在青島城陽，這家開發(fā)商被哪位“”給忽悠了？

預(yù)售制一直沒有被取消，但青島不少樓盤卻存在賣成現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于開發(fā)商來講，這是風(fēng)險(xiǎn)；這對(duì)于買房人來講，絕對(duì)是驚喜。既保證了交付安全和品質(zhì)兌現(xiàn)，又能晚還兩年貸款。

今天，無崖子去青島城陽區(qū)看房，就看到了一個(gè)必須賣成現(xiàn)房的新樓盤。這家開發(fā)商在 2022 年 3 月份拿地，到現(xiàn)在還沒有開盤，但它的二期的樓座都已經(jīng)在施工了。

它就是金鼎云臺(tái)府，其開發(fā)商來自淄博，一直很低調(diào)。

在這個(gè)月初，無崖子剛拿到開發(fā)商的戶型圖，第一感覺就是——開發(fā)商是找的哪個(gè)“大仙”給定的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)？定位完全是錯(cuò)的，產(chǎn)品和地段完全不匹配！

開發(fā)商簡直就是在花樣作 Si,這個(gè)新盤無疑就是一個(gè) Si 盤。

Part 1 金鼎云臺(tái)府，特別能硬撐，在剛需地段敢賣改善大戶型

2022 年 3 月份，淄博的金鼎智達(dá)在城陽街道的祥陽路以北、白云山路兩側(cè)拿了兩塊地。其中，1號(hào)地塊配建租賃型人才住房不少于 146 套（間）， 2 號(hào)地塊配建租賃型人才住房不少于 220 套（間）。

聽內(nèi)部人員說，金鼎云臺(tái)府竟然沒有“開發(fā)貸”，地塊沒有抵押。咱們姑且認(rèn)為開發(fā)商資金實(shí)力比較硬，但也不能瞎搞啊，老板的錢可不能這么嚯嚯啊。

為啥說開發(fā)商可能被某些“”給忽悠了？

咱們來看看這個(gè)兩個(gè)地塊，項(xiàng)目的西側(cè)是城陽街道唯一一個(gè)差點(diǎn)交付不了的樓盤——佳兆業(yè)悅峰，單價(jià)1.1~1.2萬每平；南側(cè)是銀盛泰書香嘉苑，高層的二手房成交價(jià)在1萬左右；北面是即墨南大門的“金茂智慧國際城”，單價(jià)9000元每平。

從這些鄰居社區(qū)的房價(jià)和居住客群來看，金鼎智達(dá)的云臺(tái)府所處的地塊無疑就是一個(gè)城陽的剛需地塊。

就在這個(gè)剛需的地塊，金鼎智達(dá)還做了“改善產(chǎn)品”，其產(chǎn)品面積段分別是 119 - 137 - 143 - 176 平。

143 和 176 平的套數(shù)占比達(dá)到了 67 %，套內(nèi)層高 3.15 米。

在樓市下半場，盡管開發(fā)商的目標(biāo)客群是改善需求的買房人，但咱們也得分地段和板塊圈層??！

咱們來看看它的戶型圖，還真不賴。

每個(gè)戶型都是元寶戶型， 137 平以上的戶型，客廳面寬接近 7 米，北向配設(shè)備平臺(tái)。據(jù)說開發(fā)商會(huì)送給每一戶一臺(tái)中高端品牌的中央空調(diào)，真是大氣！

如今，項(xiàng)目的二期樓座都已經(jīng)在建，一期還沒開盤，開發(fā)商是真能“硬撐”！建筑工程方是淄博元亨利貞建筑有限公司，讓無崖子想到了一個(gè)人——趙貞吉！

嘉靖：宋朝有個(gè)人出了個(gè)絕對(duì)，叫做“三光日月星”，愣是沒人對(duì)得上來，蘇東坡大才子，只有他對(duì)上來了，徐閣老，你應(yīng)該知道他怎么對(duì)的吧？

徐階：臣在，蘇軾連對(duì)了兩對(duì)， 第一對(duì)是“四詩風(fēng)雅頌”。第二對(duì)更為高明，是“四德亨利元”，為避仁宗的尊諱，略去了亨利貞元的“貞”字。

嘉靖：你現(xiàn)在是內(nèi)閣首輔，內(nèi)閣眼下只有你李春芳、高拱三個(gè)人，太辛苦了點(diǎn)。把蘇軾缺的那個(gè)字補(bǔ)上吧。

這時(shí)，號(hào)稱“不粘鍋”的趙貞吉正式入閣。

Part 2 開發(fā)商不僅能硬撐，而且能“硬蹭”

在過去的五年內(nèi)，城陽白云山作為青島新開發(fā)的幾個(gè)樓市板塊，其發(fā)展速度確實(shí)可圈可點(diǎn)，配套兌現(xiàn)也不負(fù)眾望。

先是教育投入，城陽白云山板塊新增的局屬學(xué)校有 3 所，分別是國科大九年一貫制學(xué)校（公立部分）、城陽實(shí)驗(yàn)中學(xué)東校區(qū)、薈城路小學(xué)。

如果咱們?cè)賻线@個(gè)板塊能上的新學(xué)校，國城路小學(xué)（局屬）、育才小學(xué)（局屬），白云山學(xué)校（第六實(shí)驗(yàn)，非局屬），馴虎山學(xué)校（不確定是不是局屬）。

白云山板塊的教育資源在城陽什么概念呢？

在城陽八個(gè)街道中，流亭夏莊的局屬學(xué)校共3個(gè)，上馬、棘洪灘、紅島貌似就沒有局屬學(xué)校，高新區(qū)另說。

大家之前都說城陽的教育差，不能考市區(qū)高中。

咱們看看今年的高考高分人數(shù)，城陽表現(xiàn)也不賴。再就是被吐槽的原因究竟是什么？高中錄取率低！

但是，一個(gè)城陽街道的實(shí)驗(yàn)中學(xué)、二中的高中錄取率都在 80 %以上，無非是各個(gè)街道教育資源不均衡。

一個(gè)白云山板塊的教育投入那么多，除了不能考市區(qū)高中，別的真挑不出毛病了。以前被熱捧的城陽實(shí)驗(yàn)二小，你再看看今年它的一年級(jí)招了多少個(gè)班？真的就比白云山的新學(xué)校好很多嗎？

除了教育，這里的醫(yī)療康養(yǎng)投入確實(shí)很大。山東唯二的泰康之家，青島的琴園就位于城陽街道的東部高端居住區(qū)——白云山板塊。眾所周知，沒有200萬保單，不是高干、高管、高知的老年人，誰也沒資格來這里進(jìn)行康養(yǎng)。

此外，城陽街道唯一的三甲醫(yī)院——青島中醫(yī)院也落地在這個(gè)板塊。近兩年內(nèi)，城陽區(qū)的 5 個(gè)山頭公園，其中 2 個(gè)也在這里，一個(gè)白云山公園，一個(gè)駝船山公園。

同時(shí)，這里產(chǎn)業(yè)發(fā)展也沒落下。像天安數(shù)碼城、蔚藍(lán)創(chuàng)新天地這些高端商辦聚集，這里儼然成了城陽區(qū)的 CBD。

別小瞧這兩個(gè)商辦的實(shí)力，全省百強(qiáng)民營企業(yè)——嘉德瑞就位于天安數(shù)碼城。

人均消費(fèi)超過 300 元的餐飲場所，像希牛燒肉、路氏疙瘩湯、隱廬火鍋、黑牛、鑫復(fù)盛大觀酒店等諸多餐廳也位于城陽白云山板塊。

那不看起來金鼎云臺(tái)府的區(qū)位價(jià)值還挺高？如果你這么認(rèn)為，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

白云山板塊面積并不大，但是也是分梯隊(duì)的，暫且這么來分：

第一梯隊(duì)：虹子河水庫以南，春陽路沿線的白云山板塊。這里逐漸成了城陽中高端樓盤的聚焦帶，諸多低密度洋房的單價(jià)不比城陽老城區(qū)便宜。

檀府、檀府御園、錦園、宸園的洋房，青特濱湖國際以及白云山花園，這些樓盤的容積率都在 1 . 6 以下。周圍就是高端寫字樓和便利的生活配套。

第二梯隊(duì)：鳳山沿線，從和達(dá)和園到綠地鳳璽臺(tái)別墅，再到北岸青特濱湖觀瀾。

第三梯隊(duì)：虹子河水庫以北及以西，靖城路以東。

至于什么玉蘭璟園、海韻華府，這就不屬于白云山板塊了，就別硬蹭熱度了。

甚至像金鼎云臺(tái)府這個(gè)地段，北面直接臨近即墨的金茂智慧國際城，只能勉強(qiáng)屬于白云山板塊吧。

剛才也講了，這個(gè)項(xiàng)目周圍的二手次新房成交價(jià)都在萬元線左右，新房像瀾山壹號(hào)、佳兆業(yè)悅峰銷售時(shí)也是板塊最低價(jià)，只有龍湖舜山府算個(gè)中高端項(xiàng)目吧。

但是，龍湖舜山府也是全國最差的舜山府，不僅外立面、園林的品質(zhì)差，而且它還是整個(gè)青島單盤內(nèi)產(chǎn)品高低配最明顯的社區(qū)。

這個(gè)項(xiàng)目里面有 6 種物業(yè)形態(tài)，分別是 600 萬以上合院別墅， 250 萬以上的疊拼別墅， 200 萬左右的洋房， 100 萬以上的小高層、大高層，還有人才公寓。

今晚，無崖子準(zhǔn)備在就近解決一下晚餐，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：諾達(dá)的一個(gè)舜山府，一共 1805 戶、將近 6000 人的一個(gè)社區(qū)，樓下底商中竟然沒有一個(gè)看起來“相對(duì)健康、可口的”餐廳，真是挺驚人的。

龍湖舜山府況且如此，那么你未來的金鼎云臺(tái)府會(huì)怎么樣？這個(gè)項(xiàng)目所在的地段和板塊價(jià)值還是偏低，產(chǎn)品做得再好，對(duì)應(yīng)的客群畢竟有限。

開發(fā)商還在硬蹭白云山板塊的熱度，真的沒太大意義。還不如宣傳是“駝船山”板塊，城陽北部“泛改善”新高地呢。

Part 3 這個(gè)項(xiàng)目真的一無是處嗎？目標(biāo)客群究竟是誰？

剛才無崖子也講了，這個(gè)板塊更接近即墨南大門，周圍的社區(qū)消費(fèi)力有限。開發(fā)商又是一個(gè)新IP，買房人就很難判斷其交付品質(zhì)。產(chǎn)品定位又比較失策，那么開發(fā)商只能賣現(xiàn)房。

據(jù)了解，金鼎云臺(tái)府大概率在 2023 年的春節(jié)前不會(huì)開盤，很可能在 2024 年底就能交付。

簡單分析下城陽街道的樓盤和對(duì)應(yīng)客群：

城陽街道南部，北岸綠茵城，最大面積 360 平，其他面積也在 126-260 平。這個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客群就是桃林的地緣客戶，以及周圍二手房的換房客戶。

無崖子有個(gè)朋友，家里的廠房被“CQ”，入手了一套 360 平的大平層。

城陽街道南這個(gè)板塊很尷尬，南邊無配套、無風(fēng)景，特別是昆侖樾和北岸綠茵城的南側(cè)。這里看似臨近北曲五大商業(yè)，但不還得開車出行去消費(fèi)嗎？

唯一的好處，就是離世紀(jì)公園和廣告產(chǎn)業(yè)園比較近，別的優(yōu)點(diǎn)真找不到。

城陽街道南部，如果從大范圍看，可以把正陽中路以南都算進(jìn)來，加上天一仁和云璽雅頌和銀豐小北曲地塊。

這個(gè)板塊的買房群體，要么是村里比較的OLD MONEY，要么是在城陽、即墨有廠、有中型企業(yè)的企業(yè)家，剩下就是年齡大于40歲的“醫(yī)師公”這種鐵飯碗。

你讓他們?nèi)ソ鸲υ婆_(tái)府去改善買房，想啥呢？城陽南的云璽雅頌都賣不動(dòng)、小北曲的銀豐新項(xiàng)目都不敢開盤，你還讓他們?nèi)ゼ茨洗箝T？

那其他板塊呢，就還剩下白云山的改善盤和“泛改善盤”。改善盤像鳳璽臺(tái)，泛改善盤如濱湖觀瀾，和問號(hào)改善盤——白云山居。

這幾個(gè)盤的城市界面以及產(chǎn)品要比金鼎云臺(tái)府好一些，也不會(huì)有太多交叉客戶。

那剩下的“東郭莊—溝岔”板塊呢，這里稍微比金鼎云臺(tái)府所在的地段差一些，或許有些交叉客群。

那么，城陽其他街道的新樓盤跟金鼎云臺(tái)府有交叉客戶嗎？貌似真沒有，為啥？

無論是白沙灣還是夏莊、流亭、高新區(qū)，這些地方的新房要么是“泛改善”，要么是“剛需過渡”。

而且，這些地方的“泛改善”客群是接受不了馴虎山板塊的。比如，高新區(qū)的改善盤就是給高新區(qū)中高端客戶準(zhǔn)備的，還有一些市區(qū)的“泛改善”客戶。

白沙灣的星河灣、縵云的中大戶型，除了地緣，其他就是市北西部的“泛改善”客戶。

這些客戶跟金鼎云臺(tái)府幾乎一點(diǎn)關(guān)系沒有！

那怎么辦？這個(gè)盤等著交付，然后等“si”嗎？

開發(fā)商從即墨找客戶？

過去 3 年，一個(gè)即墨西接近 20 個(gè)盤，中心城區(qū)的改善客戶能買的幾乎都買了。而且，即墨中心城區(qū)的改善客群根本瞧不上南大門。即墨最該跟城陽北連城一片，但事與愿違。開發(fā)商想吸引即墨客戶，最多也就局限在前東城附近。

但這個(gè)項(xiàng)目也有不少優(yōu)點(diǎn)，比如說低密、戶型好、宣傳的品質(zhì)不低。

金鼎云臺(tái)府的一期，容積率 1.8 ，樓座都是 10 層的小高層（開發(fā)商叫洋房），也比較稀缺；

戶型剛才也提到了，都是中大戶型，空間、層高、尺度都不錯(cuò)；

宣傳的樓盤品質(zhì)不低，一層二層外立面干掛石材，地下車庫水磨石材質(zhì)。而且，項(xiàng)目的商業(yè)部分可能會(huì)做會(huì)所和宴會(huì)廳。臺(tái)地式建筑，完全人車分流，基本該有的都有。

其實(shí)，想想，這完全就是錯(cuò)配。濱湖觀瀾容積率 2.0 ，無人才公寓， 18 層小高層。金鼎云臺(tái)府容積率 1.8 ,有配建租賃型人才住房， 10 層小高層。如果這兩個(gè)盤的容積率和樓層換一下，能不能更好呢？

金鼎云臺(tái)府本來就該做小、中戶型，跟北面的金茂智慧城錯(cuò)開競爭，然后再撈點(diǎn)東郭莊—溝岔的客戶，撿點(diǎn)不敢買白云山居的客戶，這不就好賣了？

無崖子作為小中介沒有話語權(quán)，一切也都木已成舟。

說了這么多，留給開發(fā)商的就是現(xiàn)房銷售，置業(yè)顧問去撿別的售樓處的漏網(wǎng)之魚。還有，不要再硬扯白云山板塊這個(gè)概念了，看看能不能做以舊換新，搞一些“泛改善”的客戶。

不管怎么樣，還是看定價(jià)！無崖子估計(jì)其 119 的產(chǎn)品單價(jià)大概在 1.1 ~ 1.25 萬之間， 137 - 143 的產(chǎn)品定價(jià)在 1.2 ~ 1.3 萬之間， 176 的定價(jià)在 1.5 萬左右。這樣的話，總價(jià)梯度在 130 ~ 260 萬之間。中小戶型問題不大， 7 號(hào)樓和 11 號(hào)樓的 176 平的產(chǎn)品壓力特別大，畢竟周邊還沒有超過 200 萬的新房出現(xiàn)。

也難怪無崖子感覺金鼎是不是被某位“”給忽悠了，設(shè)計(jì)出這么些大戶型，在這么一個(gè)地段。

《道德經(jīng)》有云：恒有三寶，持而保之，一曰慈，二曰儉，三曰不敢為天下先。

金鼎云臺(tái)府敢為天下先，也許設(shè)計(jì)圖紙和產(chǎn)品的人不是“”，或許是信奉儒家學(xué)派的大師，做了一件“知其不可為而為之”的事情。

既然“南墻”已砌，那就開撞吧，祝好~

關(guān)注青島房產(chǎn)新力量，青島買房、賣房，趨利避害。最新動(dòng)態(tài)，最新方向。

文末收藏、在看、點(diǎn)贊，分享給需要的朋友。

青島樓市，還能撐多久？

今天呢，我們依舊不追熱點(diǎn)，既不帶節(jié)奏罵老爺“房貸80歲，真不是個(gè)東西”，也不說新加坡開征高價(jià)值房產(chǎn)稅。

咱們依舊延續(xù) 《強(qiáng)預(yù)期、弱現(xiàn)實(shí)》的城市分析系列。

對(duì)，只聊各城市樓市的底層邏輯。

今天，繼大武漢之后，說說島城——青島。

混知房產(chǎn)

讓你明白房產(chǎn)這回事！

267篇原創(chuàng)內(nèi)容

公眾號(hào)

01

青島的需求端

關(guān)于青島樓市，大家耳熟能詳?shù)膬?nèi)容是什么？我只想到了兩點(diǎn)，分別是：

救市力度——

地方城市都在救樓市，但像青島救市這么早，力度這么大，不僅限購放開、還考核公務(wù)員賣房子的城市，放眼人口千萬能級(jí)的城市，只有青島。

財(cái)政困難——

青島在2021年罰沒收入增長程度，達(dá)到了全國第一，增長率是127%.明眼人一看，都知道這個(gè)第一怎么來的。

我不知道大家對(duì)青島樓市印象最深的事情是否和我一樣，也是“救市”+“財(cái)政困難”？

或許，還有人記得共有產(chǎn)權(quán)爛尾這個(gè)丟人的事情吧。

青島樓市最新的情況就是成交量上漲：

新房成交面積達(dá)到了15.5萬平米，環(huán)比第五周，第六周成交量上漲了40%；

二手房周成交1088套，環(huán)比漲幅居全國之首，為48.23%。

那么，青島樓市抬頭的趨勢能否持續(xù)？來，我們盤點(diǎn)一下青島樓市的成色。

首先，看歷史成交數(shù)據(jù)。

2022年，青島商品房成交15.4萬套，其中住宅成交11.6萬套；

2021年，青島商品房成交15.1萬套，其中住宅成交12.8萬套；（疫情）

2020年，青島商品房成交15.3萬套，其中住宅成交13.3萬套；（疫情）

2019年，青島商品房成交15.1萬套，其中住宅成交12.6萬套；（疫情）

2018年，青島商品房成交16.8萬套，其中住宅成交15.4萬套

2017年，青島商品房成交18.9萬套，其中住宅成交15.4萬套

2016年，青島商品房成交23.5萬套，其中住宅成交21萬套

2015年，青島商品房成交13.5萬套，其中住宅成交12.1萬套

2014年，青島商品房成交9.7萬套，其中住宅成交8.2萬套

2013年，青島商品房成交12.9萬套，未找到住宅數(shù)據(jù)（過去10年歷史新高）

這是過去10年，青島樓市商品房和住宅的成交數(shù)據(jù)。在這組數(shù)據(jù)中，有幾個(gè)年份的數(shù)據(jù)值得說一說，分別是：

2013年商品房成交12.9萬套，是2013年之前10年的歷史峰值；

2014年至今，青島樓市成交量最低的一年；

同年，青島取消了限購、限貸，央行降息、降利率，這些樓市松綁舉措與2022年的救市大背景基本一致。

而2022年，在疫情擾動(dòng)之下，住宅成交量是11.6萬套。

由此，我們可以判定，青島樓市新房成交量的最低點(diǎn)，也就是青島購買力的最低數(shù)值是11.6萬套。

那么，青島購買力的最高點(diǎn)‘閾值‘是多少呢？

最高點(diǎn)是2016年，住宅成交量21萬套，其次是2017年和2018年，住宅成交量均在15.4萬套。

這15.4萬，也可以理解為：這是疫情之前，青島正常的購買力。

盤點(diǎn)完這些數(shù)據(jù)，我們可以推算出2023年樓市購買力的上限和下限區(qū)間：

最低是11.6萬套vs最高是15.4萬套

那么，青島樓市2023年的行情該怎么判斷呢。

來!咱們看庫存量。

截止2023年1月底，青島2143.3萬㎡，按照100平米一套房子推算，約有21.4萬套新房庫存。

這21.4萬套的庫存量，如果按照疫情之前2018年和2017年15.4萬套的銷售速度，銷售時(shí)間大概要18個(gè)月。

如果按照2023年第五周、第六周遞增的銷售速度推算，銷售周期大概在12個(gè)月左右。

這意味青島樓市的供需關(guān)系尚處于合理區(qū)間，或者說青島樓市的需求端沒有問題。

那么，問題來了。

在全國需求端疲軟的情況下，青島樓市的需求端又沒有大問題，青島樓市為什么會(huì)出現(xiàn)哀嚎一片的情況呢？

02

五個(gè)關(guān)鍵問題

一個(gè)需求端沒有問題市場，那么問題自然出在供應(yīng)端上。那么，供應(yīng)端的問題是哪些呢，我一一給大家說說。

第一，價(jià)格維度

青島樓市從2016年至2018年，經(jīng)歷了非理性狂飆之后，從2018年下半年開始到現(xiàn)在，房價(jià)以緩慢的速度持續(xù)地下跌。

是的，青島樓市已經(jīng)連續(xù)下跌5年了！

注意啊，青島房價(jià)是在疫情開始之前就下跌的，這與其他城市疫情階段的下跌完全不同。

青島樓市除了緩慢普跌之外，青島高價(jià)資產(chǎn)也偏離了價(jià)值核心，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

比如，嶗山一線海景小區(qū)的銷售是7萬元/㎡，而上海虹橋會(huì)展中心的政府限價(jià)6.5萬元/㎡，深圳福田中洲灣迎海折后價(jià)格在7萬元/㎡。

這樣一對(duì)比，同樣的資產(chǎn)價(jià)格，同樣的資金成本，如果你是購房者，你會(huì)怎么選？

肯定不選青島啊！

大家想啊，一方面是普跌，一方面是核心價(jià)值資產(chǎn)估價(jià)過高，兩個(gè)因素疊加在一起，青島樓市已經(jīng)消滅了購買預(yù)期。

自住客戶在一個(gè)連續(xù)5年下跌的樓市中，情緒自然是觀望，一想到之前購房者的資產(chǎn)一直在貶值，怎么能不觀望呢。

第二，青島超高層建筑太多了

來，給大家看看青島超高層“離譜項(xiàng)目”的代表作：維多利亞港。

融創(chuàng)在青島開發(fā)了一個(gè)叫維多利亞港的項(xiàng)目，就是下圖我們畫師按照項(xiàng)目規(guī)劃勾勒的輪廓圖。

維多利亞港項(xiàng)目位于黃島開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目三面以工廠和倉儲(chǔ)物流基地為主，一面臨海。

這樣的項(xiàng)目，建設(shè)的規(guī)劃不是與環(huán)境、與海岸線相互交融的風(fēng)情建筑，而是49層、51層和65層的超高層住宅，密密麻麻地趴在海岸線邊上。

維多利亞港僅僅是青島樓市超高層建筑的小縮影。

第三，青島規(guī)劃的新區(qū)無一成功，公共配套和公共投入也極不均衡。

第四．價(jià)格分化

青島樓市的價(jià)格從嶗山一線海景7萬元/㎡到西海岸1萬多/㎡都有，這樣的價(jià)格差，看似是價(jià)格分化，其實(shí)底層邏輯就是青島各區(qū)域板塊發(fā)展不均衡，出現(xiàn)了極度的分化。

第五、天量土地

青島現(xiàn)在的問題，有一部分出在土拍上。

在2018年之前的超量供應(yīng)，讓市場供大于求從而帶來了長達(dá)5年的房價(jià)緩慢下跌。

雖然，青島土地供應(yīng)改變了策略，從2018年開始，將超量供應(yīng)改為后來的‘量入而出’，但遺留的問題仍在。

概括而言：

我們常年分析城市，像青島這種需求端沒有大問題，反而是‘指揮棒’城市發(fā)展規(guī)劃存在問題，帶來了土地超量、容積率超高、價(jià)格預(yù)期持續(xù)走低的城市很少。

好巧不巧，青島算一個(gè)。

03

結(jié)尾

關(guān)于青島樓市，我從兩個(gè)維度說些建議，供各位參考。

第一個(gè)維度：購房者

從自住保值角度看，青島樓市必須、必須、必須選核心區(qū)域，非核心區(qū)域沒有希望。

原因有兩點(diǎn)：

首先——

因?yàn)槲覀儾榱饲鄭u各區(qū)低保人員的低保工資，核心區(qū)域竟然比非核心每個(gè)月多150元。

這意味著各區(qū)域財(cái)政狀況不同，對(duì)于所在區(qū)域的醫(yī)療、教育、公共配套投入會(huì)有巨大區(qū)別。

這種差距在短期內(nèi)無法彌補(bǔ)。

而新區(qū)發(fā)展必須依靠‘指揮棒’的規(guī)劃力量，而我們?cè)谇鄭u沒有看到這樣力量，相比濟(jì)南的而言，青島規(guī)劃有太多需要提升的地方了。

比如，新區(qū)西海岸，需要千萬人口才能讓區(qū)域‘熱鬧’起來，可青島10年才流入多少人口啊。

其次——

從投資，咳咳，不對(duì)，重來。

從置換的角度看，除了核心區(qū)域外，青島現(xiàn)在成交面積段以100平米至120平米面積段為主，這個(gè)面積段的戶型占到了成交量的三分之一，說明初次改善的客戶居多。

這意味著核心區(qū)域的老破大、老破小、次新剛需盤，都沒有長遠(yuǎn)價(jià)值。

再其次——

青島的庫存量消化時(shí)間需要12到18個(gè)月，在此之前，購買青島不用太著急，青島樓市的行情需要量價(jià)交換，也就是成交量連續(xù)三個(gè)月在1萬到1.2萬套的榮枯區(qū)間，才會(huì)有明顯熱度。

第二個(gè)維度：指揮棒的力量。

青島的購買力群體龐大，這也意味著有很多舉措可以讓樓市更良性發(fā)展。

比如，降低土拍數(shù)量、多一些精品項(xiàng)目、建立一二手房倒掛，少一些維多利亞港似的產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目……

這個(gè)維度不能多說，主要是害怕‘真話說多了’，老爺安排靳柯來見我，完事還給我送做見面禮，你們懂得。

最后，說說我的感受。

青島是一座美麗而雄壯的城市，每次走在海邊都感嘆這座城市的美麗。

如此美麗的城市，應(yīng)該有更整潔、更大氣的城市界面,更長期利民的規(guī)劃，多建一些好房子、好項(xiàng)目、好戶型吧。