委托中介拍賣和購買低價房？檢察官條分縷析拆解“代拍房屋”陷阱

現在不少人為了追求性價比更高的房源，愿意委托中介拍賣和購買低價房。這事兒到底是“福利”還是“套路”？上海某資產管理公司的實際控制人趙某謊稱自己擁有本市某商品房的處置權，聲稱可以替客戶代拍房產，私自要求公司業務員周某等人對接客戶，最終騙取客戶嚴老先生共計人民幣400余萬元。日前，靜安區檢察院依法以涉嫌合同詐騙罪對被告人趙某提起公訴。

圖源IC

代拍房屋能便宜？老人入套

2016年，年逾花甲的嚴老先生為了孫女讀書方便，想購買一套學區房。這時恰巧從自己相熟的業務員周某的口中得知，其所任職公司的老板趙某稱自己拿到了本市幾套商品房的拍賣資格，公司可以代客戶以較便宜的價格拿到。

嚴老先生已經與周某相識多年，周某還在銀行工作時，嚴老先生就經常通過周某購買理財產品，周某換工作后，他還投資了周某現任公司的理財產品。可以說，嚴老先生長久以來都非常信任她。

在周某告知嚴老先生所在公司可以以遠低于市場價的價格代為拍得一套性價高的房屋后，嚴老先生心動了。為保險起見，他先去房產交易中心核查了產權人身份，確認了產權人信息與周某告知的一致，也去現場看到了閑置的房屋以及其他看房的客戶，便對房屋拍賣一事深信不疑，也就沒有進一步核實《委托拍賣》等書面材料。

賣掉老房，新房卻沒著落？

為購買新房，嚴老先生于2017年賣掉了自己居住的房子，將200余萬人民幣打進了趙某控制的公司賬戶，并與該公司簽訂了一份《委托購房合同》。三個月后，眼看第一次約定期限已到，公司負責人趙某卻仍然沒有履行代拍承諾。這時，嚴老先生找到周某詢問房子的具體情況，周某只得搬出公司老板趙某，告知嚴老先生房產信息等事務都是由趙某直接聯系并處理的。

為安撫客戶情緒，趙某和嚴老先生繼續簽訂了《委托購房合同延期協議》，并許諾嚴老先生年化8%的利息作為回報。幾個月后，嚴老先生又轉賬200余萬，總計400余萬人民幣進了趙某的“腰包”！

2017年10月開始，趙某租了一套房子供嚴老先生居住，并支付了三個月的房租。解決了“住房”這一燃眉之急，嚴老先生對趙某更加深信不疑。在此期間，趙某不斷以“快了”“馬上下來了”“不要擔心”作為搪塞的借口來拖延履行合同，直到趙某因另一刑事案件被法院判處有期徒刑，嚴老先生都沒有買到那套所謂的“房子”。

拒不認罪，檢察官識破嫌疑人謊言

在檢察官提審趙某的過程中，趙某始終為自己辯解，稱自己做的是“合法生意”，有關房屋的信息都是真實可靠，從未在沒有書面協議的情況下對外尋找客戶，也并未非法占有嚴老先生的房款。

那么事實的真相到底是怎么樣的？通過梳理全案證據，核實相關證人證詞，抽絲剝繭，檢察官逐個擊破嫌疑人謊言。

房屋信息真實可靠？假！根據產權方向檢察官出具的回函，該產權方從未與趙某有過任何接洽，也無任何資金往來，對于趙某的行為產權方完全不知情。

從未對外尋找客戶？假！公司其他業務員的證詞證實，趙某在培訓時向他們聲稱，公司想把幾十套產權房全部買下來，讓他們趕快去尋找需要購買房屋的客戶。

未非法占有房款？假！通過對比相關銀行交易流水，從大量的交易數據中，承辦檢察官發現，趙某所稱“兩筆房款都打給了周某”的陳述是完全是站不住腳的。銀行流水顯示這筆錢款在打入公司賬戶后立刻就被轉入了該公司掛名法定代表人的銀行賬戶，再轉入了趙某母親的個人銀行賬戶。這筆房款最終也并沒有用于嚴老先生購房，而是被趙某予以花用。

檢察官認為，趙某虛構合同事實，自行對房產進行定價，且明知自身毫無履約能力和履約可能性，卻不斷收取被害人房款，數次延長合同履行期限。其以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取財物，數額特別巨大，應當以合同詐騙罪追究其刑事責任。

本案中，被害人是一位年逾花甲的老人，只因想要為孫女換一套學區房，卻被騙去了自己一輩子的血汗錢。檢察官提醒，在房屋交易的過程中，務必要認真瀏覽合同條款，謹慎核實公司資質，面對不合理的巨額轉賬和條款設置時，及時說“不”，依法保護自身權益，特別是老年人，不要輕信陌生人的承諾，遇事多與子女商量，不斷提升防騙意識。（文中涉案人員均為化名）

通訊員 姚安珂 新民晚報記者 郭劍烽

法拍觀察|江蘇首例，溢價近30%！法院監管當事人自行委托第三方拍賣房產成交

近日，無錫市濱湖區人民完成全省首例“法院監管”加“委托第三方公開拍賣”的當事人自行房拍處置，并辦理過戶登記。揚子晚報/紫牛新聞記者了解到，這套抵押房產最終以230萬元成交，溢價近30%，該案從執行立案到過戶僅37天時間，遠低于常規司法拍賣處置房產所用時間。這樣的處置方式有何法律依據呢？又如何保證債權人的合法權益呢？記者對此進行了采訪。

當事人不滿意網絡詢價，確認采取自行處置

某公司因經營需要向銀行借款，股東楊某用其名下坐落于無錫市的一套房產提供了抵押擔保。因未能按約償還貸款，銀行將該公司及楊某起訴至濱湖法院，法院判令公司及楊某償還貸款并確認銀行對抵押房產享有優先受償權。

案件進入執行程序后，承辦法官依法對抵押房產進行了網絡詢價，確認該房產的拍賣參考價為177.3萬余。

但面對傳統的財產變價，申請執行人和被執行人都不太滿意。楊某提出，上述詢價結果偏低，且根據目前的市場行情通過法院拍賣難以將抵押房產出賣。銀行也提出，如果按照上述拍賣參考價即使拍賣成功，也難以清償完畢所有的債權。

在此情況下，承辦法官組織銀行、楊某以及第三方機構協商自行處置抵押房產的模式。最終各方一致確認，在法院的監管下由銀行和楊某共同委托第三方機構在阿里資產平臺上公開拍賣抵押房產。

溢價近30%，納入法拍房“一站式”過戶范圍

銀行和楊某參照司法拍賣的相關法律規定協商好不低于法院詢價結果拍賣參考價，以及公示期、起拍價、保證金、競價增幅、房產交付等事宜。

第三方機構根據雙方的協商內容出具拍賣公告，交由法院審核并在平臺掛拍后利用大數據平臺的優勢，向有意向購買抵押房產的不特定的第三人推送拍賣信息，吸引更多的意向競買人關注和參與。

日前，上述抵押房產以230萬元成交，溢價近30%，最大限度地實現了處置財產的價值。該案銀行的債權能夠全部實現，案件得以順利執行完畢。

法院方面介紹，經與無錫市不動產登記中心濱湖分中心等機構進行溝通協商，拓寬了前期建立的法拍房“一站式”過戶登記機制的適用范圍，將上述在法院監管下第三方拍賣的不動產納入到“一站式”過戶登記的范圍內。

近日，上述抵押房產成功辦理過戶登記，成為江蘇首例法院監管下當事人委托第三方專業機構通過拍賣平臺公開拍賣房產的成功案例。

當事人自行處置，如何保證債權人權益？

那么，在法院監管下通過當事人自行委托第三方專業機構在平臺自行處置房產，有何法律依據呢？又如何保證債權人的合法權益呢？

一位執行法官告訴揚子晚報/紫牛新聞記者，最高人民法院《關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》中規定，被執行人申請自行變賣查封財產清償債務的，在確保能夠控制相應價款的前提下，可以監督其在一定期限內按照合理價格變賣。變賣期限由人民法院根據財產實際情況、市場行情等因素確定，但最長不得超過60日。被執行人認為網絡詢價或評估價過低，申請以不低于網絡詢價或評估價自行變賣查封財產清償債務的，人民法院經審查認為不存在被執行人與他人惡意串通低價處置財產情形的，可以監督其在一定期限內進行變賣。

據介紹，在具體操作中，法院負責審核拍賣公告并向楊某的其他債權人告知相關情況，成交后拍賣款進入法院賬戶，法院負責辦理不動產權屬轉移登記及案款分配工作，確保當事人的自行處置不損害所有債權人的合法權益。

揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源

校對 李海慧

北京首例！法院監管，被執行人自行拍賣房產

7月24日，在北京市東城區人民法院執行法官的主持下，被執行人王某夫妻名下的房子成功交付給買受人。北京法院首例“法院監管+自行處置”模式處置財產圓滿收官。

王某夫妻作為被執行人，因一起合同糾紛案，被法院判決應支付申請執行人黃某本金390余萬元及相應利息。判決生效后，王某夫妻未履行支付義務，黃某于是向東城法院申請強制執行。

進入執行程序后，北京東城法院依法對被執行人王某夫妻進行傳喚，王某到庭表達愿意配合法院處置抵押房產。經了解，王某夫妻并非惡意拖欠不還，而是因經營不善導致資金鏈斷裂，為及時處置房產還債，減少利息負擔，王某也向法院表達出還款、賣房變現的愿望，表示愿意配合法院盡快拍賣房產。

見被執行人有履行法律義務的愿望，法官助理牛爽于是積極組織申請執行人黃某、被執行人王某夫妻及第三方機構進行協商，探索引入在法院監管下，網絡平臺協助當事人自行處置資產的模式。在與當事人談話過程中，向雙方充分釋明流程及法律后果。申請執行人和被執行人一致同意，自行委托阿里拍賣平臺公開拍賣抵押房產，并愿意全程接受法院監督。雙方根據市場行情議定起拍價格，被執行人配合阿里拍賣平臺在房產競價前進行房產預展，公告房屋內部照片，并承諾房產成交后限期交付。

2024年6月7日10時56分，拍賣競價結束，在此期間，共有10748次圍觀，290人設置競價提醒，7人報名，22次競價，最終涉案房產以480萬元的價格成交。

房產成交后，該案被執行人自行打包物品并進行有序搬離騰退，東城法院向朝陽區不動產登記事務中心送達了協助過戶通知書，房子已完成過戶，案款已審批辦理發還。7月24日，在東城法院執行法官的監督和見證下，房子交付到買受人手中。本案從立案到房產變現成交，僅用時84天，減少了被執行人的利息損失，并讓申請執行人盡快兌現勝訴權益。

據介紹，當事人自行處置財產模式是《最高人民法院關于進一步完善執行權制約機制加強執行監督的意見》確定的一項創新機制。把法院監管與當事人自行處置財產相結合，能夠充分調動當事人配合法院處置財產的積極性，最大限度實現處置財產的價值，避免因強制執行產生的矛盾沖突，為房產成交后騰房交接創造條件。相較于傳統司法處置周期較長、環節較多、矛盾沖突激烈，“法院監管+自行處置”模式通過司法創新，為保障當事人權益、提升執行效率、化解社會矛盾提供了“更優解”。