開(kāi)發(fā)商不辦房產(chǎn)證 超出訴訟時(shí)效能獲違約金嗎

原標(biāo)題：開(kāi)發(fā)商不辦房產(chǎn)證 超出訴訟時(shí)效能獲違約金嗎

法律咨詢熱線：

開(kāi)發(fā)商一直拖著不給業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，一問(wèn)就說(shuō)要按順序從前往后辦理。我們業(yè)主應(yīng)該怎么辦?如果合同超出了3年的訴訟時(shí)效，我們還能不能拿到違約金? 楊先生

楊先生：

你可以依約要求開(kāi)發(fā)商為你辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)主張其承擔(dān)違約金。

你與開(kāi)發(fā)商之間簽署了商品房買賣合同，該合同對(duì)雙方具有法律約束力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限為你辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，由于開(kāi)發(fā)商的原因，業(yè)主在商品房買賣合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的期限屆滿，未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;如果合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款，參照中國(guó)規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。另外，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商原因仍無(wú)法辦理登記的，你還有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

在具體解決該問(wèn)題時(shí)，你可以先查閱合同約定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理期限以及違約責(zé)任條款，并依約繼續(xù)要求開(kāi)發(fā)商履行合同并支付違約金。在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商過(guò)程中，要注意保留通話記錄、錄音錄像等，以便維權(quán)。協(xié)商不成的，你有權(quán)向法院提起訴訟。違約金的訴訟時(shí)效自你最后一次向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利時(shí)重新起算，因此合同履行期限屆滿超過(guò)3年并不一定超過(guò)訴訟時(shí)效。

（云南法制報(bào)）

商洛市中級(jí)人民法院：逾期兩年辦理房產(chǎn)證，只賠償25元？聽(tīng)聽(tīng)法官怎么說(shuō)

業(yè)主按照合同約定時(shí)間足額支付了房款，房產(chǎn)證卻延遲兩年多才拿到，而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司僅賠付25元，這樣的合同條款有效嗎？近日，商洛市中級(jí)人民法院審理了這樣一起合同糾紛案件。

基本案情

2017年7月，張某與某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定買受人未能在該商品房交付之日起735日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，出賣人按照已付房?jī)r(jià)的0.01%向買受人支付賠償金，合同繼續(xù)履行。

隨后，張某按合同約定的價(jià)款向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司足額支付了房款，并于2018年10月1日受領(lǐng)房屋；2022年2月，公司為張某所購(gòu)商品房辦理了房屋所有權(quán)證書，并按照合同約定支付了張某25元，作為逾期辦理房產(chǎn)證的違約金。張某認(rèn)為，房產(chǎn)公司逾期為買受人辦理房產(chǎn)證，已構(gòu)成違約，但合同約定的賠付金比例過(guò)低，遂起訴至法院，要求公司賠付逾期800余天的違約金2萬(wàn)余元。

裁判結(jié)果

商洛市中級(jí)人民法院經(jīng)二審審理認(rèn)為，本案中涉案《商品房買賣合同》約定的“因出賣人原因，買受人未能在該商品房交付之日起735日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意不解除合同，出賣人按照已付房?jī)r(jià)款的0.01%向買受人支付賠償金，合同繼續(xù)履行”，屬格式條款，房產(chǎn)公司依據(jù)此約定支付張某25元違約金，明顯減輕了己方責(zé)任，應(yīng)屬無(wú)效格式條款。該條款無(wú)效，應(yīng)視為雙方對(duì)逾期違約金沒(méi)有約定。

依據(jù)相關(guān)司法解釋，沒(méi)有約定逾期違約金的情況下，應(yīng)參照中國(guó)規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。張某主張依據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，參照計(jì)算逾期辦理房產(chǎn)證違約金，計(jì)算違約天數(shù)為800余天，違約金為2萬(wàn)余元，系對(duì)自己權(quán)利的處分，不違反法律規(guī)定，據(jù)此判令支持了張某要求房產(chǎn)公司賠付2萬(wàn)余元的請(qǐng)求。

法官說(shuō)法

法官在此提醒，經(jīng)營(yíng)者預(yù)先擬定反復(fù)使用的格式合同中，普遍存在一些免除或減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，加重消費(fèi)者責(zé)任的“霸王條款”，發(fā)生糾紛后，經(jīng)營(yíng)者往往以消費(fèi)者已簽字為由撇清責(zé)任。事實(shí)上，此類格式條款依法無(wú)效，消費(fèi)者應(yīng)主動(dòng)使用法律武器維護(hù)自身權(quán)益。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十六條規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

第四百九十七條規(guī)定，有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無(wú)效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。

編輯：王晨偉

責(zé)編：鄭黎波

主編：姚啟明