房屋交易后被發(fā)現(xiàn)不符合“滿五唯一”，中介公司因重大瑕疵判賠14萬元

原告朱某某、施某某二人系母子關(guān)系，2019年10月23日原告施某某通過公證機(jī)關(guān)公證繼承了父親名下的涉案房屋二分之一的產(chǎn)權(quán)份額，并辦理了相關(guān)房產(chǎn)登記手續(xù)，母子二人各享有涉案房屋二分之一的產(chǎn)權(quán)份額。

2019年12月，母子二人與被告上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《房屋出售VIP服務(wù)協(xié)議》。作為業(yè)主，母子二人向被告出示公證書及產(chǎn)權(quán)證書。此后，母子二人、案外人倪某以及被告共同簽署《房地產(chǎn)買賣（含居間）合同》。

2019年12月13日，兩原告與案外人倪某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定買賣雙方均應(yīng)按國家規(guī)定及稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋總價(jià)繳納各自的交易稅費(fèi)。

同日，兩原告、案外人倪某以及被告的工作人員共同簽字確認(rèn)《稅費(fèi)估算清單》，其中被告直接根據(jù)“滿五唯一”對應(yīng)的稅費(fèi)計(jì)算方式，以300萬元交易價(jià)格為基數(shù)確定出售方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為1.5萬元。

2020年5月18日，兩原告、案外人倪某以及被告共同辦理房屋過戶手續(xù)，相關(guān)部門告知房屋不符合“滿五唯一”條件，應(yīng)繳納稅費(fèi)30余萬元。

朱家母子認(rèn)為，因中介提供的居間服務(wù)存在重大瑕疵，未對涉案房屋的相關(guān)信息進(jìn)行盡職調(diào)查，且未告知稅費(fèi)繳納政策，導(dǎo)致稅收計(jì)算錯(cuò)誤，造成兩原告實(shí)際支出的稅費(fèi)遠(yuǎn)高于預(yù)期，故訴至法院要求被告向兩原告賠償損失27萬余元。

長寧法院經(jīng)審理認(rèn)為，交易主體通過中介方成交房產(chǎn)的目的在于利用其專業(yè)優(yōu)勢及信息渠道更為妥善、高效地履行合同、預(yù)見并防范風(fēng)險(xiǎn)。由于稅費(fèi)繳納系房產(chǎn)交易所涉的重要環(huán)節(jié)之一，中介方更應(yīng)充分提供政策規(guī)定及法律咨詢服務(wù)，以保障買賣雙方對履約后果有所預(yù)期。交易過程中，中介方未盡如實(shí)告知義務(wù)或?qū)I(yè)審查義務(wù)，構(gòu)成重大瑕疵行為，并對交易主體造成實(shí)際損失，應(yīng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任。判決被告應(yīng)向兩原告賠償損失14萬元。一審判決后，被告提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持判決。

上海長寧法院指出，這起案件中，長寧法院從規(guī)范房產(chǎn)中介服務(wù)出發(fā)，明確房產(chǎn)中介服務(wù)方要對委托人提供的資料或所作的陳述在合理范圍內(nèi)進(jìn)行必要核查，并對可能影響交易進(jìn)程的重要事項(xiàng)進(jìn)行客觀真實(shí)的報(bào)告，以便交易方在充分掌握信息的基礎(chǔ)上作出是否履約的判斷。案件裁判對同類案件起到了積極的示范指導(dǎo)作用，亦為凈化交易市場、規(guī)范中介服務(wù)、提高專業(yè)水平提供了司法助力。

徇私舞弊不征、少征稅款罪，違規(guī)調(diào)低房屋評(píng)估價(jià)使他人少繳稅獲刑

徇私舞弊不征、少征稅款罪，違規(guī)調(diào)低房屋評(píng)估價(jià)使他人少繳稅獲刑

何觀舒：虛罪律師、稅務(wù)犯罪辯護(hù)律師

審理法院：湘潭市岳塘區(qū)人民法院

一、基本案情

2014年下半年至2019年2月期間，被告人王某某利用擔(dān)任湘潭市A區(qū)地方稅務(wù)局某中心副主任、湘潭市A區(qū)稅務(wù)局某所副所長的職務(wù)便利，在為高某、何某某、王某、胡某等人辦理房屋過戶過程中，違規(guī)為幾人辦理過戶的房屋調(diào)低評(píng)估價(jià)，默許甚至協(xié)助幾人偽造滿兩年交易等證明文件，從而使幾人少繳或免繳稅費(fèi)。被告人王某某先后收受高某等人所送感謝費(fèi)21.5萬元。具體事實(shí)如下：

2014年下半年至2019年2月期間，被告人王某某利用職務(wù)便利為高某在辦理房屋過戶過程中，通過默許甚至協(xié)助偽造滿兩年交易等證明文件的方式，違規(guī)按照唯一住房標(biāo)準(zhǔn)、違規(guī)調(diào)低房屋估價(jià)、違規(guī)按照購買滿兩年房屋標(biāo)準(zhǔn)征稅，使得通過高某代為辦理的岳塘區(qū)寶塔街道某某路xx號(hào)某某大廈x單元1401009號(hào)，1401013號(hào)，1401021號(hào)，1501001、Ｊ1501001號(hào)，1501003、Ｊ1501003號(hào)，1501008、Ｊ1501008號(hào)，1501010、Ｊ1501010號(hào)，1501012、Ｊ1501012號(hào)，1501015、Ｊ1501015號(hào)，1501016、Ｊ1501016號(hào)，1501018、Ｊ1501018號(hào)，11套房屋少征稅款225708元，岳塘區(qū)滴水埠街道某某村x號(hào)某某城x棟x單元2402001號(hào)房屋少征稅款33062.4元，岳塘區(qū)寶塔街道某某路x號(hào)某某家園x棟x單元xx號(hào)房屋少征稅款51632元，共計(jì)少征稅款310942.4元。高某為此送給被告人王某某17萬元感謝費(fèi)，王某某均予以收受。

2017年底至2018年底，被告人王某某利用職務(wù)便利為胡某在辦理房屋過戶過程中，通過默許甚至協(xié)助偽造滿兩年交易等證明文件的方式，違規(guī)按照購買滿兩年房屋標(biāo)準(zhǔn)征稅，使得通過胡某代為辦理的岳塘區(qū)房屋少征稅款88009.6元，岳塘區(qū)寶塔街道某某路xx號(hào)某某府x棟x單元0602001號(hào)房屋少征稅款44800元，合計(jì)132809.6元。為此胡某送給被告人王某某感謝費(fèi)1.5萬元，王某某予以收受。

2017年至2018年，被告人王某某利用職務(wù)便利為王某在辦理房屋過戶過程中，通過默許甚至協(xié)助偽造滿兩年交易等證明文件的方式，違規(guī)按照唯一住房標(biāo)準(zhǔn)及違規(guī)按照購買滿兩年房屋標(biāo)準(zhǔn)征稅，使得岳塘區(qū)寶塔街道某某路x號(hào)某某城x地塊x棟x單元3101003、3101003號(hào)房屋兩次買賣過戶少征稅款共計(jì)129320.8元。為此王某送給被告人王某某感謝費(fèi)1萬元，被告人王某某予以收受。

2017年至2019年間，何某某為感謝被告人王某某在其辦理房屋過戶過程中，為其在少征稅款方面給予的關(guān)照，多次共計(jì)送給被告人王某某人民幣2萬元，王某某予以收受。

被告人王某某身為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員，其在對岳塘區(qū)寶塔街道某某路x號(hào)某某苑x期x標(biāo)商鋪xx棟0101003、0201003、0301003號(hào)房屋稅收收繳過程中徇私舞弊，未嚴(yán)格按照《湖南省存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法》規(guī)定的“依據(jù)法院裁定的存量房轉(zhuǎn)移價(jià)格”來確定的房屋計(jì)稅價(jià)格，致使上述房屋少征稅款1054280元。

綜上，被告人王某某身為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員，在稅費(fèi)收繳過程中徇私舞弊，不征或少征國家稅款共計(jì)1626812.8元，致使國家稅收遭受重大損失。

案發(fā)后被告人王某某主動(dòng)向湘潭市岳塘區(qū)監(jiān)察委員會(huì)投案，但在檢察機(jī)關(guān)掌握其主要犯罪事實(shí)之前其未如實(shí)供述自己的犯罪事實(shí)，且其投案后具有毀滅證據(jù)的行為。

另查明，案發(fā)后被告人王某某及家屬主動(dòng)向湘潭市監(jiān)察委員會(huì)退繳了全部違法所得21.5萬元。

二、公訴機(jī)關(guān)指控

公訴機(jī)關(guān)認(rèn)為，被告人王某某身為國家稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員，利用其職務(wù)便利，為他人謀取利益，非法收受他人財(cái)物，數(shù)額巨大；徇私舞弊，不征、少征稅款，致使國家稅收遭受重大損失，應(yīng)當(dāng)以受賄罪、徇私舞弊不征、少征稅款罪追究其刑事責(zé)任，公訴機(jī)關(guān)遂提請本院依法判處。

三、辯護(hù)意見

1.被告人王某某對起訴書指控的犯罪事實(shí)和罪名均無異議，但辯稱其已經(jīng)退繳了全部違法所得21.5萬元。

2.辯護(hù)人辯稱：

（1）被告人王某某主動(dòng)投案后，如實(shí)供述了自己的罪行，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為自首；

（2）沒有證據(jù)證實(shí)王某某撕毀的筆記本上最后兩頁紙系本案的證據(jù)，不能認(rèn)定王某某又毀滅證據(jù)的行為；

（3）對于不征、少征稅款罪，一方面既沒有稅務(wù)稽查部門的認(rèn)定意見，也具有法定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見，對數(shù)額的認(rèn)定缺乏充分的證據(jù)；另一方面徇私舞弊必須是利用自己的職務(wù)便利，本案中王某某在對東方名苑三期的商鋪征稅上不存在利用職務(wù)便利少征稅款的情況，且其主觀上也不存在為當(dāng)事人少征稅款的故意，其系依據(jù)湘潭縣法院出具的情況說明來征稅的，在該筆稅款上其不存在徇私舞弊少征的情況；

（4）被告人王某某積極退繳全部違法所得，認(rèn)罪悔罪態(tài)度良好，無前科、平時(shí)表現(xiàn)良好。

四、裁判結(jié)果

本院認(rèn)為，被告人王某某身為國家稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員，利用其職務(wù)便利，為他人牟取利益，非法收受他人財(cái)物21.5萬元，數(shù)額巨大；其徇私舞弊，不征、少征稅款1626812.8元，致使國家稅收遭受重大損失，其行為構(gòu)成受賄罪和徇私舞弊不征、少征稅款罪，公訴機(jī)關(guān)指控的罪名成立，本院予以確認(rèn)。被告人王某某到案后，如實(shí)供述自己的犯罪事實(shí)，且退繳全部違法所得，本院決定對其從輕處罰。

辯護(hù)人辯稱被告人王某某主動(dòng)投案后，如實(shí)供述了自己的罪行，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為自首，且沒有證據(jù)證實(shí)王某某撕毀的筆記本上最后兩頁紙系本案的證據(jù)，不能認(rèn)定王某某有毀滅證據(jù)的行為。經(jīng)查，盡管被告人王某某系主動(dòng)投案，但其到案后未及時(shí)供述所犯罪行，其行為不能成立自首；盡管由于紙張已經(jīng)被撕毀，無法還原內(nèi)容，但被告人王某某的供述可以證實(shí)紙張內(nèi)容與本案存在關(guān)聯(lián)，可以認(rèn)定其行為屬于毀滅證據(jù)，故對辯護(hù)人該辯護(hù)意見，本院不予采納。

辯護(hù)人辯稱對于不征、少征稅款罪，一方面既沒有稅務(wù)稽查部門的認(rèn)定意見，也沒有具有法定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見，對數(shù)額的認(rèn)定缺乏充分的證據(jù)；另一方面徇私舞弊必須是利用自己的職務(wù)便利，本案中王某某在對東方名苑三期的商鋪征稅上不存在利用職務(wù)便利少征稅款的情況，且其主觀上也不存在為當(dāng)事人少征稅款的故意，其系依據(jù)湘潭縣法院出具的情況說明來征稅的，在該筆稅款上其不存在徇私舞弊少征的情況。經(jīng)查，第一、本案涉案房產(chǎn)不征、少征稅款的數(shù)額，系經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)專業(yè)人員根據(jù)原提交的資料及涉案房產(chǎn)的真實(shí)交易情況，依據(jù)法律標(biāo)準(zhǔn)核算得出，該金額真實(shí)有效，無需再經(jīng)過鑒定機(jī)構(gòu)鑒定；第二、《湖南省存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理辦法》明確規(guī)定通過司法拍賣程序交易的房產(chǎn)，其交易價(jià)格只能由法院的裁定書或決定書確定，其他文書不能改變交易價(jià)格，被告人王某某在明知該規(guī)定的情況下，仍不嚴(yán)格按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)征收稅款，其行為屬于徇私舞弊，致使國家稅款遭受損失；故對辯護(hù)人的上述辯護(hù)意見，本院不予采納。

辯護(hù)人辯稱被告人王某某積極退繳全部違法所得，認(rèn)罪悔罪態(tài)度良好，無前科、平時(shí)表現(xiàn)良好的辯護(hù)意見，與事實(shí)和法律相符，本院予以采納。

被告人王某某犯數(shù)罪，依法應(yīng)數(shù)罪并罰。根據(jù)被告人犯罪的事實(shí)、性質(zhì)、情節(jié)和對社會(huì)的危害程度，依照《中華人民共和國刑法》第三百八十三條第一款第（二）項(xiàng)、第三百八十五條第一款、第四百零四條、第四十五條、第四十七條、第五十二條、第五十三條、第六十四條、第六十七條第三款、第六十九條、《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理貪污賄賂刑事案件適用法律若干問題的解釋》第三條、第十九條之規(guī)定，判決如下：

一、被告人王某某犯受賄罪，判處有期徒刑三年，并處罰金二十萬元；犯徇私舞弊不征、少征稅款罪，判處有期徒刑四年；合并執(zhí)行有期徒刑五年，并處罰金二十萬元。

五、實(shí)務(wù)總結(jié)

徇私舞弊不征、少征稅款罪，規(guī)定于《刑法》第四百零四條，是指稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員徇私舞弊，不征或者少征應(yīng)征稅款，致使國家稅收遭受重大損失的行為。

根據(jù)《稅收征收管理法》第三條的規(guī)定：“稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行?！薄叭魏螜C(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定?！?/span>

《稅收征收管理法》第八十二條第一款規(guī)定：“稅務(wù)人員徇私舞弊或者玩忽職守，不征或者少征應(yīng)征稅款，致使國家稅收遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分?！?/span>

根據(jù)最高人民檢察院《關(guān)于瀆職侵權(quán)犯罪案件立案標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》（高檢發(fā)釋字〔2006〕2號(hào)）第一條“瀆職犯罪案件”第（十四）項(xiàng)“徇私舞弊不征、少征稅款案（第四百零四條）”的規(guī)定，徇私舞弊不征、少征稅款罪是指稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員徇私舞弊，不征、少征應(yīng)征稅款，致使國家稅收遭受重大損失的行為。

涉嫌下列情形之一的，應(yīng)予立案：

1.徇私舞弊不征、少征應(yīng)征稅款，致使國家稅收損失累計(jì)達(dá)10萬元以上的；

2.上級(jí)主管部門工作人員指使稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員徇私舞弊不征、少征應(yīng)征稅款，致使國家稅收損失累計(jì)達(dá)10萬元以上的；

3.徇私舞弊不征、少征應(yīng)征稅款不滿10萬元，但具有索取或者收受賄賂或者其他惡劣情節(jié)的；

4.其他致使國家稅收遭受重大損失的情形。



業(yè)主協(xié)會(huì)嚴(yán)厲批評(píng)：房產(chǎn)稅改革是政府的失敗

一個(gè)以嚴(yán)謹(jǐn)著稱國度，如今卻房產(chǎn)稅改革問題上陷入尷尬境地，2025年1月1日，新房產(chǎn)稅計(jì)算方法即將落地，對于大多數(shù)普通家庭來說，這更像是一場“摸著石頭過河”冒險(xiǎn)，他們焦急地等待著，期盼著政府能夠給出明確答案：我房子，究竟要交多少錢？

作為廣大業(yè)主利益代言人，率先發(fā)出質(zhì)疑聲音，政府花費(fèi)近六年時(shí)間醞釀改革，到頭來卻像是一份“半成品”，充滿未知數(shù)，讓業(yè)主們無所適從，這種對改革強(qiáng)烈不滿，并非空穴來風(fēng)

當(dāng)一位普通業(yè)主面對著復(fù)雜稅收政策，卻無法得知自己未來每年稅負(fù)金額時(shí)，那種迷茫和焦慮可想而知，更令人擔(dān)憂是，這種不確定性還可能蔓延至整個(gè)房地產(chǎn)市場，影響人們購房意愿，進(jìn)而波及到經(jīng)濟(jì)方方面面

各地房產(chǎn)稅巨大差異，更是加劇人們不安情緒，以北威州Witten和巴伐利亞州雷根斯堡為例，同樣類型房產(chǎn)，每年需要繳納稅款竟然相差一倍之多！這種區(qū)域間稅負(fù)不平衡，無疑會(huì)引發(fā)人們對公平性質(zhì)疑

地方政府財(cái)政困境，被認(rèn)為是此次房產(chǎn)稅改革重要推手，為填補(bǔ)日益增長財(cái)政缺口，地方政府迫切需要尋找新稅收來源，這種“拆東墻補(bǔ)西墻”做法，真能夠解決根本問題嗎？

一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家對此表示擔(dān)憂，僅僅依靠增加稅收并不能從根本上解決地方財(cái)政問題，反而可能加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，抑制經(jīng)濟(jì)活力，政府制定政策時(shí)，不能只顧眼前利益，而應(yīng)該著眼長遠(yuǎn)，制定更加科學(xué)合理稅收體系

業(yè)主協(xié)會(huì)主席Kai Warnecke一針見血地指出，這場改革更像是政府“單方面行動(dòng)”，缺乏與民眾充分溝通，約90%家庭對未來稅負(fù)情況一無所知，這足以說明政府信息透明度方面做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

房產(chǎn)稅改革，牽動(dòng)著千家萬戶切身利益，政府制定和實(shí)施政策時(shí)，應(yīng)該更加注重民意，傾聽民眾聲音，只有真正做到以人為本，才能讓改革真正惠及百姓，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展

業(yè)主協(xié)會(huì)批評(píng)，如同航行中警鐘，提醒著政府和民眾：改革并非一帆風(fēng)順，更不能忽視民意，信息不透明，如同海上迷霧，遮蔽人們視線，也增加航行風(fēng)險(xiǎn)

如果船長無法準(zhǔn)確地告知乘客航線和目地，甚至連基本航海圖都沒有，那么這艘船還能安全抵達(dá)彼岸嗎？乘客們又怎能安心地踏上旅程呢？

房產(chǎn)稅改革，不僅關(guān)乎著政府財(cái)政收入，更關(guān)系著每個(gè)家庭幸福生活，政府不能僅僅將改革視為一項(xiàng)“技術(shù)性”工作，更應(yīng)該將其視為一項(xiàng)重要民生工程，傾聽民眾聲音，回應(yīng)民眾關(guān)切

那些冰冷數(shù)字背后，是一個(gè)個(gè)鮮活家庭，他們生活成本、購房計(jì)劃，都可能這場改革而發(fā)生改變，政府有責(zé)任也有義務(wù)，將改革影響解釋清楚，讓民眾明白改革意義和目，而不是讓他們迷茫和焦慮中等待

政府需要建立起一套科學(xué)合理稅收體系，確保稅負(fù)公平，避免出現(xiàn)“旱旱死，澇澇死”現(xiàn)象，才能讓民眾心悅誠服地接受改革，而不是感到被“割韭菜”

業(yè)主協(xié)會(huì)呼吁，也提醒著我們，公民社會(huì)力量改革中不可或缺，通過積極發(fā)聲，監(jiān)督政策制定和執(zhí)行，才能推動(dòng)改革朝著更加公正、合理方向發(fā)展

德國房產(chǎn)稅改革，是一面鏡子，也為其他國家提供借鑒，改革道路上，政府需要保持謙遜和謹(jǐn)慎，平衡各方利益，才能最終實(shí)現(xiàn)改革目標(biāo)，讓改革成果惠及全體人民