房產(chǎn)銷售的宣傳已經(jīng)到了極限，嗓子已經(jīng)嘶啞不堪。

隨著城市化的不斷推進(jìn)和人們對(duì)生活品質(zhì)的不斷追求，房地產(chǎn)市場日益繁榮。作為一名房產(chǎn)銷售人員，每天都要面對(duì)眾多的客戶，介紹樓盤、解答疑問、促成交易，工作緊張而繁忙。最近，我深深感受到我的嗓子已經(jīng)冒煙了。

在這個(gè)火熱的房產(chǎn)市場中，每個(gè)銷售人員都背負(fù)著巨大的業(yè)績壓力。為了爭取更多的客戶，我們不斷地打電話、發(fā)信息、接待來訪客戶。一天下來，口干舌燥、嗓子疲憊不堪。然而，為了完成銷售目標(biāo)，我們?nèi)匀粓?jiān)守崗位，一遍又一遍地介紹樓盤的特點(diǎn)和優(yōu)勢。

作為一名房產(chǎn)銷售人員，我們的職責(zé)是為客戶找到最適合他們的房源。面對(duì)不同客戶的需求，我們要耐心解答各種疑問，為他們提供專業(yè)的建議和意見。有時(shí)候，客戶對(duì)房產(chǎn)市場的了解并不深入，我們需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力來溝通和解釋。這種高強(qiáng)度的工作模式，讓許多銷售人員都感到嗓子不堪重負(fù)。

長時(shí)間的工作和不斷的溝通讓許多房產(chǎn)銷售人員的嗓子已經(jīng)出現(xiàn)了各種問題。有些人甚至因?yàn)檫^度使用嗓子而患上了咽喉炎等疾病。為了保護(hù)自己的嗓子，我們需要注重保養(yǎng)，保持良好的生活習(xí)慣和飲食習(xí)慣。同時(shí)，也需要合理安排工作時(shí)間，避免過度勞累。

雖然工作辛苦，但是作為房產(chǎn)銷售人員，我們深知責(zé)任重大。在這個(gè)火熱的房產(chǎn)市場中，我們會(huì)一如既往地為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，用專業(yè)和熱情贏得客戶的信任和支持。即使嗓子已經(jīng)冒煙了，我們也會(huì)堅(jiān)持下去，為客戶的幸福生活貢獻(xiàn)自己的力量。

總之，房產(chǎn)銷售是一項(xiàng)充滿挑戰(zhàn)和壓力的工作。在這個(gè)火熱的市場中，許多銷售人員都面臨著嗓子已經(jīng)冒煙的困境。然而，為了客戶的幸福生活，我們會(huì)堅(jiān)守崗位，用專業(yè)和熱情為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

商榷與探索 | 房地產(chǎn)公司的有限責(zé)任與債權(quán)人利益保障

主持人：王建東教授

“商榷與探索”欄目由本所創(chuàng)始人兼名譽(yù)主任王建東教授主持，圍繞工程建設(shè)領(lǐng)域疑難復(fù)雜法律問題展開思考，誠邀各位“多出難題”，共同“破解難題”。

房地產(chǎn)公司的有限責(zé)任

與債權(quán)人利益保障

【主持人語】

近年來處理的不少工程款案件，施工單位蓋的房子被房地產(chǎn)公司賣完了，但房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)不能覆蓋施工單位工程款債權(quán)。房地產(chǎn)項(xiàng)目明明是在房價(jià)走高時(shí)間段銷售的卻不能有效償付施工單位的工程款，令人非常困惑。這個(gè)問題非常復(fù)雜，這里也無法給出管用答案，僅從公司有限責(zé)任的界限與公司債權(quán)人保障角度作一點(diǎn)思考，拋磚引玉，期待各位專家的睿見。

對(duì)施工企業(yè)而言，最頭痛的事莫過于工程完工了，工程款卻沒有著落，施工的房子已全被銷售掉，房地產(chǎn)公司又沒有可以清償債務(wù)的資產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)一副躺平的姿態(tài)，總之公司是在注冊(cè)資本范圍內(nèi)承擔(dān)有限責(zé)任的，資不抵債了破產(chǎn)就可以了。房地產(chǎn)公司的主張似乎沒有毛病，公司與股東人格獨(dú)立、公司承擔(dān)有限責(zé)任本身就是公司制度的基礎(chǔ)。若是個(gè)案，可以說是正常的市場風(fēng)險(xiǎn)與施工企業(yè)個(gè)體的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但近年來房子售罄開發(fā)商無資產(chǎn)清償施工企業(yè)工程款的現(xiàn)象頻發(fā)，似乎已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)限度，制度層面似乎就有反思的必要。

目次

一、公司制度的基礎(chǔ)

二、債權(quán)人利益保護(hù)

三、房地產(chǎn)開發(fā)的模式

四、公司人格否認(rèn)

五、不成熟的思考

一、公司制度的基礎(chǔ)

美國著名法學(xué)家巴特勒1921年曾發(fā)出感慨：“有限責(zé)任公司是現(xiàn)代社會(huì)最偉大的獨(dú)一無二的發(fā)現(xiàn)。即使蒸汽機(jī)和電的發(fā)明也略遜一籌。倘若沒有有限責(zé)任公司，蒸汽機(jī)和電的重要性會(huì)大打折扣。”公司作為一種制度安排，誠然無法與科學(xué)技術(shù)相提并論，但它將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，將股東與公司人格獨(dú)立，最大限度地促進(jìn)資源聚集與配置，極大地推進(jìn)著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)文明的進(jìn)步，這一顯著作用是不爭的事實(shí)，從公司的起源與發(fā)展就可以清楚地體現(xiàn)出來。

公司在一定程度上已成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的核心組織，公司制度也借助法律規(guī)范不斷地發(fā)展與完善。盡管現(xiàn)代公司制度增加了公司社會(huì)責(zé)任、小股東權(quán)益保護(hù)等內(nèi)容，但股東有限責(zé)任、公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立的本質(zhì)從未動(dòng)搖過。股東以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任，消除了股東投資顧慮；股東是公司的所有權(quán)人，但是公司財(cái)產(chǎn)和股東個(gè)人財(cái)產(chǎn)獨(dú)立，一方面是使得不參與經(jīng)營的投資人安心，另一方面也是使公司的債權(quán)人放心。可以說“股東有限責(zé)任、公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立”是公司制度的靈魂，構(gòu)成了公司制度的基礎(chǔ)，如果這一基礎(chǔ)喪失，那么公司獨(dú)立存在就無任何必要性，因?yàn)楣镜牡匚煌耆梢杂晒蓶|代替。可以說公司的組織形式仍有著強(qiáng)大的生命力，無論現(xiàn)代公司制度及公司立法如何發(fā)展，作為公司制度核心的“股東有限責(zé)任、公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立”肯定不會(huì)有任何動(dòng)搖。

二、債權(quán)人利益保護(hù)

公司作為一種組織被賦予獨(dú)立人格，以其自己的財(cái)產(chǎn)范圍為限對(duì)外承擔(dān)責(zé)任，且與公司股東的責(zé)任切割開，這就需要對(duì)公司債權(quán)人的利益進(jìn)行平衡。要防止公司股東利用公司有限責(zé)任不當(dāng)?shù)負(fù)p害公司債權(quán)人利益，因?yàn)楣竟蓶|可能會(huì)利用自己公司主人的身份便利地不正當(dāng)?shù)刈儎?dòng)公司資產(chǎn)。公司制度設(shè)計(jì)層面上，用了公司資本及人格否認(rèn)來平衡公司債權(quán)人的利益。

公司資本是公司的信用基礎(chǔ)，也是公司債權(quán)人的定心丸。從公司設(shè)立、運(yùn)行到公司的終結(jié)，針對(duì)公司資本有一套規(guī)則，防止公司資本非常地減少，體現(xiàn)在公司法上就是資本確定、資本維持、資本不變的三原則。公司設(shè)立時(shí)股東必須充分、確定地認(rèn)購確定的股份，保證公司“優(yōu)生優(yōu)育”；在公司經(jīng)營的過程需要保持與抽象的公司資本相當(dāng)?shù)墓举Y產(chǎn)；在公司存續(xù)的過程非經(jīng)法定條件及程序不得增減公司資本。考慮到公司股東比公司債權(quán)人更方便地操控公司的地位，公司法從防止股東權(quán)利濫用的角度規(guī)定了公司人格否認(rèn)的例外。如果股東濫用公司有限責(zé)任規(guī)避債務(wù)的，債權(quán)人可以否認(rèn)公司人格，進(jìn)而突破公司有限責(zé)任而將債務(wù)延伸到股東身上。公司資本制度從正面對(duì)公司債權(quán)人利益提供保障，公司人格否認(rèn)規(guī)則從反面對(duì)債權(quán)人利益進(jìn)行平衡，如兩翼一樣輔助公司組織的正常運(yùn)作。

三、房地產(chǎn)開發(fā)的模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是有資質(zhì)要求的。2000年3月29日建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將公司注冊(cè)資本設(shè)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的一個(gè)條件。隨著公司法注冊(cè)資本制度修訂及國家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)改革，修訂后的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》已不再對(duì)房地產(chǎn)公司的注冊(cè)資本數(shù)額提出要求，且資質(zhì)是可以直接申請(qǐng)核定的，這使得設(shè)立房地產(chǎn)公司非常方便。房地產(chǎn)開發(fā)基本上都采用項(xiàng)目公司的模式，拿一塊土地使用權(quán)就單獨(dú)設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，將所有的風(fēng)險(xiǎn)鎖定在項(xiàng)目公司內(nèi)。現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本均較低，房地產(chǎn)開發(fā)過程中如果資金不足又不能對(duì)外融資的，普遍采用股東同比例借款的方式向公司出借資金來推進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)。

這種模式本身并無問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目采用公司組織模式開發(fā)，自然可以享受公司有限責(zé)任的便利。房地產(chǎn)公司經(jīng)營過程中也并非一定需要股東投入與經(jīng)營成本等額的公司資金，公司進(jìn)行融資也完全符合法律規(guī)定，公司可以向外融資，自然也可以向股東進(jìn)行內(nèi)部融資。但如果房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在注冊(cè)資本與開發(fā)成本相差較大，需要通過巨額融資來維持開發(fā)的話，注冊(cè)資本與公司有限責(zé)任所需要匹配的資本可能失衡，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)資本要求似乎還是有必要性的。同時(shí)股東內(nèi)部借款的歸還及利息支付若缺少必要監(jiān)督時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)股東通過合法形式以內(nèi)部借款方式不當(dāng)?shù)販p少公司資產(chǎn)，進(jìn)而損害到公司債權(quán)人的利益。

四、公司人格否認(rèn)

《公司法》第21條規(guī)定公司股東濫用權(quán)利給公司或者其他債權(quán)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但較為原則，具體哪些情形構(gòu)成濫用并未詳細(xì)列舉。最高法院《九民紀(jì)要》就該條中有股東濫用權(quán)利細(xì)化為人格混同、過度支配與控制、資本顯著不足的三種具體情況。第10條規(guī)定在認(rèn)定是否構(gòu)成公司人格混同時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮以下因素：股東無償使用公司資金或者財(cái)產(chǎn)，不作財(cái)務(wù)記載的；股東用公司的資金償還股東的債務(wù)，或者將公司的資金供關(guān)聯(lián)公司無償使用，不作財(cái)務(wù)記載的；公司賬簿與股東賬簿不分，致使公司財(cái)產(chǎn)與股東財(cái)產(chǎn)無法區(qū)分的；股東自身收益與公司盈利不加區(qū)分，致使雙方利益不清的；公司的財(cái)產(chǎn)記載于股東名下，由股東占有、使用的等。第11條規(guī)定的過度支配與控制情形包括：母子公司之間或者子公司之間進(jìn)行利益輸送的；母子公司或者子公司之間進(jìn)行交易，收益歸一方，損失卻由另一方承擔(dān)的；先從原公司抽走資金，然后再成立經(jīng)營目的相同或者類似的公司，逃避原公司債務(wù)的；先解散公司，再以原公司場所、設(shè)備、人員及相同或者相似的經(jīng)營目的另設(shè)公司，逃避原公司債務(wù)的。第12條明確資本顯著不足指公司設(shè)立后在經(jīng)營過程中，股東實(shí)際投入公司的資本數(shù)額與公司經(jīng)營所隱含的風(fēng)險(xiǎn)相比明顯不匹配。股東利用較少資本從事力所不及的經(jīng)營，實(shí)質(zhì)是惡意利用公司獨(dú)立人格和股東有限責(zé)任把投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給債權(quán)人。

盡管《公司法》規(guī)定了股東不得濫用股東權(quán)利，但在司法實(shí)踐中，對(duì)于股東是否存在濫用股東權(quán)利的情形，法院需要綜合認(rèn)定，且需滿足一定的程序性要求，這些程序性要求增加了認(rèn)定濫用股東權(quán)利的難度，同時(shí)公司人格否認(rèn)制度操作不好可能傷及公司制度的根本，所以司法實(shí)踐中一直對(duì)濫用股東權(quán)利的認(rèn)定持保守態(tài)度。但如果過于謹(jǐn)慎也可能為公司股東濫用權(quán)利開了綠燈，目前出現(xiàn)的明明房地產(chǎn)項(xiàng)目是房價(jià)高位時(shí)銷售的、項(xiàng)目公司資產(chǎn)卻無法覆蓋施工單位建造房屋的工程款債權(quán)問題，就令人非常不解，公司正常運(yùn)作的話是不應(yīng)該出現(xiàn)這種后果的。

五、不成熟的思考

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司資產(chǎn)無法覆蓋施工單位債權(quán)的現(xiàn)象肯定是由多種原因造成的，其與房地產(chǎn)市場波動(dòng)因素有關(guān)，但市場波動(dòng)因素很可能僅是觸發(fā)的，背后的深層次的原因早已存在。

（1）現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)模式及法律框架下，查一查房地產(chǎn)項(xiàng)目公司有無違背公司資本要求及濫用股東權(quán)利的行為是很有必要的，如果確實(shí)是市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)造成的資不抵債，債權(quán)人自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也心服口服。

（2）對(duì)房地產(chǎn)公司股東內(nèi)部借款開發(fā)項(xiàng)目的模式要進(jìn)行審視，股東利用公司主人的身份可以便利地取得公司歸還的借款本金及利息，很大程度上相當(dāng)于股東債權(quán)先實(shí)現(xiàn)了，最后公司資產(chǎn)無法覆蓋其他的公司債權(quán)，這是否有濫用股東權(quán)利的嫌疑？公司破產(chǎn)過程股東債權(quán)還存在劣后于公司其他債權(quán)的問題，經(jīng)營過程對(duì)股東借款是否也應(yīng)有適當(dāng)?shù)南薅氨O(jiān)督？這些都是有待探討與考量的問題。

作者簡介

楊國鋒律師

浙江東鷹律師事務(wù)所律師

浙江東鷹律師事務(wù)所建設(shè)工程二部負(fù)責(zé)人

浙江省法學(xué)會(huì)理事

浙江省法學(xué)會(huì)工程建設(shè)法學(xué)研究會(huì)秘書長

浙江省律師協(xié)會(huì)建設(shè)工程專業(yè)委員會(huì)委員

浙江省法學(xué)會(huì)網(wǎng)絡(luò)法學(xué)研究會(huì)理事

葉詩語律師

浙江東鷹律師事務(wù)所專職律師

浙江省法學(xué)會(huì)工程建設(shè)法學(xué)研究會(huì)理事

浙江省法學(xué)會(huì)民法學(xué)研究會(huì)理事