長租公寓政策分析及發(fā)展模式研究

隨著住房租賃市場化發(fā)展、政策紅利逐步釋放等多方面因素影響，以長租公寓為代表的住房租賃模式發(fā)展迅猛，不同類型、不同背景的企業(yè)紛紛進(jìn)入長租公寓市場，長租公寓將迎來一輪爆發(fā)式增長。在此背景下，梳理長租公寓的相關(guān)政策，分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式和發(fā)展思路，明確未來的發(fā)展趨勢，為中原銀行探索房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展新模式提供參考。

一、長租公寓政策梳理

為更好應(yīng)對住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾，國家積極鼓勵包括長租公寓在內(nèi)的住房租賃市場的發(fā)展，2015年開始，政府陸續(xù)出臺政策支持地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)，提出了“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，出臺了一系列支持性政策，包括土地供給、稅收優(yōu)惠和金融支持等，同時(shí)也加強(qiáng)了市場規(guī)范和管理。今年中央特別提出將發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的合理住房需求。政策不僅從供給端擴(kuò)大了供地渠道為保障性租賃住房注入了更多房源，更從強(qiáng)大的金融支持和稅收優(yōu)惠上為發(fā)展保障性租賃住房提供了充足的養(yǎng)分，確保了政策的有效實(shí)施落地。

二、長租公寓經(jīng)營模式及盈利分析

中國的住房租賃市場是一個(gè)服務(wù)超過2億人口、年租金規(guī)模過萬億元的市場。中國的住房租賃市場歷來以個(gè)人房東的散租市場為主，但由于傳統(tǒng)租賃市場一直存在供需結(jié)構(gòu)性錯配、裝修老舊和租期無保障等諸多痛點(diǎn)，近年來，在國家的鼓勵下，專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化運(yùn)作的長租公寓應(yīng)運(yùn)而生。長租公寓按經(jīng)營模式分為集中式和分散式。其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個(gè)長租公寓房間數(shù)量的八成左右；但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

（一）集中式經(jīng)營模式

集中式經(jīng)營模式主要是企業(yè)通過包租、獨(dú)立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)，通過精細(xì)化的設(shè)計(jì)、改造與裝修，并采用標(biāo)準(zhǔn)化的品牌與服務(wù)，最后對外整體出租公寓的模式。該模式主要優(yōu)勢在于在一些面積和設(shè)施上可以實(shí)現(xiàn)共同利用，從而提高了設(shè)施和空間利用率，裝修成本普遍偏低、裝修風(fēng)格具有一致性、經(jīng)營管理較為方便，且通常會配有獨(dú)立的服務(wù)空間和娛樂空間，因此也很容易受到青年人群的追捧。不足之處在于對開發(fā)運(yùn)營商的獲取和改造物業(yè)能力要求較高，此外在獲取客戶方面受到物理地域的限制，客戶增長速率較慢。

（二）分散式經(jīng)營模式

分散式經(jīng)營模式主要是物理位置上分散的房屋來作為長租公寓進(jìn)行出租，這類長租公寓通常是從外界收購或租賃的房屋，房屋的位置和形式更加靈活。該模式的主要優(yōu)勢在于房源較多，選擇面更寬廣，不僅僅是普通的商品住宅，還可以是民宿等特色住宅，因此在塑造品牌以及吸引小眾客戶群體方面更為有利。此外，由于房屋位置可以更便利地滿足客戶的需求，因此客戶增長速度較快。不足之處在于房源分散不一，不僅擴(kuò)大了服務(wù)半徑，提高了經(jīng)營管理的成本，同時(shí)不利于模式復(fù)制。

根據(jù)經(jīng)營模式的不同，盈利方式也不同。對于房產(chǎn)商自持的長租公寓，盈利不僅來源于租金收入，還來源于地產(chǎn)資本溢價(jià)。對于從外界收購或租賃的集中式長租公寓，盈利主要來源于租金差，而租金的差異更多取決于前期投入成本如融資成本高低、信用等級高低等，以及項(xiàng)目開發(fā)管理的成本管控能力。對于從房屋業(yè)主手中接管實(shí)行委托運(yùn)營管理的分散房源，其盈利模式主要來源于運(yùn)營管理費(fèi)及后續(xù)的增值服務(wù)費(fèi)。此外，近年來，在“租金差”基礎(chǔ)上通過提供多樣性的生活服務(wù)、金融服務(wù)等拓展業(yè)務(wù)渠道來尋找新的利潤增長點(diǎn)，逐漸成為不少企業(yè)的選擇。例如，鏈家旗下的自如公寓盈利模式為“房租差+基本服務(wù)”“交易傭金+金融服務(wù)費(fèi)”。

三、長租公寓融資模式及風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）長租公寓融資模式

在長租公寓項(xiàng)目的不同周期階段，運(yùn)營商的資金需求不同，也決定了金融機(jī)構(gòu)在各階段的參與方式各有不同：在項(xiàng)目早期的開發(fā)、收房階段，表現(xiàn)為股權(quán)融資；在項(xiàng)目初期的設(shè)計(jì)裝修、營銷、簽約階段，表現(xiàn)為供應(yīng)鏈融資；在項(xiàng)目中期的日常運(yùn)營階段，則通過租約證券化、消費(fèi)分期、租金貸款等形式參與其中；在項(xiàng)目末期的退出階段，則表現(xiàn)為股權(quán)退出服務(wù)。

金融機(jī)構(gòu)的主要服務(wù)對象為長租公寓運(yùn)營商和廣大租客。對長租公寓運(yùn)營商來說，由于收房到出租存在時(shí)間差，且收房、設(shè)計(jì)、裝修、營銷等前期工作成本都需要在項(xiàng)目前期進(jìn)行支付，因此財(cái)務(wù)壓力巨大，需要通過融資解決資金壓力。金融機(jī)構(gòu)通過與長租公寓運(yùn)營商合作開拓融資渠道并提供融資服務(wù)參與行業(yè)發(fā)展。對于廣大租客來說，不少銀行推出了各自的租金分期產(chǎn)品，包括建設(shè)銀行的安居貸、工商銀行的租房分期、中國銀行的租房貸等，具有減輕租客的房租壓力的功能。

典型案例是建設(shè)銀行住房租賃模式，2017年，建行已率先啟動在住房租賃領(lǐng)域的金融探索，作為全行戰(zhàn)略推進(jìn)，經(jīng)過4年多的努力，建行已初步形成了一套“平臺+金融+機(jī)構(gòu)+租賃產(chǎn)品和服務(wù)”四位一體的服務(wù)模式，積極支持保障性住房建設(shè)，推動長租房市場發(fā)展。

一是多方位保障住房租賃市場融資需求，為租賃企業(yè)提供“信貸+非信貸”的全方位金融服務(wù)。積極挖掘REITs項(xiàng)目，吸引長期股權(quán)性資金參與保障性租賃住房項(xiàng)目，拓寬住房租賃企業(yè)融資渠道。

二是多渠道籌措房源保障市場供給，依托建信住房子公司以多種形式支持城中村住房改造、工改租、商改租、集體土地新建，積極參與保障性租賃住房籌集；創(chuàng)新推出“存房”模式，盤活企事業(yè)單位、個(gè)人存量閑置住房。

三是為規(guī)范住房市場交易環(huán)境提供助力，“CCB建融家園”平臺實(shí)名注冊個(gè)人用戶超3800萬戶，企業(yè)用戶超1.5萬戶，促進(jìn)市場環(huán)境陽光透明，幫助老百姓在線上高效完成租賃交易。同時(shí)支持住建部建設(shè)“保障性租賃住房APP”，配合統(tǒng)計(jì)和監(jiān)測各地保租房建設(shè)情況，目前已覆蓋59個(gè)城市。

（二）融資模式風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，市場主體總體平穩(wěn)，為解決居民住房問題發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄抬租金，甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù)。隨著疫情爆發(fā)，蛋殼公寓、青客公寓等品牌長租公寓，一方面高杠桿舉債經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，另一方面疫情致使境內(nèi)外人口流動性規(guī)模銳減，長租公寓空置率的急劇上升，加速了長租公寓各種問題的暴露。為整治長租公寓領(lǐng)域“高進(jìn)低出”“租金貸”等現(xiàn)象，穩(wěn)定各地租金水平，2021年4月住建部、國家發(fā)改委等6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，明確要求各地加強(qiáng)住房租賃企業(yè)從業(yè)管理，開展住房租賃資金監(jiān)管，禁止套取使用住房租賃消費(fèi)貸款，合理調(diào)控住房租金水平。此次政策是長租公寓市場首個(gè)系統(tǒng)監(jiān)管的政策，監(jiān)管的核心要義仍是保民生，未來相關(guān)市場參與主體應(yīng)在也將在做大整個(gè)長租公寓行業(yè)蛋糕、保證“住有所居”的基礎(chǔ)上，杜絕高杠桿式野蠻擴(kuò)張，讓房屋租賃行業(yè)在保證一定盈利能力的基礎(chǔ)上為民生服務(wù)。

四、長租公寓發(fā)展前景及未來趨勢

（一）發(fā)展前景

身處后疫情、后地產(chǎn)時(shí)代，面臨全面老齡化、新型城鎮(zhèn)化等問題，青年一代結(jié)婚與獨(dú)居意愿升高、人口流動性增加、居民收入與消費(fèi)整體結(jié)構(gòu)性分化加劇、房價(jià)中高位震蕩多重因素導(dǎo)致住房租賃，尤其是高品質(zhì)長租公寓，市場總需求從長遠(yuǎn)視角看規(guī)模足夠大，具有廣闊的發(fā)展前景。

一是嚴(yán)調(diào)控下購房門檻全面提高，購房需求釋放受阻，租賃需求上升。嚴(yán)調(diào)控背景下，全國購房門檻整體提高。各地嚴(yán)打資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，購房信貸環(huán)境全面收緊，壓抑了部分購房需求。雖然央行會議強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)維護(hù)”，但這一表達(dá)核心訴求仍是保障剛需，購房需求增量減少是必然趨勢，租房人口不斷增多，助推租賃行業(yè)規(guī)模提升。

二是新型家庭模式與居住意愿釋放住房新需求。晚婚晚育、獨(dú)居時(shí)代已至，單身公寓、小規(guī)模家庭住房成為消費(fèi)者主流選擇。一方面，根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)截至2020年末全國家庭戶均人口數(shù)為2.62人，當(dāng)前戶均人口已經(jīng)不足以形成“三口之家”，單個(gè)家庭規(guī)模正在不斷縮小；另一方面，2021年，我國單身獨(dú)居人口增至9200萬，年輕一代結(jié)婚意愿明顯下降，單身與獨(dú)居經(jīng)濟(jì)盛行。

三是年輕一代輕奢型居住模式需求增加。我國城市發(fā)展模式從“城鎮(zhèn)化”向“都市圈”過渡，都市圈、城市群對年輕人虹吸效應(yīng)明顯，城市間人口流動性增加，帶動大中城市住房租賃需求增加。年輕人工作通勤期望時(shí)間縮短、居家辦公時(shí)間增長，追求居住質(zhì)量，對住房品質(zhì)與周邊配套要求更高。此外，購房壓力大、住房流動性頻繁、新生一代購房觀念的轉(zhuǎn)變、長租公寓具有獨(dú)特優(yōu)勢等，未來長租公寓市場發(fā)展前景廣闊。

（二）未來趨勢

在自上而下的“房住不炒”定位、支持性政策的相繼出臺以及市場基本面的有力支撐下，長租公寓迎來了又一個(gè)重要機(jī)遇期：

一是長租公寓將實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。國內(nèi)大多長租公寓運(yùn)營商采用重資產(chǎn)運(yùn)營模式，前期投入占比較大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。企業(yè)要想縮短投資回報(bào)期，公寓需要規(guī)模化來降低邊際成本，從而達(dá)到對成本和費(fèi)用的管控和分?jǐn)偂＝窈箝L租公寓將迎來整合階段，簡單的收租轉(zhuǎn)租模式的企業(yè)將會被脫穎而出、實(shí)力雄厚的品牌公寓收購或者雙方達(dá)成合作，品牌公寓的逐步擴(kuò)張，使得長租公寓行業(yè)漸漸朝著規(guī)模化發(fā)展。

二是長租公寓將更加智能化、信息化。在大數(shù)據(jù)、人工智能、移動互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算和物聯(lián)網(wǎng)的驅(qū)動下，長租公寓的運(yùn)營管理會更加簡便化。租戶的偏好、市場需求、房源信息等因素都能夠通過技術(shù)手段獲取和分析。同時(shí)，完善的征信系統(tǒng)和健全的雙向反饋信息平臺的搭建，能夠促進(jìn)運(yùn)營商和租戶的交流，讓公寓和租戶雙向選擇，加速品牌公寓的整合和改善租戶的居住環(huán)境。

三是政策制度日漸完善。國家針對性的住房租賃法律法規(guī)正在不斷出臺，關(guān)于長租公寓運(yùn)營商的資質(zhì)和入門門檻未來會有規(guī)范體系進(jìn)行嚴(yán)格審查，并且著力長租公寓的房屋質(zhì)量要求、租金定價(jià)和租戶權(quán)益的保護(hù)，會逐漸形成統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，為長租公寓行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)向好的發(fā)展保駕護(hù)航。

五、中原銀行開展長租公寓業(yè)務(wù)的建議

長租公寓屬于未來的產(chǎn)業(yè)藍(lán)海，是解決億萬級租賃需求的重要行業(yè)領(lǐng)域，也是我國整體住房制度中的關(guān)鍵一環(huán)，具有廣闊的發(fā)展前景。伴隨長租公寓政策和機(jī)制的完善，未來年輕客戶租房將成為常態(tài)化。對于中原銀行來說，開展長租公寓業(yè)務(wù)，不僅能夠獲取大量有潛力的年輕客戶，而且可以通過創(chuàng)新零售金融業(yè)務(wù)產(chǎn)品，撬動消費(fèi)信貸、理財(cái)?shù)攘闶劢鹑跇I(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，讓長租公寓業(yè)務(wù)成為中原銀行積極踐行普惠金融，全力服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的新實(shí)踐。

（一）創(chuàng)新零售類金融產(chǎn)品

1.繳費(fèi)類服務(wù)。為長租公寓運(yùn)營商和租戶構(gòu)建快速支付通道，運(yùn)營商通過中原銀行電子銀行進(jìn)行收費(fèi)平臺的搭建，租戶可選擇使用手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行渠道和網(wǎng)銀支付等認(rèn)證的支付方式實(shí)現(xiàn)自助繳費(fèi)。

2.消費(fèi)貸款。與長租公寓運(yùn)營商展開合作，以租戶個(gè)人信用為基礎(chǔ)，對其發(fā)放用于支付房租及服務(wù)費(fèi)用的貸款。

3.租金分期。直接面向租客，根據(jù)租客個(gè)人信用、支付租金記錄情況，辦理不同期限分期業(yè)務(wù)。

4.房租分期。重點(diǎn)面向長租公寓運(yùn)營商，與優(yōu)質(zhì)運(yùn)營商合作，由運(yùn)營商選擇提供客戶，中原銀行一次性支付租客的全年房租給運(yùn)營商，運(yùn)營商每月支付部分利息，租客每個(gè)月向銀行支付租金。

5.理財(cái)產(chǎn)品。以租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流為標(biāo)的，根據(jù)租金的收益期限分類打包，設(shè)計(jì)若干個(gè)不同期限的固定收益產(chǎn)品，對市場公開發(fā)行，期限越長，收益越高。

（二）創(chuàng)新法人類金融產(chǎn)品

1.長租公寓建設(shè)貸款。針對開發(fā)企業(yè)獨(dú)立開發(fā)的自有產(chǎn)權(quán)的長租公寓提供建設(shè)貸款。以房地產(chǎn)做抵押，未來可預(yù)測的租金流或綜合收益作為還款來源。

2.經(jīng)營性公寓收益權(quán)貸款。以現(xiàn)有正常運(yùn)營的長租公寓在未來產(chǎn)生的持續(xù)、穩(wěn)定的租金作為第一還款來源，為滿足運(yùn)營商資金需求提供貸款。

3.裝修改造貸款。以未來租金收益作為第一還款來源，為長租公寓運(yùn)營商裝修、改造長租公寓提供貸款。根據(jù)平臺實(shí)力及持有物業(yè)的性質(zhì)，可以采取信用、抵押等方式。

4.供應(yīng)鏈融資。針對運(yùn)營商日常運(yùn)營中的上游客戶（家具、家電、裝修供應(yīng)商）大額訂單、采購提供短期融資業(yè)務(wù)。

5.代理債權(quán)投資。通過發(fā)行理財(cái)計(jì)劃或代理銷售合作機(jī)構(gòu)產(chǎn)品，募集的資金以債權(quán)形式直接或間接投資于運(yùn)營商戶，用于項(xiàng)目建設(shè)、裝修改造、經(jīng)營周轉(zhuǎn)及其他合法用途，以其租金收益、綜合經(jīng)營等產(chǎn)生的合法收入償付代理投資本金和收益的非標(biāo)準(zhǔn)化代理投資業(yè)務(wù)。

6.長租投資基金。由長租公寓運(yùn)營商與基金合伙人共同發(fā)起“公寓基金”，根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)標(biāo)的將基金份額發(fā)行給LP（合伙人）投資人，長租公寓運(yùn)營商向基金LP支付租金回報(bào)，根據(jù)股權(quán)回購協(xié)議到期回購股權(quán)。

7.資產(chǎn)支持證券（ABS）。將業(yè)主的合同和租客的合同打包成一個(gè)資產(chǎn)包，經(jīng)過增信提級措施組合不同產(chǎn)品，向金融機(jī)構(gòu)或市場發(fā)售。比如信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

樓市315｜虛假廣告各種貼金，買房人要當(dāng)心

【編者按】

房子對于大多數(shù)人的意義，超越居住的物質(zhì)要求，上升到安全感。然而在購房過程中，常會有意想不到的事情發(fā)生。由于交易數(shù)額巨大，房地產(chǎn)市場買賣雙方的糾紛更為普遍和激烈，常見的有虛假宣傳、買方陷阱、遲期交房、質(zhì)量問題、物業(yè)亂象等。

因此，購房者需要做足功課，盡可能避免因?yàn)樽约旱拇笠舛鎸Φ闹T多后果；了解在自身權(quán)益受到侵害時(shí)，如何用法律手段維護(hù)合法權(quán)益。

在房地產(chǎn)市場火爆的城市，一手房幾乎都以期房的形式交易。購房者在付出高額房款時(shí)對房子的認(rèn)知大都來自于開發(fā)商的廣告，這種信息不對稱加大了購房風(fēng)險(xiǎn)，也容易引起購房者與開發(fā)商的法律糾紛。

關(guān)于地段：看到“坐擁”“毗鄰”要當(dāng)心

多年以前，上海就有一樓盤廣告被認(rèn)定為虛假廣告，罰款53萬余元。當(dāng)時(shí)一家房產(chǎn)營銷公司發(fā)布廣告稱“樓盤至外灘在2公里半徑內(nèi)”，而上海測繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站出具的檢驗(yàn)報(bào)告表明，該樓盤與外灘的最近直線距離為3.39公里。據(jù)此，工商行政管理部門認(rèn)定該廣告構(gòu)成虛假廣告，按照《廣告法》的規(guī)定，決定對其罰款，并責(zé)令停止發(fā)布、公開更正。

2017年2月，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公開通報(bào)了19家違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)，其中涉嫌發(fā)布虛假廣告宣傳的企業(yè)11家。包括海南觀瀾湖房產(chǎn)有限公司在內(nèi)的4家企業(yè)，因以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置，違反《廣告法》相關(guān)規(guī)定，被責(zé)令停止發(fā)布并處以行政罰款。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。有了前車之鑒，多數(shù)樓盤廣告不太出現(xiàn)確切數(shù)字，而是大玩文字游戲，如“地鐵就在家門口”、“毗鄰商業(yè)中心”、“打開家門就能看見”等頗具煽動性又語焉不詳?shù)脑~句，成為樓盤宣傳的經(jīng)典套路。

上海君瀾律師事務(wù)所合伙人范俊峰律師提醒：針對商品房實(shí)際與廣告宣傳不符的情況，購房者應(yīng)當(dāng)區(qū)分對待。

一方面，對于一般性描述，開發(fā)商可不受約束。即如果開發(fā)商對所開發(fā)樓盤周邊的配套等進(jìn)行的是一般性描述，并且該描述的內(nèi)容較為抽象且不直接作用于買賣合同的訂立，或者不包含價(jià)格確定的因素等，只要該廣告的內(nèi)容未經(jīng)雙方確定作為合同的組成部分，就無法對開發(fā)商產(chǎn)生約束力。

另一方面，若開發(fā)商所作售樓廣告具體而明確，如“距離5公里的地鐵房”等，由于該描述直接影響了合同的訂立及房地產(chǎn)的價(jià)格，此類廣告一經(jīng)發(fā)布即具有法律效力，一旦實(shí)際情況與廣告內(nèi)容不符，則開發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于配套：交易時(shí)的許諾成鏡花水月

去年10月，深圳市公布了12家涉嫌違規(guī)樓盤，其中位于龍崗的信義嘉御山項(xiàng)目宣稱配套學(xué)校達(dá)5所，但無法提供宣傳內(nèi)容真實(shí)性的證據(jù)，涉嫌虛假廣告宣傳。

2015年，上海亦有幾家樓盤因教育配套與廣告宣傳不符遭業(yè)主投訴。位于浦東高行的某樓盤在網(wǎng)站上宣稱將有上海市示范幼兒園（上海東方幼兒園）落戶，而實(shí)際落戶的是一家二級幼兒園，與當(dāng)初宣傳相去甚遠(yuǎn)。同樣在浦東，另一樓盤一期業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商宣稱的教育配套中，示范幼兒園招收幼兒數(shù)量已經(jīng)超額，住戶無法享受名牌幼兒園資源。

除了學(xué)區(qū)房，交通配套也是房產(chǎn)交易糾紛的要因之一。2015年，北京房山區(qū)竇店“幸福匯”涉嫌虛假宣傳被業(yè)主告上法庭。購房人表示，被告在售房過程中仿照官方版本故意制作北京市市政地鐵規(guī)劃，并放置在售樓處的顯著位置的行為構(gòu)成虛假宣傳，欺詐消費(fèi)者。

上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所趙亮波律師提醒：購房時(shí)務(wù)必去現(xiàn)場查看，保留好開發(fā)商預(yù)售房屋時(shí)關(guān)于房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施的宣傳材料，同時(shí)尤其要注意房屋預(yù)售合同或銷售合同補(bǔ)充條款中關(guān)于前述房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施情況的約定。

交房后一旦發(fā)現(xiàn)房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施實(shí)際狀況與開發(fā)商宣傳材料不一致時(shí)，可以之前保留的材料向開發(fā)商主張違約責(zé)任。此外，需要注意的是不少開發(fā)商允諾的學(xué)區(qū)房并不必然能保證孩子未來能在允諾的學(xué)校入學(xué)，一是并不是離學(xué)校近的房子就是學(xué)區(qū)房，二是學(xué)區(qū)并非固定不變，學(xué)區(qū)可能會隨著政府政策變動而變動。相對學(xué)區(qū)房而言，學(xué)位房比學(xué)區(qū)房略有保障，但不是說買了學(xué)位房就可以高枕無憂，因?yàn)橥粋€(gè)小區(qū)的學(xué)位名額是有限的。

如果為了孩子讀書而購房的，建議先去學(xué)校及教育部門進(jìn)行一些了解，同時(shí)在房屋預(yù)售或銷售合同中約定清楚孩子不能入學(xué)時(shí)賣方的違約責(zé)任。

關(guān)于規(guī)劃：“買家秀”和“賣家秀”大不同

瀑布、廊橋、花木、小徑、私人管家、智能化系統(tǒng)……很多廣告樓書展示的是一幅讓購房者“喪失理智”的圖景。而在交付后，說好的人工湖可能會“蒸發(fā)”，會所大門緊閉，自持商業(yè)變?yōu)榛靵y的散售商業(yè)。

《》曾以整版篇幅對“樓盤宣傳用語”進(jìn)行匯總，在題為《雷人的“樓盤文化”》的公益廣告中，盤點(diǎn)了房產(chǎn)商慣用的“忽悠”套路：弄個(gè)圓頂謂之“巴洛克風(fēng)情”，搞個(gè)樓尖號稱“哥特式風(fēng)格”，而所謂的“絕版水岸風(fēng)光”，可能只是挨著臭水溝。

北京市朝陽區(qū)的某高檔公寓在入住之初，會所設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，業(yè)主只需每人每年繳納500元、家庭（3人）每年繳納1000元，即可以會員的身份使用健身房、臺球室、乒乓球室，無需再額外承擔(dān)費(fèi)用。但會所幾經(jīng)轉(zhuǎn)手后，業(yè)主無法要求開發(fā)商恢復(fù)會所功能，遂以開發(fā)商違約為由提起訴訟索賠違約金。

法院認(rèn)為，開發(fā)商雖享有會所房屋的處分權(quán)，但依照購房合同附件的約定，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓會所時(shí)存在前提即“不影響會所使用”，法院認(rèn)為開發(fā)商構(gòu)成違約。2016年10月，法院一審判決開發(fā)商給予業(yè)主1至3萬元不等的補(bǔ)償。

與小區(qū)會所同樣屢遭投訴的還有綠地問題。因買房時(shí)沙盤中顯示的綠地在收房時(shí)建了一處會所，購房人認(rèn)為開發(fā)商造假，將北京春光置地房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法庭，索賠損失50萬元。目前該案仍在審理中。

上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所趙亮波律師提醒：購買一手房時(shí)要注意查看開發(fā)商是否持有《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，也即通常說的“五證”。任何一個(gè)樓盤的開發(fā)，都離不開前四證，否則開發(fā)商的開發(fā)就是違法的，違法建筑的結(jié)果是無法取得房產(chǎn)證。沒有《房屋預(yù)售許可證》，房屋的預(yù)售就是違法的，購房者與開發(fā)商簽訂的合同可能會因此而無效。通常情況下，前述五個(gè)證都會在售樓處展示。

關(guān)于房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施的問題，除前述提示的學(xué)區(qū)房問題外，有些開發(fā)商還會在“綠化率”、“綠地率”問題上做文章。綠化率是較為通俗、較不規(guī)范的說法，一般情況下“綠地率”的計(jì)算要比“綠化率”嚴(yán)格很多，同一個(gè)小區(qū)的“綠化率”可能會比“綠地率”大很多。因?yàn)閲覍Α熬G地率”的要求較嚴(yán)，開發(fā)商經(jīng)常會以“綠化率”來進(jìn)行宣傳，購房者在購房時(shí)應(yīng)加以注意。

李嘉誠被當(dāng)槍使了

大家一聽到李嘉誠回來拿地了，瞬間又興奮了。

就像之前青山控股被嘉能可后那樣，網(wǎng)上一些不明真相的人第一時(shí)間就傳出什么實(shí)物交割反殺空頭之類的傳言。結(jié)果事實(shí)證明，根本不存在實(shí)物交割反殺空頭，青山控股最終在華爾街一些大鱷的調(diào)停下與空頭商量“妥善”的解決辦法。這“妥善”二字含有深意，此處省略三千字。

這次李嘉誠的和記黃埔參與競拍被認(rèn)為是李嘉誠重回內(nèi)地投資的信號。實(shí)際上，這就像之前傳說青山控股實(shí)物交割反殺空頭那樣，根本不是那回事，其實(shí)都是一些人的自嗨。

還記得新聞里是怎么說的？4月30日，白云區(qū)空港大道中東側(cè)AB2904003地塊公開競拍，和記黃埔第一時(shí)間報(bào)價(jià)23.6億元。直到5月5日，中海以27.2億元+住宅自持比例9%拿下該地塊，溢價(jià)率15%。

正所謂，外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。

表面上看，李嘉誠的和記黃埔參與了競拍，但實(shí)際上，李嘉誠根本一分錢沒出。

白云區(qū)這塊地皮的起拍價(jià)就是23.6億元，和記黃埔僅僅只是報(bào)了一個(gè)起拍價(jià)。而參加這塊地皮競拍的公司包括和記黃埔、保利、越秀、中海等一批房地產(chǎn)企業(yè)。按照現(xiàn)在的限價(jià)規(guī)定，這塊地皮的天花板價(jià)格就是15%的溢價(jià)率，也就是中海最終得標(biāo)價(jià)格。

那么，這里面的門道在哪里呢？

地皮的拍賣價(jià)格是有上限的，就是起拍價(jià)溢價(jià)15%。如果是真心誠意想要拿地的話，那最后一定是按天花板價(jià)格報(bào)價(jià)。

當(dāng)然，很多人可能到這就看不懂了，如果大家都是天花板價(jià)格，到底算誰贏呢？

按照現(xiàn)在的土地競拍規(guī)則，如果大家報(bào)價(jià)都是天花板價(jià)格的話，那就是進(jìn)入住宅自持比例的競拍環(huán)節(jié)。

這什么意思呢？就是說，在15%的溢價(jià)基礎(chǔ)上，誰自持比例越高，誰就是最后贏家。

那么，這個(gè)住宅自持比例是什么東東呢？

這其實(shí)是房地產(chǎn)商拿地開發(fā)后自己持有的部分。

在大家所熟知的印象中，房地產(chǎn)商拿地開發(fā)后，要么賣出去、要么租出去。賣出去的部分大家都懂，沒什么好說的。租出去的部分其實(shí)就是房地產(chǎn)商自己持有的部分。這部分產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)商。

一般來說，房地產(chǎn)商自持的部分基本是不賺錢的，因?yàn)槲覈姆课葑馐郾仁呛艿偷模挥?:600，而國際水平一般是1:200到1:300。這就是說，國內(nèi)依靠租房回收成本的周期要超過50年。對于房產(chǎn)商而言，自持比例越高，自己成本也就越大。

所以，現(xiàn)在的土地競拍要分兩輪來看，第一輪的報(bào)價(jià)沒有實(shí)際意義，因?yàn)椴幌褚郧埃粔K地皮的溢價(jià)率沒有上限，地王一個(gè)接一個(gè)跳出來。如果真心想拿地的，第一輪一定是報(bào)天花板的價(jià)格。真正競拍的關(guān)鍵就看第二輪的自持比例競拍。而是否進(jìn)入第二輪才說明一家企業(yè)是否真心想拿地。

在這次白云區(qū)的這塊地皮競拍中，李嘉誠的和記黃埔連第二輪都沒有進(jìn)入，說明根本不是真心想拿地，只是來湊個(gè)熱鬧。

所以，不要再被騙了。看到那些說什么李嘉誠回來拿地的，你的第一反應(yīng)應(yīng)該是，這又是個(gè)標(biāo)題黨。

李嘉誠回來拿地的話題已經(jīng)徹底終結(jié)。那么，李嘉誠最近到底在干什么呢？

從公開的新聞報(bào)道大家都看到，李嘉誠一方面從英國撤退，大量拋出資產(chǎn)，一方面又去越南尋找新的機(jī)會。

表面上看，李嘉誠在轉(zhuǎn)移投資，但實(shí)際上這是，李嘉誠現(xiàn)在真正在做的只有一件事，那就是囤積現(xiàn)金。

從英國大量拋售資產(chǎn)回籠資金這個(gè)大家都懂，但所謂的去越南投資，那是八字還沒一撇的事。

大家說李嘉誠去越南的依據(jù)是今年4月份，越南媒體《The Saigon Times》報(bào)道說，近日李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)集團(tuán)與越南胡志明市市長舉行了一次重要會面。在這次會議中，李嘉誠的長實(shí)集團(tuán)表明，將把高端房地產(chǎn)項(xiàng)目引進(jìn)越南的胡志明市，包括住宅、娛樂、辦公樓、商業(yè)中心等業(yè)務(wù)，另外也會發(fā)展大型基建項(xiàng)目，并承諾將在最短的時(shí)間內(nèi)，會將大量資金向這些領(lǐng)域注入。

僅僅是見了一次面，然后長實(shí)集團(tuán)對外說將來要去大量投資，很多人就激動了。哇，李嘉誠要去越南了。

實(shí)際上，但凡在社會上混過的人都應(yīng)該知道，這種新聞通稿式的發(fā)言根本說明不了什么問題。如果李嘉誠真要去越南的話，那應(yīng)該要披露具體細(xì)節(jié)，比如什么時(shí)候投資，投資什么項(xiàng)目等。到現(xiàn)在為止，連一個(gè)大概的金額沒有，就憑著“將來”、“大量”這種模糊概念就斷定李嘉誠去越南。這也太隨便了吧。投資不是開玩笑，投資是很務(wù)實(shí)的，能這么玩嗎？

那為什么說李嘉誠在囤積現(xiàn)金呢？我們用數(shù)據(jù)說話。

這是李嘉誠的大本營長江和記2021年年報(bào)的內(nèi)容。

當(dāng)然這里要提一下，這張報(bào)表要從2016年開始看，2015年和之前的數(shù)據(jù)都是沒有參考價(jià)值的。因?yàn)?015年，李嘉誠把長江實(shí)業(yè)與和記黃埔的業(yè)務(wù)重組了，新組建的長江和記是剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合集團(tuán)。

這張表請你們重點(diǎn)看兩個(gè)內(nèi)容，一個(gè)是流動資產(chǎn)的變化，另一個(gè)是負(fù)債的變化。

流動資產(chǎn)是一家企業(yè)短期內(nèi)可以實(shí)際調(diào)動的資金，而負(fù)債是反映企業(yè)對于業(yè)務(wù)擴(kuò)張積極性的指標(biāo)。

從長江和記的流動資產(chǎn)看，這幾年李嘉誠一直在做調(diào)整，李嘉誠在刻意地保持流動資產(chǎn)處于一個(gè)相對高位。今年大量拋出英國資產(chǎn)后，這個(gè)數(shù)字肯定還會增加。

另一方面，李嘉誠也在不斷削減集團(tuán)的債務(wù)。企業(yè)減少債務(wù)只有一個(gè)理由，那就是為了優(yōu)化現(xiàn)金流。李嘉誠的企業(yè)并不缺錢，現(xiàn)金流方面也沒什么大問題，這種前提下還要優(yōu)化現(xiàn)金流只能說明李嘉誠在等一個(gè)機(jī)會。至于李嘉誠在等什么機(jī)會，這個(gè)懂得自然懂。

如果從頭到尾你已經(jīng)看懂了李嘉誠到底在干什么的話。現(xiàn)在再回過頭來看一下這次因?yàn)槔罴握\掀起的輿論旋渦，有沒有覺得很傻？

這起事件中，李嘉誠本身只是一個(gè)廣告、一個(gè)噱頭，重點(diǎn)不是李嘉誠，而是房地產(chǎn)。

李嘉誠依靠“首富”、“超人”、“半城”這些光環(huán)，在不知不覺中已經(jīng)成為國內(nèi)很多人投資的風(fēng)向標(biāo)。

別管平時(shí)怎么罵李嘉誠，總有很多人時(shí)刻關(guān)注李嘉誠的動向。就像總有人想跟著巴菲特炒股一樣。只要李嘉誠稍有風(fēng)吹草動，立馬就有一群人屁顛屁顛地跟在后面。

這次李嘉誠的風(fēng)波就是有人借李嘉誠之名，想要為房地產(chǎn)營造回暖的氛圍。

過去這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的日子不好過。又是限購限售、又是“三條紅線”，即使在一些房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約的情況下，政策也不見松綁。萬科的郁亮已經(jīng)連續(xù)好幾年說，當(dāng)下的首要任務(wù)是活下去。

大概是10年前，大家都說什么房地產(chǎn)黃金時(shí)代；5年前，還有人說什么白銀時(shí)代；現(xiàn)在一轉(zhuǎn)眼就跳過了青銅時(shí)代，直接進(jìn)入黑鐵時(shí)代。就算是圣斗士被揍得再慘，也不至于從一套黃金圣衣變成黑鐵圣衣吧。

所以，這種時(shí)候有人坐不住也不是什么奇怪的事。

總有一些人想方設(shè)法地向市場傳播炒房情緒，目的就是忽悠大家像以前那樣瘋狂投資房地產(chǎn)。

就這點(diǎn)小九九又能忽悠得了誰呢？

這不，正當(dāng)李嘉誠風(fēng)波余音繞梁之際，5月9日，央行發(fā)布了2022年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。報(bào)告提到，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

看清楚沒有，有些人心里想什么，政府一清二楚。央媽都出來說了，不會把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。意思就是說，就算你們借口經(jīng)濟(jì)怎么怎么不好，也別指望房地產(chǎn)能松綁。

一直以來，房地產(chǎn)作為壓在老百姓身上的一座大山，讓老百姓苦不堪言。一個(gè)家庭要上下三代人，六個(gè)錢袋才能買得起一套房。原本應(yīng)該享受頤養(yǎng)天年的老年人還要擔(dān)心子孫后代的住房問題，原本應(yīng)該享受天倫之樂的中年人不得不忍氣吞聲只為多賺一點(diǎn)錢，原本應(yīng)該朝氣蓬勃的年輕人都開始選擇丁克生活。這一切都源自于房地產(chǎn)。房地產(chǎn)別想再回到以前那個(gè)時(shí)代了，就算把李嘉誠搬出來也沒用。房子是用來住的，不是用來炒的。