”確認過防疫工作安排的地點及所需人數后，張信通區經毫無二話，立即在區域內發起動員，三盛國際區的伙伴群內空前“熱鬧”起來。通知一出，大家立即放棄清明假期，主動請纓，不到15分鐘，社區急需的16名志愿者就已經集結完畢，盡顯“麥田速度”。

4月5日早上7點，三盛國際區的志愿者們就已抵達現場。在核酸采樣點，他們耐心地幫助無法使用智能手機的老人生成采樣二維碼；在隊伍中，他們盡職盡責維護好現場秩序；測溫、登記、發放檢測號碼、采樣錄入……哪里有需要，哪里就有“麥田黃”的身影。

△麥田志愿者協助社區居民配合采樣

不畏辛勞顯真情 用心幫助獲社區真誠回饋

人們常說，無言的行動最打動人。三盛國際區的伙伴們正是用自己的行動與堅持，打動了新園社區的居民和居委會。核酸采樣工作結束后，新園社區居委會主動聯系信通區經，表示社區定制了一面錦旗，希望送給麥田三盛國際區的全體志愿者們，以表感謝。

“同舟共濟抗疫情，不辭辛勞顯真情。”錦旗上的這十四個大字既是對麥田人在疫情防控中表現的贊許，也更加堅定了區域全體伙伴擔當起作為社區一份子的義務和責任。

對于三盛國際區這群伙伴和區經張信通來說，作為防疫志愿者協助社區只是一件“服務社區的日常小事”，而服務社區更像是一項已經刻進麥田人DNA的使命。“這不是什么大事，為社區做貢獻是每個麥田人應該做的。麥田成長于社區，我們要以感恩的心來回饋居民的信任，互幫互助，為社區做一些力所能及的事情。”

“不務正業”手機貼膜 至真至誠 用心服務

三盛國際區成立近5年間，在張信通區經對“社區好鄰居”服務的投入與帶動下，如今，服務社區的理念已經內化于這個團隊每個人的心中，區域與社區的關系也越來越緊密。

將門店打造為“城市補給站”，免費提供各項力所能及的便民服務，就是每位區域伙伴再熟悉不過的日常。幫忙居民打印資料送上門、家長們在店內休息等待孩子放學、主動為業主家修燈補墻……有需要的地方，就有區域伙伴的身影，將麥田的幸福與溫暖，延伸至社區這個大家庭。為了社區居民的需要，三盛國際區的小伙伴們還“不務正業”貼起了手機膜。

這項服務的來源，也正是因為伙伴們的細心，大家發現社區里有許多中老年居民，因為不了解如何保護手機，經常用著碎裂的手機屏幕，既危險也不方便。區域伙伴便自費購買了工具，免費為社區居民提供手機貼膜服務。短短兩天時間，為上百位社區居民貼好了手機膜。

△三盛國際區麥田經紀人免費幫助居民貼膜

點滴習慣中塑造成的日常付出，匯聚成至真至善的服務，也收獲了社區居民的信任回流。

當身邊的親戚朋友有買賣房屋的需求時，就會主動將麥田介紹給他們；有客戶來小區看房時，也會積極地向客戶宣傳麥田的服務品質。

愛不在其新而在其心，善不在其形而在其行。每一份善與好，都是溫暖世界的光芒。

在三盛國際區麥田人看來，比金錢和利益更重要的，是居民的信賴與托付。麥田人作為社區的一份子，就應該在大家需要的時候，用專業和熱忱提供超額服務。未來，他們將繼續深耕社區，成為真正的社區好鄰居。

股權轉讓傳聞背后：麥田房產價值幾何？

本報記者 余燕明 北京報道

最近幾年，傳統的房產中介生意開始受到資本的矚目。

在北京中介行業，繼我愛我家（000560.SZ）曲線上市、貝殼找房（BEKE.N）赴美上市后，排名第三的北京麥田房產經紀有限公司（以下簡稱“麥田房產”）據稱將與互聯網巨頭“聯姻”。

日前，有市場消息稱，互聯網巨頭旗下的房產業務平臺幸福里擬收購麥田房產20%的股權，相關手續正在辦理，同時麥田房產將有部分高管調往幸福里。

《中國經營報》記者為此向麥田房產一位發言人核實上述市場傳聞的真實性，其未正面確認，但表示公司近期將有官方信息對外發布。

據悉，麥田房產目前僅進駐了北京、福州、廈門3座城市，但它宣稱將會進駐全國100座城市。

麥田房產起家于福州，它的老板繆壽建，跟幸福里背后的張一鳴是福建老鄉。麥田房產在2005年進入北京，從此北京成為麥田房產開展中介業務的核心城市，并將公司總部設置于北京。

先后在資本市場兌現價值的大型中介公司——鏈家、我愛我家均誕生于北京，早已進入存量房市場的北京，已經是國內二手房買賣、租賃等交易規模最大的城市之一。

幸福里切入房產中介賽道，但與貝殼找房、我愛我家等房產服務平臺的發展模式相似，除了線上流量，它們更加依賴廣泛布局線下社區的經紀品牌、中介門店與經紀人。同時具備線上流量、線下規模優勢的貝殼找房、我愛我家等頭部中介，選擇獨立且相對封閉地發展成為房產服務平臺。在此行業背景下，意在開拓房產中介業務的幸福里，退而求其次與麥田房產等其他中小中介公司“聯姻”，幾乎就是不多的選擇。

捕獲線下的“聯姻”

幸福里及其關聯方，與麥田房產之間的“聯姻”，從今年9月底開始已顯露痕跡。

當時，一間名為“北京福旺房地產經紀有限公司”的中介企業發生了股權變更，北京金色麥田房產經紀有限公司將所持其全部股權轉讓予北京好房有幸信息技術有限公司，前者是麥田房產的全資附屬企業，后者隸屬于幸福里關聯方。

根據北京福旺房地產經紀有限公司的司法糾紛記錄，該公司實際開展過房屋買賣等中介業務，但外界無法知曉麥田房產向幸福里關聯方出售該公司的確切目的。

毋庸置疑的是，如今在加快發展速度的幸福里，無法與廣泛布局于線下社區的其他中小中介公司及經紀人割裂。

近期，幸福里方面對外確認，其已啟動了融資計劃，將引入外部戰略股東，尋求獨立發展。

據記者了解，在幸福里平臺上，其開展的中介業務主要為新房、二手房買賣等交易服務，平臺模式更近似58同城、安居客等房產信息平臺，而不是擁有大量直營門店及強管控下加盟門店的貝殼找房。

幸福里平臺上最核心的作業資源——房源與經紀人，均來自其他中小中介公司。在北京，由于貝殼找房平臺模式的封閉性及排他性，入駐幸福里平臺的主要包括我愛我家、麥田房產、金色時光、興商房地產、21世紀不動產、易合房地產、匯鑫地產等其他中小中介公司。

北京房產中介行業的市場集中度較高，在貝殼找房、我愛我家等獨立發展的房產服務平臺的競爭擠壓下，這些中小中介公司形成了規模可觀的長尾群體。

盡管這些入駐幸福里平臺的中小中介公司在北京存量房交易市場能夠排進前十，但各自所占市場份額較低。

根據北京市住建委存量房交易服務平臺的監測數據，2021年10月份，全市存量房網上簽約套數為10725套，其中鏈家完成的存量房簽約套數為4566套，占比42.6%；排在二、三位的是我愛我家、麥田房產，當月完成存量房簽約套數分別為1106套、406套，分別占比10.3%、3.8%。

而2021年10月份北京市存量房簽約套數前十榜單上排在最后兩位的易合房地產、匯鑫地產，這兩家中介企業當月完成的存量房簽約套數分別為75套、46套，市場份額均低于1%。

過去十年以來，不少集中涌入的資本都試圖通過互聯網輕資產模式對傳統中介行業實現顛覆改造，但最后均告失敗。

其中，愛屋吉屋、平安好房等互聯網房產平臺的曇花一現，房天下的日益式微，58同城、安居客遭受的競爭擠壓，尤其是貝殼找房登陸美股的財富兌現，都在驗證互聯網對房產中介行業的線上切入，也無法與廣泛布局于線下社區的中介門店與經紀人割裂。

幸福里依靠其關聯方作為資本密集、流量龐大的互聯網巨頭的優勢切入房產中介賽道，選擇與除貝殼找房、我愛我家以外的麥田房產等中小中介公司“聯姻”，幾乎就是捕獲中介門店和經紀人等線下資源的不多選擇。

在貝殼找房、我愛我家登陸二級市場前后，它們與21世紀不動產、中環地產、58集團等在股權上均有“聯姻”，以彌補線下、線上資源的短板，通過股權交換、吸納資本的捆綁合作，這跟幸福里和麥田房產之間的“聯姻”別無二致。

高昂的中介費率

由于幸福里對麥田房產的捆綁合作與收購傳聞，麥田房產也開始受到外界關注。

但實際上，麥田房產與貝殼找房、我愛我家的規模體量、市場份額無法相提并論。

目前，麥田房產僅進駐了北京、福州、廈門3座城市。據麥田房產方面宣稱，其在福州、廈門的市場份額穩居第一，在北京的市場份額躋身前三，歷經20多年發展以后，已擁有900多家直營中介門店、1.4萬多名經紀人，年促成交易額超過1000億元，并保持了每年20%的發展增速，未來將進駐100座城市。

與之相比，到2021年上半年，我愛我家已進駐了全國35個城市，中介門店數量達到了4500家，含加盟門店的員工總數量約為5.3萬人，根據我愛我家未來三年的增長目標，GTV（交易總額）將過萬億元。

貝殼找房的規模體量更是遠超麥田房產。到2021年第三季度，貝殼找房連接的中介門店數量達到了5.4萬家，經紀人數量超過了51.5萬名。2020年，貝殼找房促成的GTV（交易總額）接近3.5萬億元。

盡管麥田房產與貝殼找房、我愛我家的規模體量難以相提并論，但它在北京開展二手房買賣收取的中介費率毫不遜于這兩家頭部中介公司，最高可達2.7%。

早在2013年，北京市住建委印發《北京市房地產經紀管理辦法》之前向公眾公開征求意見，當時征集反饋意見當中市民最不滿中介費過高，“2.2%的居間費率”成為眾矢之的，市民要求調整中介傭金的收取方式及標準。

麥田房產一位人士在電話中向記者介紹，在北京，目前公司對二手房買賣向買家收取的2.7%的中介費率里，包含麥田房產收取總房款2.2%的居間服務費，另外還包含一家名為“金誠豐房產咨詢服務（平潭）有限公司北京分公司”（以下簡稱“金誠豐北京分公司”）收取的總房款0.5%的交易保障服務費。

麥田房產這位人士進一步介紹，金誠豐北京分公司提供的交易保障服務包括協助辦理房屋抵押登記注銷手續、協助辦理房屋評估按揭貸款申請手續、跟進審批進度、協助辦理資金托管手續、協助辦理房屋繳稅及權屬轉移登記手續等。

“金誠豐北京分公司是麥田房產的合作公司，因為國家出臺了相關規定，居間服務與后期交易保障不能是同一家企業。”麥田房產這位人士告訴記者。

不過，記者查詢獲悉，金誠豐北京分公司就是由麥田房產全資持股，并不屬于獨立第三方的合作公司。

北京市房地產中介行業協會一位人士告訴記者，根據住建部出臺的《房地產經紀管理辦法》相關規定，區分了居間服務與提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務，房地產經紀機構應告知消費者其他服務的內容和收費標準，且不得與居間服務混合標價、捆綁標價。

另據記者查詢了解，繆壽建除了持有麥田房產絕大多數股權以外，還出資設立了福建金誠豐房地產擔保有限公司（以下簡稱“福建金誠豐”）及其北京分公司，它們構成麥田房產的關聯企業并為其創收。

麥田房產的多位從業人士告訴記者，福建金誠豐及其北京分公司開展業務包括為一些業主向小貸公司申請贖樓解抵押貸款時提供融資擔保。但記者了解到，福建金誠豐及北京分公司并不擁有融資性擔保牌照，其經營范圍不得從事融資性擔保業務。

其中，在福州，麥田房產一位從業人士告訴記者，若業主通過福建金誠豐進行房產解抵押，將要向其支付解抵押貸款金額的0.6%~1.5%的費用。

《中國經營報》記者為此向麥田房產方面求證了解金誠豐北京分公司、福建金誠豐及其北京分公司開展的贖樓貸款擔保業務的合規情況，但沒有得到回應。

麥田的行業觀 | 走進麥田房產

?空·白|行者計劃月戰略模塊，我邀請到了麥田董事長繆壽建先生。為空白行者帶來：走進麥田 | “麥三角”模型 。精粹內容我梳理如下，希望對同業有益，也希望繆總一番肺腑之言讓用戶對經紀行業有另一番認知。

上篇回顧：

經紀人的本質意義：

讓家園更美好、讓資產更合理、讓不動產流動。

經紀人的服務不是機械的數學計算，是溫度、是體驗，是意義、是使命。為什么美國的經紀人出去帶看像是旅行，而中國的經紀人出去帶看像是戰斗，差異即在于此。

未來一定是以客戶服務為中心。

為什么這些年科技有了很大進步，資本也大舉進入，行業效率卻沒有提升，行業不受尊重？

本質是交易為王，整個行業在膚淺的表層用力過猛。

未來，只有真正以服務為中心，才能從根本上重新定義經紀行業。

兩個視角看變化：

看反面：不盲從，要抓機會就沒機會，大機會往往是放棄才能抓住。

看長遠：絕大多數的焦慮來自于看不懂，看不懂往往是因為看得太短，只有看長、看十年、看二十年，焦慮消散。

以人為中心的行業里，文化的價值非常大，文化本身會變成一種強大的力量，甚至是一種競爭力。

但是文化一定要指向戰略，它不是個人的愛好。打仗打出來的文化才是鮮活的，才更容易形成共鳴。

組織的三個層次：業務共同體、事業共同體、命運共同體。

加盟與直營之間的關鍵區別是找到最適合的組織治理方式。

MLS是美國經紀行業的共同信仰，是所有經紀人的契約，它的底層是信任與利他，它的前提條件是獨家委托。

中國現階段不具備構建行業MLS的基礎。

直營公司有非常大的發展空間。

只有直營才能為客戶提供更好的服務和交易保障，只有直營才能真正意義上培養與留住人才，也只有直營才能構建良好的文化與組織，并實現更高的效率。

好的生態一定是物種多樣性，平臺的價值是鼓勵與促進物種的進化與多元。

不同的角色根據自己的差異化特色為客戶提供不同的服務，讓所有人在同一個大地上生存，形成行業的命運共同體。

關于未來，三個相信：

相信利他終究利己；

相信做好就能做大；

相信正道才能長久。