業主維權不斷，臨廣“睡城”佛山陳村套牢多少廣州客？

學校、商業、軌交，當初的承諾如今只有廣州地鐵7號線西延段如期開通兌現。

呂穎雅/發自廣州

提到佛山市順德區陳村鎮，許多人腦海中會閃現出“離廣州市不太遠”“有地鐵”“花卉市場”“美食很多”等標簽。

2020年，隨著廣州軌道交通的擴張和廣州房價持續上漲，許多剛需購房者和投資客涌向了當時被譽為“價格洼地”的陳村。

01 曾一度售價超3萬元/平方米

伴隨新樓盤的不斷落成，陳村置業逐漸形成了東部、中部和西部三個板塊的區分。

東部緊鄰廣州，依托廣州地鐵7號線陳村站，僅需3站地鐵即可到達廣州南站。此外，地鐵7號線可直達廣州番禺區萬博CBD、廣州大學城，換乘地鐵3號線到達廣州珠江新城CBD也只需45分鐘，周邊還有佛山地鐵2號線。因此，這里被稱為陳村TOD板塊。

陳村吸引購房者的另一個重要因素是，與當時房價已站穩“4”字頭的廣州番禺區相比，陳村新樓盤的價格僅相當于一半左右。

陳村板塊已云集多個樓盤。呂穎雅/攝

2020年9月，陳村TOD板塊的標桿項目碧桂園三龍匯正式開盤，首推386套單位，面積從95平方米到221平方米不等，單價約為2.1萬~2.68萬元/平方米。憑借地段好、地鐵上蓋、大型綜合體等優勢，去化率高達9成。

廣州購房者謝洋（化名）是碧桂園三龍匯的首批買家之一。他以2.3萬元/平方米的價格，總價約220萬元購得一套95平方米的三房單位。和許多剛需購房者一樣，謝洋預算有限，希望買到一套滿足日常生活需求、交通便利且有增值潛力的房子。碧桂園三龍匯似乎完美地符合了他的要求。

故事的開頭總是很美好。謝洋購房后的半年里，碧桂園三龍匯的價格不斷飆升。2021年4月，華潤置地以總價64.5億元拿下陳村臨江地塊，折合樓面價約為22330元/平方米，溢價率超過100%，將陳村的房價推向了巔峰。

在新地王的刺激下，碧桂園三龍匯的售價漲至2.9萬~3.5萬元/平方米，部分高樓層達到了3.7萬元/平方米。與之相鄰的新希望悅瓏灣的開盤價格也達到了2.8萬元/平方米。

02 房價飆升帶來的泡沫

上漲期越瘋狂，下跌期的震蕩就越劇烈。

陳村樓市在2021年下半年急轉直下。到了2022年年中，新希望悅瓏灣和新城盛悅之光均價已回落到2.1萬~2.6萬元/平方米，并且持續走低，甚至經常會推出“1”字頭的特價單位。如今還在清尾貨階段的新城盛悅之光售價1.8萬~2.2萬元/平方米，“地王”項目華潤置地順德潤府更是虧本在賣。

價格的下跌源于新增供應增加、銷售速度減緩。據克而瑞數據顯示，截至4月底，陳村板塊庫存量約為4000套，排名佛山各板塊庫存量第四。

有業內人士分析，陳村板塊過度依賴廣州客，尤其是東部TOD板塊，許多番禺區的購房者選擇在這里置業。但情況在去年9月發生了變化。廣州放開了限購政策，番禺區成為了解限的區域，陳村一夜之間失去了“不限購”的優勢。就價格而言，雖然相比番禺區仍然便宜一截，但番禺區房價也開始出現大幅下跌，性價比逐漸顯現。

“市場下行趨勢持續兩年多，那些當初購入陳村房子的人，已經完全‘套牢’?！备浇患抑薪闄C構的經紀人透露，如今陳村TOD板塊成交很冷清。一手房業主如果著急出售，都得虧本賣，即使是定位最高的碧桂園三龍匯，放盤價建議在2萬元/平方米左右，但市場上意向客戶也不多，如果想快速成交，最終價格還要打8折。

貝殼APP數據顯示，碧桂園三龍匯在3月份成交了兩套三房單位，價格都在1.8萬元/平方米左右。另一樓盤荔園新天地在4月份成交了一套85平方米三房，單價僅1.38萬元/平方米，而在2021年到2022年的高峰期，同類型單位的成交價都在2萬元/平方米左右，最高甚至達到2.4萬元/平方米。

03 教育配套困擾著剛需客

眾所周知，陳村產業相對單薄、配套不足，但交通較為便捷，“睡城”的特質在這里顯而易見。

與旁邊GDP超過千億元的大鎮北滘相比，陳村的產業結構相對單一，主要以花卉產業為主，科技創新等高端產業薄弱。但對于普通購房者而言，最大的影響仍然是教育配套的缺失。

“落差確實很大。當初購房時，樓盤銷售人員表示周邊會有新學校落成，很多購房者都是年輕的剛需族，對學位需求急迫，但如今只能安排入讀村小。”謝洋感慨道。

根據統計，地鐵陳村站附近已聚集了荔園新天地、太平洋國際花園、碧桂園三龍匯、新希望悅瓏灣、新城盛悅之光五個樓盤，總戶數超過7000戶。

根據2024年最新的招生方案顯示，這五個小區的對口學校是規模較小的靳竹小學。2024年的招生班級僅有2個，招收人數90人。因此，許多業主在人民網“領導留言板”上紛紛呼吁改善陳村的教育配套設施，特別是推進規劃了近10年的陳村吳家圍地塊小學的建設。

然而，這一愿景遲遲未能實現。一位業內人士透露，陳村吳家圍地塊學校從一開始的政府承建改為開發商承建，導致新學校一直無法落成。

佛山市順德區陳村鎮人民政府在今年2月曾回復業主，吳家圍學校屬于開發商配建項目，但由于地塊出讓牽涉的問題復雜，出讓條件尚未成熟，因此學校建設尚未啟動。相關部門正努力推進土地出讓工作，爭取實現地塊招拍掛和啟動學校建設。此外，只要是陳村戶籍和符合政策性借讀生條件的學生，附近學校都會安排學位，一年級新生也可以通過搖號方式報讀適子未來學校。

04 萬達廣場進駐或已泡湯

“學校遙遙無期，當初承諾的萬達廣場也不見蹤影，陳村徹底淪為‘睡城’?！敝x洋無奈地說道。

2021年1月，碧桂園三龍匯宣布萬達廣場正式進駐，這曾被寄予“重塑陳村商業格局”的厚望。據最初公布的信息，這座建面約15萬平方米的商業綜合體項目，整體分為地上四層、地下兩層，涵蓋萬達金街、大型商超、國際影城、主題商業街區等，是佛山第五座萬達廣場，計劃于2024年開業。

遺憾的是，計劃總是趕不上變化。

盡管在碧桂園三龍匯外墻圍蔽上依然能看到“萬達廣場已簽約進駐”的廣告語，但從去年開始，萬達已相繼退出了多家萬達廣場的股東行列。其中就包括今年初退出的佛山順德美的萬達廣場，變更為美的置業100%控股。

碧桂園三龍匯外墻圍蔽依然看到“萬達廣場”的字眼。呂穎雅/攝

上述業內人士透露，考慮到目前碧桂園和萬達的困境，三龍匯萬達廣場大概率要泡湯了，未來由誰來接手這個商業體還是未知之數。

在現場觀察中發現，該商業體部分并沒有發布任何招商和開業的信息。目前，陳村TOD板塊的商業依靠荔園新天地、碧桂園三龍匯的裙樓商業，但主要是一些裝飾裝修公司、中介機構門店和便利店。附近最大的綜合商業體是3公里外的順聯廣場。

05 業主維權事件層出不窮

如果說房價下跌和配套消失讓人無奈，那么遭遇爛尾風險以及糟心的交付，無疑是壓垮駱駝的最后一根稻草。

今年以來，陳村板塊業主維權事件層出不窮。先有碧桂園三龍匯業主請求政府督促樓盤公寓部分早日實質復工，接著新希望悅瓏灣的業主又質疑開發商存在惡意隱瞞、虛假宣傳。

公開資料顯示，碧桂園三龍匯總體量約60萬平方米，項目涵蓋約200米的地標寫字樓、商業體、2棟公寓、8棟住宅。

碧桂園三龍匯實景圖，目前寫字樓和公寓開始復工。呂穎雅/攝

今年3月，有碧桂園三龍匯業主在人民網“領導留言板”上反映稱，項目公寓已停工10個月，并面臨爛尾風險。對此，佛山市順德區住房城鄉建設和水利局于4月回復表示，為確保項目盡快復工，該局工作專班已組織項目各責任主體召開復工復產專題會議，并督促企業制訂項目后續建設計劃，以盡快復工復產，并將有關進展情況定期向業主公布。

據了解，目前碧桂園三龍匯已納入佛山首批房地產融資“白名單”項目。4月21日，碧桂園三龍匯全面復工的視頻也發布在“碧桂園在三龍灣”的公眾號上。據中房君近日踩盤所見，工地現場有施工的聲響，不時也有工人經過和休息，但最終交付時間目前尚未有準確的消息。

謝洋透露，公寓存在爛尾風險只是一方面，目前住宅只有1~4棟完成交付，5~8棟住宅存在著諸多交付問題，導致住宅業主也在維權。

據業主群信息顯示，住宅部分仍有7棟、8棟裝修未完工的情況，導致業主遲遲不能收樓。著急入住的業主在不得已的情況下收樓并準備辦理房產證時，卻要求必須簽訂延期支付面積差退款的協議。

上述中介經紀人也表示，碧桂園三龍匯首先交付的1~4棟相對好一些，放盤價會高一點，其他樓棟有不少質量問題，去到二手房市場會被無限放大，競爭力大減。

與此同時，新希望悅瓏灣也深陷“虛假宣傳”事件。

洪青（化名）于2022年年中購入新希望悅瓏灣，單價約2.4萬元/平方米?！艾F在房價下跌多少已經不再重要，我是剛需自住的。這個項目中途停工了幾次，一直擔心可能出現爛尾，如今終于等到交付，卻發現貨不對板，房屋質量問題頗多?！?/p>

洪青反映稱，她購入的19棟大堂通往電梯的過道寬度只有1.2米，猶如“一線天”，而其他樓棟的過道寬度約為3米。在購買時，開發商并未提及大堂通道的具體寬度尺寸信息，且在開發商每月公布的家書中也沒有大堂區域的展示。直到今年1月交付前，業主們才發現19棟的一樓大堂通道比同期交付的其他樓棟要窄。

新希望悅瓏灣19棟一樓大堂（左）與其他樓棟一樓大堂（右）對比。業主供圖

據了解，近日業主已多次維權，并向開發商提出整改訴求，但協商未果?！皹潜P檔次嚴重受影響，更擔憂的是突發情況可能影響疏散。房屋內部問題也很多，大門變形、房屋滲水、墻體破裂等，非常糟心?！焙榍嗉拥乇硎?。

對于業主的反饋，佛山市順德區住房城鄉建設和水利局在“領導留言板”上回復表示，一樓大廳的進出口凈寬符合項目實施施工圖審查時的建筑設計規范。而3月25日，陳村綜治辦已組織自然資源、市場監督管理、住房城鄉建設等職能部門與部分業務代表、開發商召開三方會議。目前方案仍在協商當中。

05 結語

臨廣板塊具備升值潛力、配套日益完善、軌道交通發達，曾經是陳村TOD板塊最大王牌。

然而，時過境遷，大多數購房者被“深套”，當初的承諾如今只有廣州地鐵7號線西延段如期開通兌現，陳村板塊購房者的心酸也只是當前市場的一個縮影。

“陳村還有美食可以治愈?！弊鳛楸坦饒@三龍匯的首批收樓業主，謝洋已算得上幸運者。入住近半年，盡管日常生活中依然存在諸多不便，但他已逐漸適應了廣佛候鳥的生活，學會了在苦中尋樂。

“經濟基礎決定房子的區位，當初滿懷期待，但如今一切都已煙消云散，真的挺后悔的?！焙榍嗳栽谄D難的維權之路上奮斗，期待能有一個圓滿的結局。

佛山順德陳村房價邁入“1萬+”，最貴的小區均價超過2萬/平

買房了嗎？這句話適合于家庭聚會、相親約會、朋友聚會等等場合。佛山1月的房價也已經新鮮出爐。據房天下研究院發布，佛山1月二手房參考均價12882元/平，環比12月下降0.02%，同比去年同期下降1.60%。其中順德陳村1月二手房參考均價16111元/平，環比12月下降1.23%，同比去年同期下降0.74%。

一、陳村二手房房價走勢

順德陳村1月二手房參考均價16111元/平，環比12月下降1.23%，同比去年同期下降0.74%。最近一年中，7個月房價上漲，5個月房價下跌。

圖1：陳村二手房價格走勢

數據來源：房天下研究院

二、陳村二手房住宅1月最貴的小區均價超過2萬/平

陳村二手房住宅1月最貴的小區為萬科早城，均價超過2萬/平。

表1 陳村二手房均價較高的TOP20小區

數據來源：房天下研究院

三、陳村熱門小區房源推薦

TOP1:萬科水晶城，均價17789元/平，網友關注指數78。

TOP2:碧桂花城，均價14950元/平，網友關注指數37。

TOP3:美的花灣城，均價16776元/平，網友關注指數15。

TOP4:佛山藏瓏華府，均價16113元/平，網友關注指數13。

TOP5:碧桂園印象花城，均價16532元/平，網友關注指數11。