售樓處不打烊、?深夜簽約……新政助推下深圳國慶樓市火熱開局

放寬限購、取消限售、增值稅征免年限由5年調整到2年、優化個人住房貸款……9月29日晚間樓市利好政策多箭齊發之后，深圳樓市不淡定了，中介忙得顧不上接電話，購房者取消出游計劃看房，更有業主想趁新政利好賣房。

“十一”假期深圳樓市火熱程度超出預期。售樓處24小時賣房不打烊，深夜簽約，有開發商“官宣”國慶首日破3億元、破100套；二手房交易量、掛牌量齊升，業主的價格預期瞬間提升，一日內漲價房源數量上漲3倍……當地業內人士表示，今年深圳樓市的10月或可誕生“金十”，而不僅僅是“銀十”。

有樓盤“單日成交破百套”

“沒想到‘十一’市場會這么火，我把之前的計劃都取消了，專心帶看，成交速度明顯加快，買賣雙方不再像以前那樣猶豫。”深圳經紀人李彬說，目前新房的成交明顯好于二手房，開發商給出的優惠力度也很有誠意，交易量上來之后，也是因為賣得好，有樓盤傳出要漲價的消息。

“這個‘十一’深圳市場反響熱烈，超乎預期。”這是很多業內人士的共同感受。在9月29日晚間深圳政策落地后，不少在售樓盤項目迎來大量看房人，更有光明、龍華等區域多個項目營銷中心傳出通宵值班的消息。其中，10月1日凌晨2點，滿京華金碩華府售樓處還在簽約。

值得關注的是，9月29日22點30分，從寶安區瑞璟灣居安居型商品房項目選房現場傳來的消息，395套房源售罄，從14點30分到22點30分，僅8個小時，該項目認購家庭數量、選房去化率也創下新高，也由此成為全市安居型商品房項目的“網紅盤”。

與此同時，深圳各大樓盤的熱銷海報也在不斷傳出：9月30日，貝殼找房一深圳區域發布了200單的“戰報”；華潤置地深圳公司“官宣”10月1日成交破3億元、破100套，實現國慶“開門紅”；位于深圳寶安區的鴻榮源珈譽府項目，在9月30日就已官宣“單日成交破百套”，而在10月4日該樓盤放出的熱銷海報上顯示，國慶前四天，項目已累計成交318套。

業主出現“反價”，議價空間縮小

各家機構匯總的數據也成為深圳“十一”樓市火熱的佐證。據深圳中原研究中心數據顯示，10月1日到3日，深圳二手房成交同比增長233%，一手房成交同比增長569%。

樂有家研究中心實時監測數據顯示，9月29日深圳發布樓市新政后市場反應明顯，樂有家APP流量增長144%。同時，深圳多個熱門新房項目現場看房量大漲，成交喜報刷屏朋友圈，創近期新高。9月30日，深圳樂有家門店二手住宅成交量環比上漲近4成，是2021年2月以來的單日成交最高點；新房住宅成交量環比上漲24%，也處于近2年的高點。此外，深圳樂有家門店二手住宅帶看量連續多日處于近3個月的高位區間，市場交易活躍。

值得關注的是，業主心態已發生明顯變化，新政后深圳新掛牌的二手房源增多，也有不少業主開始漲價。9月30日，貝殼找房平臺顯示，深圳漲價房源為1085套，環比上漲341%，而降價房源為955套，環比下降1%。變化更明顯的是，9月30日，二手房新增掛牌房源2914套，上漲了508%。與此同時，二手房成交122套，環比上漲197.6%。

深圳樂有家研究中心分析稱，國慶節期間，深圳業主普遍出現“反價”，議價空間縮小，議價率（最新一次掛牌價與最終成交價之間的價差）從之前的12%降到8%，其中500萬元至800萬元的改善需求議價率變化最大，由之前最高的12%降到6.7%。

業內：政策助推下或現“金十”

對于當前深圳市場，也有當地業內人士表示，今年深圳樓市或可誕生“金十”，而不僅僅是“銀十”。

據悉，深圳此次新政力度不小，涉及優化分區住房限購政策、取消商品住房和商務公寓轉讓限制、優化商品住房和商務公寓價格備案流程、調整個人住房轉讓增值稅征免年限、優化個人住房貸款政策、加快構建房地產發展新模式等六方面內容。

尤其是限購松綁方面，外地人在深圳外圍區域購房直接取消社保或個稅年限限制，無疑將吸引更多外地購房者入場，增加購房需求，從而提升房地產市場的活躍度。同時，增值稅免征年限“5改2”，將加快二手房市場的流轉速度，提高市場流動性。

據樂有家研究中心測算，增值稅“5改2”，將大大節省購房成本，同時也有利于促進部分業主以舊換新進行房產置換，提升二手房市場活躍度。以過戶價500萬元的房子舉例，增值稅調整后，可以節省近25萬元的稅費。

“深圳此次新政發布力度非常大。過往為了抑制房價上漲而出臺的限制措施，除了核心區還要求非深戶一年社保，其他已經基本取消。房地產市場回歸到市場調節，無論是剛性需求還是投資需求都會出現增長，將極大助力市場止跌企穩。”深圳中原研究中心分析稱。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳此次政策力度較大的原因在于，一方面深圳樓市下跌幅度大，而且已經進入到“負反饋”循環；另一方面，近十年來深圳流入人口是國內最多的，年輕人比較多，而且房地產發展較早，人口規模大，換房人群多，也就是剛需和改善需求都很強勁，但很多需求卡在首付上、月供上，此次限貸松綁，能極大地降低購房貸款門檻、提升交易意愿。

在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，深圳政策對于激活潛在購房需求和降低稅費成本等都具有積極的作用，也在很大程度上促進了買賣等環節的活躍。

不過，自深圳新政落地經歷幾日樓市火熱之后，市場開始逐漸回歸理性。10月5日貝殼找房平臺顯示，深圳漲價房源為343套，環比下降6%，而降價房源為487套，環比上降6%，降價房源數量已超過漲價房源。此外，二手房成交量為84套，與9月30日成交122套相比也有回落。因此，“十一”假期為第四季度開了一個好頭，但市場熱度能否持續還有待觀察。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 劉軍

實探丨存量房貸新政將出，房企中介都很“忙”，一個上午接到十幾通電話！

購房者、地產中介等各方歡欣鼓舞。

“國慶休假計劃臨時調整，這幾天制定新的營銷計劃，全力沖擊‘金九銀十’。”在降低存量房貸利率并統一房貸最低首付比例等消息公布后，深圳一家民營房企的營銷負責人顯得非常興奮，“剛剛過去的中秋假期銷售成績一般，這次要好好沖一把！”

9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，中國行長潘功勝在會上表示，將降低存量房貸利率和統一房貸首付比例，引導商業銀行存量房貸利率下降至新發放貸款利率水平，預計平均降幅大約在0.5個百分點。此外，統一首套房二套房貸款首付比例等。消息一出，房企、購房者以及市場各方都對新政充滿期待。

提前還貸有望降溫

“大家都期待的存量房貸利率下調，終于迎來了官宣！”記者立即采訪多位二手房業主，大家第一反應都是感到很興奮，但也希望銀行能盡快出臺相關細則。市場呼吁下調存量房貸利率的一個深層次原因是，目前存量房貸利率普遍高于新發放貸款利率。據克而瑞研究中心的報告，目前30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，而存量房貸的平均利率約為4%。

以深圳市場為例，深圳樂有家研究中心的數據顯示，若深圳存量房貸利率下降0.5個百分點，此前買房的業主當前房貸利率多為4.15%，利率或將調整為3.65%。按300萬純商業貸款額計算，貸款30年等額本息下，4.15%利率的月供是14583.1元，3.65%利率的月供是13723.79元，每月月供節省859.31元，總利息節省約30.93萬元。

“剛把手上的50萬元存款提前還貸，整個人都輕松不少。”近日，在2021年“高位”買房的陳程（化名）跟記者分享了他的房貸“減負”過程，“我的房貸利率超過4.5%，壓力著實有點大，跟我一樣選擇提前還貸的購房者不在少數。”不過，他也表示，“如果存量房貸利率下調，提前還房貸的意愿就會降低，每個月省下的錢也能適當增加消費。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前承擔高利率的主要是2017—2021年買房的群體，這部分群體很多都是上一輪城鎮化高峰期進入城市的年輕人、新市民以及部分投資客。目前，很多城市的房價已經跌回2017年左右，如果利率太高導致償還壓力大，部分群體可能會產生斷供風險。“此次降息的影響還包括利好重點城市的首套房存量貸款。目前，一線城市以及廈門、杭州等城市首套房貸利率比較高，此次利好幅度較大。在利率大周期下行的背景下，延遲申請貸款是最優選擇，但此次降息打消了購房者的這個擔憂，即存量貸款利率可能會常態化下調，以保持其與增量貸款利率的平衡性。此外，提前還貸會明顯緩解，有利于促進消費。一方面支撐房地產消費，另一方面通過房地產活躍度提升來穩定內需，特別是對沖通縮。同時，也為了打擊繞道經營貸、消費貸等違規置換房貸的行為。”

房企中介都很“忙”

“趕緊編輯各種微信，發給手上的客戶，告訴大家這個好消息。”在深圳羅湖一家房產中介門店，所有房產中介經理都很“忙”。“就在今天上午，我已經接到十幾個平常聯系客戶的電話，他們都在咨詢相關政策的細節問題，特別是一些改善型客戶。而在剛剛過去的中秋假期，市場成交其實不及預期，買家的顧慮還是很多，市場還需要更多政策托舉‘金九銀十’。”有房產中介經理表示。

對于房企而言，記者此前采訪發現，房企推盤的積極性似乎不及預期，一些項目甚至沒有針對中秋假期推出相應的營銷活動。不過，降存量房貸利率和首付比例等利好政策將刺激改善型客戶，多位房企營銷人士表示將針對改善型客戶推出新的優惠。

中國行長潘功勝在會上表示，延長兩項房地產金融政策文件的期限。此前，中國和金融監管總局出臺了金融十六條和經營性物業貸款兩項階段性政策，將兩項政策的有效期從2024年12月31日延長到2026年12月31日。此外，中國將支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，中國可提供政策支持。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，專項債過去“涉房涉地”是有嚴格邊界管控的，而今年支持力度明顯加大，其實際上也是財政工具對消化房企庫存房源和待開發土地的盤活導向。對于房企去庫存和消化出險土地項目具有積極的作用。

不過，李宇嘉也提醒，開發商存量土地部分已經抵押且債務償還有難度，部分有隱性債務而難以解除。另外，開發商或許也不愿意以很低的價格售賣。即便想售賣，也很少有主體入場買，一方面因為招拍掛市場上有又便宜、區位又好的地塊。另一方面，原有的地塊有的有配建、有商辦或自持。在當時市場條件下這些規劃要求是可承受的，現在來看難以承受，而修改規劃的難度比較大。

來源：證券時報

責編：陳麗湘

校對：楊立林