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客戶眼里的好房子跟你不一樣。

華秋，房產中介運營專家。

什么樣的房子是好房子？其實大家的理解跟市場的理解可能不太一樣。我今天要先顛覆一下大家什么是好房，就是在一線做久了以后有一個錯誤的認知。這個認知實際上并不是錯誤，是一種錯覺。干中介越久，心里邊對于好壞的芥蒂就越深。

比如在這個商圈里非常熟悉這個商圈，然后會認為某一種戶型最好。但大家有沒有發現，從這兩年開始，尤其是22年開始一直在買房子，是不是純剛需？剛需中的剛需。之前所在的改善區域可能改善就不好賣了，這個時候拿出來一套改善很便宜的房子就沒有客戶。雖然這個房子很便宜，很有性價比。

今天要告訴大家的一個概念是什么？就是沒有很多人圍觀，沒有很多人購買的房子都不能叫好房子。好理解嗎？好理解。在本上一定要記住，好房子的第一要素是能夠帶來流量。如果在篩選好房子的時候單憑個人喜好，那么發到網上去不能給你帶來流量，就意味著什么？意味著這套房子會拖垮在未來的成交。

你想，在網上自嗨的時候是什么樣子？就是發了一堆房子都不是客戶主流偏好的，然后就注定接下來得不到客戶。

在俄羅斯投資房產，莫斯科優于布拉格維申斯克，韓哥大俠經驗談

連續的幾天暴雨和陰沉的天氣。

昨天和前天的下午，布市和黑河的氣溫到了16-17度。

布市的網絡上，貼滿了各種被水浸、水泡的圖片。

但是和那些重慶水淹的一比，就什么都算不上了。

重慶是一座現代化的城市淹沒在水中。

布市就是整個一鄉村被淹的樣子，幾十年沒有正經的城市基本建設的樣子，除了每年整修市中心的幾條主要馬路，在其它的城市建設中，幾乎沒有什么大的變化。

2019年布市被水淹的照片，那些被水深度淹沒的房子都要拆掉。

布市和黑河幾乎就是一個城市，中間只有700米寬的黑龍江，兩地的氣溫也都是一樣的，下午時分，16-17度的天氣，如果沒有風還是很舒適的，走在街上，我發了一張自拍在群里，馬上，利朋說：“我這里7度，晚上出去要穿羽絨服了。”

赤塔在阿穆爾州的北部，離布市有1400公里，那邊也有很多高品位的沙金礦，每年從六月到九月，只有短短的4個月時間可以工作，深埋在永久性凍土下面的含金層，有時需要開挖兩年才能挖到，要在溫暖的天氣里，把已經松軟的泥土挖開，讓下面的凍土見到陽光，如果灌上水，可以加快這個融化的進程，等到這個凍土融化后，再次挖開，重復，直到含金層的泥土出現，所以，在哪邊投資金礦，需要很長的時間才能見到效益，這就增加了很多變數。

發張我溜達的照片，看看拿回去貼在門上辟邪靈驗不，我先貼文章的題圖上

明天起，布市會有明媚和溫暖的天氣。

韓哥現在每天都在明媚和溫暖的天氣里，他在克拉斯諾達爾度假，每隔一段時間，會發些照片和視頻到群里，分享他的旅途和見聞。

漂亮的景觀和風景，都跟網絡的圖片一樣漂亮。貼幾張在網絡上找不到的圖片，韓哥在超市里拍的，肉類和蔬菜的圖片。

這些標價，去掉后面的一個零，差不多就是人民幣的價格，但是這個標價是一公斤，肉類對比國內還是很便宜的，水果和蔬菜還是比較貴。

韓哥最贊就是最后這個圖的腸，180元人民幣不到，買了8根，說口味極佳。

韓哥感慨：“如果布市的收入，在這生活，水準應該不錯，所以為什么遠東人都愿意往靠近歐洲這邊遷移，環境，物價，人的整體素質都不錯。

我說：“?布市最大的優勢就是往來方便，一天可以往返國內，其它都不好。”

韓哥說：“對做中俄個體生意的來說，口岸城市還是有優勢的。如果大宗生意，莫斯科，彼得堡還是首選。”

韓哥現在做的進口冰鮮魚類，貨源也都是在俄羅斯的歐洲地區。

他說：“其實莫斯科超市的物價比布市都便宜，因為他們首都也有國家補貼，而且莫斯科確實收入高，同樣退休，布市最低8000盧布，莫斯科18000盧布，所以有條件還是在莫斯科買個房，把住址遷移過去。”

安迪問：“韓哥，可是莫斯科、彼得堡這種地方應該房價感人吧？”

韓哥說：“其實只要不在市中心，在莫斯科大環外面，地鐵未站，房價不是很高，比布市貴不了一倍，今年三月份，我去實地考察過，如果期房還能便宜點，布市可能是口岸城市，房價一點不低，比黑河貴不少。”

韓哥說：“我說的這種房子，舊房價格在13000到15000人民幣，新房貴2000左右，俄羅斯所有房子都是實用面積，他們沒有建筑面積這個概念。”

安迪問：“那買下來之后，在持有環節會征稅么？”

韓哥說：“我在布市的房子，每個月，稅，電，冷熱水，物業，供暖(分攤在每個月交)，一起交，沒有其它的費用了。而且永久產權。”

大俠插話說：“韓哥說的對，期房差價巨大，不是一點。”

大俠在2019年初的時候第一次來了莫斯科，然后在四月又來了一次，來的第二天，就買了現在的公寓。

在中石油工作的青島老鄉，這幾天來了莫斯科，等到周五的班機回國，他問：“像我們這種沒有長期居住證的，買莫斯科的房子，是沒有永久產權的吧？”

韓哥說：“只要你名下，就是永久產權，和你身份沒有關系。”

青島老鄉贊嘆：“這倒是不錯。”

安迪說：“我記得東哥寫過咱群里摩托車大神，去莫斯科買房了呀？感覺這種遠程維護起來，會不會比較麻煩，之前關注過柬埔寨西港，國內挺多人炒的，后來那邊先是整頓了一批違法亂紀的中國人，然后又趕上疫情，現在好像消停了不少。”

青島老鄉接話說：“摩托車大神確實買了，我也想買，要是在俄羅斯發展，可以考慮買一套，以后讓孩子來莫斯科發展也不錯。”

我習慣稱千里走單騎的老大叫大俠，群里人都喊他摩托車大神，他只有33歲。

韓哥說：“安迪，這關健看個人需求了，不可能買了一直放著幾年不去一次。”

大俠也說：“安迪，你買新小區，門禁比較好的，就沒這些問題，門鎖好就可以。老小區有可能有問題，不過，只要不是很差，一樓基本都有個老太太 ，選擇大的開發商，就不會有太大的問題。”

安迪說：“韓哥，我感覺也是，要不然就是完全不差錢，要不然，就是得跟工作或上學需求相匹配。”

韓哥說：“我這種情況，就是買了自己住。而且孩子在這上學，自己工作上也方便，純粹生活需要。”

安迪說：“我說的那個維護是帶有投資屬性的，涉及到出租的，之前柬埔寨那邊有些房子可以提供托管的，但我估計現在受了沖擊以后，這種托管也會受影響。”

大俠說：“沒有，我知道的俄羅斯幾乎沒有。你說的那些地方，是旅游城市，每年都有很多人來度假的。”

安迪說：“大神，你這屬于不差錢的。”

大俠說：“我也沒有錢，去年買的這套房子，還借了20萬，今年要爭取還上，我在國內買過那種宣傳度假的高端公寓，包租承諾效益的，現在想賣都賣不掉，因為商住房，首先是商業房，稅也高，使用期也短，過戶也麻煩，想賣也賣不掉。”

大俠專做高大上的別墅堂館設計裝修，每票單收益頗豐。

韓哥說：“大俠說的對，在國內投資，語言環境法律規定都明白，即使自己住或者轉讓，都可控，如果在國外投資，語言法律和環境都不熟悉，還要委托別人管理，如果自己來管理，衣食住行和語言都是麻煩和開銷，作為投資，意義不大。”

安迪說：“所以還得想別的辦法賺錢，向摩托車大神學習。”

大俠謙虛：“我就是個一般人。”

韓哥說：“關鍵還是看個人需求、目的。”

群里有意在莫斯科買房投資居住的，挺多的，其實在莫斯科也一直有買房出租的中國人，近十萬中國留學生、商戶和商務工作人員，居住的需求很大，中國人的房子大多租給了中國人，俄羅斯人的房子聽到中國人租，還很多要求和限制，有的直接拒絕。

韓哥夫婦和游伴聚餐

2020年08月21日

很受歡迎的一個區域，剩余少量別墅，租金收入非常可觀

Hello大家好，我是Andy。我相信有一些朋友是對普吉的國際學校比較有興趣的，在普吉比較有名的一個國際學校就是BISP英國國際學校。所以有一些客人會專門針對這個學校去問我這邊附近有沒有房源可以買的。

說實在，因為這個學校比較老牌，所以在學校附近的樓盤基本上都是很多年前的樓盤，如果想買都只有二手房。但現在我身處的這一個是一個全新的樓盤，而且它的起價只需要1100萬泰銖(口誤950萬泰銖)。不知道英倫風大家喜不喜歡？等會就跟著我鏡頭去看一下這個樓盤是怎么樣的。

在看之前我先跟大家說一下，因為我們看到的是樣板間，我們所出售的房子這里的開價是不包含里面所有的裝修的。當然如果你想要跟樣板間一樣的裝修，可以加錢跟開發商要求把你的房子裝成一模一樣，這樣子都OK，但是房子是真的漂亮。現在大家跟著我的鏡頭去看一下。

今天我們來看看普吉最貴的國際學校BISP旁邊的學區房。這是暫時來說學校附近最具性價比的一個項目，價格區間950萬到1850萬。小區外面風景秀麗，空氣清新，很值得入手。

言歸正傳，這個樓盤共分為abc三種不同的房型。畫面所看到的就是4臥4衛的a戶型，室內面積248平米，根據土地的大小價格區間在1850萬到2150萬，價格不包含裝修和家電。

開發商的樣板房是采用輕奢英倫風的設計，時尚大氣，客廳天花挑高目測至少10米高。4個客房都是不一樣的設計，很清楚就能區分出主人房、客房和兒童房的區別。這里就是a戶型的畫面。

現在我們進入b戶型，b戶型是4臥3衛的設計，室內面積195平米，價格區間在1150-1450萬。客廳溫馨舒適，挑高設計放在了用餐區域，設計風格同樣是輕奢英倫風，價格不包含裝修和家電。你會喜歡b戶型嗎？

這是最后的C戶型，也是我比較喜歡的戶型，采用三臥三衛的設計，室內面積178平米，價格950-1150萬。

現在畫面看到的陽光房沒有算在臥室里頭的，在這個西戶型的展示當中只有主人房還有兒童房，剩下的一個房間改成了書房。當然買了房子之后也可以自由發揮，改成自己需要的房間。小區的大門距離學校門口只有150米，上學步行即可。

第一期全部售罄，第二期正在發售，喜歡的趕快下手。我是Andy，下個房子見。