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西安樓市調查記：漲跌互搏 市場冰火兩交融
??新浪樂居西安記者??曹萍/文
??4月9日，有媒體援引機構數據顯示，在3月住宅市場全線飄紅后，剛剛過去的清明假期樓市的成績卻不甚如人意。
??機構數據顯示，“清明3天西安住宅成交287套，同比上年回落11.7%，市場交易階段性呈現滑落走低”。但就新浪樂居清明前后的市場走訪情況來看，西安樓市或許并不僅僅是“階段性走低”這么簡單。
??部分項目醞釀小漲
??“我們項目已經跟陜師大附小、中學簽約了，目前在售的14號樓房源不多，較前段時間相比，價格已經上漲300元/平米。4月10日開售的二期價格會有小漲，你們要買盡快。”在金地西灃公元項目售樓處，樂居得到了這樣的消息。
??“而且，物業專門有個托管處，專職看管那些放學后家人來不及照管的小孩，此外，這里還會有各類興趣班，對業主小孩免費。商業配套方面，項目一二期配有大型商業世紀金花和超市大潤發、沃爾瑪，三期已經簽約萬達廣場，四期將建88層雙子塔，這將建金地西北區域公司總部。此外，項目還規劃有三里屯步行街。”置業顧問給我們勾勒一幅絕美的畫面。
??華麗的藍圖，完善的配套以及后期至臻的業主服務，如果條件允許，到場的人恨不得當場下定。
??同樣醞釀著漲價的還有同一條路上的悅美國際項目。
??“我們目前的均價是6900-7200元/平米，4月4日會漲價幾百元，原計劃在4月1日漲價的，但因后臺系統問題未能實施。配套方面，我們已經簽約了電子科技大學附小、香港英倫堡幼兒園。幼兒園預計2015年9月招生入學”，置業顧問如是稱。
??與周邊的雅居樂鉑瑯峯、萬科城、金地西灃公元相比，悅美國際的均價明顯低了不少。
??據悉，該項目是江蘇悅達集團在西北開發的第一個房地產項目，配套有陜西省重點招商引資項目奧特萊斯，而奧特萊斯將由美國大運直接運營。建成后的奧萊將是西北首個血統純正的奧萊。
??但是，或許是西北漢子們對奧特萊斯興趣乏乏，或許是作為一個綜合性的企業集團，江蘇悅達并不指望房地產項目回籠資金，奧特萊斯似乎并沒有為這個項目帶來多大助力。在我們了解項目的近一個小時里，僅有一個客戶進來。
??同樣地處大學城板塊的萬科城和宏府龍翔長安項目，目前并沒有價格調整的信息傳遞，但都在卯足了勁蓄客。
??據悉，萬科城目前在售為樓王部分，7月預計將有一棟樓開盤，新盤價格預計為8700-9000元/平米，此外，30—40平米的小戶型也近期推出，預計毛坯均價7000-8000元/平米。而宏府龍翔長安項目目前正在展開“跟大學團大盤”的促銷活動，活動價格直減1500元/平米，折后均價5500-5700元/平米。
??降價vs營銷大戰
??市場上的項目是否都在悄悄醞釀著漲價，西安樓市明顯要好于其他同等級城市，“金三銀四”可期？未必！
??某業內人士在接受樂居采訪時透露，“目前，西安市場上已經出現了一些'以價換量'的項目，這些多是老推新的項目，比如華潤二十四城、萬科金色悅城等。”
?“以華潤二十四城為例，目前新推產品均價為6300元/平米，而上批入市項目均價為6800元/平米。就萬科金色悅城而言，其二期開盤遠遠沒有當初一期開盤場面火爆，千人認籌場面難現。”因此，她預計，市場后期還將有項目會降價。
??事實上，目前曲江·千林郡項目“單價直補800元/平米”的促銷策略已經持續了一段時間。而城南某知名開發商也坦言，“周一到周五項目基本沒人，只有在周六周天舉辦暖場活動才能刺激成交。”
??就整個西安市場來看，自3月起，大小開發商都加大了推盤力度，為了能在競爭激烈的環境中取得不錯的銷量，開發商的營銷力度也是空前的。譬如金輝·世界城項目大手筆活動—西安首個幸福農場嘉年華、萬科金色悅城天天送大獎、首創國際城全城營銷等等不一而足。
??但現實市場的成交未必能讓所有的開發商滿意。
??創典機構13周周報顯示，“作為3月最后1周，第13周延續了上周的開盤熱度，全市6個項目舉行了開盤活動，共推出房源約1300余套。從解籌情況來看，除中海城解籌率較高(75%)之外，其余項目去化情況均不太理想。”
??“而中海城解籌率較高的原因是他們采取快籌快解的方法，盡可能的減少客戶流失，而整體市場的解籌率仍然不高，說明近期購房者的觀望情緒比較濃厚。”
??據悉，彼時一起開盤的項目有保利曲江春天里、中海城、御錦城、雅居樂鉑瑯峯、白樺林明天和中國鐵建瑞園項目。
??創典機構在周報中提到，“從第13周來電來訪數據走勢圖可以看出，連續數周來電來訪客戶量都呈下滑趨勢，傳統意義的“金三”銷售旺季并沒有為售樓部帶來更多的人氣，表現差強人意。
??“西安樓市表面看起來相當火爆，但業內人都能明顯感覺到寒意已經襲來，這一點從開盤項目的去化率也可以看出。”
??實際上，一位浸淫西安房地產行業多年的業內人士稱，“今年西安市場的開盤量比往年多很多，因為開發商也看不清后市，都在搶跑，能賣多少是多少，所以，市場競爭非常激烈”。
??體現到另外一個層面，創典第14周監測數據顯示，“本周媒體廣告投放訴求以銷售推廣為主，優惠推廣位居其次。其中紙媒報廣訴求多以低首付，一口價房源為主，而網媒廣告則多以高折扣、電商團購為主。”
??冰火兩交融
??由此可見，在競爭白熱化的今天，西安房地產市場目前已經呈現兩極分化的趨勢：一部分醞釀著漲價，一部分則在通過高折扣的方式變相降價促銷。
??對此，創典機構市場主管石寶雄認為，市場的這種分化也是有跡可循的。目前西安市場依然是剛需為主，哪些區域產業集中、經濟發達、需求就會集中，價格也就不會往下調整。
??比如高新區，好點的項目月成交在五六十套，差點的也有三四十套。因為，高新二期在住宅未開發前已經有不少產業進入，吸引了大量人口入住，也就集中了不少的市場需求。剛需買房呈現區域化的特征——“哪上班，哪買房”。
??相反的，由于本身需求不夠強勁，且產業缺乏，競爭又激烈的區域，后期極有可能會降價，譬如城東、浐灞這些大盤集中開發區。
??事實上，“由于配套缺乏，曲江二期去年的樓盤業績慘淡，幾乎沒有客戶。”有消息人士如是稱。
??不過，“我們依然長期看好西安房地產市場”，石寶雄指出，“觀天經濟區再也找不到比西安更大的城市，作為西北五省的一個重要行政中心，西安有人口吸納能力，雖然全國市場不好，這對西安市場會產生波段性影響，但長期發展不會受到什么影響。”
全款交費暖氣卻不熱，向熱力公司查證自家竟成空置房…交費住戶被空置六大疑問
2月10日，《華商報》報道了西安市隆源國際城A區，有業主全款交費暖氣不熱，向熱力公司查證自家竟是空置房一事。在熱力公司2月8日核查空置房后，小區物業于2月9日公示了空置房名單，然而公示的空置房名單依舊未能讓業主滿意。
事情起因是這樣的：隆源國際城A區有業主發現，從1月24日后家里暖氣效果不佳，業主群里反映暖氣不熱的業主很多，大家開始聯系物業陜西隆源物業管理有限公司并向給小區供熱的西安市城北供熱有限責任公司反映，但溫度并未改善。
2月7日
9號樓業主焦女士聯系熱力公司，報了房號后，熱力公司表示其家在空置房名單里，但焦女士家在2021年10月23日就全款交了2021-2022供暖季的暖氣費。
2月8日
熱力公司前往小區核查，根據熱力公司的空置房名單，小區申報的空置面積63807.95㎡，核查中發現有空置房開了暖氣閥。統計發現，小區申報用熱面積60994.9㎡，核查后用熱面積75050.46㎡，增加用熱戶147戶，增加用熱面積14055.56㎡。
2月9日
小區公示空置房名單，之前查證自己在空置房名單中的用戶從名單中去除，此次公示空置戶數511戶，空置面積49537.71㎡。
對于公示的名單，業主依舊不認可，2月10日，又有業主前往物業反映暖氣問題，說自家同樣在供暖季前就交了費，但2月8日前在空置房名單。她不認可物業2月9日公示的空置房名單，要求提供之前的空置房名單，并說明這份空置房名單是什么時候提交給熱力公司的。
疑問1：空置房名單有幾份？
2月9日，物業雖公示了全小區的空置房名單，卻沒有得到全體業主認可，有業主認為，物業向熱力公司提交了一份空置房名單，這份名單中有交全款的業主被列成了空置戶，而給業主公示的是另外一個空置房名單。2月10日，不少業主前往物業，要求物業公示向熱力公司提交的空置房名單。
對于業主的訴求，物業表示沒有業主所說的另外一個空置房名單，一名工作人員表示，物業提交給熱力公司的名單他們進行了公示。之前是向熱力公司提交的紙質名單，沒有留底，不能確定什么時候提交的，具體空置名單以公示的為準。2月10日，華商報記者也在小區見到了物業公示的空置房名單，這份名單空置總戶數511戶，空置面積49537.71㎡。
華商報記者從西安市城北供熱有限責任公司了解到，該小區合同供熱面積為124802.85㎡，總戶數1304戶。2021年11月30日，該小區物業向城北公司提供了2021-2022采暖季的用熱明細，申報用熱戶數為645戶，空置戶數為659戶，用熱面積為60994.9㎡，空置面積為63807.95㎡。
熱力公司所有的空置房名單和物業公示的空置房中，空置戶數一個659戶，一個511戶。
2月8日，華商報記者在小區采訪，看到了熱力公司的空置房名單，以2號樓1單元為例，熱力公司的空置房名單中，多戶空置房用戶實際開了暖氣閥，而在2月9日公示的空置房名單中，這些用戶又被去掉了，而業主手中的收款收據顯示，交費時間分別為11月1日、10月24日；9號樓1單元、2單元也有兩戶，同樣是供暖季前交費，業主核實自家2月8日前還在空置房名單中，到2月9日從空置房名單中去除，這兩戶的交費時間為10月23日、10月25日。
疑問2：空置房名單何時交給熱力公司的？
2月10日，記者再次前往小區采訪，物業表示已經不記得什么時候給熱力公司提供了空置房名單，而熱力公司明確了物業提交空置房名單的時間是2021年11月30日。
華商報記者在裁判文書網找到一份西安市熱力集團有限責任公司與陜西隆源物業管理有限公司供用熱力合同糾紛一審民事判決書。產生糾紛的小區是隆源國際城南區（注：隆源國際城A區在與熱力公司簽署供用熱合同時名稱為隆源國際城北區）。其中提到：熱費采取分期繳納，11月1日前，繳納熱費130萬元，采暖期結束后十五日內，據實結算；在采暖期12月1日前，由甲方（物業）統計出空置房樓號，房間號，匯總面積后報給乙方（熱力公司），若12月1日前未能提供空置房相關信息，乙方將按小區總建筑面積收取采暖費。
雖然法律文書中記錄的是隆源國際城南區供用熱合同糾紛，但也可以看出交費方式和提交空置房明細的時間節點。如果隆源國際城A區參照南區執行，那么物業向熱力公司提交的空置明細時間也應該為采暖季12月1日前，不少業主供暖季前就交了采暖費，時隔近1個月，物業還向熱力公司提交了與實際不符的空置房信息，有些說不過去。
疑問3：物業有無虛報空置面積和空置房？
在小區物業，華商報記者看到了2021-2022采暖季供用熱合同，合同顯示供暖面積124812.85㎡，合同中未明確用熱面積和空置面積。物業財務人員表示每年合同都一樣，熱力公司會給公司發繳費通知，他們會預交一部分暖氣費。熱力公司核查后再交一部分，最后一次繳費是供暖結束據實補交。物業負責人還表示，有時熱力公司說有的毛坯房開了暖氣閥，物業也得按照核查的情況補交上這部分暖氣費。
物業還提供了上一個供暖季的相關情況，2020-2021供暖季，小區用熱面積68270.3㎡、空置面積56523.55㎡。物業分三次，首次100萬元，第二次80萬元，第三次6877.38元，共支付熱費1806877.38元。“今年首次就交費130萬元，比往年首次交費還多，反倒業主說不熱的多，是熱力公司供熱不足。”物業負責人表示，往年慣例是12月第二次交費，因為疫情影響才收到通知，他們不欠熱力公司的暖氣費，反倒是熱力公司給小區供暖不足，物業夾在中間受氣。因為業主反映不熱，物業無奈下開大了小區的供熱閥，但熱力公司說他們屬于私自調閥。
疑問4：是熱力公司單方面供熱不足嗎？
城北熱力公司表示，按照小區合同供熱面積為124802.85㎡，因在這個采暖季開始前該小區未向城北公司提供實際用熱面積，為保證小區供熱，城北公司參照去年的用熱面積為該小區供熱，11月30日在提交用熱信息后，熱力公司根據小區物業提供的實際用熱面積為該小區供暖。
該熱力公司就相關問題回復華商報時表示：小區物業2021年11月30日向城北公司提供空置房資料，小區繳納全款的用戶被物業公司申報成空置房的現象，存在虛報空置房和空置面積的嫌疑。另一方面，業主反映暖氣不熱，物業公司私開小區的供熱閥門，可能會造成部分用戶室內溫度不達標的情況，甚至會影響到附近小區用戶的正常用熱。
疑問5：交費單上供暖面積、單價存瑕疵？
有業主反映，好幾位交了全款發現“被空置”業主家的暖氣繳費單有奇怪的現象，物業的收款收據上，固定供暖費一欄中，面積、單價、數量等與實際不符。
9號樓1單元一戶的交費單中，固定取暖費一欄，其面積為244.41㎡，單價3.48元。該戶實際房產證面積81.47㎡，雖然取暖費為1890.10元金額正確，但“數量/月份5”“單位/面積244.41”“單價3.48”，這三項與實際不符。9號樓2單元一業主的交費單據也是如此，該戶實際面積87.84平方米，但固定暖氣費欄面積變成了263.52元，2號樓1單元業主的繳費單也有類似情況。有業主懷疑，他們這些繳費單信息不正確的戶被列入了空置名單。
對于繳費單上面積、單位、月份與實際不符，存在瑕疵的情況，物業相關工作人員解釋稱，冬季供暖季共4個月，票據顯示“數量/月份5”，是因為供暖季跨度5個月，11月、12月、1月、2月、3月，所以系統默認為5個月。而其他顯示面積單價與實際不符的情況，是因為物業的系統有問題，實際收費金額是對的，不影響業主用暖。
疑問6：供暖直管到戶可行嗎？
小區沒有成立業委會，采訪中一位業委會籌備組的業主告訴華商報記者，大家很希望小區的供暖能變為直管到戶。
對于業主們希望直管到戶，華商報記者從熱力公司了解到，目前，城北公司正在和物業公司積極對接，在下一采暖季對該小區進行直管到戶。
小區是否存在虛報空置房和空置面積、交費票據存在瑕疵等問題，華商報記者也向經開區管委會發函，相關部門將會對具體情況進行調查。
另外，物業公司的上級福建總公司也聯系華商報記者表示，已派人前往西安調查，初步了解到小區供暖并沒有不達標，物業也向公司提交了相關說明，會隨后提供相關證明材料。
今年1月17日，中國消費者協會確定2022年全國消協組織消費維權年主題為“共促消費公平”，將重點關注新能源汽車、網絡游戲、校外培訓、老年消費、未成年人消費、殘疾人消費、農村消費、個人信息保護、預付式消費、公共服務消費等領域，同時積極引導“科技向善”、踐行綠色低碳消費。
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華商報記者 李婧 于震
